杭州写字楼市场专题报告 杭州写字楼市场 专题报告 作者：曹成鹏 2006.3.16 第1页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 1 页 共 57 页 杭州写字楼市场 专题报告 作者：曹成鹏 2006.3.16 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 目录 目录.2 第一部分、前言 一、报告的编制背景.6 1、沪杭磁悬浮开通带来的机遇.6 2、钱江新城CBD建设初现端倪. 7 3、展会产业带来的宣传效应.8 二、报告研究主体的定性.8 三、报告采用的数据信息来源.8 四、研究范围.9 第二部分、杭州写字楼市场概况介绍.·10 一、杭州写字楼市场简要回顾.10 1、杭州写字楼市场起步阶段.10 2、杭州写字楼市场发展进程， .10 二、杭州写字楼市场近期概况介绍。11 1、近期杭州写字楼市场整体气氛.。11 2、近期杭州写字楼市场供求双方的表现。11 第三部分、杭州写字楼市场整体供求分析.13 一、杭州写字楼市场总体供应分析.·13 1、历年总体供给量估算.13 2、2005年供给情况分析.14 3、未来杭州写字楼供给及分布情况.15 第2页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 2 页 共 57 页 目录 目录 . 2 第一部分、前言 . 6 一、报告的编制背景 . 6 1、沪杭磁悬浮开通带来的机遇 . 6 2、钱江新城 CBD 建设初现端倪 . 7 3、展会产业带来的宣传效应 . 8 二、报告研究主体的定性 . 8 三、报告采用的数据信息来源 . 8 四、研究范围 . 9 第二部分、杭州写字楼市场概况介绍 . 10 一、杭州写字楼市场简要回顾 . 10 1、杭州写字楼市场起步阶段 . 10 2、杭州写字楼市场发展进程 . 10 二、杭州写字楼市场近期概况介绍 . 11 1、近期杭州写字楼市场整体气氛 . 11 2、近期杭州写字楼市场供求双方的表现 . 11 第三部分、杭州写字楼市场整体供求分析 . 13 一、杭州写字楼市场总体供应分析 . 13 1、历年总体供给量估算 . 13 2、2005 年供给情况分析. 14 3、未来杭州写字楼供给及分布情况 . 15 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 二、杭州写字楼市场总体需求分析.18 1、需求客户群体分析.18 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析. .19 3、需求影响因素.20 第四部分、杭州写字楼市场销售和租赁价格情况.·21 一、研究目的.21 二、研究方法。21 三、近期杭州写字楼销售价格情况分析.·22 1、总体销售价格情况概况 22 2、分区域销售价格情况及特征.23 3、各样本楼盘销售价格情况（表5） 子 四、近期杭州写字楼租金情况分析.26 1、总体租金水平概况.26 2、分区域租金水平情况. 名 3、影响租金水平因素 29 4、未来租金走势预测.30 五、杭州写字楼市场投资潜力分析.30 1、杭州写字楼市场投资潜力概述.30 2、杭州写字楼租金回报率分析. .31 第五部分、杭州写字楼市场区域研究.33 一、区域划分说明.33 1、黄龙板块. 33 第3页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建m,fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 3 页 共 57 页 二、杭州写字楼市场总体需求分析 . 18 1、需求客户群体分析 . 18 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 . 19 3、需求影响因素 . 20 第四部分、杭州写字楼市场销售和租赁价格情况 . 21 一、研究目的 . 21 二、研究方法 . 21 三、近期杭州写字楼销售价格情况分析 . 22 1、总体销售价格情况概况 . 22 2、分区域销售价格情况及特征 . 23 3、各样本楼盘销售价格情况（表 5） . 25 四、近期杭州写字楼租金情况分析 . 26 1、总体租金水平概况 . 26 2、分区域租金水平情况 . 26 3、影响租金水平因素 . 29 4、未来租金走势预测 . 30 五、杭州写字楼市场投资潜力分析 . 30 1、杭州写字楼市场投资潜力概述 . 30 2、杭州写字楼租金回报率分析 . 31 第五部分、杭州写字楼市场区域研究 . 33 一、区域划分说明 . 33 1、黄龙板块 . 33 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 2、武林板块.33 3、庆春板块.33 4、湖滨板块. 5、文教板块.33 6、城站吴山板块.33 7、钱江新城板块. 33 8、滨江板块.34 二、各区域写字楼市场研究.34 1、黄龙板块. 34 2、武林板块.35 3、庆春板块.35 4、溯滨板块. 36 5、文教板块.37 6、城站吴山板块. 