雨曦城（一期)苹果社区小小家 营销执行策略 2005年10月26日 前言
雨曦城（一期）苹果社区小小家 营销执行策略 2005 年 10 月 26 日 前言
市磨地产市师研分浙报告 Page I of 68 开创阳光新时代，营造健康新生活 阳光给人坚毅，健康给人活力。 意境决定心境，健康才是永恒！ 阳光、健康、开放、灵动 “我健康，我开放、我自信” 写在前面 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，c35,c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 1 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 开创阳光新时代，营造健康新生活 阳光给人坚毅，健康给人活力。 意境决定心境，健康才是永恒！ 阳光、健康、开放、灵动 “我健康、我开放、我自信” 写在前面
市房地产市场调研分新报告 Page 2 of 68 接到大正地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可：随后便是冷 静的思考与创意碰头会，天骜项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心：我们相信，通过努力一 定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务， 能够赢取最大的利润来回报开发商。 人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活，能随时给激情放飞，给心情放假。正是在这样的情形下， 大正“笔山路”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的生活方式。 可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。 策划需要谋略。 对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。 因为我们渴望成为英雄！ 关于推广案名的思考 在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候，我们想到了： 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，©g35,c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 2 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 接到大正地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后便是冷 静的思考与创意碰头会，天骜项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一 定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务， 能够赢取最大的利润来回报开发商。 人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活，能随时给激情放飞，给心情放假。正是在这样的情形下， 大正“笔山路”地产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的生活方式。 可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。 策划需要谋略。 对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。 因为我们渴望成为英雄！ 关于推广案名的思考 在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候，我们想到了：
市鹰地产市场谓研分新报告 Page 3 of 68 苹果社区 阳光华庭 这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。因为阳光代表健康和开放，我们也将通过本项目 的策划实施，深化阳光华庭的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关怀。并结合对项目产品的深 化，以及对本案理念、目标客户群的细分等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为阳光华庭。 阳光华庭是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区，意境决定心境，健康才是永恒！ 一期推广案名甄选： 首推案名：阳光华庭 释义： 。“阳光”意味生机、活力，更体现了健康的真谛，也是对“健康”一词的完美诠释，符合一期“健康主题”定位： “华庭”符合一期18层高层住宅的定位，体现了现代感极强的建筑风格。从而使产品定位更加贴切项目的推广理念 “城市新现代主义”。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：W,c35.c如 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 3 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 苹果社区-阳光华庭 这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。