蓝山江南财富城 1·总论 1.1项目概况 项目名称：蓝山江南财富城 项目总投资：3000万元，总建筑面积约30307万m 项目开发单位：永州市鸿大房地产实业有限公司 项目可研单位：永州市工程咨询中心 1.2区域概况 蓝山县是革命老区位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧， 东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾 县。境当“楚尾粤头”，为湘粤相通重要门户。地处东经11154 15”一112208”，北纬2501'02”一2531'08”。县境东西宽55 公里南北长67公里全县总面积1810.14平方公里总人口35.34 万余人，辖25个乡镇办事处，5个农林茶场，2005年国民生产总 值为219300万元其中第一产业：56260万元第二产业：67940 万元；第三产业：95810万元。境内属中亚热带季风湿润气候区， 日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.8℃，无霜期290 天，降雨量1527.6毫米。 蓝山县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南 通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里 程782.8公里。省道S324、S323、S322线交汇其中，永连公路 贯穿全境。东距郴州118公里，南距广州340公里，西距永州164 公里。蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和 湘南农业综合开发重点县。全县现已形成8个500亩以上的黄花梨 基地，12个2000亩以上的优质烤烟基地，10个1000亩以上的
蓝山江南财富城 1 1·总 论 1.1 项目概况 项目名称：蓝山江南财富城 项目总投资：3000 万元，总建筑面积约 30307 万㎡ 项目开发单位：永州市鸿大房地产实业有限公司 项目可研单位：永州市工程咨询中心 1.2 区域概况 蓝山县是革命老区,位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧， 东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾 县。境当“楚尾粤头”，为湘粤相通重要门户。地处东经 111°54′ 15″—112°2′08″，北纬 25°01′02″—25°31′08″。县境东西宽 55 公里，南北长 67 公里，全县总面积 1810.14 平方公里，总人口 35.34 万余人，辖 25 个乡镇办事处，5 个农林茶场，2005 年国民生产总 值为 219300 万元，其中：第一产业：56260 万元；第二产业：67940 万元；第三产业：95810 万元。境内属中亚热带季风湿润气候区， 日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温 17.8℃，无霜期 290 天，降雨量 1527.6 毫米。 蓝山县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南 通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里 程 782.8 公里。省道 S324、S323、S322 线交汇其中，永连公路 贯穿全境。东距郴州 118 公里，南距广州 340 公里，西距永州 164 公里。蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和 湘南农业综合开发重点县。全县现已形成 8 个 500 亩以上的黄花梨 基地，12 个 2000 亩以上的优质烤烟基地，10 个 1000 亩以上的
蓝山江南财富城 商品蔬菜基地，1个万亩以上的大径材基地，12个5000亩以上的 丰产楠竹基地，3个500亩以上的高效药材基地，6个出栏3000 头以上的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电 力充足，是全国首批100个电气化达标县之一；矿产资源丰富，境 内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等25种，其中黑七型锰铁矿储 量达1.5亿吨。近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日 趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。 1997年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和永州市乡镇企业强 县。全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交 通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加 工基地。今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。 1.3项目简介 1.3.1项目的由来 蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商 业核心圈一城东路。为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以 拍卖方式获得该土地的使用权。 1.3.2项目简介 本项目为商业综合开发项目。一至二层为商业用房，三层局部 商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于 城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈， 临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。总用地面积4705.2 m,总建筑面积约30307万m,其中商铺面积7835.5m,商品住 宅22471.5m。项目总投资3000万元。项目建成后，成为蓝山新 的商业景点一江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业， 引领新的消费时尚
蓝山江南财富城 2 商品蔬菜基地，1 个万亩以上的大径材基地，12 个 5000 亩以上的 丰产楠竹基地，3 个 500 亩以上的高效药材基地，6 个出栏 3000 头以上的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电 力充足，是全国首批 100 个电气化达标县之一；矿产资源丰富，境 内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等 25 种，其中黑七型锰铁矿储 量达 1.5 亿吨。近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日 趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。 1997 年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和永州市乡镇企业强 县。全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交 通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加 工基地。今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。 1.3 项目简介 1.3.1 项目的由来 蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商 业核心圈——城东路。为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以 拍卖方式获得该土地的使用权。 1.3.2 项目简介 本项目为商业综合开发项目。一至二层为商业用房，三层局部 商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于 城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈， 临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。总用地面积 4705.2 ㎡，总建筑面积约 30307 万㎡，其中商铺面积 7835.5 ㎡，商品住 宅 22471.5 ㎡。项目总投资 3000 万元。项目建成后，成为蓝山新 的商业景点——江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业， 引领新的消费时尚
蓝山江南财富城 1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、 西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。 2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮， 及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、 网吧。 3、很容易聚集人气的业态一一餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼， 以带动人流往上走。 1.4项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于2003年1月14日，位 于永州市冷水滩区零陵北路310号，是永州市较具规模的一家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金1000 万元，公司拥有资产总资产2530余万元，经营范围：房地产经营 开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建 筑装饰材料经营。已成功开发了"冷水滩江南财富城”等项目，有 着一定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建 设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规 划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人， 以及市场营销、统计等技术人员22人。 1.5可行性研究的主要依据及范围 1.5.1可行性研究主要依据
