蓝海苑项目营销报告 SYS-WIN Brokerage 思原经纪 w%,cg35.cn最有价值房产荣划2000案
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外部环境分析 营销定位 价格策略 分析内 市场走势 政策背景 竞争环境 客户需求 制定营销战 制 销售排期 销控组织 市场推广 媒体投放 明晰营销目标 营 销 活动公关 渠道营销 外营销环 执 现营销 销售平台 本体属性 产品构成 案场包装 价值梳理 客户描摹 略与策 行 销售道具 现场管理 目 细 标 境 案 客户服务 沟通机制 略 风险预案 内部环境分析 建立完整的营销体系 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
建立完整的营销体系 建立完整的营销体系 3 明 晰 营 销 目 标 外部环境分析 分 析 内 外 营 销 环 境 客 户 需 求 竞 争 环 境 客 户 描 摹 制 定 营 销 战 略 与 策 略 制 定 营 销 执 行 细 案 政 策 背 景 市 场 走 势 营销定位 市场推广 客户服务 活动公关 媒体投放 案场包装 销售道具 现场管理 沟通机制 价格策略 实 现 营 销 目 标 本 体 属 性 产 品 构 成 价 值 梳 理 销售排期 销控组织 渠道营销 销售平台 风险预案 . 内部环境分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
顾客消费流程 以客户为核心的 整合营销思路 Attention Interesting Desire Satisfactio Action 引起注意 产生兴趣 引发欲望 促使购买行为 n 达到购后满意 形象定位 市场推广 媒体投放 活动公关 网络营销 接待中心 现场包装 多媒体展示 样板示范区 销售道具 价格策略 投资回报核算 产品唯一性 销售保障体系 CRM系统 物业服务系统 遵循ADAS模型 搭建系统营销执行体系 www
遵循 4 遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系 搭建系统营销执行体系 顾客消费流程 Attention 引起注意 形 象 定 位 Interesting 产生兴趣 Desire 引发欲望 Action 促使购买行为 Satisfactio n 达到购后满意 市 场 推 广 媒 体 投 放 活 动 公 关 接 待 中 心 现 场 包 装 多 媒 体 展 示 样 板 示 范 区 销 售 道 具 价 格 策 略 投 资 回 报 核 算 产 品 唯 一 性 网 络 营 销 销 售 保 障 体 系 C R M 系 统 物 业 服 务 系 统 以客户为核心的 整合营销思路 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
客户价值 销售收入 营销绩效 总营销成本 总营销成本 来电来访客户数（有效客户） 策划推广绩效管理 营销回报率= 总营销成本 成交客户数 销售执行绩效管理 销售成交率= 来电来访客户数 重复购买率/ 重复购买客户数/推荐销售 三 客户服务和满意度维 护绩效管理 推荐销售率/ 客户数/衍生消费客户数 衍生消费率 成交客户数 贯穿营销体系的核心营销思想 营销绩效管理 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
5 营销绩效 客户价值 总营销成本 销售收入 总营销成本 = 营销回报率 = 来电来访客户数（有效客户） 总营销成本 重复购买率 / 推荐销售率 / 衍生消费率 = 一 来电来访客户数 成交客户数 二 销售执行绩效管理 销售成交率 = 三 客户服务和满意度维 护绩效管理 = 重复购买客户数 / 推荐销售 客户数 /衍生消费客户数 成交客户数 策划推广绩效管理 贯穿营销体系的核心营销思想： www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案 营销绩效管理
外部环境分析 营销定位 价格策略 制 销售排期 销控组织 明晰营 分析内 市场走势 政策背景 竞争环境 客户需求 制定营销 定 市场推广 媒体投放 营 实现 外 销 活动公关 渠道营销 战略 营 销 营 执 销售平台 案场包装 销 销 行 销售道具 现场管理 目 标 环 体属性 产品构成 价值梳理 客户描摹 与 策 细 标 境 案 客户服务 沟通机制 略 风险预案 内部环境分析 明确项目营销目标 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
明确项目营销目标 明确项目营销目标 6 明 晰 营 销 目 标 外部环境分析 分 析 内 外 营 销 环 境 客 户 需 求 竞 争 环 境 客 户 描 摹 制 定 营 销 战 略 与 策 略 制 定 营 销 执 行 细 案 政 策 背 景 市 场 走 势 营销定位 市场推广 客户服务 活动公关 媒体投放 案场包装 销售道具 现场管理 沟通机制 价格策略 实 现 营 销 目 标 本 体 属 性 产 品 构 成 价 值 梳 理 销售排期 销控组织 渠道营销 销售平台 风险预案 . 内部环境分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
本案营销目标 SYS-WIN -Brokerage 思原经纪 目标1： 现金流 提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！ 目标2： 在依托区域发展以及前期销售的基础上，充分发挥项目自身和潜在 销售利润 的价值，将项目利润最大化！ 7 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
