龙湖佳苑商业项目营销方案 一、市场分析 1.1宏观经济概况 某市是一座因油而生、因油而兴的石油化工工业城市，石化工业是某市城市经济的命脉和产业支柱，决定着 这座城市的兴旺和发展。 如今，某市己经成为我国西部重要的石油化工基地。某市石化公司炼油厂是新疆原油年加工能力最大的炼油 厂，具备年600万吨的原油一次性加工能力，600万吨的配套能力。某市石化公司乙烯厂是迄今为止我国西部最 大的乙烯化工产品生产厂，年生产乙烯各类产品24万吨。此外，区内为石化主业服务的配套产业还有电力生产 供应、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印 刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。 2003年，某市全区实现工业总产值106.56亿元，其中石化工业总产值97.21亿元，占全区工业总产值的91.2%
龙湖佳苑商业项目营销方案 一、 市场分析 1.1 宏观经济概况 某市是一座因油而生、因油而兴的石油化工工业城市，石化工业是某市城市经济的命脉和产业支柱，决定着 这座城市的兴旺和发展。 如今，某市已经成为我国西部重要的石油化工基地。某市石化公司炼油厂是新疆原油年加工能力最大的炼油 厂，具备年 600 万吨的原油一次性加工能力，600 万吨的配套能力。某市石化公司乙烯厂是迄今为止我国西部最 大的乙烯化工产品生产厂，年生产乙烯各类产品 24 万吨。此外，区内为石化主业服务的配套产业还有电力生产 供应、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印 刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。 2003 年，某市全区实现工业总产值106.56 亿元，其中石化工业总产值97.21 亿元，占全区工业总产值的91.2%
全区完成国内生产总值24.01亿元，其中第一产业增加值600万元，占2003年国内生产总值的0.25%：第二 产值2003年增加值21.84亿元，占国内生产总值的90.96：第三产业完成增加值2.11亿元，占2003年全区国内 生产总值的8.79%。 第一、二、三产业占国内生产总值比重 90.96 回第一产业 日第二产业 口第三产业 0.258.79 2003年，全区人均国内生产总值突破4万元，完成社会固定资产投资5.39亿元，完成社会消费品零售总额 2.63亿元，实现地方财政收入1.42亿元。 2003年某市主要经济指标
全区完成国内生产总值 24.01 亿元，其中第一产业增加值 600 万元，占 2003 年国内生产总值的 0.25%；第二 产值 2003 年增加值 21.84 亿元，占国内生产总值的 90.96；第三产业完成增加值 2.11 亿元，占 2003 年全区国内 生产总值的 8.79%。 第一、二、三产业占国内生产总值比重 0.25 90.96 8.79 第一产业 第二产业 第三产业 2003 年，全区人均国内生产总值突破 4 万元，完成社会固定资产投资 5.39 亿元，完成社会消费品零售总额 2.63 亿元，实现地方财政收入 1.42 亿元。 2003 年某市主要经济指标
项目 单位 数值 国内生产总值 亿元 24.01 第一产业 万元 600 第二产业 亿元 21.84 第三产业 亿元 2.11 工业总产值 亿元 106.56 石化工业总产值 亿元 97.21 总人口 人 63950 户籍人口 人 49261 流动人口 人 14689 人均国内生产总值 万元 4 社会消费品零售总额 亿元 2.63 存款余额 亿元 26.79
项目 单位 数值 国内生产总值 亿元 24.01 第一产业 万元 600 第二产业 亿元 21.84 第三产业 亿元 2.11 工业总产值 亿元 106.56 石化工业总产值 亿元 97.21 总人口 人 63950 户籍人口 人 49261 流动人口 人 14689 人均国内生产总值 万元 4 社会消费品零售总额 亿元 2.63 存款余额 亿元 26.79
