谨致隆和置业房地产开发有限公司： [前言] 承蒙贵司信任，我司于2006年11月开始正式受托展开贵司酒店项目之营销策划事宜。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司展开了各项深入、细致的工作，并对项目进行了充分的分析研讨。本期的营销策划报告 是在定位报告和规划设计报告的基础上，针对目标客户进行了深入细致地研究，结合我司资深专业人士在深圳地产行业的实践经验， 在专案小组、达观专业评审委员会的共同努力下完成的。 现特向贵司提交《青岛胶南酒店项目营销策划报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。 专此奉达，即颂商祺！ DISCOVERY達觀全程 二零零六年十一月 wm.cg35.cn最有价值房产策划2000案
谨致隆和置业房地产开发有限公司： [前 言] 承蒙贵司信任，我司于 2006 年 11 月开始正式受托展开贵司酒店项目之营销策划事宜。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司展开了各项深入、细致的工作，并对项目进行了充分的分析研讨。本期的营销策划报告 是在定位报告和规划设计报告的基础上，针对目标客户进行了深入细致地研究，结合我司资深专业人士在深圳地产行业的实践经验， 在专案小组、达观专业评审委员会的共同努力下完成的。 现特向贵司提交《青岛胶南酒店项目营销策划报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。 专此奉达，即颂商祺！ 二零零六年十一月 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
青岛胶南酒店项目 .0 营销策划报告： 0 第一部分 市场分析 11 第一章宏观经济环境 11 一、城市地位 ,11 二、城市经济发展状况 15 三、社会发展状况 19 四、城市规划和城市设计 20 第二章酒店市场分析 31 一、市场分析 二、竞争项目分析 44 第二部分 营销构想 一、项目地块分析 50 二、项目SWOT具体分析. 53 三、项目卖点提练与分析】 64 四、项目定位. 67 五、核心营销理念 73 六、产品规划建议 85 七、酒店管理服务建议 93 八、园林规划建议 93 九、服务内容.。 95 十、营（促）销组合构想 97 十一、营销资源整合 100 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
青岛胶南酒店项目. 0 营销策划报告. 0 第一部分 市场分析. 11 第一章 宏观经济环境. 11 一、城市地位. 11 二、城市经济发展状况. 15 三、社会发展状况. 19 四、城市规划和城市设计. 20 第二章 酒店市场分析. 31 一、市场分析. 31 二、竞争项目分析. 44 第二部分 营销构想. 50 一、项目地块分析. 50 二、项目 SWOT 具体分析.53 三、项目卖点提练与分析. 64 四、项目定位. 67 五、核心营销理念. 73 六、产品规划建议. 85 七、酒店管理服务建议. 93 八、园林规划建议. 93 九、服务内容. 95 十、营（促）销组合构想. 97 十一、营销资源整合. 100 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
第三部分营销主题策划， 101 一、主题及案名设计 101 二、营销主题的外延表现」 102 三、营销关键词 ,103 第四部分 营销推广策略 104 一、项目形象策略 104 二、总体营销布控 105 三、销售手段及公关策略 111 四、营销诉求点 119 五、推广费用预算 120 第五部分 销售现场包装建议 一、 营销中心包装建议 120 二、样板房包装、风格建议 124 三、项目地现场包装建议 127 第六部分 价格策略建议， 132 一、价格策略建议. 132 二、不同类型产品价格系数 134 三、项目首期价格建议 135 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
第三部分 营销主题策划. 101 一、主题及案名设计. 101 二、营销主题的外延表现. 102 三、营销关键词. 103 第四部分 营销推广策略. 104 一、项目形象策略. 104 二、总体营销布控. 105 三、销售手段及公关策略. 111 四、营销诉求点. 119 五、推广费用预算. 120 第五部分 销售现场包装建议. 120 一、营销中心包装建议. 120 二、样板房包装、风格建议. 124 三、项目地现场包装建议. 127 第六部分 价格策略建议. 132 一、价格策略建议. 132 二、不同类型产品价格系数. 134 三、项目首期价格建议. 135 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
