际示例4-2]某物业管理公司入伙管理方案 物业公司入伙方案 x物业首期入伙已定于2004年11月下旬,入伙准备工作略有滞后。根据 时间紧、任务重、工作量大,发展商对大厦物业管理要求严、标准高等特点,做 到有计划、按步骤地完成大厦的入伙准备工作,保证首期业主入伙顺利进行;同 时本着措施落实、人员落实、任务落实和责任落实的原则,为充分展示ⅹⅹ房地 产有限公司和ⅹ×物业公司的形象,根据实际特制定本入伙方案 第一条ⅹx物业的物业概况 内容包括:物业所处位置(要写详细)大厦占地面积、总建筑面积、商业 面积、会所面积及住宅面积。 第二条ⅹ×物业管理处理机构设置及人员配置 1、机构设置 根据ⅹⅹ物业目前的需要,并为今后的物业管理打下良好的基础,管理机构 设置为:办公室、财务部、客户服务中心、维修部、护卫部和环卫部。 2、人员配置及进场时间安排 例如,ⅹx物业管理公司共配置人员57人,其中经理1人,副经理1人(兼 任客户服务中心主任),办公文员1人,服务中心人员4人,财务部主管1人, 出纳1人,维修人员7人(其中含维修主管1人),保洁主管1人,保洁工10 人,护卫员27人,炊事员2人,社区文化兼采购员及司机1人。 其中:管理层员工在10月30日前录用完毕并进场工作。维修工在11月 20日前招聘到位并进场工作;护卫员在10月20日前招聘到位,接受培训后上 岗工作;清洁绿化10月18日前招聘到位,经培训后上岗工作,培训计划见附 件。 第三条入伙前准备工作 1、x×物业成立入伙工作小组,由开发商指定一位组长,×x物业公司× 经理、××先生任副组长,10月20日起开始运作。组员:x×地产公司3人(工 程、行政、销售),管理处若干人。工作组成立后,召开会议、布置任务、分工 开展工作,每3天或每周召开1次碰头会,检讨工作进度及问题,及时进行整 改和纠正 2、印制收楼、入伙必备的文件资料:其中《业主临时公约》《前期物业管
[示例 4-2] 某物业管理公司入伙管理方案 ××物业公司入伙方案 ××物业首期入伙已定于 2004 年 11 月下旬，入伙准备工作略有滞后。根据 时间紧、任务重、工作量大，发展商对大厦物业管理要求严、标准高等特点，做 到有计划、按步骤地完成大厦的入伙准备工作，保证首期业主入伙顺利进行；同 时本着措施落实、人员落实、任务落实和责任落实的原则，为充分展示××房地 产有限公司和××物业公司的形象，根据实际特制定本入伙方案。 第一条 ××物业的物业概况 内容包括：物业所处位置（要写详细）、大厦占地面积、总建筑面积、商业 面积、会所面积及住宅面积。 第二条 ××物业管理处理机构设置及人员配置 1、机构设置 根据××物业目前的需要，并为今后的物业管理打下良好的基础，管理机构 设置为：办公室、财务部、客户服务中心、维修部、护卫部和环卫部。 2、人员配置及进场时间安排 例如，××物业管理公司共配置人员 57 人，其中经理 1 人，副经理 1 人（兼 任客户服务中心主任），办公文员 1 人，服务中心人员 4 人，财务部主管 1 人， 出纳 1 人，维修人员 7 人（其中含维修主管 1 人），保洁主管 1 人，保洁工 10 人，护卫员 27 人，炊事员 2 人，社区文化兼采购员及司机 1 人。 其中：管理层员工在 10 月 30 日前录用完毕并进场工作。维修工在 11 月 20 日前招聘到位并进场工作；护卫员在 10 月 20 日前招聘到位，接受培训后上 岗工作；清洁绿化 10 月 18 日前招聘到位，经培训后上岗工作，培训计划见附 件。 第三条 入伙前准备工作 1、××物业成立入伙工作小组，由开发商指定一位组长，××物业公司×× 经理、××先生任副组长，10 月 20 日起开始运作。组员：××地产公司 3 人（工 程、行政、销售），管理处若干人。工作组成立后，召开会议、布置任务、分工 开展工作，每 3 天或每周召开 1 次碰头会，检讨工作进度及问题，及时进行整 改和纠正。 2、印制收楼、入伙必备的文件资料：其中《业主临时公约》、《前期物业管
