房地产基础知识 建筑类 1、三通一平：指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整 2、七通一平：包括道路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通和场 地平整 3、跃层：一套住宅占有上下两个标准楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部 楼梯联系上下层 4、复式：受跃层住宅的启发而创造的一种经济型住宅，在结构上是一层，但层高比普通住 宅高，可以在局部安排夹层，利用户内楼梯上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积， 提高住宅利用率 5、错层：错层在结构上是一层，户内的地面高度不一致，错开之处有楼梯相连，但没有完 全分为两层 6、进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离 7、开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离 8、层高：两相临楼板下层楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离 9、净高：两相临楼板下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离 净高=层高一楼板厚度 10、容积率：总建筑面积与所有建筑用地面积之比 山、建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基地占地面积与规划用地面积之比 12、绿化率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 13、绿地率：规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划建设用地面积之比 14、专混结构住宅：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板 屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，就是以小 部分 的钢筋混凝土和大部分的砖培承 15、砖木结构住宅：是建筑物中竖向承重的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木 结构 16、钢筋混凝土住宅：是指建筑物中主要的承重结构如墙、梁、柱、楼板、楼体、屋面板等 用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火 性，耐久性，抗腐蚀性强 17、钢结构住宅：是指建筑中主要的承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻 18、建筑施工图的内容：总平面图、平面图、立面图、面图和构造图 19、结构施工图的内容：结构平面布置图和各构建的结构详图 20、设备施工图的内容：给水排水、采暖通风、电器设备的平面布置图、系统图和详图 21、定位轴线：是确定房屋结构和构件的位置及尺寸的线，将房屋的基础、墙、柱、梁等承 重构件用轴线画出，并进行编号 ,以便于施工时定位放线和查阅图纸 22、标高分类：绝对标高和相对标高 23、绝对标高：以黄海的平均海平面为零点而测定的高度 24、相对标高：是以室内首层地面为零点而测定的高度 25、总平面图：是水平正投影图，即投影线与地面垂直，从上往下照射，在地面上形成的建 筑物，构筑物及设施等的轮廓线和交线的投影图总平面图的作用：表明新建、拟建工程的总 体布置情况，以及原有建筑物和构建物的情况。根据平面图可以进行房定位、施工放线、填 挖士方、进行施工 26、建筑平面图：用一个假想的水平面在稍高于窗台的位置将房屋切开，移走切开平面以上 的部分，对切开平面以下的部分做水平投影所得到的图
房地产基础知识 建筑类： 1、三通一平：指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整 2、七通一平：包括道路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通和场 地平整 3、跃层：一套住宅占有上下两个标准楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部 楼梯联系上下层 4、复式：受跃层住宅的启发而创造的一种经济型住宅，在结构上是一层，但层高比普通住 宅高，可以在局部安排夹层，利用户内楼梯上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积， 提高住宅利用率 5、错层：错层在结构上是一层，户内的地面高度不一致，错开之处有楼梯相连，但没有完 全分为两层 6、进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离 7、开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离 8、层高：两相临楼板下层楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离 9、净高：两相临楼板下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。 净高=层高—楼板厚度 10、容积率：总建筑面积与所有建筑用地面积之比 11、建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基地占地面积与规划用地面积之比 12、绿化率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 13、绿地率：规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划建设用地面积之比 14、专混结构住宅：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、 屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，就是以小部分的钢筋混凝土和大部分的砖墙承重 15、砖木结构住宅：是建筑物中竖向承重的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木 结构 16、钢筋混凝土住宅：是指建筑物中主要的承重结构如墙、梁、柱、楼板、楼体、屋面板等 用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火 性，耐久性，抗腐蚀性强 17、钢结构住宅：是指建筑中主要的承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻 18、建筑施工图的内容：总平面图、平面图、立面图、面图和构造图 19、结构施工图的内容：结构平面布置图和各构建的结构详图 20、设备施工图的内容：给水排水、采暖通风、电器设备的平面布置图、系统图和详图 21、定位轴线：是确定房屋结构和构件的位置及尺寸的线，将房屋的基础、墙、柱、梁等承 重构件用轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸 22、标高分类：绝对标高和相对标高 23、绝对标高：以黄海的平均海平面为零点而测定的高度 24、相对标高：是以室内首层地面为零点而测定的高度 25、总平面图：是水平正投影图，即投影线与地面垂直，从上往下照射，在地面上形成的建 筑物，构筑物及设施等的轮廓线和交线的投影图总平面图的作用：表明新建、拟建工程的总 体布置情况，以及原有建筑物和构建物的情况。根据平面图可以进行房定位、施工放线、填 挖土方、进行施工 26、建筑平面图：用一个假想的水平面在稍高于窗台的位置将房屋切开，移走切开平面以上 的部分，对切开平面以下的部分做水平投影所得到的图
27、建筑平面的内容：表示房屋的平面状况、房间布置、表示定位轴线、培和柱的厚度：表 示门窗的位置和编号、表示室内外的设：标高及尺寸标注：标注各种符号和文字说明 28、建筑立面图 对建筑各个不同立面作直接正投影，所得到的投影图 29、建筑立面分类：东、南、西、北立面图 30、建筑立面图的内容：外形上可见部分的全部内容：标高 31、建筑剖面图：将房屋垂直切开后，拿走一部分，对剩下部分作投影，所得到的投影图 32、剖面图的内容：表示房层在高度方向的结构形式：标高和尺寸 3、建筑物构成的主要部分：基础 墙体或柱、楼地层、屋顶、 门窗六大 54 墙体按结构受力情况分为：承重墙和非承重培 35、承重墙：不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙 36、非承重墙：不承受上部荷载的堵，包括隔墙、填充强和幕墙 37、山墙：横向的外墙 38、套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分 户门内的面积之和。 39、套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用 墙和非共用墙两种 40、共用墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔堵 以及外墙（句括山墙）均为共用墙 41、共用墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投 影面积，并计入套内培体面积，其余共用培按体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套 内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。 42、非共用墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。 3、非共用墙的面积计算：墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 44、公用建筑面积分推系数：建筑物的公用建筑面积分推系数等于整栋（层）建筑的公用建 筑面积除以整栋 )建筑物的各套套内建筑面积 之和 公用建筑面积分摊系数 45、计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系 数乘各套（层）的套内建筑面积。 46、抗震缝：将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分阳 成段的竖直缝。借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结 构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害 47、阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在 夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。 48、廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。 49、跨度：析架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中-中）的距离。 0、女儿墙（压墙 :是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种方 式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施 51、防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段 以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。高出屋面的防 火墙又称封火培或风火培。 52、楼梯段：楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整 体踏步板。分实心式和空心式，又分为板式和梁式 53、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的培面。一般为15~25cm高。有木踢 脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。 54、遮阳板：遮挡太阳的平板。设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。设置在窗口两