第一部分 市场分析 第一章宏观经济环境 一、城市地位 1、城市概况 胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸 城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积1894平方公里，辖17处镇（街道办事处），总人 口80.6万。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
第一部分 市场分析 第一章 宏观经济环境 一、城市地位 1、城市概况 胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸 城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里，辖 17 处镇（街道办事处），总人 口 80.6 万。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积 284 平方公里。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130公里，占青岛西海岸总面积的88%。千古名 胜琅琊台被列为国家重点风景名胜区和省级旅游度假区，是中国优秀旅游城市之一，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模 范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号。其综合经济实力和基本竞争力在2005年分别跃居全国百强县（市） 第34位和第25位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依 托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有 交 国空港 一发展新亮点。 胶南市交通四通八达，海滨大道、疏港高速公路、青新高速公路、204国道贯穿胶 通 南市，新开通的“同三”高速公路纵贯全市南北，留有五个出口和一个互通式立交。距青 岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。 ☒ 然绵产业工国 胶南属北温带季风气候区。年平均气温12℃，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季 分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。 位 h品高大￥围 市 2、城市所处经济圈的基本情况 胶南市地处胶东半岛经济圈，历史上的胶东半岛包括青岛、威海、滩坊、烟台四市，而山东省政府2003年7月正式开始组建的胶 东半岛制造业基地目前只包含青岛、威海、烟台三市，2003年底，山东省提出的半岛城市群战略则将潍坊列入，半岛城市群由八个城 市组成，除将潍坊加入，还将济南、东营、淄博、日照四个城市列入其中。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长 130 公里 ，占青岛西海岸总面积的 88％。千古名 胜琅琊台被列为国家重点风景名胜区和省级旅游度假区，是中国优秀旅游城市之一，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模 范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号。其综合经济实力和基本竞争力在 2005 年分别跃居全国百强县（市 ） 第 34 位和第 25 位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依 托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有 一发展新亮点。 胶南市交通四通八达，海滨大道、疏港高速公路、青新高速公路、204 国道贯穿胶 南市，新开通的“同三”高速公路纵贯全市南北，留有五个出口和一个互通式立交。距青 岛流亭机场 70 公里，距青岛前湾港 20 公里。 胶南属北温带季风气候区。年平均气温 12℃，无霜期 202 天，降水量 794 毫米。气候四季 分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。 2、城市所处经济圈的基本情况 胶南市地处胶东半岛经济圈，历史上的胶东半岛包括青岛、威海、潍坊、烟台四市，而山东省政府 2003 年 7 月正式开始组建的胶 东半岛制造业基地目前只包含青岛、威海、烟台三市，2003 年底，山东省提出的半岛城市群战略则将潍坊列入，半岛城市群由八个城 市组成，除将潍坊加入，还将济南、东营、淄博、日照四个城市列入其中。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