地方财政收入 亿元 1.42 从以上某市宏观经济产业构成可以看出，第二产业十分发达，但第三产业所占国内生产总值极低(8.79%)， 远远落后于其它经济发达城市，与一般性的二级城市也有很大的差距。第三产业是衡量当地商业发展程度的基本 指标，因此从宏观经济层面分析，某市商业市场发展缓慢且十分落后。 1.2商业市场发展橱况 1、商业形态主要以沿街店为主，缺乏综合百货店 某市商业市场相对集中，主要集中在以大庆路为中心的区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几 乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店。 这种市场现状在短期内将无法改观，虽然随着大庆西路北侧万和商住楼底商营业，第一家综合百货店将因此 诞生，但从其1410平米/层，商业总建筑面积4200平米的规模而言，其影响力仍然相对有限，不会从根本上改 变某市服装、娱乐类消费主要依赖周边城市（主要是奎屯）的现状。 2、商业发展落后，无法满足当地市场需求 某市居民收入高，具有很强的消费能力，但受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。根据我
地方财政收入 亿元 1.42 从以上某市宏观经济产业构成可以看出，第二产业十分发达，但第三产业所占国内生产总值极低（8.79%）， 远远落后于其它经济发达城市，与一般性的二级城市也有很大的差距。第三产业是衡量当地商业发展程度的基本 指标，因此从宏观经济层面分析，某市商业市场发展缓慢且十分落后。 1.2 商业市场发展概况 1、商业形态主要以沿街店为主，缺乏综合百货店 某市商业市场相对集中，主要集中在以大庆路为中心的区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几 乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店。 这种市场现状在短期内将无法改观，虽然随着大庆西路北侧万和商住楼底商营业，第一家综合百货店将因此 诞生，但从其 1410 平米/层，商业总建筑面积 4200 平米的规模而言，其影响力仍然相对有限，不会从根本上改 变某市服装、娱乐类消费主要依赖周边城市（主要是奎屯）的现状。 2、商业发展落后，无法满足当地市场需求 某市居民收入高，具有很强的消费能力，但受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。根据我
们对某市主要市场了解，当地销售的商品主要以日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十 分有限。 如品牌服饰、家用电器、家具、建材等主要商品均需依赖周边城市，这种严重依赖周边城市的商业现状和消 费模式，严重影响了某市商业市场的发展，并制约了商业市场的规模和销售。虽然受城市化进程和1000吨炼油、 120吨乙烯工程上马的利好刺激，商业发展必将迎来快速发展的局面，但受商业基数过小、宏观经济对商业刺激 的滞后效应影响，预计未来几年商业消费规模不会出现大幅增长，这种利好表现将在2008左右逐步显现并进一 步强化。 3、商业需求趋于饱和，市场过剩已成必然 某市最近两年商业的销售面积在1.2一1.5万平米/年。随着商业开发规模的不断扩大，商业在销售价格上涨 的同时销售的难度进一步加大。按某市7万人口计算，繁华和相对繁华区域可容纳的商业面积在7万平米左右（按 1平米/人的最大保有量计算)，而某市现有的商业规模己经接近这个数值，因此商业消费趋于饱和，市场可挖掘 的潜力十分有限。 按某市每年2.6亿的社会消费品零售总额计算，按300一一400元/平米/月的商铺最低营业额（低于该营业
们对某市主要市场了解，当地销售的商品主要以日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十 分有限。 如品牌服饰、家用电器、家具、建材等主要商品均需依赖周边城市，这种严重依赖周边城市的商业现状和消 费模式，严重影响了某市商业市场的发展，并制约了商业市场的规模和销售。虽然受城市化进程和 1000 吨炼油、 120 吨乙烯工程上马的利好刺激，商业发展必将迎来快速发展的局面，但受商业基数过小、宏观经济对商业刺激 的滞后效应影响，预计未来几年商业消费规模不会出现大幅增长，这种利好表现将在 2008 左右逐步显现并进一 步强化。 3、商业需求趋于饱和，市场过剩已成必然 某市最近两年商业的销售面积在 1.2—1.5 万平米/年。随着商业开发规模的不断扩大，商业在销售价格上涨 的同时销售的难度进一步加大。按某市 7 万人口计算，繁华和相对繁华区域可容纳的商业面积在 7 万平米左右（按 1 平米/人的最大保有量计算），而某市现有的商业规模已经接近这个数值，因此商业消费趋于饱和，市场可挖掘 的潜力十分有限。 按某市每年 2.6 亿的社会消费品零售总额计算，按 300——400 元/平米/月的商铺最低营业额（低于该营业
