利达格林小镇项目商业部分营销报告 自 录 第一部分新余商业市场调查报告 新余市商业市场分析 市场调查结论 第二部分区域商业市场调研 胜利路商业业态分布分析 劳动路商业业态分布分析 项目所在区域商业市场特征分析 第三部分项目解析及项目定位 本项目概况 本项目解析及优劣势分析 项目定位 目标客户定位 项目形象、包装定位 第四部分本项目功能组合建议 功能组合建议
利达格林小镇项目商业部分营销报告 目 录 第一部分 新余商业市场调查报告 新余市商业市场分析 市场调查结论 第二部分 区域商业市场调研 胜利路商业业态分布分析 劳动路商业业态分布分析 项目所在区域商业市场特征分析 第三部分 项目解析及项目定位 本项目概况 本项目解析及优劣势分析 项目定位 目标客户定位 项目形象、包装定位 第四部分 本项目功能组合建议 功能组合建议
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第一部分新余商业市场调查报告 二一、商业市场总体状况分析 1、目前新余市商业发展总体概况 消费品零售总额增长，零售业扩张迅速 2003年新余市社会消费品零售总额持续增长，同时，居民收入 稳步提高，为今年内消费品稳步增长奠定基础。社会消费品零售总 额、居民年收入、年末储蓄余额增长率均超过10%，超过GDP增 长。这些必将促进新余市零售业的迅猛发展。 物价回稳、消费力旺盛 新余市的物价已一直企稳，居民消费价格指数与商品零售价格 指数保持适度增长。其中，居民消费保持正增长，反映出市民消费 市场旺盛，居民消费意愿增强。 消费心态 随着居民收入的不断提高，新余市居民的消费模式也在悄悄地 起着巨大变化，消费模式由温饱型向小康型的转型已初见端倪。随 着闲暇时间的增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多的居民在 公休日和节假日的生活常态。 消费观念也同时发生变化，消费者更加注重商品的品质、档次、 价格以及购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层 次更加细分，日趋多元化。 2、城市成蒂商业圈分析 城市发展与商业圈形成，一个城市中商业圈、商业街的产生， 发源与以下几个基本因素有关： ◆城市的交通枢纽中心 ◆城市历史形成的集市中心 ◆区域具有明显的产业特征 ◆城市的规划和延展方向
第一部分 新余商业市场调查报告 一、商业市场总体状况分析 1、目前新余市商业发展总体概况 消费品零售总额增长，零售业扩张迅速 2003 年新余市社会消费品零售总额持续增长，同时，居民收入 稳步提高，为今年内消费品稳步增长奠定基础。社会消费品零售总 额、居民年收入、年末储蓄余额增长率均超过 10%，超过 GDP 增 长。这些必将促进新余市零售业的迅猛发展。 物价回稳、消费力旺盛 新余市的物价已一直企稳，居民消费价格指数与商品零售价格 指数保持适度增长。其中，居民消费保持正增长，反映出市民消费 市场旺盛，居民消费意愿增强。 消费心态 随着居民收入的不断提高，新余市居民的消费模式也在悄悄地 起着巨大变化，消费模式由温饱型向小康型的转型已初见端倪。随 着闲暇时间的增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多的居民在 公休日和节假日的生活常态。 消费观念也同时发生变化，消费者更加注重商品的品质、档次、 价格以及购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层 次更加细分，日趋多元化。 2、城市成熟商业圈分析 城市发展与商业圈形成，一个城市中商业圈、商业街的产生， 发源与以下几个基本因素有关： ◆ 城市的交通枢纽中心 ◆ 城市历史形成的集市中心 ◆ 区域具有明显的产业特征 ◆ 城市的规划和延展方向
