《房地产开发与投资分析》课程教学资源（案例）58 天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行销推广方案.doc_大学文库

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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址WwW.cg35.c如QQ:23107290 盘定位的平民化趋势正日趋显露，2003年以前，外埠开发商到长春全部瞄准中高档市场，如万科、万达、天安、鸿基等，而2003年，中海、绿地、大华又不约而同，对中低档市场青睐有加，同时，市中心前几年出现的4000元/m的价位基本上不复存在，表明中高档住宅经过2000一2002年的过量供给，需求量迅速减少，而中低档住宅因需求量较为稳定，加之开发商又加大供给，2003年基本出现了此档位的购销两旺之局面，预计2004年，大部分开发商会在2000一3000元/m的价格区间展开激烈竞争，万科也将加入此档次住宅竞争，相反在中高档市场的主要参与者仅为天安、万达和顺驰，因此，在中高档住宅2004年在总量供应上并不大。从购房区域成交势头来看，以经济开发区为主的东南版块成为热点区域，长春市房地产2001年市场调查显示，有36%的消费者选择在朝阳区置业，比去年减少了8 个百分点，值得注意的是计划在经济开发区购房的消费者首次超过除朝阳区外的四个老城区，占22%，主要原因在于该区域总体价格较低，低于2000元/m的住宅以上皆是，同时由于万科、中海的介入带动了该区域人气，并吸引多家小地商欲借势渔利，因此，明年预计将继续延续朝阳和经济开发区维持热度，但绿地的开发将有助于绿园区在住宅市场区位价值的提升。 (二)竞争楼盘分析 2003年，整个长春市场同天安第一城有直接及间接竞争性棱盘有5个，2004年预计增加顺驰、绿地及南益，现将竞争楼盘今年的市场表现及明年的开发计划分析如下：万达：本年开发了7万平方米，包括70套联排别墅己全部售完，多层部分除90平方米以下剩余比较多外，其余基本售磐，全年的销售面积在5万平方米左右，明年将开发三期面积为 20万平方米，主婴为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。万科：2003年万科推出二期“阿美丽家”8万平方米，销售率为65%左右，2004年万科城市花园开发完毕，万科将在二道区北方市场开设新项目，受地段局限，该项目同天安第一城有档次上的差距，且没有别墅，据称该项目万科将比万科花园高一个档次，但预计该项目是万科进军中低档市场的信号。富苑：2003年度销售情况较差，总销售户数为120户左右，该项目由于95%为小高层及中高层，且一次推出22万平方米，如无其它的好消息，该项目2004年可能明年年继续大幅度降价或采用其它非市场手段消化，2003年，富苑将在富苑花园到新民广场路段推出“盛世时代广场”商业项目

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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址WwW.cg35.c如QQ:23107290 科、中海、鸿城国际、南益、融创、富苑、绿地等，但上述地产品牌开发的项目除融创·上城外几乎不构成直接竞争，具体情况如下：万达：2003年开发了7万平方米（包括70套联排别墅和多层住宅）已全部售完，多层户型面积为100一140平方米。今年将开发三期，面积为20万平方米，为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。万科：2003年万科推出二期多层住宅8万平方米，销售率为65%左右，其主力户型120 平方米，也已销售一空。据消息2004年万科将在二道区北方市场开设新项目，初步定位为 130一150平方米的复式住宅。同时万科所选择地块位于长春天安第一城西侧。仅一路（电台街)之隔，占地50万己，地价：700元/（含配套费），已与高新区管委会签订协议书，但尚未支付地价款。拟开发时间为2005年3月开始，目前正在做规划设计，初定一期开发面积15万。万科意图暂时控制此地块，静待时常成熟，地价升值后再成规模开发。富苑：2003年度销售情况较差，总开发面积为22万平方米，小高层占95%，实现销售为120户左右，销售面积约2万平方米。预计其在2004年会采用大幅度降价和一些非市场手段来消化其存量房。中海：中海定位于中低档住宅，于2003年年8月正式开盘，主力户型为110一120m的多层小三房户型，均价为2100元/，开发量12万平方米，已销售5.5万平方米。现房价己升至2300一2400元/m,据悉其二期推出多层8万平方米，价格将逐步提高至2600元/。其2005年拟推出部分联排别墅，此产品届时会同我项目产品形成竞争。鸿城国际：2003年主要以推双复式花园洋房为主，共有192套，面积以220一240平方米为主，总价为80-90万元之间，全年销售110套，现余2套，2004年推出四栋小高层，售价基本保持2800元/左右，基于其自身的楼字品质与天安第一城相差较远，2004年基本不对天安第一城构成竞争威胁。但也让我们看到长春市场对双复式住宅和联排别墅有相当的需求量。融创：地块紧靠万科地块的西侧，占地58万m,地价700元/m,定位非常类似，以联排别墅为主，结合规模的开发快速进行，是本项目2004年最强劲对手。但其定位与天安第一城的呼应将有助于高新区区域热点市场的形成，避免天安第一城在高新区形单影只的局面。另外，2004年融创·上城大规模广告宜传也将为天安第一城吸引额外的关注。目前融创已经推出公寓、联排和独立别墅，并开始内部认购。二、天安第一城二期的竞争优势

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