3、城市地位 3.1、在全国的地位 经济实力跃升，近3年，胶南的综合经济实力在全国百强县（市）中的位次从第49位跃升至第34位。位居全国县域经济基本 竞争力百强县第26位。 3.2、在经济圈中的地位 胶南成为西海岸经济战略圆中最富成长性的部市新区，成为山东半岛主要发展体系 从2001年开始提出挺进西海岸战略的近四年来，以经济技术开发区为核心的新城区的发展正飞速变化。挺进西海岸战略的实 施，既是青岛产业战略空间的一次关键性的大拓展，也是构建以经济技术开发区、保税区、港区为核心的青岛新的经济板块或日经济 圈的关键突破，是青岛经济社会发展地理空间的一次战略拓展。 这一战略的推进，又像一个引力无比的磁铁，使长期以来相对独处偏远的胶南县域经济的发展因此找到了新的契机，胶南为此 不失时机地提出“东接、北扩、南展”的城市发展战略。向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展，其产业地位迅速提升， 临港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。根据这一变化，胶南又进一步提出：2005年将以东部新区为重点，加速推进“东接” 战略，并确保实现新的突破，力争把胶南建设成为青岛西海岸最富成长性的都市新区，成为青岛打造“全国重点中心城市”和“世界 知名特色城市”的重要板块。这一战略的迅速推进，使长期以来独处开发区北部一隅的红石崖的地位，也发生了根本性的变化一近 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
3、城市地位 3.1、在全国的地位 经济实力跃升，近 3 年，胶南的综合经济实力在全国百强县（市）中的位次从第 49 位跃升至第 34 位。位居全国县域经济基本 竞争力百强县第 26 位。 3.2、在经济圈中的地位 胶南成为西海岸经济战略圈中最富成长性的都市新区，成为山东半岛主要发展体系 从 2001 年开始提出挺进西海岸战略的近四年来，以经济技术开发区为核心的新城区的发展正飞速变化。 挺进西海岸战略的实 施，既是青岛产业战略空间的一次关键性的大拓展，也是构建以经济技术开发区、保税区、港区为核心的青岛新的经济板块或曰经济 圈的关键突破，是青岛经济社会发展地理空间的一次战略拓展。 这一战略的推进，又像一个引力无比的磁铁，使长期以来相对独处偏远的胶南县域经济的发展因此找到了新的契机，胶南为此 不失时机地提出“东接、北扩、南展”的城市发展战略。向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展，其产业地位迅速提升， 临港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。根据这一变化，胶南又进一步提出：2005 年将以东部新区为重点，加速推进“东接” 战略，并确保实现新的突破，力争把胶南建设成为青岛西海岸最富成长性的都市新区，成为青岛打造“全国重点中心城市”和“世界 知名特色城市”的重要板块。这一战略的迅速推进，使长期以来独处开发区北部一隅的红石崖的地位，也发生了根本性的变化-近 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
60平方公里的土地纳入西海岸核心城区的规划，使之正在成为西海岸的一支新生力量。使西海岸的范围进一步向北延伸，胶州南部 临海地带的战略地位也正在凸现出来。经济发展和城市化的潜力得以释放，其身价陡然倍增，并与西海岸核心区浑然一体，进入一个 新的发展时期。 4、城市文化及人文特征 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，历史悠久，文化灿烂，史以东国名地著称。早在5000多年前的大汶口文化时期，境 内就有人类生活繁衍。 秦丞相李斯题写的琅琊刻石是我国今存的最早刻石之一，现藏于中国历史博物馆。 胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处，天然港口 沿岸岛屿有10余处，海域面积近500万亩。境内山岭起伏，有大小山头500余座。山岭之间. 有大小河流125条，其中较大河流10条。地势西北较高，东南偏低，自西北向东南倾斜入海。 胶南依山傍海，自然资源丰富。全县农林牧可用地217万亩，其中耕地108万亩，有林地57.39 万亩。林木树种达134个：药材有动物、植物、矿物三大类，615种：海产鱼虾260余种， 产资源有铁、石墨、佛石、铅、锰、铜、锆英石等40余个矿种，百余处矿点，已探明储量的 琅哪台出土的秦朝瓦當 24处，总储量近200万吨。 胶南历史悠久，人才辈出。从秦汉时期开始，声名较大的人物都曾在胶南生活、居住，开辟了胶南5000年的历史文明。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