额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象)计算，某市商业繁华 和相对繁华的区域可容纳54167一一72222平米的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，某市商业供应 己经达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。 某市商业过剩的前兆已经显现，受投资滞后于经营影响，虽然购买商铺的投资户依然信心十足，商铺的售价 也继续上扬，但商业经营户营业额和利润下降却也成为不争的事实，部分商户开始转租商铺，商铺开始出现空置 现象，一旦部分新开发商铺今年交付使用后，出现租赁困难，随之而来的投资信心动摇将再所难免，而商铺投资 消费属于信心消费，一旦投资信心丧失，未来的销售量将大副收缩，等待市场的回暖将是一个长期的过程。 4、百货类、餐饮类商业发展看好，服装类商业发展相对滞后 居民生活水平和消费观念不断发展，城市消费理念进一步强化，从而促进百货类、餐饮类商业的发展，某市 餐饮、娱乐和百货消费将迎来快速发展的阶段。 受以上因素影响，虽然服装类的消费也将有快速增长，但受消费行为（服装类消费属于选购性、休闲类、非 目标类消费，而餐饮、娱乐和百货属于目标性消费)的影响，其发展程度将相对滞后，由于在商品品种、价格和 购物环境上无法与奎屯相比，其竞争能力相对有限，在大规模商业卖场进入前，服装类商业的发展水平将停留在
额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象）计算，某市商业繁华 和相对繁华的区域可容纳 54167——72222 平米的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，某市商业供应 已经达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。 某市商业过剩的前兆已经显现，受投资滞后于经营影响，虽然购买商铺的投资户依然信心十足，商铺的售价 也继续上扬，但商业经营户营业额和利润下降却也成为不争的事实，部分商户开始转租商铺，商铺开始出现空置 现象，一旦部分新开发商铺今年交付使用后，出现租赁困难，随之而来的投资信心动摇将再所难免，而商铺投资 消费属于信心消费，一旦投资信心丧失，未来的销售量将大副收缩，等待市场的回暖将是一个长期的过程。 4、百货类、餐饮类商业发展看好，服装类商业发展相对滞后 居民生活水平和消费观念不断发展，城市消费理念进一步强化，从而促进百货类、餐饮类商业的发展，某市 餐饮、娱乐和百货消费将迎来快速发展的阶段。 受以上因素影响，虽然服装类的消费也将有快速增长，但受消费行为（服装类消费属于选购性、休闲类、非 目标类消费，而餐饮、娱乐和百货属于目标性消费）的影响，其发展程度将相对滞后，由于在商品品种、价格和 购物环境上无法与奎屯相比，其竞争能力相对有限，在大规模商业卖场进入前，服装类商业的发展水平将停留在
以满足当地基本和日常消费为主状态。服装类商业的发展需要时间和规模作，来突破制约其发展的瓶径。 1.3竞争对手概祝 根据我们对某市商业市场的调查，主要市场在16个以上，其中大部分均实现完全销售，其余正在销售或即将销 售的项目将是我们主要的竞争对手，竞争对手状况入下。 明珠建材市场 案名 明珠建材市场 工地地址 成都路 开发商 自建 基地面积 5000平米 外铺20一60平米 负半层2500元/平米 规划层数 负半层，共三层 规划坪数 内铺43一56平米 平均价格 一层3000元/平米 主力坪数 43平米 主力总价 12.9万 结构 砖混 租金价格 B1:215元/平米/年 销售率 70% 经营类别 建材、日用百货、餐饮、美 1F:260元/平米/年 出租率 70% 容美发
以满足当地基本和日常消费为主状态。服装类商业的发展需要时间和规模作，来突破制约其发展的瓶径。 1.3 竞争对手概况 根据我们对某市商业市场的调查，主要市场在 16 个以上，其中大部分均实现完全销售，其余正在销售或即将销 售的项目将是我们主要的竞争对手，竞争对手状况入下。 明珠建材市场 案名 明珠建材市场 工地地址 成都路 开发商 自建 基地面积 5000 平米 规划坪数 外铺 20—60 平米 平均价格 负半层 2500 元/平米 规划层数 负半层，共三层 内铺 43—56 平米 一层 3000 元/平米 主力坪数 43 平米 主力总价 12.9 万 结构 砖混 租金价格 B1：215 元/平米/年 销售率 70% 经营类别 建材、日用百货、餐饮、美 1F：260 元/平米/年 出租率 70% 容美发