27、建筑平面的内容：表示房屋的平面状况、房间布置、表示定位轴线、墙和柱的厚度；表 示门窗的位置和编号、表示室内外的设；标高及尺寸标注；标注各种符号和文字说明 28、建筑立面图：对建筑各个不同立面作直接正投影，所得到的投影图 29、建筑立面分类：东、南、西、北立面图 30、建筑立面图的内容：外形上可见部分的全部内容；标高 31、建筑剖面图：将房屋垂直切开后，拿走一部分，对剩下部分作投影，所得到的投影图 32、剖面图的内容：表示房屋在高度方向的结构形式；标高和尺寸 33、建筑物构成的主要部分：基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、门窗六大类 34、墙体按结构受力情况分为：承重墙和非承重墙 35、承重墙：不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙 36、非承重墙：不承受上部荷载的墙，包括隔墙、填充强和幕墙 37、山墙：横向的外墙 38、套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分 户门内的面积之和。 39、套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用 墙和非共用墙两种。 40、共用墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙 以及外墙（包括山墙）均为共用墙。 41、共用墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投 影面积，并计入套内墙体面积，其余共用墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套 内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。 42、非共用墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。 43、非共用墙的面积计算：墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 44、公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建 筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。 45、计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系 数乘各套（层）的套内建筑面积。 46、抗震缝：将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔 成段的竖直缝。借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结 构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。 47、阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在 夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。 48、廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。 49、跨度：桁架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中-中）的距离。 50、女儿墙（压檐墙）：是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种方 式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。 51、防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段， 以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。高出屋面的防 火墙又称封火墙或风火墙。 52、楼梯段：楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整 体踏步板。分实心式和空心式，又分为板式和梁式。 53、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。一般为15～25cm高。有木踢 脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。 54、遮阳板：遮挡太阳的平板。设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。设置在窗口两
旁的称为垂直方向遮阳板。垂直遮阳板还包括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板 55、屋顶：房屋的最上部分。作用 一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排出：二是 防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或 热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇 山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、 马鞍形屋顶、扭壳屋顶等)。 56、屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料 橡胶 混凝土等 57、道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 58、建筑线（建筑控制线）：建筑物基底位置的控制线。 9、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境 6 、高层建筑的剪力墙结构 建筑空间跨度最多8米，即8米内必须有承重墙或承重柱 大跨 度预应力结构，可使跨度扩展到15米，还可最终实现塔楼内无承重培。（大跨度预应力技术 一般用于桥梁建设) 61、新建小区绿化面积不能低于30%：改造小区绿化面积不能低于25% 62、住宅间距：以冬至日（太阳距地球最远）为计算依据，诱过前栋楼照在后栋楼一层的日 照时间不能低于1小时。板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为00-20o时最大，为1.7 1.6(改建区)单栋 式建筑在两侧 无其他遮挡建筑时间距系 不得小于1. 多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间钜等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的 间距系数不得小于1.2 63、防火间距：房子与房子间的最小距离为（多层）6米，（高层）13米。指窗与窗，若墙 与墙面对则不必。若实在达不到此距离，则必须采用防火门或防火窗。为保证消防车通行 小区道路必须是环行的 64、根据建设部的规定，每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的 千分之四左右，最高不得超过千分之六。 65、国家规范（国标）的配电设计公寓：40瓦/平方米 别墅：50瓦/平方米 66、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积 之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 67、日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值 68、建筑面积-套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 69、套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积 70、在内墙体面积=非公共墙体面积+50%共用墙体面积 71、 分排系数= 分摊面积之和/总的套内建筑面积 72、 分推的公用建筑面积=套内建筑面积*分推系数 73、阳台建筑面积的计算： 按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面 积计算。其中： 、2 封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算 非封闭阳台 (1)挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积： (2)凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积： (3)半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，凹进部分的按