37 7、线江新城板块. 38 8、滨江板块.38 三、各区域典型样本楼盘租金统计. 40 四、区域开发与投资写字楼的机会点分析.42 1、黄龙区域初步成熟，投资潜力较大.42 2、滨江新区、钱江新城区域长线看好. 42 3、传统商圈写字楼市场压力较大.43 4、城站吴山区域蕴藏投资机会.43 第4页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 4 页 共 57 页 2、武林板块 . 33 3、庆春板块 . 33 4、湖滨板块 . 33 5、文教板块 . 33 6、城站吴山板块 . 33 7、钱江新城板块 . 33 8、滨江板块 . 34 二、各区域写字楼市场研究 . 34 1、黄龙板块 . 34 2、武林板块 . 35 3、庆春板块 . 35 4、湖滨板块 . 36 5、文教板块 . 37 6、城站吴山板块 . 37 7、钱江新城板块 . 38 8、滨江板块 . 38 三、各区域典型样本楼盘租金统计 . 40 四、区域开发与投资写字楼的机会点分析 . 42 1、黄龙区域初步成熟，投资潜力较大 . 42 2、滨江新区、钱江新城区域长线看好 . 42 3、传统商圈写字楼市场压力较大 . 43 4、城站吴山区域蕴藏投资机会 . 43 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第七部分、杭州写字楼市场总结与展望.4 一、市场现状与发展前景展望.44 1、市场现状总结. .44 2、市场前景展望.44 二、区域发展趋势.45 三、供求变化趋势. 45 四、写字楼产品销售价格及租金变化前景.·46 1、销售价格稳步提升.46 2、价格差异逐渐拉大. 46 3、整体租金水平增长速度有限.46 五、写字楼市场最新发展趋势 47 1、单一产权写字楼租赁将成为主流. 47 2、车位要求排在首位.47 3、物业管理前期介入. .47 六、我们进入杭州写字楼开发的意思 48 1、写字楼市场整体投资前景看好.48 2、杭州写字楼市场开始启动. 48 3、整合企业区域品牌影响力.49 申明：该报告仅代表个人观点，仅供参考.57 感谢提供数据的各机构和广大同行朋友.57 第5页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 5 页 共 57 页 第七部分、杭州写字楼市场总结与展望 . 44 一、市场现状与发展前景展望 . 44 1、市场现状总结 . 44 2、市场前景展望 . 44 二、区域发展趋势 . 45 三、供求变化趋势 . 45 四、写字楼产品销售价格及租金变化前景 . 46 1、销售价格稳步提升 . 46 2、价格差异逐渐拉大 . 46 3、整体租金水平增长速度有限 . 46 五、写字楼市场最新发展趋势 . 47 1、单一产权写字楼租赁将成为主流 . 47 2、车位要求排在首位 . 47 3、物业管理前期介入 . 47 六、我们进入杭州写字楼开发的意思 . 48 1、写字楼市场整体投资前景看好 . 48 2、杭州写字楼市场开始启动 . 48 3、整合企业区域品牌影响力 . 49 申明：该报告仅代表个人观点，仅供参考 . 57 感谢提供数据的各机构和广大同行朋友 . 57 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第一部分、前言 一、报告的编制背景 1、沪杭磁悬浮开通带来的机遇 近日，沪杭磁悬浮项目与京沪高速轮轨项目的建议书一同得到国 务院正式批准。 1)、沪杭高速磁悬浮项目概况 沪杭磁悬浮线全长175公里，分为浙江段和上海段。 浙江段正线全长105公里全线高架，设杭州东站（具体选址未落 实)和嘉兴站。上海段初步设计经上海南站连接虹桥交通枢纽。 该项目最晚预计在2010年建成并投入运营。磁浮交通线建成后， 上海至杭州单程不超过半小时，票价根据国家发改委测算将在 130-150元之间（单程）. 2)沪杭磁悬浮项目对杭州房地产市场的影响 沪杭磁悬浮建成后，沪、嘉、杭三地将在长三角地区率先 形成一个1小时交通圈，时间上可能比乘坐轨道列车从上海的 南部到北部地区所花的时间还要少，且沪杭穿梭费用相对私车 而言更加便宜。 时间会“缩短”人们对空间的感觉，从这个意义上说，沪 杭磁悬浮线的建设必将催生上海与杭州的“同城效应”。这种 同城效应将会对杭州的高端别墅住宅市场、旅游房产市场、商 业及写字楼市场将形成长期利好。 第6页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建w,fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 6 页 共 57 页 第一部分、前言 一、报告的编制背景 1、沪杭磁悬浮开通带来的机遇 近日，沪杭磁悬浮项目与京沪高速轮轨项目的建议书一同得到国 务院正式批准。 1）、沪杭高速磁悬浮项目概况 沪杭磁悬浮线全长 175 公里，分为浙江段和上海段。 浙江段正线全长 105 公里全线高架，设杭州东站（具体选址未落 实）和嘉兴站。上海段初步设计经上海南站连接虹桥交通枢纽。 