因为阳光代表健康和开放，我们也将通过本项目 的策划实施，深化阳光华庭的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关怀。并结合对项目产品的深 化，以及对本案理念、目标客户群的细分等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为阳光华庭。 阳光华庭是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区，意境决定心境，健康才是永恒！ 一期推广案名甄选： 首推案名：阳光华庭 释义： ⚫ “阳光”意味生机、活力，更体现了健康的真谛，也是对“健康”一词的完美诠释，符合一期“健康主题”定位； “华庭”符合一期 18 层高层住宅的定位，体现了现代感极强的建筑风格。从而使产品定位更加贴切项目的推广理念 “城市新现代主义
市房地产市场调研分新报告 Page 4 of 68 录 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 二、关于项目分析 三、项目（一期)营销环境分析 四、项目定位 五、开发风险分析 第二部分、营销推广策略 一、总体策略 二、推广策略及目标 (一)项目营销关键点 (二)项目一期推广理念 (三)推广节点划分 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，©35，c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 4 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 目 录 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 二、关于项目分析 三、项目（一期）营销环境分析 四、项目定位 五、开发风险分析 第二部分、营销推广策略 一、总体策略 二、推广策略及目标 （一）项目营销关键点 （二）项目一期推广理念 （三）推广节点划分
市鹰地产市场谓研分新报告 Page 5 of 68 (四)推广概要介绍 (五)营销阶段划分 三、推广执行内容及费用估算 第三部分、客户积累策略 一、意要策略：关于建立雨曦城“金苹果俱乐部”的方案 二、客户积累一般策略 第四部分、销售组织 一、推广与销售节奏安排 二、客户组织专案策略 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 5 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 （四）推广概要介绍 （五）营销阶段划分 三、推广执行内容及费用估算 第三部分、客户积累策略 一、重要策略：关于建立雨曦城“金苹果俱乐部”的方案 二、客户积累一般策略 第四部分、销售组织 一、推广与销售节奏安排 二、客户组织专案策略
市房地产市场湖研分渐报告 Page 6 of 68 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 2005年12-06年1月完成项目（一期）营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划： 2006年2-3月全面实施项目（一期）营销推广执行计划： 2006年4月春季房展会实现一期成功亮相： 2006年10月秋季房展会实现一期成功开盘销售：，开盘期间实现一期约30%的销售率： 二、关于项目分析 (一)地理位置 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，c35,如 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 6 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 2005 年 12-06 年 1 月完成项目（一期）营销推广执行计划制定、论证、修订与实施规划； 2006 年 2-3 月全面实施项目（一期）营销推广执行计划； 2006 年 4 月春季房展会实现一期成功亮相； 2006 年 10 月秋季房展会实现一期成功开盘销售；，开盘期间实现一期约 30％的销售率； 二、关于项目分析 （一）地理位置
市磨地产市师研分浙报告 Page 7 of 68 本项目位于贵阳市南明区笔山路，属于城乡结合部，距离市区（神奇路）仅4站路的车程。本项目占地约55000m, 总建筑面积约20万m地块形状规整，容积率3.5，绿化率35%。整个地块是处于被周边民房包围之中。从香榭枫林小 区到达本项目约150米左右，从营盘鑫苑到达本项目约700米左右。项目南面为笔山路，仅有6米左右的宽度，目前 没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼儿园。项目东面有一条小巷，通过该巷子可到沙冲路。 项目所在的区域将面临新的市政规划，到时区域零散的旧民房将全部拆出，“新规划、新环境”将是本项目最大的 形象亮点，“坐拥繁华、退拥静谧”的环境，使项目的升值潜力无庸置疑。 (二)项目技术指标(M) 占地面积 54890 人防建筑工程 14800 总建筑面积 192252.1 容积率 3.5 住宅 165170 绿化率 35% 商铺 17927.4 建筑密度 28% 六班幼儿园 1194.3 总户数 1536 会所 634 总人口 5376 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 7 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 本项目位于贵阳市南明区笔山路，属于城乡结合部，距离市区（神奇路）仅 4 站路的车程。