60 平方公里的土地纳入西海岸核心城区的规划，使之正在成为西海岸的一支新生力量。 使西海岸的范围进一步向北延伸，胶州南部 临海地带的战略地位也正在凸现出来。经济发展和城市化的潜力得以释放，其身价陡然倍增，并与西海岸核心区浑然一体，进入一个 新的发展时期。 4、城市文化及人文特征 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，历史悠久，文化灿烂，史以东国名地著称。早在 5000 多年前的大汶口文化时期，境 内就有人类生活繁衍。 秦丞相李斯题写的琅琊刻石是我国今存的最早刻石之一，现藏于中国历史博物馆。 胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达 138 公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾 16 处，天然港口、 沿岸岛屿有 10 余处，海域面积近 500 万亩。境内山岭起伏，有大小山头 500 余座。山岭之间， 有大小河流 125 条，其中较大河流 10 条。地势西北较高，东南偏低，自西北向东南倾斜入海。 胶南依山傍海，自然资源丰富。全县农林牧可用地 217 万亩，其中耕地 108 万亩，有林地 57.39 万亩。林木树种达 134 个；药材有动物、植物、矿物三大类，615 种；海产鱼虾 260 余种，矿 产资源有铁、石墨、砩石、铅、锰、铜、锆英石等 40 余个矿种，百余处矿点，已探明储量的 24 处，总储量近 200 万吨。 胶南历史悠久，人才辈出。从秦汉时期开始，声名较大的人物都曾在胶南生活、居住，开辟了胶南 5000 年的历史文明。 琅琊台出土的秦朝瓦當 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
二、城市经济发展状况 1、经济连续多年保持快速增长 胶南市2004-2005年经济发展实力 国内生产总值 地方财政收入 全社会固定资产投资 年份 (亿元) (万元) (亿元) 2004年 226 96409 143.8 2005年 278 125007 190 2004年，全市完成GDP226.7亿元、地方财政一般预算收入96409万元、全社会固定资产投资143.8亿元，分别是2002年的1.4 倍、1.7倍和3倍。今年1一7月份，全市完成生产总值160亿元，同比增长19.3%：地方财政收入65511万元，增长39.5%：农民 人均现金收入3100元，增长13.9%；全社会固定资产投资完成104亿元，增长40.1%。2005年全市完成生产总值、全社会固定资产 投资分别是2000年的2.5倍和7.3倍：2005年地方财政收入实际完成125007万元，较2000年翻了两番。 2、城市居民人均可支配收入有较大幅度的提升 2005年，全市农民人均纯收入达到5769元，城镇居民人均可支配收入达到10875元，分别比2000年增加2178元和4545元，其 中农民人均纯收入连续两年保持两位数以上高增长。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
二、城市经济发展状况 1、经济连续多年保持快速增长 胶南市 2004-2005 年经济发展实力 2004 年，全市完成 GDP226.7 亿元、地方财政一般预算收入 96409 万元、全社会固定资产投资 143.8 亿元，分别是 2002 年的 1.4 倍、1.7 倍和 3 倍。今年 1—7 月份，全市完成生产总值 160 亿元，同比增长 19.3％；地方财政收入 65511 万元，增长 39.5％；农民 人均现金收入 3100 元，增长 13.9％；全社会固定资产投资完成 104 亿元，增长 40.1％。2005 年全市完成生产总值、全社会固定资产 投资分别是 2000 年的 2.5 倍和 7.3 倍；2005 年地方财政收入实际完成 125007 万元，较 2000 年翻了两番。 2、城市居民人均可支配收入有较大幅度的提升 2005 年，全市农民人均纯收入达到 5769 元，城镇居民人均可支配收入达到 10875 元，分别比 2000 年增加 2178 元和 4545 元，其 中农民人均纯收入连续两年保持两位数以上高增长。 年份 国内生产总值 （亿元） 地方财政收入 （万元） 全社会固定资产投资 （亿元） 2004 年 226 96409 143.8 2005 年 278 125007 190 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