蓝山江南财富城 3 1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、 西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。 2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮， 及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、 网吧。 3、很容易聚集人气的业态——餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼， 以带动人流往上走。 1.4 项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于 2003 年 1 月 14 日，位 于永州市冷水滩区零陵北路 310 号，是永州市较具规模的一家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金 1000 万元，公司拥有资产总资产 2530 余万元，经营范围：房地产经营 开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建 筑装饰材料经营。已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有 着一定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建 设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规 划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人， 以及市场营销、统计等技术人员 22 人。 1.5 可行性研究的主要依据及范围 1.5.1 可行性研究主要依据
蓝山江南财富城 1、国家现行的有关法律、法规、规定。 2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 3、蓝山江南财富城规划及规划批复。 4、土地拍卖确认书及土地使用证。 5、项目建设开发单位提供的基础资料。 1.5.2可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程 建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定 拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环 境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格 对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性。 1.6主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号 项目 单位 数据 备注 1 占地面积 m2 4705.5 2 总建筑，面积 m2 30307 3 可销售面积 m2 30307 建筑密度 % 65.8 5 容积率 4.9 6 绿化率 号 8 7 总投资 万元 3000 8 贷款利息 万元 236.25
蓝山江南财富城 4 1、国家现行的有关法律、法规、规定。 2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 3、蓝山江南财富城规划及规划批复。 4、土地拍卖确认书及土地使用证。 5、项目建设开发单位提供的基础资料。 1.5.2 可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等， 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程 建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定 拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环 境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格， 对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性。 1.6 主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号 项 目 单 位 数 据 备 注 1 占地面积 m2 4705.5 2 总建筑面积 m2 30307 3 可销售面积 m2 30307 4 建筑密度 % 65.8 5 容积率 4.9 6 绿化率 % 8 7 总投资 万元 3000 8 贷款利息 万元 236.25
蓝山江南财富城 9 销售总收入 万元 5549 10 上缴税金 万元 869.9 开发利润 万元 1140.68 12 项目投资利润率 % 38 13 项目投资利税率 % 67 14 项目财务内部收益率 % 26.6 税后 5 项目税后净现值 万元 455.49 Ic=12% 16 借款偿还期 27 1.7主要研究结论 1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 2、本项目总投资3000万元，项目预测房地产销售收入5549 万元，财务内部收益率26.6%，开发企业该项目获纯利1140.68 万元。全部投资回收期278年，借款偿还期2.7年，同时可向国 家和地方财政上交税金869.9万元，开发该项目经济效益明显。 3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决1000多人就业和改善旧城区近100户居住 条件，具有极大的社会效益。 4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位
蓝山江南财富城 5 9 销售总收入 万元 5549 10 上缴税金 万元 869.9 11 开发利润 万元 1140.68 12 项目投资利润率 % 38 13 项目投资利税率 % 67 14 项目财务内部收益率 % 26.6 税后 15 项目税后净现值 万元 455.49 Ic=12% 16 借款偿还期 年 2.7 1.7 主要研究结论 1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 2、本项目总投资 3000 万元，项目预测房地产销售收入 5549 万元，财务内部收益率 26.6%，开发企业该项目获纯利 1140.68 万元。全部投资回收期 2.78 年，借款偿还期 2.7 年，同时可向国 家和地方财政上交税金 869.9 万元，开发该项目经济效益明显。 3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决 1000 多人就业和改善旧城区近 100 户居住 条件，具有极大的社会效益。 4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位
蓝山江南财富城 2·项目建设的必要性 2.1项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展 以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来 越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅 需求也变得日益旺盛。项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中 心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。 2.2项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪70年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 3·项目开发条件 3.1开发项目基本情况 3.1.1地理位置及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积4705.5m 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为30307m,建筑层数为十 二层 3.1.2自然条件
蓝山江南财富城 6 2·项目建设的必要性 2.1 项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展 以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来 越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅 需求也变得日益旺盛。项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中 心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。 2.2 项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪 70 年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 3·项目开发条件 3.1 开发项目基本情况 3.1.1 地理位置及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积 4705.5 ㎡。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为 30307 ㎡，建筑层数为十 二层。 3.1.2 自然条件
蓝山江南财富城 (1)温度：年平均17.8℃，极端最低-4℃，极端最高39.8℃。 (2)降水：年平均降雨量在1527.6mm,雨量集中在4一6月。 (3)湿度：年平均相对湿度80%。 (4)日照时间：年平均1587h。 (5)风向：一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为26%， 其次为西北风，频率15%，西南风，频率13%。 (6)风速：平均风速5m/5,最大17.3m/5s(南风) 3.1.3工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为4一5 ,以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 4、地震：根据《中国地震烈度分析》(1990)，项目所在地地 震基本烈度为<VI度区，房屋应按VI级考虑抗震要求。 3.2开发项目建设条件 1、原材料供应情况 蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中；郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 2、基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电 力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 3.3政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序， 7
