发现之旅·雅居一—背销推广案 同志地产顾问机构 发现之旅·雅居一一销售推广案 前言 走过3月，发现之旅可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼， 一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻 人完成了了不起的成绩。但是，我们现在还只完成了发现之旅总销售量的一半 还不到，今天的喜悦和成果是二期更加奋发的动力。4一一7月，优势与挑战并 存，是迈向胜利的最后一个关键。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址Ww.c35.c地QQ:23107290
发现之旅·雅居——营销推广案 同志地产顾问机构 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 1 发现之旅·雅居——销售推广案 前言 走过 3 月，发现之旅可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼， 一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻 人完成了了不起的成绩。但是，我们现在还只完成了发现之旅总销售量的一半 还不到，今天的喜悦和成果是二期更加奋发的动力。4——7 月，优势与挑战并 存，是迈向胜利的最后一个关键
发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顶问机构 第一部分：市场营销环境分析 1、市场竞争态势动态分析 >区域价值得到市场普遍认同，市场呈现供销两旺。 >由于受市场成交火热的影响，新增开发量呈急速增长阶段，市场潜在竞争 压力大。 >大华现代城以“尊贵生活”的市场定位，加上自身独特的区位优势，成为 淮北楼市的高端品牌，在商铺、住宅两方面均可以对发现之旅形成正面威 胁。 >华松现代花园以“城市画卷生活”的市场定位，主打小区的品质生活，在 当地楼市市场具有较强的竞争力。 >温哥华城以“离尘不离城”的住宅环境定位，倡导提前享受“淮北新城” 居住生活的新时代，侧重自身楼盘整体优势的营造，加上性价比方面的优 势，成为当地楼盘竞争的一大强势品牌。 >从片区总体房地产市场走势看目前尚处于产品竞争阶段，完善自身素质几 乎是所有中高档楼盘的共同模式。 >不论高档、低档楼盘，促销几乎都是一种必用的手段。 ~但随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久的竞争优势，项目 品牌及企业品牌将是市场未来几年的发展态势。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址W".C35.c”QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顾问机构 2、本案一期推广效果分析 >目前发现之旅在淮北已成为一个较具差异化的楼市品牌，在当地目标消费 群心目中的品牌认知度较高，美誉度较好。 >发现之旅首期基本脱销，此前积累的销售推力有助于二期的销售推广。但 二期未预售前的2个月，将成为发现之旅推广、销售的真空期，目标消费 者有可能因耐不住时间的等待，转而选购竞争对手的产品 >本案相对竞争对手具有一定的竞争优胜，亲水社区、区位竞争优势（新市 政中心、体育场、商区形成的综合区位优势)、区内综合优势（环境、建筑、 景观设计、配套设施)均为实实在在的优势，并容易为目标消费群广泛认 知。 >由于本案在工程形象和包装中的忽视，将造成市场其工程质量的不信任， 进而推迟购买或不采取购买活动. 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址Ww.c35.c单QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顾问机构 3 购房客户资料分析 购房客户统计表 类型已购买 意向客户 类型 己购买 意向客户 项目 项目 购首次购房58 媒报纸 140 换房 236 休由视 19 动机 为下一代40 内刊 29 投资 11 出士 19 11 其他 11 高炮21 0 广告牌13 8 合计 356 69 价过 17 8 介绍 89 5 考区位 18 其他 33 楼层 12 价格 16 51 合计 356 60 交通 10 风市区 146 33 座 诚周 户型 112 21 濉溪县36 4 工期 93 19 面积 2 外地22 3 地段 174 11 农村 19 1 学区 33 3 景观 11 生活机能5 外部空间4 居住品质8 且其的 合计 356 69 合计☐356 69 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VcD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址W".C35.c”QQ:23107290