新余的商业圈、商业街均在以上四个基本要素之上发展形 成。目前已形成以胜利路为核心的城市商圈。新余商业主要位 于城南区域，分布在火车站与汽车站之间的胜利路周围。 3、商业经营方式 目前商业物业经营方式与追求减低购物成本和提高购物效率 充分结合，经营方式复杂多样，主要有： ●主题商场 主题商场一般规模较大，以某一类产品针对某一类人群的经 营，进行主题定位，由专业经营公司进行统一经营管理，业态 以中高档为主，客户多为租赁经营，如深圳的“女人世界”、 “顺电”等，是目前市场上经营较好、空置率较低、租金较高 的的商业物业经营方式。 ·小型店铺 这种店铺一般是个人或者家庭式，店铺面小，设施简陋，大都 销售日常用品。为追求最大利润与其它商业经营形成差距，部 分店铺发展成为批零兼营的批零商店。小型店铺位置分散，一 般在住宅区、工区内和城市交通次干道两侧。 ●百货商店 百货商店是以经营大量工业品为主的大型综合性零售店，营业 面积大，场内雇佣人数多，经营商品涉及吃、穿、用各个方面， 包括普通商品和高档商各个档次。新余目前的百货商店主要为 国贸购物中心。 ·专业商店（专卖店） 专门经营某一种或某一类商品的零售店，营业面积不大，一般 设在繁华商业区。主要经营时装、音响、电器等，成为品牌商 品的聚集之地。专业商店由于商品质量优良、格调时尚、服务 态度好，受到追求生活品质，讲究产品质量的顾客欢迎 ·自选商场（超市） 其最大特征是：采用开架式售货方式，顾客自选商品，到出口
新余的商业圈、商业街均在以上四个基本要素之上发展形 成。目前已形成以胜利路为核心的城市商圈。新余商业主要位 于城南区域，分布在火车站与汽车站之间的胜利路周围。 3、商业经营方式 目前商业物业经营方式与追求减低购物成本和提高购物效率 充分结合，经营方式复杂多样，主要有： ⚫ 主题商场 主题商场一般规模较大，以某一类产品针对某一类人群的经 营，进行主题定位，由专业经营公司进行统一经营管理，业态 以中高档为主，客户多为租赁经营，如深圳的“女人世界”、 “顺电”等，是目前市场上经营较好、空置率较低、租金较高 的的商业物业经营方式。 ⚫ 小型店铺 这种店铺一般是个人或者家庭式，店铺面小，设施简陋，大都 销售日常用品。为追求最大利润与其它商业经营形成差距，部 分店铺发展成为批零兼营的批零商店。小型店铺位置分散，一 般在住宅区、工区内和城市交通次干道两侧。 ⚫ 百货商店 百货商店是以经营大量工业品为主的大型综合性零售店，营业 面积大，场内雇佣人数多，经营商品涉及吃、穿、用各个方面， 包括普通商品和高档商各个档次。新余目前的百货商店主要为 国贸购物中心。 ⚫ 专业商店（专卖店） 专门经营某一种或某一类商品的零售店，营业面积不大，一般 设在繁华商业区。主要经营时装、音响、电器等，成为品牌商 品的聚集之地。专业商店由于商品质量优良、格调时尚、服务 态度好，受到追求生活品质，讲究产品质量的顾客欢迎。 ⚫ 自选商场（超市） 其最大特征是：采用开架式售货方式，顾客自选商品，到出口
统一付款。随着信电子信息管理系统的广泛应用，自选商场的 内部管理和收款十分简捷便利。由于商品价格便宜、种类齐全 符合现代生活需求，深受消费者青睐 ·其它商店 24小时服务的日夜店； 流动售货，如流动书店； 送货上门、函购邮寄、预约售货等 4、新余市目前商业市场状远 规模较大的商场有新亚新商城、国贸广场等，但这些商场 的档次、规模、品质与新余城市建设的步伐相比，都已经落后 于城市发展的需要。临街商铺一般面积多在40平方米左右， 开间4米左右，进深10米左右. 超市除华联超市稍具规模外，市场上现时还未有大型超 市，由于华联超市并未真正与其它华联超市构成连锁，价格没 有明显的优势，因此，华联超市的经营状况也较为一般 除主要道路两边的商铺外，新余市区内小区道路、社区内 部的住宅楼的一层基本为商业用途，其主要是为本小区居民服 务，主要业态为餐饮、小士多店、美容美发、网吧、中介、水 果店、干洗服务等。 随着近来新余加快花园城市建设的步伐，新余市的商业也 将迎来一个新的发展机遇。 目前在售的商业项目有胜利路上的金马广场、副食品批发 市场、青年路的粤新三期家俱市场等纯商业项目及泰安商住 楼、明星国际五金城等商住项目。从这些项目的销售情况来看， 只要位置相对较好，新余市民对于商业项目仍然有一定的投资 热情，投资型商铺受到欢迎。 即将上市进行销售的商业项目目前有女人世界、圣德时代 广场、嘉诚时代广场、东方巴黎等项目