7 本案营销目标 目标1： 现金流 提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！ –. 目标2： 销售利润 在依托区域发展以及前期销售的基础上，充分发挥项目自身和潜在 的价值，将项目利润最大化！ www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
外部环境分析 营销定位 价格策略 分 制 销售排期 销控组织 明 析内 市场走势 政策背景 竞争环境 客户需求 制定营销 定 市场推广 媒体投放 营 晰营销目标 实现 外 活动公关 渠道营销 战 销 营 营销 本体属性 产品构成 价值梳理 客户描摹 略 执 销售平台 案场包装 销 与 行 销售道具 现场管理 目 策 细 标 境 案 客户服务 沟通机制 略 风险预案 内部环境分析 通过对外部环境的分析，了解项目 所处的市场环境 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
8 通过对外部环境的分析，了解项目 通过对外部环境的分析，了解项目 所处的市场环境 所处的市场环境 明 晰 营 销 目 标 外部环境分析 分 析 内 外 营 销 环 境 客 户 需 求 竞 争 环 境 客 户 描 摹 制 定 营 销 战 略 与 策 略 制 定 营 销 执 行 细 案 政 策 背 景 市 场 走 势 营销定位 市场推广 客户服务 活动公关 媒体投放 案场包装 销售道具 现场管理 沟通机制 价格策略 实 现 营 销 目 标 本 体 属 性 产 品 构 成 价 值 梳 理 销售排期 销控组织 渠道营销 销售平台 风险预案 . 内部环境分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目区位一本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置， SYS-WIN 紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。 Brokerage- 思原经纪 中环线 金钟河大街诞长线 黄港水库二店 卫道 东丽 京津塘高速二号线 物流 中心城国 加工区 津汉公路 通天津机场 杨北公路 第九大街 西南半环 京津塘高速公路 红旗南路 津塘蹈 外环线 口本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。 口紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速 公路6.5公里。 9 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
9 项目区位——本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置， 本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置， 紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。 紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。 本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。 紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速 公路6.5公里。 津塘路 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目周边组团一本案北望航空城、南接新立组团、东连 SYS-WIN 么六桥乡，西邻中心城区 Brokerage 思原经纪 航空城 空消作之时区植面 西膏城区 中心城区 新立 本案 中心城区 团 10 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
10 项目周边组团——本案北望航空城、南接新立组团、东连 本案北望航空城、南接新立组团、东连 幺六桥乡，西邻中心城区 幺六桥乡，西邻中心城区 中心城区 航空城 新 立 组 团 本案 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
SYS-WIN 项目面临的发展机遇一天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩 思原经纪 泡休闲旅 城市扩散效应 中心城区 丽区 先进制造业产 ■东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为 轴线的津滨城区带)三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区 ■“十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经 济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。 11 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
11 项目面临的发展机遇 项目面临的发展机遇—天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩 天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩 中心城区 东丽区 城市扩散效应 东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为 轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区 “十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经 济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案