旁的称为垂直方向遮阳板。垂直遮阳板还包括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板。 55、屋顶：房屋的最上部分。作用一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排出；二是 防止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔 热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇 山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、 马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。 56、屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、 橡胶、混凝土等。 57、道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 58、建筑线（建筑控制线）：建筑物基底位置的控制线。 59、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境 的 60、高层建筑的剪力墙结构，建筑空间跨度最多8米，即8米内必须有承重墙或承重柱；大跨 度预应力结构，可使跨度扩展到15米，还可最终实现塔楼内无承重墙。（大跨度预应力技术 一般用于桥梁建设） 61、新建小区绿化面积不能低于30% ；改造小区绿化面积不能低于25% 62、住宅间距：以冬至日（太阳距地球最远）为计算依据，透过前栋楼照在后栋楼一层的日 照时间不能低于1小时。板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0о-20о时最大，为1.7 （新建区）；1.6（改建区）单栋塔式建筑在两侧无其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0 多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的 间距系数不得小于1.2 63、防火间距：房子与房子间的最小距离为（多层）6米，（高层）13米。指窗与窗，若墙 与墙面对则不必。若实在达不到此距离，则必须采用防火门或防火窗。为保证消防车通行， 小区道路必须是环行的。 64、根据建设部的规定，每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的 千分之四左右，最高不得超过千分之六。 65、国家规范（国标）的配电设计公寓：40瓦/平方米 别墅：50瓦/平方米 66、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积 之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 67、日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 68、建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 69、套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积 70、套内墙体面积=非公共墙体面积+50%共用墙体面积 71、分摊系数=公用分摊面积之和/总的套内建筑面积 72、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*分摊系数 73、阳台建筑面积的计算： 按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面 积计算。其中： 1、 封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算； 2、 非封闭阳台 （1） 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； （2） 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； （3） 半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，凹进部分的按
其净面积的一半计算建筑面积。 知识类 1、房地产： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动立，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分划性。 2、房地产市场： 主要包括地产买卖、租赁市场， 含一级市场 二级市场和三级市场 级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地 使用合同的形式，将士地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展 商或其它用土地者的市场： 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的士地使用权 转让给单位或个人的市 三级市场。 是指单付 个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础 上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场： 3、国土局： 代表国家行使士地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 4、商品房： 是指开发商以市场地价取得士地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房 地产 ,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 6P理商， 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房 地产的出售、购买、出租 承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、士地权使用年限：是指土地使用权拥有者对士地使用的权限，包括开发权、收益权、处 置权。是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定： 居住用地70年，工业、教有、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、 乐用地为40年 8、五证”发证机关： 《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发 《建设工程开工证》由市建委核发 《国有土地使用证》《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发 二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 一表：商品房竣工验收备案表 9、购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行 面积测绘。取费标准是：住宅1.36元/建筑平米 写字楼2.04元/建筑平米 10、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房层所占用上地使用权，只体内容是指产权人在法律规定 的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租 该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融
其净面积的一半计算建筑面积。 知识类： 1、房地产： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地 使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展 商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权 转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础 上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 3、 国土局： 代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 4、 商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房 地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房 地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地权使用年限：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处 置权。是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用， 经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定： 居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱 乐用地为40年。 8、五证”发证机关： 《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发 《建设工程开工证》由市建委核发 《国有土地使用证》《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发 二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 一表：商品房竣工验收备案表 9、购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行 面积测绘。取费标准是：住宅 1.36元/建筑平米 写字楼 2.04元/建筑平米 10、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定 的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租 该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融