统一付款。随着信电子信息管理系统的广泛应用，自选商场的 内部管理和收款十分简捷便利。由于商品价格便宜、种类齐全、 符合现代生活需求，深受消费者青睐。 ⚫ 其它商店 24 小时服务的日夜店； 流动售货，如流动书店； 送货上门、函购邮寄、预约售货等。 4、新余市目前商业市场状况 规模较大的商场有新亚新商城、国贸广场等，但这些商场 的档次、规模、品质与新余城市建设的步伐相比，都已经落后 于城市发展的需要。临街商铺一般面积多在 40 平方米左右, 开间 4 米左右,进深 10 米左右. 超市除华联超市稍具规模外，市场上现时还未有大型超 市，由于华联超市并未真正与其它华联超市构成连锁，价格没 有明显的优势，因此，华联超市的经营状况也较为一般。 除主要道路两边的商铺外，新余市区内小区道路、社区内 部的住宅楼的一层基本为商业用途，其主要是为本小区居民服 务，主要业态为餐饮、小士多店、美容美发、网吧、中介、水 果店、干洗服务等。 随着近来新余加快花园城市建设的步伐，新余市的商业也 将迎来一个新的发展机遇。 目前在售的商业项目有胜利路上的金马广场、副食品批发 市场、青年路的粤新三期家俱市场等纯商业项目及泰安商住 楼、明星国际五金城等商住项目。从这些项目的销售情况来看， 只要位置相对较好，新余市民对于商业项目仍然有一定的投资 热情，投资型商铺受到欢迎。 即将上市进行销售的商业项目目前有女人世界、圣德时代 广场、嘉诚时代广场、东方巴黎等项目
目前在售商业项目一览表 名称 位置 售价 促销手段及销售实例 1F:9号商铺3.25m×7.28m=23.651m 利北路 地下：100间 地下：3500 1楼临街：17000 单价：9500总价：224686元 金马购 89 1F:最低8600最高9900 返还5年租金：56171返还5年贷款利：17867 物广场 2F:120间 2P:最低4500最高8000 返还首期5年存利：3034首期应付：35271 3F,98间 共400余间 3F:最低4000 1F:18号商铺面积26.5m(实用12.03m 单价：9200总价：243829元 1F:B22 面积：59.36/m(含公推) 吉年路北 地下：2200/m租金12/m/月 地下：65间 单价：3600总价：213696 枣新 1F:3600/m 租金18/m/月 1R. 8 优惠后总额：162410 三期 20 】 2F:3000/m 粗金16/m/月 2P:B24 面积：59.36/m(含公摊) 3F:78间 3F:2600/m 租金15/m/月 共269间 单价：3000总价：213696 标准规格：7M8M 优惠后总额：162410 1F:9000-13000元/m2F:4800 天工 (按套内面积计，按建筑面积计，约45%) 5600元/m 胜利北路 目前由于经营出现困难，销售基本停滞， 商城 3P3000-4000元/m 业务员手上额外有20%-15%的优惠 临街：约18000元/m 副食品 胜利北路海 临街1F:10500元/m 批发市 场 密宾馆对面 里面：1、2楼复式铺， 3500元/m 临街1F:15000 红亚春 胜利南 街铺，无公掩 2F:3800 2P:18号铺面积32.53（实用17.65） 新亚新 单价：7280 总价：236818 胜利北路 2P、3P,价格7200-7600元/m 3P:19号铺面积22.59（实用13.68） 单价：7380总价：166714 5、商业市场湖查结渔 高品质的商业项目仍然是一个市场空白点。市场前景看好，但市场竞争也异 常激烈，只有在竞争中获得与众不同的比较优势，才能实现顺利销售的目的
目前在售商业项目一览表 名 称 位 置 售 价 促销手段及销售实例 金马购 物广场 胜利北路， 地下：100 间 1F ： 89 间 2F：120 间 3F：98 间 共 400 余间 地下： 3500 1 楼临街：17000 1F：最低 8600 最高 9900 2F：最低 4500 最高 8000 3F：最低 4000 1F：9 号商铺 3.25m×7.28m=23.651 ㎡ 单价：9500 总价：224686 元 返还 5 年租金：56171 返还 5 年贷款利：17867 返还首期 5 年存利：3034 首期应付：35271 1F：18 号商铺 面积 26.5 ㎡（实用 12.03 ㎡） 单价：9200 总价：243829 元 粤新 三期 青年路北 地下：65 间 1F ： 48 间 2F ： 78 间 3F：78 间 共 269 间 地下：2200/㎡ 租金 12/㎡/月 1F：3600/㎡ 租金 18/㎡/月 2F：3000/㎡ 租金 16/㎡/月 3F：2600/㎡ 租金 15/㎡/月 标准规格：7M*8M 1F：B22 面积：59.36/㎡（含公摊） 单价：3600 总价：213696 优惠后总额：162410 2F：B24 面积：59.36/㎡（含公摊） 单价：3000 总价：213696 优惠后总额：162410 天工 商城 胜利北路 1F：9000—13000 元/㎡ 2F：4800 —5600 元/㎡ 3F 3000—4000 元/㎡ 临街： 约 18000 元/㎡ (按套内面积计，按建筑面积计，约 45%) 目前由于经营出现困难，销售基本停滞， 业务员手上额外有 20%-15%的优惠 副食品 批发市 场 胜利北路海 鹰宾馆对面 临街 1F：10500 元/㎡ 里面：1、2 楼复式铺， 3500 元/㎡ 红亚春 胜利南路 临街 1F：15000 2F：3800 街铺，无公摊 新亚新 胜利北路 2F、3F，价格 7200－7600 元/㎡ 2F:18 号铺 面积 32.53（实用 17.65） 单价：7280 总价：236818 3F:19 号铺 面积 22.59（实用 13.68） 单价：7380 总价：166714 5、商业市场调查结论 高品质的商业项目仍然是一个市场空白点。市场前景看好，但市场竞争也异 常激烈，只有在竞争中获得与众不同的比较优势，才能实现顺利销售的目的
第二部分区域商业市场调查 一、劳动路业态分布情况 劳动南路共有157间商铺，其业态及分布比例见下图： 劳动路商铺业态分布 76 00605000 00 饮食娱乐 服装鞋帽 劳动路商铺租金售价表 商铺名称开间 进深 面积 月租金 单位租售价 回报率 余 汉弗莱服 6.6 10 66 5000 75.810000006.00% 小药店 1.2 5.4 450 69.4 丽声音响 7.5 7.5 56 300053.3 腾达电器24 33.3 700 2000025.0 富昌灯饰 6.6 7.5 50 190038.4 灯师 3.5 6.5 23 700 30.8 金辉烟酒行3.5 10 35 600 17.1 杂货 4.5 4.45 20 550 27.5 小百 3 3.5 33.3 万和电器 4 24 1000 41.7 飞翔电动型4 6 24 1000 41.7 摩托车 1 84 2500 29.8 新诚数码 24 1500 62.5 3.3 26 1500 56.8 莎吧美容 7 10 70 400057.1 劳动路为新余市核心商圈一级辐射区，其157间商铺其业态主
第二部分 区域商业市场调查 一、劳动路业态分布情况 劳动南路共有 157 间商铺，其业态及分布比例见下图： 劳动路商铺租金售价表 商铺名称 开间 进深 面积 月租金 单位租 金 售价 回报率 汉弗莱服装 6.6 10 66 5000 75.8 1000000 6.00% 小药店 1.2 5.4 6 450 69.4 丽声音响 7.5 7.5 56 3000 53.3 腾达电器 24 33.3 799 20000 25.0 富昌灯饰 6.6 7.5 50 1900 38.4 灯饰 3.5 6.5 23 700 30.8 金辉烟酒行 3.5 10 35 600 17.1 杂货 4.5 4.45 20 550 27.5 小百货 3 3.5 11 350 33.3 万和电器 4 6 24 1000 41.7 飞翔电动车 4 6 24 1000 41.7 摩托车 12 7 84 2500 29.8 新诚数码 3 8 24 1500 62.5 金正 3.3 8 26 1500 56.8 莎吧美容 7 10 70 4000 57.1 劳动路为新余市核心商圈一级辐射区，其 157 间商铺其业态主 劳动路商铺业态分布 2 11 11 9 76 4 3 2 8 2 7 22 0 10 20 30 40 50 60 70 80 服装鞋帽 饮食娱乐 综合百货 小士多 家电 美容美发 网吧游戏 宾馆住宿 医药 化工原料 五金交电 其他