该项目最晚预计在 2010 年建成并投入运营。磁浮交通线建成后， 上海至杭州单程不超过半小时，票价根据国家发改委测算将在 130-150 元之间（单程）。 2）沪杭磁悬浮项目对杭州房地产市场的影响 沪杭磁悬浮建成后，沪、嘉、杭三地将在长三角地区率先 形成一个 1 小时交通圈，时间上可能比乘坐轨道列车从上海的 南部到北部地区所花的时间还要少，且沪杭穿梭费用相对私车 而言更加便宜。 时间会“缩短”人们对空间的感觉，从这个意义上说，沪 杭磁悬浮线的建设必将催生上海与杭州的“同城效应”。这种 同城效应将会对杭州的高端别墅住宅市场、旅游房产市场、商 业及写字楼市场将形成长期利好。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 3)、沪杭磁悬浮项目对杭州写字楼市场的影响 相对于目前煤体所谓“工作在上海，生活在杭州”的论调，我 们认为磁悬浮项目在住宅市场上的影响将比较有限，毕竞它的交通成 本偏高。但是该项目对杭州不温不火的写字楼市场来说，可能具有更 加深远的影响。 相对于上海高企的商务成本、拥堵的交通、嘈杂的周边环境，杭 州的整体办公环境还是有一定竞争力的，我们判断磁悬浮所形成的同 城效应和租金差异将在一定程度上抵消交通成本和区位差异，为杭州 写字楼市场带来更大的需求。当然，这需要一个时间过程。 2、钱江新城CBD建设初现端倪 钱江新城CBD核心区域规划面积4.02平方公里，设计总 建筑面积约为820万平方米。新城目前已引进27家企业集团 其中知名民企20家，拟建设43幢超高层商务楼、高星级宾馆 和七个精品住宅区。 根据新城今2006年的布局，浙江金融财富中心、华联时 代广场、华润“杭州万象城”等15个项目也将动工，总开发 量达76万平方米 钱江新城CBD建设进入实质启动阶段，一方面将会为杭州 市区写字楼市场带来巨大的供应量，但另一方面也会为杭州的 写字楼市场树立一个巨大的品牌效应，对杭州写字楼市场的重 新整合及发展有很大的帮助。我们认为，杭州写字楼市场在未 来5年之内将会和上海一样，形成几个商务办公核心区域。 第7页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 7 页 共 57 页 3）、沪杭磁悬浮项目对杭州写字楼市场的影响 相对于目前媒体所谓 “工作在上海，生活在杭州”的论调，我 们认为磁悬浮项目在住宅市场上的影响将比较有限，毕竟它的交通成 本偏高。但是该项目对杭州不温不火的写字楼市场来说，可能具有更 加深远的影响。 相对于上海高企的商务成本、拥堵的交通、嘈杂的周边环境，杭 州的整体办公环境还是有一定竞争力的，我们判断磁悬浮所形成的同 城效应和租金差异将在一定程度上抵消交通成本和区位差异，为杭州 写字楼市场带来更大的需求。当然，这需要一个时间过程。 2、钱江新城 CBD 建设初现端倪 钱江新城 CBD 核心区域规划面积 4.02 平方公里，设计总 建筑面积约为 820 万平方米。新城目前已引进 27 家企业集团， 其中知名民企 20 家，拟建设 43 幢超高层商务楼、高星级宾馆 和七个精品住宅区。 根据新城今 2006 年的布局，浙江金融财富中心、华联时 代广场、华润“杭州万象城”等 15 个项目也将动工，总开发 量达 76 万平方米。 钱江新城 CBD 建设进入实质启动阶段，一方面将会为杭州 市区写字楼市场带来巨大的供应量，但另一方面也会为杭州的 写字楼市场树立一个巨大的品牌效应，对杭州写字楼市场的重 新整合及发展有很大的帮助。我们认为，杭州写字楼市场在未 来 5 年之内将会和上海一样，形成几个商务办公核心区域。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 3、展会产业带来的宣传效应 今年杭州的另一大重头戏“世界休闲博览会”将会为杭州带来巨 大的宣传效应，城市影响力也将近一步扩大。 相对于旅游房产和宾馆商贸等商业地产利好而言，此次世界休闲 博览会对写字楼市场的利好也客观存在。“休博会”带来的商机、人 气和宣传效应将极大地活跃地区经济和引进外地企业，进而带来商务 办公的需求 从远景来看，长三角一体化和2010年上海世界博览会的辐射也 将惠及杭州，写字楼市场将有所作为。 二、报告研究主体的定性 商务写字楼物业：城市经济、金融、办公产业带的成熟地段，能 够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支 持、周边齐全的商业或商务配套(500米内)，物业动线设计人流分 散输送能力、商助配套的齐全性，采用租赁或单卖的运作模式开发的 物业体。 三、报告采用的数据信息来源 本报告采用了以下机构和媒体的数据信息资料： 杭州网上透明售房系统的交易数据；杭州网；杭州市政府行政办 公网络；杭州搜房网；杭州写字楼信息网络；浙江写字楼网；浙江中 原房地产营销机构；上海中原地产研究中心；戴德梁行杭州分公司。 第8页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint,n