资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权 变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与士地分割开来处分。在具体的房地产项目 销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部 分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 11、如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进 行分制。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋 交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办 12、房地产产权登记： 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在 地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有 效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人 权利性质、权属来源、取得时间 变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机 关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 13、围土局产权登记处： 办理房地产初始登记、转移登记、抵押晋记、变更、继承、赠与等手续的部门。 14、公证处： 是 个国家的证明机关，是法律公证的机构。 15、房地产证： 是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证 16、房地产公证： 公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。 17、商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可 预售楼花（现楼不需此证） 18、房恤立买卖合同： 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义多的协议。所有的商品房销售都须签订出 合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 19、房屋所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押， 赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 20、房屋使用权： 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售 抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 21、银行接揭： 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分棱款，余款由 银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利 总，偿还完毕后，楼房所有权归己。 22、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖 公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼 房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 23、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的
资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权 变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目 销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部 分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 11、如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进 行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋 交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。 12、房地产产权登记： 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在 地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有 效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、 变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机 关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 13、国土局产权登记处： 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 14、公证处： 是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 15、房地产证： 是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。 16、房地产公证： 公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。 17、商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可 预售楼花（现楼不需此证）。 18、房地产买卖合同： 是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此 合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 19、房屋所有权： 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、 赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 20、房屋使用权： 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、 抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 21、银行接揭： 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由 银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利 息，偿还完毕后，楼房所有权归己。 22、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖 公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼 房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 23、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一
定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出 售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地 产产权转移合法性 24、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为 性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等 特点。 25、房地产开发企业应具备条件： 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资金： 有足够的技术人员： 法律，行政法规规定的其它条件 A.资质一级企业 自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。 有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人， 其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人 设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职 称的总经济师。工程技术。经济 统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 具有5年以上从事房地产开发的经历。 近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建 筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。 B资质二级企业 自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。 ②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 具有3年以上从事房地产开发的经历。 近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建 筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上 C.资质三级企业 自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人， 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人 工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以」 职称，配有初级以上职称的专业统计人员。 具有2年以上从事房地产开发的经历。 累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工 得质量合格率达100% D.资质四级企业 自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负贵人具有相应专业初级以上职称，配有
