为常州宏智房地产开发有限公司 而作 JONES LANG 常州又一城项目零售顾问报告 LASALLE. (终稿) 仲量联行 2007年3月
1 chi 常州又一城项目零售顾问报告 （终稿） 仲量联行 2007年3月 为 常州宏智房地产开发有限公司 而作
免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变， 我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： √新的政府法令 √公司政策的变化 √对常州和武进房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告 的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认 为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性 质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没 有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出 让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 JONES LANG LASALLE 行
chi 2 免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变， 我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 9 新的政府法令 9 公司政策的变化 9 对常州和武进房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告 的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认 为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性 质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没 有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出 让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任
目录 ·宏观概览 。场地分析 。市场供应研究.24 ·常州市整体零售市场研究 。武进区域零售市场分析 。市场需求研究. .71 ·宏观需求分析 ·微观需求分析 。案例分析. .108 。苏州联丰广场 ·无锡太湖半岛国际广场 。上海大宁国际购物商业广场 ·东莞世博广场 。东莞第一国际购物中心 。项目研究. .132 JONES LANG 鲁风 LASALLE 件量行
chi 3 目 录 宏观概览 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 场地分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 市场供应研究 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24 常州市整体零售市场研究 武进区域零售市场分析 市场需求研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71 宏观需求分析 微观需求分析 案例分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥108 苏州联丰广场 无锡太湖半岛国际广场 上海大宁国际购物商业广场 东莞世博广场 东莞第一国际购物中心 项目研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥132
高建公期 JONES LANG LASALLE 宏观概览
4 chi 宏观概览
常州概述 ·优越的地理交通 二常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称"龙城"，地处长三 角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积 4375平方公里。 >市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国 道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷 的水陆空交通条件。 >常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟 楼、戚墅堰五个行政区。 ·灵秀的自然风光 天宁寺 >近园 >天目湖 >文笔塔 JONES LANG 量行 港风 LASALLE
chi 5 常州概述 优越的地理交通 ¾ 常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称"龙城"，地处长三 角地区，与上海、南京两大都市等距相望， 全市土地总面积 4375平方公里。 ¾ 市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国 道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷 的水陆空交通条件。 ¾ 常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟 楼、戚墅堰五个行政区。 灵秀的自然风光 ¾ 天宁寺 ¾ 近园 ¾ 天目湖 ¾ 文笔塔
常州概述一续 ·底蕴深厚的历史文化 >常州有着2500多年文字记载历史，是吴文化的主要发祥地之一，以人文荟萃、名家辈出 而著称：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等。 ·发达的经济 >长三角经济群，包括了上海、苏州、常州、杭州等6个城市，是中国最具活力和代表性 的经济区域，已经成为中国经济最重要一极： ~苏锡常商圈经济增长迅猛，苏南的县域经济发达，人民生活富足，城乡居民购买力不断 增强，消费结构升级明显： >江阴、张家港、常州都位居中国综合实力百强城市前列。 JONES LANG LASALLE 仲量行 风
chi 6 常州概述—续 底蕴深厚的历史文化 ¾ 常州有着2500多年文字记载历史，是吴文化的主要发祥地之一，以人文荟萃、名家辈出 而著称：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等。 发达的经济 ¾ 长三角经济群，包括了上海、苏州、常州、杭州等16个城市，是中国最具活力和代表性 的经济区域，已经成为中国经济最重要一极； ¾ 苏锡常商圈经济增长迅猛，苏南的县域经济发达，人民生活富足，城乡居民购买力不断 增强，消费结构升级明显； ¾ 江阴、张家港、常州都位居中国综合实力百强城市前列
常州与长三角其他城市的横向比较(2006) 经济指标 上海 南京 无锡 苏州 常州 人口 4.19 13.68 7.19 4.43 6.15 (百万) (5) GDP (人民币，亿元) 10,297 2,774 3,300 4,820 1,560 (5) GDP 15.2% 增长率 12% 15.1% 15.3% 15.5% (3) 零售总额 515.8 1166.85 (人民币，亿元) 3,360.41 959.47 1055.44 (5) 零售额 13% 16.1% 16.4% 增长率 16.6% 16.2% (3) 人均可支配收入 16.649 20,668 19,194 18,189 18,532 (人民币，元) (5) 人均可支配收入 14.1% 增长率 10.8% 16.5% 13.6% 13.9% (2) 尽管经济发展速度较快，但常州的经济总量(GDP)在长三角主要城市中处于中下游水平 人均可支配收入水平在主要城市中也位居后列，一定程度上限制了高嘴零售业态在常州的发展 然而零售额的增长速度却在各城市中位居前列，表明了常州零售市场的发展潜力巨大 资料来源：各城市之统计公报 ONES LANG LASALLE