理服务协议》和《装修装饰管理协议》、《住户手册》各印刷1000份,《员工手 册》70份,《入伙通知书》900份,业主资料袋1000个,档案袋2000个,《入 伙收费一览表》《入伙须知》《收楼指引》、《住户成员登记表》、《入伙会签单》 各印刷1000份,《装修开工申请登记表》、《装修管理规定》、《防火责任书》、《装 修责任承诺书》、《装修缴费通知单》、《装修违规通知单》《装修施工许可证》各 印刷1000份,《装修巡查表》印刷10本(每本80~100张)以上文件、资料、 表格经发展商、xx物业管理公司审定后,由发展商负责联系印刷或者发展商出 资交由物业公司联系印刷。此项工作由x×先生负责,ⅹ×先生跟进落实,并督促 相关部门人员按期完成。 3、向发展商索取×x物业报建、施工、验收中形成的文件图纸等基本资料、 业主名册、通信地址及电话号码等,此项工作由管理处指定专人负责,于11月 5日完成。 4、商请发展商至少提前十天向首期业主寄发《入伙通知书》和管理处提供 的《入伙收费一览表》、《入伙须知》、《入伙会签单》、《住户成员登记表》等资料, 此项工作由x×先生负责跟进 5、配合发展商与当地邮政部门联系落实本大厦的邮政编码、通邮时间和报 刊订阅等事宜。此项工作由x×先生负责,x×先生负责跟进,于11月15日前 完成 6、与发展商一起到所辖派出所联系确定本大厦的街区、门牌号及入住人口 登记、户籍管理等事宜,此项工作由××先生负责,ⅹ×先生负责跟进,于11月 10日前完成。 7、在征得发展商同意的前提下,落实大厦生活垃圾、装修垃圾的清运和“四 害”消杀分包单位并与其签订分包合同,此项工作由××先生负责,ⅹ×先生负责 跟进,于11月15日前完成。 8、配合发展商与市电信部门联系,落实本大厦住户、管理处电话安装开通 事宜,此项工作由x×先生负责,ⅹ×先生负责跟进,于11月15日前完成。 9、配合发展商与有线电视台联系,落实大厦有线电视接通事宜,此项工作 由××先生负责,x×先生跟进,于11月15日前完成。 10、配合发展商与市燃气公司联系,办理大厦住户燃气开户点火等事宜, 此项工作由x×先生负责,××先生负责跟进,于11月15日前完成 11、商请发展商委托清洗公司对大厦的饮用水池进行清洗消毒,此项工作
理服务协议》和《装修装饰管理协议》、《住户手册》各印刷 1000 份，《员工手 册》70 份，《入伙通知书》900 份，业主资料袋 1000 个，档案袋 2000 个，《入 伙收费一览表》、《入伙须知》、《收楼指引》、《住户成员登记表》、《入伙会签单》 各印刷 1000 份，《装修开工申请登记表》、《装修管理规定》、《防火责任书》、《装 修责任承诺书》、《装修缴费通知单》、《装修违规通知单》、《装修施工许可证》各 印刷 1000 份，《装修巡查表》印刷 10 本（每本 80～100 张）。以上文件、资料、 表格经发展商、××物业管理公司审定后，由发展商负责联系印刷或者发展商出 资交由物业公司联系印刷。此项工作由××先生负责，××先生跟进落实，并督促 相关部门人员按期完成。 3、向发展商索取××物业报建、施工、验收中形成的文件图纸等基本资料、 业主名册、通信地址及电话号码等，此项工作由管理处指定专人负责，于 11 月 5 日完成。 