新天·大亚湾项目 前期策划报告 中国·深圳 2007年01月 www.taskin.com.cn TASKIN 深圳市德思勤置業有限公司 SHENZHNE TASKIN CONSULTING CO.LTD ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
中国·深圳 2007年01月 深圳市德思勤置業有限公司 SHENZHNE TASKIN CONSULTING CO . . LTD 新天·大亚湾项目 前期策划报告 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN 前言 ① 本项目开发，首先要做的是区域造势。要联合周边的项目，“合纵连 横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的 “造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际 化、全球性工业区的区域定位。 ② 其次，项目是大亚湾房地产开发的“风向标”，其产品涵盖了商业、住 宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其 他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应 作为本项目的最大卖点给予放大。 ③ 最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾CBD最具价值的都市综 合体，实现项目价值最大化，树立发展商的品牌形象。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
前言 ① 本项目开发，首先要做的是区域造势。要联合周边的项目，“合纵连 横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的 “造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际 化、全球性工业区的区域定位。 ② 其次，项目是大亚湾房地产开发的“风向标”，其产品涵盖了商业、住 宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其 他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应 作为本项目的最大卖点给予放大。 ③ 最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾CBD最具价值的都市综 合体，实现项目价值最大化，树立发展商的品牌形象。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN 本报告总体思路 项目开发策略 市场回顾 解构卫星城 项目市场定位 (CBD)成长模式 项目开发性质 项目分析 值 解构都市综合体 项目定位 项目规划指引 物业开发 与发展建 产品甄选 掘 议 地块分析 大亚湾造城运动 细分产品定位 产品开发建议 项目经济测算 Part A Part B PartC Part D Part E PartF 回顾 发现 解构 定基 筑城 赢局 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
项目开发策略 项目经济测算 价 值 挖 掘 解构卫星城 （CBD）成长模式 PartＡ 回顾 PartＢ 发现 市场回顾 项目开发性质 产品甄选 产品开发建议 项目分析 地块分析 PartＣ 解构 解构都市综合体 项 目 定 位 项目市场定位 本报告总体思路 本报告总体思路 PartＤ 定基 物业开发 与发展建 议 大亚湾造城运动 项目规划指引 细分产品定位 PartF 赢局 PartＥ 筑城 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN PartA回顾篇
PartA 回顾篇. www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A1 大亚湾产业与房地产市场发展概述 ① 大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口 的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显； ② 大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展； ③ 大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商 务、居住、商业发展的领先区域； ④ 大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居 住的租赁及居住、商务和商业需求； ⑤ 大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房 地产业的发展将有直接的推动作用。 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
A1 大亚湾产业与房地产市场发展概述 ① 大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口 的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显； ② 大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展； ③ 大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商 务、居住、商业发展的领先区域； ④ 大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居 住的租赁及居住、商务和商业需求； ⑤ 大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房 地产业的发展将有直接的推动作用。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A2 大亚湾房地产市场概述 ① 目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程， 随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，大亚湾将成为未来南中国 新的经济增长级。 ② 惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，2007年- 2010年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。 ③ 随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，未来的大亚湾房地产市场 存在巨大的能量。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未 来的潜力较大，而且市场消化率较高。 ④ 本项目地处大亚湾行政金融商务区，是未来大亚湾核心所在，是开 发住宅/公寓的较好的领地。 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
A2 大亚湾房地产市场概述 ① 目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程， 随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，大亚湾将成为未来南中国 新的经济增长级。 ② 惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，2007年- 2010年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。 ③ 随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，未来的大亚湾房地产市场 存在巨大的能量。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未 来的潜力较大，而且市场消化率较高。 ④ 本项目地处大亚湾行政金融商务区，是未来大亚湾核心所在，是开 发住宅/公寓的较好的领地。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A3 大亚湾酒店市场概述 ① 大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接 待、建设项目的技术人员、前来考察人士； ② 目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满 足区域内不断增长的商务接待需求； ③ 随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大 的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好； ④ 本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建 设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项 目开发的重点产品。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
① 大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接 待、建设项目的技术人员、前来考察人士； ② 目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满 足区域内不断增长的商务接待需求； ③ 随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大 的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好； ④ 本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建 设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项 目开发的重点产品。 A3 大亚湾酒店市场概述 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A4 大亚湾办公市场概述 ① 大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有 自己的写字楼办公，部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司 以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求； ② 大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为27500平方米， 商务公寓7648平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠 佳； ③ 本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜 商宜居”类型的商务公寓。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
A4 大亚湾办公市场概述 ① 大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有 自己的写字楼办公，部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司 以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求； ② 大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为27500平方米， 商务公寓7648平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠 佳； ③ 本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜 商宜居”类型的商务公寓。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A5 大亚湾置业群体分析 游离客户 外地非深圳异地置业群体包括周边县 市港澳人士等（投资、商务度假、居 住三大类) 重要客户 1、大亚湾本地公务员企事业单位人员 核心客户 2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主； 3、大亚湾本地居民 1、深圳异地置业群体 2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽 车产业、电子信息、港务区、澳头区 产业高层管理者、高级白领。 wm.cg35.cn最有价值房产策划2000案
游离客户 外地非深圳异地置业群体包括周边县 市港澳人士等（投资、商务度假、居 住三大类） 重要客户 1、大亚湾本地公务员企事业单位人员 2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主； 3、大亚湾本地居民 核心客户 1、深圳异地置业群体 2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽 车产业、电子信息、港务区、澳头区 产业高层管理者、高级白领。 A5 大亚湾置业群体分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
TASKIN A6 大亚湾置业群体分析 客户类别 客户描述 客户比 惠州客 产业转移 外销客户 例定位 户比例 客户 比例 深圳异地置业群体（特别说明：惠州 一 线楼盘均超过30%深圳客户群体， 40-50% 40-50% 核心客户 惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户) 大亚湾石化区、响水河工业区、汽车 产业、电子信息、港务区、澳头区产 30-40% 30-40% 业高层管理者、高级白领。 1、大亚湾本地公务员企事业单位人员 重要客户 2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 20-30% 20-30% 管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主； 外地非深圳异地置业群体包括惠州直 惠州直 其他周边 游离客户 属县市、周边其他城市、港澳人士等 10% 属县市 城市、港 (投资、商务度假、居住三大类) 5% 澳5% 合计 100% 25-35% 30-40% 45-55% ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
客户类别 客户描述 客户比 例定位 惠州客 户比例 产业转移 客户 外销客户 比例 深圳异地置业群体（特别说明：惠州 一线楼盘均超过30%深圳客户群体， 惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户） 40-50% 30-40% 30-40% 40-50% 大亚湾石化区、响水河工业区、汽车 产业、电子信息、港务区、澳头区产 业高层管理者、高级白领。 30-40% 重要客户 1、大亚湾本地公务员企事业单位人员 2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主； 20-30% 20-30% 游离客户 外地非深圳异地置业群体包括惠州直 属县市、周边其他城市、港澳人士等 （投资、商务度假、居住三大类） 10% 惠州直 属县市 5% 其他周边 城市、港 澳5% 合计 100% 25-35% 45-55% 核心客户 A6 大亚湾置业群体分析 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案