本项目占地约 55000m2， 总建筑面积约 20 万 m 2地块形状规整，容积率 3.5，绿化率 35%。整个地块是处于被周边民房包围之中。从香榭枫林小 区到达本项目约 150 米左右，从营盘鑫苑到达本项目约 700 米左右。项目南面为笔山路，仅有 6 米左右的宽度，目前 没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼儿园。项目东面有一条小巷，通过该巷子可到沙冲路。 项目所在的区域将面临新的市政规划，到时区域零散的旧民房将全部拆出，“新规划、新环境”将是本项目最大的 形象亮点，“坐拥繁华、退拥静谧”的环境，使项目的升值潜力无庸置疑。 （二）项目技术指标（M 2） 占地面积 54890 人防建筑工程 14800 总建筑面积 192252.1 容积率 3.5 住宅 165170 绿化率 35% 商铺 17927.4 建筑密度 28% 六班幼儿园 1194.3 总户数 1536 会所 634 总人口 5376
市房地产市场湖研分渐报告 Page 8 of 68 老年中心 145 车位数 576 垃圾站、公厕113.7 人均车位数 0.4辆/户 项目总建筑面积约20万平方米，预计将分三期进行开发，计划开发周期为三年左右。 期主要规划形态：18F小高层： 户型：一房、两房及实用型小三房。 (三)项目的SWOT分析 1.优势分析(S) ①升值谱力：本项目地处城乡结合部，在城市建设发展的进程中，将面临大规模的拆迁和新的规划，有着很大的升值 潜力。 ②产品优势：在户型设计和小区规划做到独具特色，可以使本项目在该区域一只独秀。 2.劣势分析(W) ①自然景观本地块所处城乡结合部，地块被周围的民房住宅所包围，周围也没有什么标志性建筑。地块东面的远景 还可以，但始终太远。总体来说，自然景观差。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 8 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 老年中心 145 车位数 576 垃圾站、公厕 113.7 人均车位数 0.4 辆/户 项目总建筑面积约 20 万平方米，预计将分三期进行开发，计划开发周期为三年左右。 一期主要规划形态：18F 小高层； 户型：一房、两房及实用型小三房。 （三）项目的 SWOT 分析 1.优势分析（S） ①升值潜力：本项目地处城乡结合部，在城市建设发展的进程中，将面临大规模的拆迁和新的规划，有着很大的升值 潜力。 ②产品优势：在户型设计和小区规划做到独具特色，可以使本项目在该区域一只独秀。 2.劣势分析（W） ①自然景观：本地块所处城乡结合部，地块被周围的民房住宅所包围，周围也没有什么标志性建筑。地块东面的远景 还可以，但始终太远。总体来说，自然景观差
市磨地产市师研分浙报告 Page 9 of 68 ②环城卫生：地块周围到处是污水横流、垃圾满天飞，在地块的东边有一个垃圾中转站，气味恶臭。在地块的西边边 上，有一户人家的毛厕污水流向本地块，臭气冲天，如果不加以治理，将会对本项目造成了严重的影响。地块南边的 笔山路通过的货车、拖拉机等机动车对将来的本小区造成较大的影响。 ③治安环境：本项目所处人口素质差，外来民工聚居的地区，无正当职业者居多，治安形势非常严峻。 ④交通，本地块仅有笔山路经过本项目，目前无公交车经过该路段。笔山路路面较差，也比较狭窄，这成为本项目发 展的颈瓶。 同成本：本地块东西方向的高差较大，增加了土建的施工成本。 @竞争：目前对本项目最大的威胁楼盘是绿苑小区，其虽然是经济适用房，但其限制范围很宽松：家庭年收入在70000 元内：贵阳市户口。其有二个方面的优势。1.规模优势：占地面积300亩，总建筑面积30万m2.2.价格优势：目前绿 苑的均价只有1700元m?。3.小区配套优势：其配套有会所、商场、超市、小学、中学、足球场等配套，这些配套相 当齐全，是本项目无法比拟的。 3机会分析（0) 本项目地处城乡结合部，有很多潜在的优势。从目前所知将要拓展的两条道路来看，意味着本区域发展的导火线， 具有很大的规划想象空间。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 9 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 ②环境卫生：地块周围到处是污水横流、垃圾满天飞，在地块的东边有一个垃圾中转站，气味恶臭。在地块的西边边 上，有一户人家的毛厕污水流向本地块，臭气冲天，如果不加以治理，将会对本项目造成了严重的影响。地块南边的 笔山路通过的货车、拖拉机等机动车对将来的本小区造成较大的影响。 ③治安环境：本项目所处人口素质差，外来民工聚居的地区，无正当职业者居多，治安形势非常严峻。 ④交通：本地块仅有笔山路经过本项目，目前无公交车经过该路段。笔山路路面较差，也比较狭窄，这成为本项目发 展的颈瓶。 ⑤成本：本地块东西方向的高差较大，增加了土建的施工成本。 ⑥竞争：目前对本项目最大的威胁楼盘是绿苑小区，其虽然是经济适用房，但其限制范围很宽松：家庭年收入在 70000 元内；贵阳市户口。其有二个方面的优势。1.规模优势：占地面积 300 亩，总建筑面积 30 万 m2。2.价格优势：目前绿 苑的均价只有 1700 元/m2。3.小区配套优势：其配套有会所、商场、超市、小学、中学、足球场等配套，这些配套相 当齐全，是本项目无法比拟的。 3.机会分析（O） 本项目地处城乡结合部，有很多潜在的优势。从目前所知将要拓展的两条道路来看，意味着本区域发展的导火线， 具有很大的规划想象空间