定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出 售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地 产产权转移合法性的作用。 24、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为 性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等 特点。 25、房地产开发企业应具备条件： 有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所； 有符合国务院规定的注册资金； 有足够的技术人员； 法律，行政法规规定的其它条件。 26、房地产开发企业的资质标准划分 房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下： A. 资质一级企业 自有流动资金2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 万元。 有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人， 其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。 设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职 称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有5年以上从事房地产开发的经历。 近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建 筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。 B. 资质二级企业 自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。 ②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有3年以上从事房地产开发的经历。 近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建 筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。 C. 资质三级企业 自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人， 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。 工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上 职称，配有初级以上职称的专业统计人员。 具有2年以上从事房地产开发的经历。 累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工 程质量合格率达100％。 D.资质四级企业 自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有
专业统计人员 资质五级企业 自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定 27、十种情况不计入建筑面积 根据新的国家级标准一 《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算 10种情况包括： 1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室 、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱 雨篷 3、房屋之间无上盖的架空通廊： 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池： 5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的 平 6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分： 7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为项盖建筑的房屋： 8、活动简易房屋： 9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩锋 10、新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为士0.26、±0.6、士1.4， 而旧标准允许面形 测量误差为1.4。 28、士地使用权最高年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年：工业用地50年：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：商业、旅游、娱 乐用地40年：综合或者其他用地50年。北京市房层十地管理局在关于实怖《北京市已胞公 住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢前 混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年：砖木结构的房屋，其土地 使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。在最高年限内所 定土地使用年限，应当允许。城市房地产管理法规定：城市规划区内的集体所有的土地，经 依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让。 29、住宅的层数别分的规定 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 中高层住宅为7-9层 高层住宅为10-30层 住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定： 住宅中间层有直通室外地面： 人口时 其层数由该层起计算 住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起 计算。 项层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。 30、均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价30、 31、基价： 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以实价为基数增减楼层， 朝向差价后两得出
专业统计人员。 资质五级企业。 自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。 27、十种情况不计入建筑面积 根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。 10种情况包括： 1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱 雨篷； 3、房屋之间无上盖的架空通廊； 4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的 平台； 6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分； 7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 8、活动简易房屋； 9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 10、新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4， 而旧标准允许面积测量误差为1.4。 28、土地使用权最高年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱 乐用地40年；综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有 住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋 混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地 使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。在最高年限内所 定土地使用年限，应当允许。城市房地产管理法规定：城市规划区内的集体所有的土地，经 依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让。 29、住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层。 多层住宅为4-6层。 中高层住宅为7-9层。 高层住宅为10-30层。 住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定： 住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。 住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起 计算。 顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。 30、均价： 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。30、 31、基价： 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以实价为基数增减楼层， 朝向差价后两得出