chi 7 常州与长三角其他城市的横向比较（2006） 16.5% 19,194 16.1% 1166.85 15.1% 2,774 7.19 南京 14.1% （2） 10.8% 13.6% 13.9% 人均可支配收入 增长率 16.2% （3） 13% 16.4% 16.6% 零售额 增长率 18,189 959.47 15.3% 3,300 4.43 无锡 18,532 1055.44 15.5% 4,820 6.15 苏州 16,649 （5） 20,668 人均可支配收入 （人民币, 元） 515.8 （5） 3,360.41 零售总额 (人民币, 亿元) 15.2% （3） 12% GDP 增长率 1,560 （5） 10,297 GDP (人民币, 亿元) 4.19 （5） 13.68 人口 （百万） 经济指标 上海 常州 资料来源：各城市之统计公报 • 尽管经济发展速度较快，但常州的经济总量（GDP）在长三角主要城市中处于中下游水平 • 人均可支配收入水平在主要城市中也位居后列，一定程度上限制了高端零售业态在常州的发展 • 然而零售额的增长速度却在各城市中位居前列，表明了常州零售市场的发展潜力巨大
武进区概述 ·武进位于常州市南翼，2002年4月武进撤市设区，成为常州城市规划建设的南翼，总面积 1242.3平方千米，2006年末全区总人口接近100万人。 ·武进历史悠久，人杰地灵，是古代吴越文明的发源地。区内的春秋淹城遗址是中国最古 老、现存最完好的春秋时期地面城池遗址，属国家重点文物保护单位。 ·沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河，以及新长铁路、沿江高速公路、锡宜高 速公路等，构成了武进畅通便捷的立体交通网络。 ·武进工业基础雄厚，规模经济支撑明显，是苏南乡镇工业的发祥地之一，目前已形成机 械、纺织、冶金、化工、轻工、电子、建材和粮油食品等八大骨干产业。 ·武进区经济地位突出，2006年完成地区生产总值人民币572亿元，比上年增长23%，占常州 市的37%。武进区连续第三次在全国百强县（区）评比中名列第八位，是“中国明星县 (市)”、“中国首批小康县（市）”之一。 JONES LANG LASALLE 中量行
chi 8 武进区概述 武进位于常州市南翼，2002年4月武进撤市设区，成为常州城市规划建设的南翼，总面积 1242.3平方千米， 2006年末全区总人口接近100万人。 武进历史悠久，人杰地灵，是古代吴越文明的发源地。区内的春秋淹城遗址是中国最古 老、现存最完好的春秋时期地面城池遗址，属国家重点文物保护单位。 沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河，以及新长铁路、沿江高速公路、锡宜高 速公路等，构成了武进畅通便捷的立体交通网络。 武进工业基础雄厚，规模经济支撑明显，是苏南乡镇工业的发祥地之一，目前已形成机 械、纺织、冶金、化工、轻工、电子、建材和粮油食品等八大骨干产业。 武进区经济地位突出，2006年完成地区生产总值人民币572亿元，比上年增长23％，占常州 市的37%。武进区连续第三次在全国百强县（区）评比中名列第八位，是“中国明星县 (市)”、“中国首批小康县(市)”之一
常州市商业规划区概览 常州市交通旅游图 2006 核心区 以延陵西路与和平路、南、北大街交 汇处的市级商业核心功能区 内圈层 处在城市规划的中心组团内，主要指 关河路、劳动路、 朝阳桥、怀德路围 合及其外围区域的圈层，约7平方公 里 中圈层 从内圈层边缘向外，东到青洋南路， 南到沿江高速公路、西到西环二路 北到沪宁高速公路之间的区域，约 200平方公里 外圈层 中圈层分界以外的区域，主要是新北 中 区的北部、武进区大部分 外圈层 资料来源：常州市商业网点规划 JONES LANG LASALLE 件量行
chi 9 外圈层 中圈层 内圈层 核心区 以延陵西路与和平路、南、北大街交 汇处的市级商业核心功能区 核心区 中圈层分界以外的区域，主要是新北 区的北部、武进区大部分 外圈层 从内圈层边缘向外，东到青洋南路， 南到沿江高速公路、西到西环二路、 北到沪宁高速公路之间的区域，约 200平方公里 中圈层 处在城市规划的中心组团内，主要指 关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围 合及其外围区域的圈层，约7平方公 里 内圈层 常州市商业规划区概览 资料来源：常州市商业网点规划
常州市商业网点总体规划布局(2006一2010) 序号 类别 名称 定位 市级 商 市级商业中心 满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为主 中心 2 市级 武进区商业副中心 装州尽森部簧雾挚深客为酒喷 新北区商业涮中心 以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消费 对象，集购物、旅游、休闲、商务功能于一体 4 青龙区域商业中心 赛装警领群陵界军电度能地理等特点。日标顾客 5 城西区域商业中心 突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点，目标顾 客为本地区居民及部分其它区域居民 6 区域 新龙区域商业中心 目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民 武南区域商业中心 目标顾客为本地区居民及南部其它区域居民 8 武东区域商业中心 目标顾客为本地区居民及东部其它区域居民 9 滨江区域商业中心 目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民 新运河区城商业中 米轮餐责之能的特点。日标质 图释： 。市级商业中心 ● 资料来源：常州市商业网点规划 ·市级商业副中心 。区域商业中心 JONES LANG LASALLE
chi 10 常州市商业网点总体规划布局（2006－2010） 9 10 8 6 7 4 5 1 2 3 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 序号 突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点。目标顾 客为本地区居民及其它区域居民。 新运河区域商业中 心 滨江区域商业中心 目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民 武东区域商业中心 目标顾客为本地区居民及东部其它区域居民 武南区域商业中心 目标顾客为本地区居民及南部其它区域居民 新龙区域商业中心 目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民 突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点，目标顾 城西区域商业中心 客为本地区居民及部分其它区域居民 突出旅游、休闲、文化、地理等特点，目标顾客 青龙区域商业中心 为旅游人群及本地区居民 区域 商业 中心 以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消费 对象，集购物、旅游、休闲、商务功能于一体 新北区商业副中心 以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消费 武进区商业副中心 对象，集购物、休闲、商务功能于一体 市级商业 副中 心 市级商业中心 满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为主 市级 商业 中心 类别 名称 定位 图释： 市级商业中心 市级商业副中心 区域商业中心 资料来源：常州市商业网点规划