4、商请发展商至少提前十天向首期业主寄发《入伙通知书》和管理处提供 的《入伙收费一览表》、《入伙须知》、《入伙会签单》、《住户成员登记表》等资料， 此项工作由××先生负责跟进。 5、配合发展商与当地邮政部门联系落实本大厦的邮政编码、通邮时间和报 刊订阅等事宜。此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于 11 月 15 日前 完成。 6、与发展商一起到所辖派出所联系确定本大厦的街区、门牌号及入住人口 登记、户籍管理等事宜，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于 11 月 10 日前完成。 7、在征得发展商同意的前提下，落实大厦生活垃圾、装修垃圾的清运和“四 害”消杀分包单位并与其签订分包合同，此项工作由××先生负责，××先生负责 跟进，于 11 月 15 日前完成。 8、配合发展商与市电信部门联系，落实本大厦住户、管理处电话安装开通 事宜，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于 11 月 15 日前完成。 9、配合发展商与有线电视台联系，落实大厦有线电视接通事宜，此项工作 由××先生负责，××先生跟进，于 11 月 15 日前完成。 10、配合发展商与市燃气公司联系，办理大厦住户燃气开户点火等事宜， 此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于 11 月 15 日前完成。 11、商请发展商委托清洗公司对大厦的饮用水池进行清洗消毒，此项工作
由×x先生负责,x×先生负责跟进,于11月10日前完成。 12、组织ⅹx物业公司的全体员工,介入大厦环境治理、美化大厦环境,及 入伙现场布置及宣传工作,此项工作由ⅹ×先生负责,×先生负责协助,于11 月20日前完成。入伙场地等商请发展商同意后另定实施方案。 13、商请发展商将物业员工的所有制服于10月30日前到位,以便提升物 业员工的整体形象,此项工作由x×先生负责。 第四条物业的交接与验收工作 1、成立由发展商、承建商和物业公司共同派员参与的物业交接验收小组 具体统筹和协调交接验收工作,该小组应于10月25日前成立,并于10月27 日前召开专题会议,对交接验收的范围(标准、程序、时间和进度等)注意事项 和人员分工等做出具体安排。此项工作由发展商指定负责人牵头,物业公司×x、 ×负责跟进落实 2、物业公司负责与发展商沟通,确保于11月20日前水、电、路开通,此 项工作由x×负责跟进 3、在交接验收的过程中,物业公司需指定专人对交验出现的质量问题或缺 陷进行详细记录,并及时提交发展商、承建商进行整改。此项工作由××负责。 4、在对物业“硬件″进行验收的同时,管理处应注意收集索取相关的物业 软件”资料,并指定专人负责整理、归档和妥存。此项工作由×负责,ⅹ 负责跟进,于11月15日前完成 5、物业公司负责准备交接验收时所需物资:如房门钥匙、保管柜、钥匙尼 龙扣、胶袋和记录板等。此项工作由x×负责,ⅹ×负责跟进,于11月10日前 准备到位。 第五条入伙现场的组织工作 1、入伙现场的组织由xⅹ、ⅹ×统一负责,ⅹⅹ销售经理协助。集中入伙时物 业公司要成立收银组、审核签约组、收楼引导组、装修咨询组、礼仪接待组和社 会工作服务组。其各组任务如下所示。 (1)收银组:热情耐心地听取和解答业主应收费项目、收费标准等方面提 出的问题,认真、准确地收取每一位业主交纳的费用。该项由物业公司财务部会 议人员负责。 (2)审核签约组:核对业主身份,审核入伙必备的资料,与业主签订《业 主临时公约》、《前期物业管理服务协议》和《装修装饰管理协议》,收取《业主
由××先生负责，××先生负责跟进，于 11 月 10 日前完成。 12、组织××物业公司的全体员工，介入大厦环境治理、美化大厦环境，及 入伙现场布置及宣传工作，此项工作由××先生负责，××先生负责协助，于 11 月 20 日前完成。入伙场地等商请发展商同意后另定实施方案。 13、商请发展商将物业员工的所有制服于 10 月 30 日前到位，以便提升物 业员工的整体形象，此项工作由××先生负责。 第四条 物业的交接与验收工作 1、成立由发展商、承建商和物业公司共同派员参与的物业交接验收小组， 具体统筹和协调交接验收工作，该小组应于 10 月 25 日前成立，并于 10 月 27 日前召开专题会议，对交接验收的范围（标准、程序、时间和进度等）注意事项 和人员分工等做出具体安排。此项工作由发展商指定负责人牵头，物业公司××、 ××负责跟进落实。 2、物业公司负责与发展商沟通，确保于 11 月 20 日前水、电、路开通，此 项工作由××负责跟进。 3、在交接验收的过程中，物业公司需指定专人对交验出现的质量问题或缺 陷进行详细记录，并及时提交发展商、承建商进行整改。此项工作由××负责。 4、在对物业“硬件”进行验收的同时，管理处应注意收集索取相关的物业 “软件”资料，并指定专人负责整理、归档和妥存。此项工作由×× 负责，× × 负责跟进，于 11 月 15 日前完成。 5、物业公司负责准备交接验收时所需物资：如房门钥匙、保管柜、钥匙尼 龙扣、胶袋和记录板等。此项工作由××负责，××负责跟进，于 11 月 10 日前 准备到位。 第五条 入伙现场的组织工作 1、入伙现场的组织由××、××统一负责，××销售经理协助。集中入伙时物 业公司要成立收银组、审核签约组、收楼引导组、装修咨询组、礼仪接待组和社 会工作服务组。其各组任务如下所示。 （1）收银组：热情耐心地听取和解答业主应收费项目、收费标准等方面提 出的问题，认真、准确地收取每一位业主交纳的费用。该项由物业公司财务部会 议人员负责。 （2）审核签约组：核对业主身份，审核入伙必备的资料，与业主签订《业 主临时公约》、《前期物业管理服务协议》和《装修装饰管理协议》，收取《业主/
住户成员登记表》等有关资料,该项由x×负责,另配1~2名人员协助。 (3)收楼引指组:凭业主出具的已办完手续的入伙会签单(四枚印章均已 盖好),发放入户门钥匙,安排专人引导业主前往其所购物业现场协助收楼,收 集整理收楼单并及时送给有关单位(发展商、承建商)该组由x×负责,物业公 司管理人员配合,另外安排15~20名维修和护卫员做组员。 (4)装修咨询组:回答业主就装修方面的咨询,说明装修时应注意的事项, 发放装修管理资料等。此项工作由ⅹ×负责。 (5)社会工作服务组:提前预约银行、电信、有线电视、燃气等相关部门 和机构,在集中办理入伙手续时能到入伙现场办理相关手续,以方便业主。该项 工作由x×负责,于11月18日前落实到位 (6)礼仪接待组:在大厦或入伙现场入口负责接待引导业主办理入伙手续, 并进行登记、发放号码。该项工作由销售部负责,于11月20日前落实到位。 2、物业公司应请发展商、承建商和社会相关机构等在集中入伙时于入伙接 待处联合办公,实行“一条龙”服务,即先由发展商为业主结清购楼手续,其后 到物业公司办理入伙手续,然后依次到承建商、社会相关机构现场办公台前咨询 有关问题,办理有关手续。此项工作由x×负责。 第六条物业公司办公运行和员工生活安排 1、物业公司办公运作 (1)在正式办公用房交付使用前,发展商已解决的临时办公用房,建议在 入伙前物业公司正式挂牌办公。