杭州写字楼市场专题报告 第 8 页 共 57 页 3、展会产业带来的宣传效应 今年杭州的另一大重头戏“世界休闲博览会”将会为杭州带来巨 大的宣传效应，城市影响力也将近一步扩大。 相对于旅游房产和宾馆商贸等商业地产利好而言，此次世界休闲 博览会对写字楼市场的利好也客观存在。“休博会”带来的商机、人 气和宣传效应将极大地活跃地区经济和引进外地企业，进而带来商务 办公的需求。 从远景来看，长三角一体化和 2010 年上海世界博览会的辐射也 将惠及杭州，写字楼市场将有所作为。 二、报告研究主体的定性 商务写字楼物业：城市经济、金融、办公产业带的成熟地段，能 够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支 持、周边齐全的商业或商务配套（500 米内），物业动线设计人流分 散输送能力、商助配套的齐全性，采用租赁或单卖的运作模式开发的 物业体。 三、报告采用的数据信息来源 本报告采用了以下机构和媒体的数据信息资料： 杭州网上透明售房系统的交易数据；杭州网；杭州市政府行政办 公网络；杭州搜房网；杭州写字楼信息网络；浙江写字楼网；浙江中 原房地产营销机构；上海中原地产研究中心；戴德梁行杭州分公司。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 四、研究范围 本报告研究范围时间上主要是近两年，空间范围包括主城区中的 上城、下城、滨江、江干、西湖等区域，不包括萧山区和余杭区。 第9页共57页 PpF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建，fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第 9 页 共 57 页 四、研究范围 本报告研究范围时间上主要是近两年，空间范围包括主城区中的 上城、下城、滨江、江干、西湖等区域，不包括萧山区和余杭区。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn
杭州写字楼市场专题报告 第二部分、杭州写字楼市场概况介绍 一、杭州写字楼市场简要回顾 1、杭州写字楼市场起步阶段 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定 位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住 楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。 2、杭州写字楼市场发展进程 杭州的写字楼市场发展一直比较慢，市场呈一种不温不火的态 势，且大部分产品以商住楼形式出现。从市场的发展过程来看，我们 总结出以下特点： 1入需求主体具有特殊性 从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公 司。这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他 们一般会选择商住楼一一可办公、可经营、可居住。需求的特殊性导 致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大 阻碍作用。 2入商、住价格倒挂现象 “商住价格倒挂”现象是指：同一地段内高品质住宅的售价要高 于写字楼售价的现象 杭州写字楼市场出现这种现象的原因主要有：前几年杭州住宅价 格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使 第10页共57页 PDF文件使用"pdfFactory Pro”试用版本创建m,fineprint,cn
杭州写字楼市场专题报告 第 10 页 共 57 页 第二部分、杭州写字楼市场概况介绍 一、杭州写字楼市场简要回顾 1、杭州写字楼市场起步阶段 杭城写字楼市场的发展始于 20 世纪 90 年代初庆春路金融街的定 位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住 楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。 2、杭州写字楼市场发展进程 杭州的写字楼市场发展一直比较慢，市场呈一种不温不火的态 势，且大部分产品以商住楼形式出现。从市场的发展过程来看，我们 总结出以下特点： 1）、需求主体具有特殊性 从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公 司。这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他 们一般会选择商住楼——可办公、可经营、可居住。需求的特殊性导 致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大 阻碍作用。 2）、商、住价格倒挂现象 “商住价格倒挂”现象是指：同一地段内高品质住宅的售价要高 于写字楼售价的现象。 杭州写字楼市场出现这种现象的原因主要有：前几年杭州住宅价 格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn