某县61万方汽配城项目提案 目录 一、项目分析 (一)项目问题分析 (二)项目机会分析 (三)总结 二、项目推广策略 (一)前期推广分析 (二)推广策略制定 (三)战略方针设定 (四)推广执行 三、项目招商策略 四、开发策略 五、项目组织机构 大、项目费用预算 一、项目分析 (一)项目问题分析
某县 61 万方汽配城项目提案 目录 一、项目分析 （一）项目问题分析 （二）项目机会分析 （三）总结 二、项目推广策略 （一）前期推广分析 （二）推广策略制定 （三）战略方针设定 （四）推广执行 三、项目招商策略 四、开发策略 五、项目组织机构 六、项目费用预算 一、项目分析 （一）项目问题分析
1、规模庞大：总用地面积近61万方，相当于8.5个徐州汽配城，3.4个准安南方汽配城， 2个在建中的连云港汽配城。如此庞大的项目，谁来进驻？商铺卖给谁？终端消费者又将是 谁？值得深虑： 2、项目无产业支撑：沭阳为典型工业弱县，本地工业仅有酿造业与木材加工业，现阶段尚 无汽车、摩托车配件加工产业，对本案招商而言，可谓难上加难： 3、位置偏僻：城南孤角，与城区无法连片，难以获得沭阳人对项目的认同： 4、宏观环境较差：面临房地产业大调控期，房产投资氛围冷淡。 (二)项目机会分析 1、政府规划的汽配产业用地，沿街一线拥有一定的市场基础： 2、工业兴县的理念己经深入政府思维，容易获得政府的支掉，合力打造汽配基地： 3、沭阳综合成本低，人口多，交通便捷，公路、铁路运输均较为方便。公路有京广高速， 205国道线：铁路有新长线：海运，东北与港口城市连云港相连。地处“徐淮安”苏北金三 角的中心： 4、拥有强大的行业人脉资源。 (三)总结 一个项目的成功应具备三大要素“天时”“地利”“人和”。 从目前项目分析来看，均不成熟，根据现阶段房地产业走势，全面复苏的可能较小，企业应 做好“没有机会，创造机会”的准备。对于当前的开发策略，应“大力宜传，小处着手，做 好长期开发准备
1、规模庞大：总用地面积近 61 万方，相当于 8.5 个徐州汽配城，3.4 个淮安南方汽配城， 2 个在建中的连云港汽配城。如此庞大的项目，谁来进驻？商铺卖给谁？终端消费者又将是 谁？值得深虑； 2、项目无产业支撑：沭阳为典型工业弱县，本地工业仅有酿造业与木材加工业，现阶段尚 无汽车、摩托车配件加工产业，对本案招商而言，可谓难上加难； 3、位置偏僻：城南孤角，与城区无法连片，难以获得沭阳人对项目的认同； 4、宏观环境较差：面临房地产业大调控期，房产投资氛围冷淡。 （二）项目机会分析 1、政府规划的汽配产业用地，沿街一线拥有一定的市场基础； 2、工业兴县的理念已经深入政府思维，容易获得政府的支撑，合力打造汽配基地； 3、沭阳综合成本低，人口多，交通便捷，公路、铁路运输均较为方便。公路有京广高速、 205 国道线；铁路有新长线；海运，东北与港口城市连云港相连。地处“徐淮安”苏北金三 角的中心； 4、拥有强大的行业人脉资源。 （三）总结 一个项目的成功应具备三大要素“天时”“地利”“人和”。 从目前项目分析来看，均不成熟，根据现阶段房地产业走势，全面复苏的可能较小，企业应 做好“没有机会，创造机会”的准备。对于当前的开发策略，应“大力宣传，小处着手，做 好长期开发准备
二、项目推广策略 (一)前期推广分析 综观各界对项目推广的反应，有喜有忧： 可喜之处：依托强大的行业人脉资源，二手车市场基本招商成功， 可忧之处在于“三个不足” 一一整体推广力度不足： 一一导入市场氛围不足： 一一市场形象鲜明度不足 (二)推广策略制定 形象导入的速成，必须遵循以下战略原则： (1)大概念品牌的基点必须负载某一种权威或背景 对于本案而言，城市运营，产业造势，应是必走之路，如此庞大的规模，如此缺 乏根基的产业氛围，惟有与政府捆绑，方能取得大成功。 (2)就主客观条件而言，三大要素不可或缺 大机遇，大勇气，大产品 如何解析大机遇： 一上上为摘取由汽车行业协会颁布中国汽车部件产业基地的授牌： 一一上中为至少摘取一枚由国家级的汽配行业授牌： 一一上下通过一系列的公关，成为政府重点扶植项目和重点招商项目。 如何解析大勇气：
二、项目推广策略 （一）前期推广分析 综观各界对项目推广的反应，有喜有忧： 可喜之处：依托强大的行业人脉资源，二手车市场基本招商成功。 可忧之处在于“三个不足” ——整体推广力度不足； ——导入市场氛围不足； ——市场形象鲜明度不足。 （二）推广策略制定 形象导入的速成，必须遵循以下战略原则： （1）大概念品牌的基点必须负载某一种权威或背景 对于本案而言，城市运营，产业造势，应是必走之路，如此庞大的规模，如此缺 乏根基的产业氛围，惟有与政府捆绑，方能取得大成功。 （2）就主客观条件而言，三大要素不可或缺 大机遇，大勇气，大产品 如何解析大机遇： ——上上为摘取由汽车行业协会颁布中国汽车部件产业基地的授牌； ——上中为至少摘取一枚由国家级的汽配行业授牌； ——上下通过一系列的公关，成为政府重点扶植项目和重点招商项目。 如何解析大勇气：
一一根据项目状况，要炒项目，要实商铺，必须炒热基地，炒热区块，而淡出项目本身： 一通过半年能量的积聚，厚积薄发，不但获得土地的大幅增值，项目的成功也就顺理成章， 如何解析大产品： 一一一流的规划，兼顾近期市场需求和中远期的规划。 (三)战略方针设定 指导方针：城市运营，产业造势 战略口号：工业兴县汽配沭阳 打造中国汽车摩托车零部件产业基地 战略目的： 通过产业造势，引导沭阳政府参与，联合政府招商，争取政府对汽摩配件产业的优惠政策顿 斜：同时通过炒热产业基地，淡化本项目体量大的弱势。 (四)推广执行 (1)广告造势 通过半年的内外推拉、重拳出击的宣传推广，使投资者对沭阳汽配、摩配产业前景深信不疑： 一一通过高速路牌、汽配、摩配行业刊物等媒体外部造势：通过城区广告牌、横幅等内地媒 体内部预热： 一一不断通过新闻报道制造产业热点，以及各种软文的强势输出，使人耳清目染： 一软文内容，如：国家“十五规划”内容、沭阳成为汽车摩托车部件产业基地的可行性分 析“花木之乡能否成为汽配之乡”、“沭阳打造中国汽配产业基地，为沭阳经济装上发动 机”“九十年代做花木21世纪做汽配”“要致高，做汽配”等
——根据项目状况，要炒项目，要卖商铺，必须炒热基地，炒热区块，而淡出项目本身； ——通过半年能量的积聚，厚积薄发，不但获得土地的大幅增值，项目的成功也就顺理成章。 如何解析大产品： ——一流的规划，兼顾近期市场需求和中远期的规划。 （三）战略方针设定 指导方针：城市运营，产业造势 战略口号：工业兴县 汽配沭阳 打造中国汽车摩托车零部件产业基地 战略目的： 通过产业造势，引导沭阳政府参与，联合政府招商，争取政府对汽摩配件产业的优惠政策倾 斜；同时通过炒热产业基地，淡化本项目体量大的弱势。 （四）推广执行 （1）广告造势 通过半年的内外推拉、重拳出击的宣传推广，使投资者对沭阳汽配、摩配产业前景深信不疑； ——通过高速路牌、汽配、摩配行业刊物等媒体外部造势；通过城区广告牌、横幅等内地媒 体内部预热； ——不断通过新闻报道制造产业热点，以及各种软文的强势输出，使人耳濡目染； ——软文内容，如：国家“十五规划”内容、沭阳成为汽车摩托车部件产业基地的可行性分 析“花木之乡能否成为汽配之乡”、“沭阳打造中国汽配产业基地，为沭阳经济装上发动 机”“九十年代做花木 21 世纪做汽配”“要致富，做汽配”等
一炒作流程：炒基地→炒沭阳汽配行业带头人→炒商铺 (2)摘牌计划 无论从项目长期发展还是基于短期考虑，权威的认可，是争取政府扶植和参与的关键。 摘取由汽车行业协会须布中国汽车部件产业基地的牌子 如果能成功摘取，随着沭阳政府招商的进行，各种部件生产厂家的进入，本项目也就 有活力了。 (3)公关活动 通过公关活动让政府参与进来，进而上升为政府行动。 (1)举办汽摩部件产业基地专家座谈会： (2)邀请知名汽摩部件生产厂家来沭阳考察 (3)邀请汽摩行业协会的人来考察： (4)举办产品推介会及招商会： (5)邀请汽摩部件采购商来考察。 三、项目招商策略 依据项目现状，直接向厂家招商，大规模成功的可能性不大，唯一有可能成功的方式是带产 品招商加盟，由开发商取得汽配和摩配厂商的区域总经销权，让沭阳本地人来加盟经营。 (一)总经销权拍卖计划 通过行业公关，由开发商牵头取得100项知名汽车、摩托车配件公司的苏北总经销权，然后 在南京向江苏全省拍卖。 (二)联合加盟中心计划 在沭阳成立全国汽配和摩配品牌联合加盟中心，面向沭阳进行招商
——炒作流程：炒基地→炒沭阳汽配行业带头人→炒商铺 （2）摘牌计划 无论从项目长期发展还是基于短期考虑，权威的认可，是争取政府扶植和参与的关键。 摘取由汽车行业协会颁布中国汽车部件产业基地的牌子 如果能成功摘取，随着沭阳政府招商的进行，各种部件生产厂家的进入，本项目也就 有活力了。 （3）公关活动 通过公关活动让政府参与进来，进而上升为政府行动。 （1）举办汽摩部件产业基地专家座谈会； （2）邀请知名汽摩部件生产厂家来沭阳考察； （3）邀请汽摩行业协会的人来考察； （4）举办产品推介会及招商会； （5）邀请汽摩部件采购商来考察。 三、项目招商策略 依据项目现状，直接向厂家招商，大规模成功的可能性不大，唯一有可能成功的方式是带产 品招商加盟，由开发商取得汽配和摩配厂商的区域总经销权，让沭阳本地人来加盟经营。 （一）总经销权拍卖计划 通过行业公关，由开发商牵头取得 100 项知名汽车、摩托车配件公司的苏北总经销权，然后 在南京向江苏全省拍卖。 （二）联合加盟中心计划 在沭阳成立全国汽配和摩配品牌联合加盟中心，面向沭阳进行招商
(三)领头羊计划 通过对意向投资商的造势，形成火爆招商氛围。 四、项目开发策略 策略原则：大力宜传，小处者手，做好长期开发准备 (一)合理控制每期开发总面积 鉴于建筑体量比较大，本地无产业支撑，开发周期比较长等因素，在强势宜传的同时，要把 握开发节奏，通过合理控制每期开发总面积，开发一期，做实一期，切勿摊子铺大，而无法 收拢。 汽车、摩托车配件销售中心的开发面积合理控制，即使产业基地不成，也能成为沭阳区域的 汽车、摩托车、整车及配件销售中心。 (二)拆分项目，多头运作 目前在城南临公路地块，仅有本案一个项目，运作容易孤掌难鸣，建议将项目拆分，分别成 立项目公司，同步招商，形成化整为零，齐头并进的良好态势，同时也避免了一招失败，满 舟齿输的状况发生 根据项目情况可以分为八大项目 沭阳二手车市场 沭阳摩托车市场 沭阳名车一条街 沭阳汽修一条街