发现之旅·雅居——营销推广案 同志地产顾问机构 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 4 3、 购房客户资料分析 购房客户统计表 类型 项目 已购买 意向客户 类型 项目 已购买 意向客户 购 买 动 机 首次购房 58 12 媒 体 报纸 149 3 换房 236 50 电视 19 为下一代 40 6 内刊 29 投资 11 1 巴士 19 11 其他 11 高炮 21 9 广告牌 13 8 合计 356 69 路过 17 8 介绍 89 5 考 量 因 素 区位 18 其他 33 楼层 12 5 价格 16 6 配套 51 8 合计 356 69 交通 10 7 区 域 情 况 市区 146 33 座向 周边 40 9 户型 112 27 濉溪县 36 4 工期 矿区 93 19 面积 2 外地 22 3 地段 74 11 农村 19 1 学区 33 3 景观 11 1 生活机能 5 外部空间 4 居住品质 8 1 其它 合计 356 69 合计 356 69
发现之旅·雅居一—背销推广案 同志地产顾问机构 已购房客户分析 发现之旅主力客户群体集中于30一一40岁的满巢家庭，大多数是二次置业，目 的是为了改善居住环境和提高生活质量。 购买主要的考量因素是户型，一方面由于楼中楼产品在淮北市场是一个比较新颖 的产品类型，加上前期不懈的推广，使市场对本案的户型优势有了较为良好的认 识。另一方面是由于本案合理的户型得到市场的认同。其中样板房的作用居功至 伟。 新市政中心的地段优势也是项目得到客户认同的重要考量因索。 淮北市场比较有效的宣传媒介仍然以报纸为主。但是不能忽视的是项目的口碑宣 传。口碑宣传在项目的推广中发挥了稍逊于报纸的巨大作用。 从客户层分布情况来看，市区客户居多，主要为二次置业者。其次矿区是本案第 二大客户群体。因此针对矿区客户群体的挖据也将是二期营销思考点。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址Wwm.c35.c地QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顾问机构 4、媒体环境分析 >媒体宣传方面，以报纸、户外为主，电视广告的应用不足 ~淮北房地产市场主要广告投放报纸媒体为淮北广电报、淮北晨刊、淮北日 报。 >淮北广电报可读性较强，但被华松现代花园长期包版.但内页第三版有剩余 版面用。但经常和医疗类广告混在一起。影响广告宜传效果。 >淮北晨刊头版被盛世商贸城长期包版 >淮北日报可读性差并价格昂贵。不作为项目推广的主流媒体。 ~实际可利用的报纸媒体资源只有淮北晨刊的尾版，且面临绝大多数开发商 的资源竞争。 >开发商通过封锁媒体资源的目的达到“消灭竞争对手的话语权”。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址Ww".C35.c如QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—背销推广案 同志地产顾问机构 分析结论 >本案面临的处境是前有强敌，后有追兵。常规的推广手段已经无法实现项目 的快速销售。 >项目一期对水景及园林品质等诸多优势卖点透支使用，继续阐述将不再可能 在市场引起大的轰动 >环境建设缺乏吸引性景观，二期不利于引发目标购房群兴趣。 >在对体有公园的宣传只限于表面一一与本案的近距离，而没有对其资源的深 度挖据。 >口碑的作用是面双刃剑，在项目造梦阶段通过技巧的包装手段使市场对本案 有着较好的美誉度，口碑相传使项目得以快速去化，然而二期处于圆梦的阶 段，一旦客户在较高的心理预期和圆梦的现实之间存在巨大的落差的时候。 其口碑效应将给项目带来巨大的推售阻力。因此二期在工地的形象包装、较 高质量园林景观建设和承诺的配套设施的完善将是影响项目去化的最主要 的关键点。 ~对稀缺媒体资源的合理利用和开发新的媒体资源将是本案二期推广的关 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址Ww.c35.c地QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顾问机构 键。如开发夹报的媒体资源。 第二部分：重新整合可用资源 1、对体育公园资源的重新整合： >前期推广以“发现之旅与体育公园为邻”作为卖点，简单处理紧邻体育公 园这一优势，缺乏提炼和进一步的挖掘。 >建议1：打通项目和体育公园的围墙，或者用一道门连通彼此，把体育公园 尽可能地融入社区生活中，使其成为实实在在可使用的资源优势。 >建议2：发展商通过于体育公园管理方的洽谈和合作，使社区用户可免费使 用或部分优惠的使用体育公园内的各类设施。 ~通过举办业主联谊体育比赛进一步加深潜在客户对体育资源优势的认同。 2、对四星级酒店及其他资源的利用 四星级酒店可以直接拉动项目品质的提升。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址W".C35.c”QQ:23107290