32、起价： 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为志 步价高层物 以最低层的销售价为起步价 建筑面积的计算范围和方法： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围 水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积： (2)名层或高层住宅建筑的建筑面积，是按名层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外 墙勒脚以上外国水平面积计算 成一 层以上按外墙外围水平面积计算 (3)地下室 下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防海 层及其保护墙)外围的水平面积计算： (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计 算建箱面积， (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积， 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建 积 (6)电梯井、提物井 垃圾道、管道井和附 等均按建筑物自然层计算建设面积： (7)住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外 围水平面积计算建筑面积： (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面 积计算建筑面积 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计 算建筑面积： (10)两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐'按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空 通廊按其投影面积的一半计算建筑面积： (1)突出墙面的门斗，跳望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积： (12)封闭式阳台、 挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包 括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约·半计算建筑面积 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外棱梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积 计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括硫散梯）的，其室外楼佛按每层水平投 面积的 半计算建筑面积 3 、商品房销售面积 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公 用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 35、商品房的销售面获如何计算？ (1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算：其他建筑按照专用建 设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 3 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重培体，有共用墙及非共用墙两 种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山 墙)：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙培体水平投影面积全部 计入套内墙体面积。 (?)商品房分墟的公用建面积主要句括以下两部 电梯井、棱梯间、垃圾道 、变电室 设备 、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的 公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外培 (包括山墙)培体水平投影面积的50%。 公用建筑面积计算公式：公用建筑面积~整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为
32、起价： 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起 步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。 33、建筑面积的计算范围和方法： （1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围 水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积： （2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外 墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算： （3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮 层及其保护墙）外围的水平面积计算： （4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计 算建筑面积： （5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积： （6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积； （7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外 围水平面积计算建筑面积； （8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面 积计算建筑面积； （9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计 算建筑面积； （10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空 通廊按其投影面积的一半计算建筑面积； （11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； （12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包 括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积； （13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积 计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影 面积的一半计算建筑面积。 34、商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公 用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 35、商品房的销售面获如何计算？ （l） 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算：其他建筑按照专用建 筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 （2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两 种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山 墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部 计入套内墙体面积。 （3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的 公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 公用建筑面积计算公式：公用建筑面积ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为
独立使用空间租、售的地下室、车拥、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面种各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（卜公用建筑面积 分摊系数)。 36、使用率： 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的此为使用率.一般高层塔楼在72%至75%之间，板 楼在78% 至80%之间。 37、实用率： 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 38、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重题标准 在使用率计算方法的 ,有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界 计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外培的 半面积和全部内墙所占的面积，数 值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令 比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外培和内墙所占的面积后得出的使用面积 △这种方法计算出来的使用面积也形象地称为地做面积”。它反映了·个物业的真实使用 率，这种计算方法是对客户负责任的方法， 从一般情况来看，高层塔棱的真实使用率方面较多层住宅略差，主嬰是因为高层要求有防火 楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如 果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水 泵房等 39、城市居住区：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并与居住户数(10,00015,000户)。居住人口规模(30,00050,000人)相对应，配建 有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居 40、居住小区：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数(2,000~4,000户)、居 住人口规模(7,00015,000人)相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活 所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 39、居住组团：被小区道路分隔，并与居住户数(300700户).居住人口规模(1,000一3,000 人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地， 41、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 42、申请办理建设用地规划许可证的程序 审批要求：①在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关 文件，向规划部门提出定点申请。②市规划部门根据用地项目的性质。规模等，按照城市 规划要求)初步选定建设用地的位置和面积。③根据项目需要，规划部门征求有关行政主 管部门对用地位置和界限的具体意见。④规划部门根据城市规划的要求向用地单位提供规 划设计条件。⑤规划部门审定建设用地规划设计总图，确认其符合规划要求后，核发建设 用地规划许可证 建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件.附 图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位 根据法律。法规规定和实际情况制定