办公用房的面积:物业公司经理办公室面积为 12平方米,财务部办公面积为12平方米,公司办公室及文员的办公面积为20 平方米,业主服务中心办公面积为30平方米,资料室为10平方米。建议员工 的住宿、食堂等生活区设在天台,管理层住房标准为8~10平方米/人,操作层 住房标准5~6平方米人,维修操作间为15平方米,材料仓库为20平方米 (2)物业公司的成立,印章的刻制、启用,银行账号的开设和物业管理费 (物业费报批手续除外)的报批等由××负责。 (3)《入伙方案》经发展商确认后,按照方案中所列的釆购计划,分期采购 到位,由物业公司配合发展商按规定时间完成。 (4)各类标识牌、指示牌等标识制成后,安排人员在限定的时间粘贴、钉 挂、安装到位。此项工作由物业公司维修部负责,于10月20日前完成。 5)识别培训需求,制定培训计划,按照轻重缓急,抓好员工的培训,树
住户成员登记表》等有关资料，该项由××负责，另配 1～2 名人员协助。 （3）收楼引指组：凭业主出具的已办完手续的入伙会签单（四枚印章均已 盖好），发放入户门钥匙，安排专人引导业主前往其所购物业现场协助收楼，收 集整理收楼单并及时送给有关单位（发展商、承建商）。该组由××负责，物业公 司管理人员配合，另外安排 15～20 名维修和护卫员做组员。 （4）装修咨询组：回答业主就装修方面的咨询，说明装修时应注意的事项， 发放装修管理资料等。此项工作由××负责。 （5）社会工作服务组：提前预约银行、电信、有线电视、燃气等相关部门 和机构，在集中办理入伙手续时能到入伙现场办理相关手续，以方便业主。该项 工作由××负责，于 11 月 18 日前落实到位。 （6）礼仪接待组：在大厦或入伙现场入口负责接待引导业主办理入伙手续， 并进行登记、发放号码。该项工作由销售部负责，于 11 月 20 日前落实到位。 2、物业公司应请发展商、承建商和社会相关机构等在集中入伙时于入伙接 待处联合办公，实行“一条龙”服务，即先由发展商为业主结清购楼手续，其后 到物业公司办理入伙手续，然后依次到承建商、社会相关机构现场办公台前咨询 有关问题，办理有关手续。此项工作由××负责。 第六条 物业公司办公运行和员工生活安排 1、物业公司办公运作 （1）在正式办公用房交付使用前，发展商已解决的临时办公用房，建议在 入伙前物业公司正式挂牌办公。办公用房的面积：物业公司经理办公室面积为 12 平方米，财务部办公面积为 12 平方米，公司办公室及文员的办公面积为 20 平方米，业主服务中心办公面积为 30 平方米，资料室为 10 平方米。建议员工 的住宿、食堂等生活区设在天台，管理层住房标准为 8～10 平方米/人，操作层 住房标准 5～6 平方米/人，维修操作间为 15 平方米，材料仓库为 20 平方米。 （2）物业公司的成立，印章的刻制、启用，银行账号的开设和物业管理费 （物业费报批手续除外）的报批等由××负责。 （3）《入伙方案》经发展商确认后，按照方案中所列的采购计划，分期采购 到位，由物业公司配合发展商按规定时间完成。 （4）各类标识牌、指示牌等标识制成后，安排人员在限定的时间粘贴、钉 挂、安装到位。此项工作由物业公司维修部负责，于 10 月 20 日前完成。 （5）识别培训需求，制定培训计划，按照轻重缓急，抓好员工的培训，树
立×x物业形象,此项工作由x×负责。 2、员工生活安排 员工宿舍及食堂应在入伙前正式启用,所需生活用品,按照经发展商认可的 采购计划进行采购和分配。此项工作由xxx负责。 3、开办费预测和采购计划(略
立××物业形象，此项工作由××负责。 2、员工生活安排 员工宿舍及食堂应在入伙前正式启用，所需生活用品，按照经发展商认可的 采购计划进行采购和分配。此项工作由×××负责。 3、开办费预测和采购计划（略）