要以家电、家具为主。共76间，占50%以上。 目前该区域人流量大，经营状况较好，租金在25元/平米·月 一75元/平米·月之间，投资回报率在6%左右。 二、青年路业态分布情况 目前青年路尚为不成熟的商业圈，商业经营气氛差。与之相邻的里木塘路 则相对繁华些。目前青年路的商铺主要为饮食、幼教、其他。 目前该区域人流量少，经营状况较差，大部分商铺未开张。租金 在8元/平米·月一10元/平米·月之间。 劳动南路共有157间商铺，其业态及分布比例见下图： 结论：从市场情况来看，交通繁忙的劳动路、胜 利路商业经营情况好，租金高。新余的租金售价比例 平均约在6%左右
要以家电、家具为主。共 76 间，占 50%以上。 目前该区域人流量大，经营状况较好，租金在 25 元/平米·月 —75 元/平米·月之间，投资回报率在 6%左右。 二、青年路业态分布情况 目前青年路尚为不成熟的商业圈，商业经营气氛差。与之相邻的里木塘路 则相对繁华些。目前青年路的商铺主要为饮食、幼教、其他。 目前该区域人流量少，经营状况较差，大部分商铺未开张。租金 在 8 元/平米·月—10 元/平米·月之间。 劳动南路共有 157 间商铺，其业态及分布比例见下图： 结论：从市场情况来看，交通繁忙的劳动路、胜 利路商业经营情况好，租金高。新余的租金售价比例 平均约在 6%左右
第三部分 项目解析及项目定位 一、项目概况 本项目为格林小镇沿街住宅裙楼商业，共上下两层，建 筑面积约1万平方米。 二、项目解析及优劣势分析 优势分析【S】 区位优势一本项目位于城南城北交接地带，具有良好的地理 位置优势。 规模优势一本项目总建筑面积超过一万平方米，在新余的商 业项目中具备规模优势。 社区优势-格林小镇住宅部分销售较好，里木塘周边居住生 活人口众多，需要。 发展优势-位于立交桥北地带，随着东方巴黎的开发，本项 目的发展潜力和升值空间较大。 劣势分析【W】 交通劣势-项目距桥北约有600米左右的距离，且未开通公 交车。 商住干扰劣势-一本项目目前商住一体，相互之间会有一定的 千扰，尤其是商业对于住宅的干扰。 商业氛围劣势-一本项目周边的区域商业氛围弱，青年路商铺
第三部分 项目解析及项目定位 一、项目概况 本项目为格林小镇沿街住宅裙楼商业，共上下两层，建 筑面积约 1 万平方米。 二、项目解析及优劣势分析 优势分析【S】 区位优势-本项目位于城南城北交接地带，具有良好的地理 位置优势。 规模优势-本项目总建筑面积超过一万平方米，在新余的商 业项目中具备规模优势。 社区优势-格林小镇住宅部分销售较好，里木塘周边居住生 活人口众多，需要。 发展优势-位于立交桥北地带，随着东方巴黎的开发，本项 目的发展潜力和升值空间较大。 劣势分析【W】 交通劣势-项目距桥北约有 600 米左右的距离，且未开通公 交车。 商住干扰劣势-本项目目前商住一体，相互之间会有一定的 干扰，尤其是商业对于住宅的干扰。 商业氛围劣势-本项目周边的区域商业氛围弱，青年路商铺
营业的少，且租金极低 分析结论： 本项目优劣分明；营销的关健在于依托于住宅部分 以高品质风情街的特性，借助沿街商铺的特色，通 过政洲风情街的打造，以竖立起本项目的人气热潮。 三、项目定位 ●新余市规模最大的欧洲风情街 ●高品质、高档次，集休闲、购物、娱乐于一体的城市标志性商业街 四、目标客户定位 ●商业经营者； ●格林小镇住宅客户； ●铁路、新钢、供电局、银行邮电等大型企事业单位员工； ●专业投资者； 五、推广名称 新余格林商业街 名称响亮上口，且与住宅项目融为一体，利于整体推广
营业的少，且租金极低。 分析结论： 本项目优劣分明；营销的关键在于依托于住宅部分 以高品质风情街的特性，借助沿街商铺的特色，通 过欧洲风情街的打造，以竖立起本项目的人气热潮。 三、项目定位 ⚫新余市规模最大的欧洲风情街 ⚫高品质、高档次，集休闲、购物、娱乐于一体的城市标志性商业街 四、目标客户定位 ⚫商业经营者； ⚫格林小镇住宅客户； ⚫铁路、新钢、供电局、银行、邮电等大型企事业单位员工； ⚫专业投资者； 五、推广名称 新余格林商业街 名称响亮上口，且与住宅项目融为一体，利于整体推广