第十章房地产抵押制度
第十章 房地产抵押制度
第一节房地产抵押概念 房地产抵押定义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向 抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿
第一节 房地产抵押概念 一、房地产抵押定义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向 抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿
1.房地产抵押是一种物的担保,它所确立的是一种担保物权 房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的,一旦债务人到期 不履行债务,抵押的房地产即成为履行债务的财产。通过房地产 抵押确立起来的房地产抵押权,是一种担保物权
1．房地产抵押是一种物的担保， 房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的，一旦债务人到期 不履行债务，抵押的房地产即成为履行债务的财产。 抵押确立起来的房地产抵押权，是一种担保物权
2.房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的 担保物权 房地产抵押人可以是债务人,也可以是第三人,即债务人可以以 自己的房地产向债权人提供债务履行担保,也可以由第三人以其房 地产向债权人提供债务履行担保
2．房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的 房地产抵押人可以是债务人，也可以是第三人，即债务人可以以 自己的房地产向债权人提供债务履行担保，也可以由第三人以其房 地产向债权人提供债务履行担保
3.房地产抵押权是以不转移占有的方式设立的担保物权 担保物权包括留置权、质权和抵押权等,前二者均以转移占有方 式设立,而抵押权则以不转移占有的方式设定。房地产抵押人在其 房地产上设立抵押权之后,仍继续占有,并有权对抵押房地产进行 使用、收益
3． 担保物权包括留置权、质权和抵押权等，前二者均以转移占有方 式设立，而抵押权则以不转移占有的方式设定。房地产抵押人在其 房地产上设立抵押权之后，仍继续占有，并有权对抵押房地产进行 使用、收益
房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权
4．房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权
、房地产抵押权法律特征 (一)房地产抵押权特性 1.附从性 房地产抵押权是为担保债权而设立的,它与所担保的债权形成主 从关系,对其具有附从性。《担保法》第五十二条规定,抵押权与 其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭
（一）房地产抵押权特性 1 房地产抵押权是为担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主 从关系，对其具有附从性。《担保法》第五十二条规定，抵押权与 其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭
首先,抵押权以主债权的存在为前提。 被担保的主债权有效存在,房地产抵押权才存在,主债权无效或 被撤销,房地产抵押权也随之失去效力。原则上,在设定抵押权时, 主债权就已存在或同时存在。但是,也可以为将来的主债权设立房 地产抵押权,只是若将来的主债权未产生时,房地产抵押权也就不 发生效力。 在最高额抵押的情况下,往往是先签订最高额抵押合同,尔后在 定期间内连续发生主债权
首先，抵押权以主债权的存在为前提。 被担保的主债权有效存在，房地产抵押权才存在，主债权无效或 被撤销，房地产抵押权也随之失去效力。原则上，在设定抵押权时， 主债权就已存在或同时存在。但是，也可以为将来的主债权设立房 地产抵押权，只是若将来的主债权未产生时，房地产抵押权也就不 发生效力。 在最高额抵押的情况下，往往是先签订最高额抵押合同，尔后在 一定期间内连续发生主债权
其次,抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。 抵押权不能离开主债权而单独转让。房地产抵押权人不能在将其 债权转让他人时自己保留房地产抵押权,也不能在自己保留债权时 将房地产抵押权转让他人,更不能将债权和房地产抵押权分别转让 给他人。同时,房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权 提供担保(但可以与被担保债权一起供作担保)
其次，抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。 抵押权不能离开主债权而单独转让。房地产抵押权人不能在将其 债权转让他人时自己保留房地产抵押权，也不能在自己保留债权时 将房地产抵押权转让他人，更不能将债权和房地产抵押权分别转让 给他人。同时，房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权 提供担保（但可以与被担保债权一起供作担保）
最后,振押权因主债权的消灭而消灭 主债权一旦消灭,房地产抵押权就无继续存在的必要。因清偿、 提存、抵销、免除等原因而导致主债权全部消灭时,房地产抵押权 随之消灭,但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭
最后，抵押权因主债权的消灭而消灭。 主债权一旦消灭，房地产抵押权就无继续存在的必要。因清偿、 提存、抵销、免除等原因而导致主债权全部消灭时，房地产抵押权 随之消灭，但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