独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积（卜公用建筑面积 分摊系数）。 36、使用率： 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板 楼在78％至80％之间。 37、实用率： 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 38、怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。 在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界 计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数 值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令 比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积 △这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用 率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火 楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如 果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水 泵房等。 39、城市居住区：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并与居住户数（10,000~15,000户）。居住人口规模（30,000~50,000人）相对应，配建 有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居 地。 40、居住小区：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（2,000～4,000户）、居 住人口规模（7,000~15,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活 所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 39、居住组团：被小区道路分隔，并与居住户数（300~700户）。居住人口规模（l,000～3,000 人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 41、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 42、申请办理建设用地规划许可证的程序： 审批要求：① 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关 文件，向规划部门提出定点申请。② 市规划部门根据用地项目的性质。规模等，按照城市 规划要求）初步选定建设用地的位置和面积。③ 根据项目需要，规划部门征求有关行政主 管部门对用地位置和界限的具体意见。④ 规划部门根据城市规划的要求向用地单位提供规 划设计条件。⑤ 规划部门审定建设用地规划设计总图，确认其符合规划要求后，核发建设 用地规划许可证。 建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附 图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位 根据法律。法规规定和实际情况制定
43、建设监理的主要内容： 建设前期阶段，①建设项日的可行性研究。②参与设计任条书的缩制 设计阶段 D提出设计要求 组织评逃设计方案。②协助选择物察设计单位，商签勘察 设计合同并组织实施 ,③审查设计和概（预）算 施工招标阶段：①准备发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见。②协助建设单位 与承建单位签订承包合同。 临工阶段：①协助建设单位与承建单位绵写开工报告。②确认承建单位洗择的分句单位 ③审查承建单位提出的施工组织设计、施] 方案和施工进度计划，提出改进意见。④审 查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量 督 、检查承建单位严格 行工程承包合同和工程技术标准。⑥调解建设单位与承建单位之间的争议。⑦检查工程使 用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护设施：⑧检查工程进度和施工质量，验收分部 分项工程，签署工程付款凭证。⑨督促整理合同文件和技术档案资料，组织设计单位和施工 单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告。 市查工程结算。 保修阶段 负责检查工程 鉴定质量问愿的责任，督促保修 44、智能化建筑”的检测验收规范 由市质量技术监督局公布的该规范包括“十三项“标准，有通信网络系统，计算机网络系统与 信总安全，建筑设备监控系统，火灾自动报警及消防联动控制系统等。其中火灾自动报警及 消防联动控制系统、申源与接地、安全保密技术这三项总强制性标准 45、房地产开发贷款知识 定义 一房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地 产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷 款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。 对象 ·经工商行政管理机关核准看记的房地产开发企业以及且右房地产经营开发资格的企事 业单位。 条件 在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算： 生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好： 信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力 能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保 开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市 场销路较好： 开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效： 己经取得开发建设项目的土地使用权： 开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定 借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。 在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》
43、建设监理的主要内容： 建设前期阶段：① 建设项目的可行性研究。② 参与设计任务书的编制。 设计阶段：① 提出设计要求，组织评选设计方案。② 协助选择勘察设计单位，商签勘察、 设计合同并组织实施。③ 审查设计和概（预）算。 施工招标阶段：① 准备发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见。② 协助建设单位 与承建单位签订承包合同。 施工阶段：① 协助建设单位与承建单位编写开工报告。② 确认承建单位选择的分包单位。 ③ 审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见。④ 审 查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。⑤ 督促、检查承建单位严格执 行工程承包合同和工程技术标准。⑥调解建设单位与承建单位之间的争议。⑦ 检查工程使 用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护设施；⑧检查工程进度和施工质量，验收分部 分项工程，签署工程付款凭证。⑨督促整理合同文件和技术档案资料，组织设计单位和施工 单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告。⑩ 审查工程结算。 保修阶段：负责检查工程状况，鉴定质量问题的责任，督促保修。 44、智能化建筑”的检测验收规范 由市质量技术监督局公布的该规范包括“十三项”标准，有通信网络系统，计算机网络系统与 信息安全，建筑设备监控系统，火灾自动报警及消防联动控制系统等。其中火灾自动报警及 消防联动控制系统、电源与接地、安全保密技术这三项是强制性标准。 45、房地产开发贷款知识 定义 - 房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地 产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。 - 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷 款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。 对象 - 经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业以及具有房地产经营开发资格的企事 业单位。 条件 在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算； 生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好； 信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力； 能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保； 开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市 场销路较好； 开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效； 已经取得开发建设项目的土地使用权； 开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定； 借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。 在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》