全市农民人均收入 城镇居民人均可支 年份 (亿元) 配收入 2005年 5769 10875 2000年 3591 6330 增加 2178 4545 3、产业分布 3.1、胶东半岛与珠三角和长三角比有差距 胶东半岛与珠三角、长三角的对比 土地面积 人口 人均GDP 三次产业结构 GDP 进出口贸易总 全社会固定资产投外商直接投 (五平方公 (亿元) (元) 路（亿元） 长江三角洲10.96 8212.12 4.6:55.9:39.6 28775 35040 4012.3 13650.7 209.9 珠江三角洲4.15 2451.36 3.8:53.8:42.4 13394 54639 3417.8 4504.9 100.1 胶东半岛4.60 2476.98 10.1:56.1: 6049.9124425 436.21 3466.09 87.04 注： ①长三角包括上海、江苏的南京、镇江、扬州、泰州、南通、苏州、无锡、常州及浙江的杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
3、产业分布 3.1、胶东半岛与珠三角和长三角比有差距 胶东半岛与珠三角、长三角的对比 注： ①长三角包括上海、江苏的南京、镇江、扬州、泰州、南通、苏州、无锡、常州及浙江的杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台 年份 全市农民人均收入 （亿元） 城镇居民人均可支 配收入 2005 年 5769 （万元） 10875 2000 年 3591 6330 增加 2178 4545 土地面积 （ 万 平 方 公 里） 人口 （万人） 三次产业结构 GDP （亿元） 人均 GDP （元） 进出口贸易总 额 （亿美元） 全社会固定资产投 资（亿元） 外商直接投 资 （亿美元） 长江三角洲 10.96 8212.12 4.6：55.9：39.6 28775 35040 4012.3 13650.7 209.9 珠江三角洲 4.15 2451.36 3.8：53.8：42.4 13394 54639 3417.8 4504.9 100.1 胶东半岛 4.60 2476.98 10.1 ： 56.1 ： 33.7 6049.91 24425 436.21 3466.09 87.0④ www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
州等16个地级以上城市。 ②珠三角包括广州、深圳市、珠海、佛山、惠州、肇庆、江门、东莞、中山、顺德、南海、番禺12个市（区）。 ③胶东半岛包括青岛、烟台、威海和潍坊4市。 ④为山东省的数据。 ⑤表中数据为2004年国家统计局公布的数据。 从经济总量上来看，胶东半岛和长三角、珠三角差距很大，尤其在进出口贸易方面，2004年胶东半岛的进出口贸易总额只相当于长 三角的10.87%，相当于珠三角的12.76%：从三大产业来看，胶东半岛的第二产业略有优势，而第一产业比例稍高，第三产业欠发展： 从人均量及来看，胶东半岛和长三角和珠三角都有一定的差距 3.2、产业结构以第二产业为主，工业经济基础雄厚 产业名称 比例结构(%) 第一产业 10.7 第二产业 61.2 第三产业 28.1 2005年胶南市的三次产业结构比例为10.7：61.2：28.1，第二产业为主导。拥有汽车、电子、轻工、纺织、石化、橡胶、食品 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
州等 16 个地级以上城市。 ②珠三角包括广州、深圳市、珠海、佛山、惠州、肇庆、江门、东莞、中山、顺德、南海、番禺 12 个市（区）。 ③胶东半岛包括青岛、烟台、威海和潍坊 4 市。 ④为山东省的数据。 表中数据为 2004 年国家统计局公布的数据。 从经济总量上来看，胶东半岛和长三角、珠三角差距很大，尤其在进出口贸易方面，2004 年胶东半岛的进出口贸易总额只相当于长 三角的 10.87％，相当于珠三角的 12.76％：从三大产业来看，胶东半岛的第二产业略有优势，而第一产业比例稍高，第三产业欠发展 ： 从人均量及来看，胶东半岛和长三角和珠三角都有一定的差距 3.2、产业结构以第二产业为主，工业经济基础雄厚 2005 年胶南市的三次产业结构比例为 10.7∶61.2∶28.1，第二产业为主导。拥有汽车、电子、轻工、纺织、石化、橡胶、食品 产业名称 比例结构（％） 第一产业 10.7 第二产业 61.2 第三产业 28.1 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案