蓝山江南财富城 7 （1）温度：年平均 17.8℃，极端最低-4℃，极端最高 39.8℃。 （2）降水：年平均降雨量在 1527.6mm，雨量集中在 4—6 月。 （3）湿度：年平均相对湿度 80%。 （4）日照时间：年平均 1587h。 （5）风向：一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为 26%， 其次为西北风，频率 15%，西南风，频率 13%。 （6）风速：平均风速 5m/s，最大 17.3m/s（南风） 3.1.3 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 4—5 m，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 4、地震：根据《中国地震烈度分析》（1990），项目所在地地 震基本烈度为<ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。 3.2 开发项目建设条件 1、原材料供应情况 蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中；郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 2、基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电 力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 3.3 政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序
蓝山江南财富城 尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了一名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安置按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下： 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市、县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；如税费第一 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布！ 4·市场分析 4.1房地产市场环境分析 4.1.1人口环境 20年前，当时城镇人口不足2万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至10多万人，流动人 口近5万。蓝山作为湖南新兴的边贸城沛，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进一步加强： 4.1.2经济环境 近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为9.4%，国民经 济收入不断增加增长达17%，国内生产总值2005年219.3亿元 其中第一产业56.26亿元，第二产业67.94亿元，第三产业95.81 亿元2005年财政总收入8.416亿元。社会消费品零售总额67352
蓝山江南财富城 8 尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了一名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安置按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下： ·江南财富城是县政府重点招商引资项目 ·江南财富城是市、县二级重点商业项目 ·县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；如税费第一 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。 4·市场分析 4.1 房地产市场环境分析 4.1.1 人口环境 20 年前，当时城镇人口不足 2 万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至 10 多万人，流动人 口近 5 万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进一步加强。 4.1.2 经济环境 近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为 9.4%，国民经 济收入不断增加增长达 17%，国内生产总值 2005 年 219.3 亿元， 其中第一产业 56.26 亿元，第二产业 67.94 亿元，第三产业 95.81 亿元，2005 年财政总收入 8.416 亿元。社会消费品零售总额 67352
蓝山江南财富城 万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 4.1.3政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重 要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 4.1.4市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 冬 4.1.5市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 4.2市场需求分析 1、供给市场特征 ■商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城50%以上的商业容量。 ■商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这一问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有一个号称“蓝山商业步行街”的项目，但是该项目名不 9
蓝山江南财富城 9 万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 4.1.3 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重 要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 4.1.4 市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。 4.1.5 市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 4.2 市场需求分析 1、供给市场特征 ■商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城 50%以上的商业容量。 ■商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这一问题将更加 突出，势必要得到解决。 ■缺乏现代商业形式 虽然有一个号称“蓝山商业步行街”的项目，但是该项目名不
蓝山江南财富城 符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 SHOPPINGMALL等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无 商核。 ■缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 ■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所 餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进一步降低。居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增 长，而目前县城明显缺乏这一类场所。 ■房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位、推广等也还缺乏经验。 ■开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 ■住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有2万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这一点
蓝山江南财富城 10 符 实 ， 并 不 是 真 正 意 义 上 的 步 行 街 。 县 城 目 前 也 没 有 SHOPPINGMALL 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无 商核。 ■缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 ■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所 餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进一步降低。居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增 长，而目前县城明显缺乏这一类场所。 ■房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 ■缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位、推广等也还缺乏经验。 ■开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 ■住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有 2 万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这一点