第四章房地产开发企业会计 所谓房地产开发,是指按照城市建设总体规划 和社会经济发展的要求,对土地和地上建筑物、 构筑物,进行开发建设和经营管理的一项综合性 社会经济活动 房地产开发跨越生产和流通两个领域,其活动 内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各 类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直 至售后管理和维修服务等。房地产开发企业的产 品是地产或房产,产品开发周期长,生产经营方 式多样,投资主体复杂,与一般企业的生产经营 有很大不同
第四章 房地产开发企业会计 •所谓房地产开发，是指按照城市建设总体规划 和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、 构筑物，进行开发建设和经营管理的一项综合性 社会经济活动。 •房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动 内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各 类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直 至售后管理和维修服务等。房地产开发企业的产 品是地产或房产，产品开发周期长，生产经营方 式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营 有很大不同
与此相适应,房地产开发企业会计与其 他企业会计相比较,具有以下几方面的 特点: 1.资金筹集渠道的多源性 2资金占用形态的多元性 3结算业务的频繁性和由此引起的财务关 系的复杂性 4核算周期具有长期性
• 与此相适应，房地产开发企业会计与其 他企业会计相比较，具有以下几方面的 特点： • 1.资金筹集渠道的多源性 • 2.资金占用形态的多元性 • 3.结算业务的频繁性和由此引起的财务关 系的复杂性 • 4.核算周期具有长期性
土地开发项目在建资金 商品房项目在建资金 储备资金 配套设施项目在建资金 资 代建工程项目在建资金 市政工程项目在建资金 经营房、周转房项目在建资 图41房地产开发企业资金占用形态的多元性
图 4—1 房地产开发企业资金占用形态的多元性 结 算 资 金 储 备 资 金 土 地 开 发 项 目 在 建 资 金 商 品 房 项 目 在 建 资 金 配 套 设 施 项 目 在 建 资 金 代 建 工 程 项 目 在 建 资 金 市 政 工 程 项 目 在 建 资 金 经 营 房、周 转 房 项 目 在 建 资 金 成 品 资 金
第一节开发成本的核算 房地产开发企业的基本经济活动是开发、 经营商品房等建筑产品,建筑产品的开 发建设过程是开发企业经营活动的中心 环节。开发企业成本、费用的核算,就 是对这些产品成本形成和费用支出的核
第一节 开发成本的核算 • 房地产开发企业的基本经济活动是开发、 经营商品房等建筑产品，建筑产品的开 发建设过程是开发企业经营活动的中心 环节。开发企业成本、费用的核算，就 是对这些产品成本形成和费用支出的核 算
、开发成本的内容 1.土地开发成本。指房地产开发企业开发土地(即建设 场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋 (包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的 各项费用支出。 3.配套设施开发成本。指房地产开发企业根据城市建 设规划的要求,或项目建设设计规划的要求,为满足居 住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设,所 发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本。指开发企业接受有关单位的委 托,代为开发建设的工程,或参加委托单位招标,经过 投标中标后承建的开发项目,所发生的各项费用支出
一、开发成本的内容 •1.土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设 场地）所发生的各项费用支出。 • 2.房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋 （包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的 各项费用支出。 • 3.配套设施开发成本。指房地产开发企业根据城市建 设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居 住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所 发生的各项费用支出。 • 4.代建工程开发成本。指开发企业接受有关单位的委 托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过 投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出
以上四类开发产品成本,在核算上将其 费用分为如下六个成本项目 1、土地征用及拆迁补偿费 ·2、前期工程费 建筑安装工程费 ·4、基础设施费。 5、公共配套设施费 ·6、开发间接费用
• 以上四类开发产品成本，在核算上将其 费用分为如下六个成本项目： • 1、土地征用及拆迁补偿费。 • 2、前期工程费。 • 3、建筑安装工程费。 • 4、基础设施费。 • 5、公共配套设施费。 • 6、开发间接费用
二、开发成本的核算 企业发生各项开发直接费用支出时,借记“开 发成本”账户,贷记“银行存款”、“应付账款” 等账户;发生开发间接费用支出时,借记“开发 间接费用”账户,贷记“应付工资”、“应付福 利费”、“累计折旧”、“周转房”等账户;期 未应将开发间接费用按一定的分配标准进行分配, 借记“开发成本”账户,贷记“开发间接费用” 账户。 开发成本应按成本核算对象和成本项目进行明 细核算。开发成本明细账的参考格式如表4-1所 小
二、开发成本的核算 •企业发生各项开发直接费用支出时，借记“开 发成本”账户，贷记“银行存款” 、 “应付账款” 等账户；发生开发间接费用支出时，借记“开发 间接费用”账户，贷记“应付工资” 、 “应付福 利费” 、 “累计折旧” 、 “周转房”等账户；期 未应将开发间接费用按一定的分配标准进行分配， 借记“开发成本”账户，贷记“开发间接费用” 账户。 •开发成本应按成本核算对象和成本项目进行明 细核算。开发成本明细账的参考格式如表4-１所 示
表4-1 开发产品成本明细账 长兴路一商品房 开发成本项目 摘要土地征用 前期工基础设建筑安装公共配套开发间 计 月日 及拆迁补 程费施费工程费设施费接费用 偿费 结转土地开 50000060000|40000 600000 发成本 结算建安费 8000000 8000000 预提配套费 180000 180000 分配间接费 1200012000 结转完工成 500000k000040 0000008000012 792000 本
表 4-1 开发产品成本明细账 长兴路—商品房 年 开发成本项目 月 日 凭 证 号 数 摘 要 土地征用 及拆迁补 偿费 前期工 程 费 基础设 施 费 建筑安装 工 程 费 公共配套 设 施 费 开发间 接费 用 合 计 结转土地开 发成本 500 000 60 000 40 000 600 000 结算建安费 8 000 000 8 000 000 预提配套费 180 000 180 000 分配间接费 12 000 12 000 结转完工成 本 500 000 60 000 40 000 8 000 000 180 000 12 000 8 792 000
·房地产开发企业可以根据企业管理的要求, 将成本类账户合并或分解。如对间接费用 较少的企业,可将“开发成本”和“开发 间接费用”账户合并为“开发费用”账户 对规模较大、开发项目类型较多的单位, 可将“开发成本”账户分解为“土地开 发”、“房屋开发”、“配套设施开发” 和“代建工程开发”四个账户
•房地产开发企业可以根据企业管理的要求， 将成本类账户合并或分解。如对间接费用 较少的企业，可将“开发成本”和“开发 间接费用”账户合并为“开发费用”账户； 对规模较大、开发项目类型较多的单位， 可将“开发成本”账户分解为“土地开 发” 、 “房屋开发” 、 “配套设施开发” 和“代建工程开发”四个账户
(一)土地开发成本的核算 土地开发的直接费用,如土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、基础设施费等,在费用发生时, 根据有关凭证直接计入“开发成本—士地开发” 账户的借方;发生的开发间接费用先计入“开发 间接费用”账户的借方,期末按一定标准分配结 转的应由土地开发成本负担的开发间接费用,借 记“开发成本 土地开发”账户,贷记“开发 间接费用”;结转开发完工建设场地成本时,贷 记“开发成本—土地开发”账户,商品性建设 用地,借记“开发产品”账户,自用建设场地, 借记“开发成本—房屋开发”账户;期末“开 发成本—士地开发”账户的余额,表示正在开 发土地的成本
（一）土地开发成本的核算 •土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时， 根据有关凭证直接计入“开发成本——土地开发” 账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发 间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结 转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借 记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发 间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷 记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设 用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地， 借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开 发成本——土地开发”账户的余额，表示正在开 发土地的成本