优劣优势 沿街门面房，与武昌路市场相临，交通便利，城市配套完善 势分 劣势 地段一般，市场定位混乱，经营品种杂乱 析 万和商住楼 案名 万和商住楼 工地地址 大庆西路 开发商 万和公司 基地面积 1410平米 单层1410平米 自营，只租不售 规划层数 负半层，共三层 规划坪数 四层5640平米 平均价格 主力坪数 待定 主力总价 不售 结构 框架 租金价格 待定 销售率 未招商 经营类别 服饰、百货、超市 出租率 优劣优势 地段好，规模大，定位高，交通便利，城市配套完善
优劣 势分 析 优势 沿街门面房，与武昌路市场相临，交通便利，城市配套完善 劣势 地段一般，市场定位混乱，经营品种杂乱 万和商住楼 案名 万和商住楼 工地地址 大庆西路 开发商 万和公司 基地面积 1410 平米 规划坪数 单层 1410 平米 平均价格 自营，只租不售 规划层数 负半层，共三层 四层 5640 平米 主力坪数 待定 主力总价 不售 结构 框架 租金价格 待定 销售率 未招商 经营类别 服饰、百货、超市 出租率 优劣 优势 地段好，规模大，定位高，交通便利，城市配套完善
势分劣势 期房，要求专业管理，交付后招商有一定难度 析 鑫汇时代广场 案名 鑫汇时代广场 工地地址 南京路 开发商 众鑫房产公司 建筑面积 12913平米 72平米 层不低于3000元/平米 规划层数 3F、B1 规划坪数 平均价格 主力坪数 72平米 主力总价 21.6万 结构 砖混 租金价格 待定 销售率 未开盘（今年认购） 经营类别 日用百货、餐饮、娱乐、休 出租率 未租 闲 优劣优势 规模大，新区黄金口岸，综合购物概念 势分 劣势 期房，地段一般，市场定位混乱，楼层过高(3F) 析
势分 析 劣势 期房，要求专业管理，交付后招商有一定难度 鑫汇时代广场 案名 鑫汇时代广场 工地地址 南京路 开发商 众鑫房产公司 建筑面积 12913 平米 规划坪数 72 平米 平均价格 一层不低于 3000 元/平米 规划层数 3F、B1 主力坪数 72 平米 主力总价 21.6 万 结构 砖混 租金价格 待定 销售率 未开盘（今年认购） 经营类别 日用百货、餐饮、娱乐、休 出租率 未租 闲 优劣 势分 析 优势 规模大，新区黄金口岸，综合购物概念 劣势 期房，地段一般，市场定位混乱，楼层过高（3F）
二、商业规划建议 1、沿街商业开发2层：我们持认可态度，但一层的面积区分应考虑在4060平米，铺面开间规划在4一5 米，进深10一12米（不含后背车库进深），开间与进深的比例应控制在1：3以内：二层商业从目标主力店考虑， 建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等目标客户。 2、批发市场建议开发一层：主要考虑二层商业价值不大，从销售和收益的双重角度考虑，不适合开发二层。 如开发二层，建议采用负半层结构，以小面积铺位为主，利用批发市场的人气，经营日用百货、五金日杂和副食 品。 3、建议开发负一层：从商业价值充分利用的角度考虑，可沿成都路规划3000平米左右的负一层，充分利用 批发市场带来的人气，引进一知名超市，根据某市7万人口的消费能力，完全能够满足3000一5000平米的超市 的消费。 超市建议列入开发规划，同时利用批发市场和超市形成的人气和商业集聚效应，不但可以促进该项目商业的 销售，更可提升商业价值。，带动该区域商业价值提升 4、改善商业环境，营造商业氛围：在沿街商业建设时，尽量扩大沿街面的宽度，在街面上设置雕塑小品
二、 商业规划建议 1、沿街商业开发 2 层：我们持认可态度，但一层的面积区分应考虑在 40—60 平米，铺面开间规划在 4—5 米，进深 10—12 米（不含后背车库进深），开间与进深的比例应控制在 1：3 以内；二层商业从目标主力店考虑， 建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等目标客户。 2、批发市场建议开发一层：主要考虑二层商业价值不大，从销售和收益的双重角度考虑，不适合开发二层。 如开发二层，建议采用负半层结构，以小面积铺位为主，利用批发市场的人气，经营日用百货、五金日杂和副食 品。 3、建议开发负一层：从商业价值充分利用的角度考虑，可沿成都路规划 3000 平米左右的负一层，充分利用 批发市场带来的人气，引进一知名超市，根据某市 7 万人口的消费能力，完全能够满足 3000—5000 平米的超市 的消费。 超市建议列入开发规划，同时利用批发市场和超市形成的人气和商业集聚效应，不但可以促进该项目商业的 销售，更可提升商业价值。，带动该区域商业价值提升 4、改善商业环境，营造商业氛围：在沿街商业建设时，尽量扩大沿街面的宽度，在街面上设置雕塑小品