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发现之旅·雅居一—背销推广案 同志地产顾问机构 酒店下的一、二层商场和娱乐、洗衣房、餐饮等将成为本案配套设施的有益补充。 从而为项目质素赢得加分。 对本案巨资引进的香樟树的卖点的重新挖掘，给她赋子情侣树的全新含义， 3、对前期推广的资源整合 项目前期承诺的6000平方米的天鹅湖和会所以及园区景观品质的迟迟不能到 位。严重损害了消费者的购房信心，也使得一般房地产广告的宣传效应大打折扣。 以“人文”二字为推广策略的总纲领，让项目在硬件设施上和软件内涵上都被赋 予了人性化、文明化的色彩，这不但避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合 了人们的心愿，而且使“发现之旅”品牌的形象再次提升，竞争力明显增强。 少了人文，再华丽的建筑也失去了魅力，少了人文，再多的设施也难掩平庸。 避免与竞争项目过多的产品比较型竞争，因为这不是我们的优势所在。 楼盘质素的提高有两个方面，一是项目硬件的建设，一个是项目软文化的塑造 因此在一期硬性卖点推广促成项目知名度和美誉度提升的基础，加强对项目人文 的宣传，强化人文社区的市场印象。 延续一期对“人文主题”的市场推广，把这种“人文主题”演绎的极至。如园区 内布置人文艺术气息的建筑小品，对已建的小会所建议改造成一个小型的图书 室，健身中心、音乐沙龙等 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址m.cg35.cnQQ:23107290
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发现之旅·雅居一—营销推广案 同志地产顶问机构 大胆建议：可把四星级酒店下的部分内街商铺改造成充满浪漫情怀的婚礼殿堂， 利用小区里一颗寓意百年好合的情侣树，里面放置一面代表永结同心的文化墙。 做足文化气息和幸福主题。一方面特色定位提高项目商业的最大价值，另一方面 紧扣项目文化主题定位，深化和延续项目的人文价值。 第三部分：主题推广概念 推广主题定位 一个以幸福为主题的人文社区 幸福是什么？幸福其实是一个形容词，一种感觉，一种心理状态，且每 个人对幸福的定义不尽相同，经历时间的长短，也并不减少幸福的质量，在暖 暖的春阳下散步是一种幸福：踏进家门时，儿女的欢笑和拥抱是一种幸福：年 迈的父母天天去体育公园草地锻炼身体是一种幸福：而孩子而言，放学后能不 去英语、电脑、钢琴学习班，而可以到住家附近的体育公园踢球是一种幸福， 丈夫不是总忙于工作，就是一种幸福。 主题概念：发现之旅，一个让生活幸福的地方 2、幸福含义的深层次思考 物质水平提高了，并不能让我们感到幸福，在物质和财富的帮助下，我们并 不感到更幸福，所以我们交更多的朋友上网与别人沟通时间越多，在生活中就越 少与家人或朋友直接接触、拥抱、抚触，人际关系的量增加了、质却直线下降。 于是，我们越来越不快乐，感觉越来越孤独，越来越需要外在创造出来的“幸福” 来自我满足。 西方流传着一句据说是来自古老中国的谚语：“如果你想要几小时的幸福， 就去喝醉酒；如果你想要3年的幸福，就去结婚；如果你想要一辈子的幸福， 就去做个园丁。”他们对园丁能一辈子幸福的解释是：“做有用的事，与自然 融合，对身体的锻炼，每天都会有新的喜悦。” 人这一生“飘”与“漂”的旅途中，除了奔波求索还是奔波求素，人生渐 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VcD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址W".C35.c”QQ:23107290
发现之旅·雅居——营销推广案 同志地产顾问机构 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 10 大胆建议；可把四星级酒店下的部分内街商铺改造成充满浪漫情怀的婚礼殿堂， 利用小区里一颗寓意百年好合的情侣树，里面放置一面代表永结同心的文化墙。 做足文化气息和幸福主题。一方面特色定位提高项目商业的最大价值，另一方面 紧扣项目文化主题定位，深化和延续项目的人文价值。 第三部分：主题推广概念 推广主题定位 一个以幸福为主题的人文社区 幸福是什么？幸福其实是一个形容词，一种感觉，一种心理状态，且每 个人对幸福的定义不尽相同，经历时间的长短， 也并不减少幸福的质量，在暖 暖的春阳下散步是一种幸福；踏进家门时，儿女的欢笑和拥抱是一种幸福；年 迈的父母天天去体育公园草地锻炼身体是一种幸福；而孩子而言，放学后能不 去英语、电脑、钢琴学习班，而可以到住家附近的体育公园踢球是一种幸福， 丈夫不是总忙于工作，就是一种幸福。 主题概念：发现之旅，一个让生活幸福的地方 2、 幸福含义的深层次思考 物质水平提高了，并不能让我们感到幸福，在物质和财富的帮助下，我们并 不感到更幸福，所以我们交更多的朋友上网与别人沟通时间越多，在生活中就越 少与家人或朋友直接接触、拥抱、抚触，人际关系的量增加了、质却直线下降。 于是，我们越来越不快乐，感觉越来越孤独，越来越需要外在创造出来的“幸福” 来自我满足。 西方流传着一句据说是来自古老中国的谚语：“如果你想要几小时的幸福， 就去喝醉酒；如果你想要 3 年的幸福，就去结婚；如果你想要一辈子的幸福， 就去做个园丁。”他们对园丁能一辈子幸福的解释是：“做有用的事，与自然 融合，对身体的锻炼，每天都会有新的喜悦。” 人这一生“飘”与“漂”的旅途中，除了奔波求索还是奔波求索，人生渐