（三）领头羊计划 通过对意向投资商的造势，形成火爆招商氛围。 四、项目开发策略 策略原则：大力宣传，小处着手，做好长期开发准备 （一）合理控制每期开发总面积 鉴于建筑体量比较大，本地无产业支撑，开发周期比较长等因素，在强势宣传的同时，要把 握开发节奏，通过合理控制每期开发总面积，开发一期，做实一期，切勿摊子铺大，而无法 收拢。 汽车、摩托车配件销售中心的开发面积合理控制，即使产业基地不成，也能成为沭阳区域的 汽车、摩托车、整车及配件销售中心。 （二）拆分项目，多头运作 目前在城南临公路地块，仅有本案一个项目，运作容易孤掌难鸣，建议将项目拆分，分别成 立项目公司，同步招商，形成化整为零，齐头并进的良好态势，同时也避免了一招失败，满 盘皆输的状况发生。 根据项目情况可以分为八大项目： 沭阳二手车市场 沭阳摩托车市场 沭阳名车一条街 沭阳汽修一条街
沭阳人居示范城 沭阳汽配科技馆（筹） 沭阳汽配产业园（筹） 沭阳汽配物流中心（筹） (三)合理控制后期单铺面积，采用低总价销售策略 改双层商铺为单层商铺，分区销售，二层采用天桥贯通各铺位，以店中店形式存在。 低层商铺进深为8米，面宽为3一3.8米：二层商铺进深为6米，面宽为3一3.8米，走廊的 宽度为2米，这样单铺面积较小，可以采用低总价销售策略。 (三)与政府合作开发经济适用房小区及配套 由于该地段离市区比较远，与城区的中间地带是农村：所以商业、教有、市政等配套非常不 完善，导致人气不旺，沭阳人不愿到这边购买住宅。所以等周边安置小区、经济适用房小区 开发完成，等沭阳城市向本区域发展，使配套逐渐成熟，再开发住宅：或者和政府合作，拿 出一部分土地，开发经济适用房，自建一部分学校、医院等配套，提升本区域人气，这样也 有利于政府挂牌本区域的士地。 (四)创办技工培训学校 与其他汽车、摩托车产业基地的技工学校或沭阳城区技工学校合作，成立培训学校。 目的：政府愿意看到，吸引政府目光：为汽摩部件产业造势，减弱项目不利影响
沭阳人居示范城 沭阳汽配科技馆（筹） 沭阳汽配产业园（筹） 沭阳汽配物流中心（筹） （三）合理控制后期单铺面积，采用低总价销售策略 改双层商铺为单层商铺，分区销售，二层采用天桥贯通各铺位，以店中店形式存在。 低层商铺进深为 8 米，面宽为 3～3.8 米；二层商铺进深为 6 米，面宽为 3～3.8 米，走廊的 宽度为 2 米，这样单铺面积较小，可以采用低总价销售策略。 （三）与政府合作开发经济适用房小区及配套 由于该地段离市区比较远，与城区的中间地带是农村；所以商业、教育、市政等配套非常不 完善，导致人气不旺，沭阳人不愿到这边购买住宅。所以等周边安置小区、经济适用房小区 开发完成，等沭阳城市向本区域发展，使配套逐渐成熟，再开发住宅；或者和政府合作，拿 出一部分土地，开发经济适用房，自建一部分学校、医院等配套，提升本区域人气，这样也 有利于政府挂牌本区域的土地。 （四）创办技工培训学校 与其他汽车、摩托车产业基地的技工学校或沭阳城区技工学校合作，成立培训学校。 目的：政府愿意看到，吸引政府目光；为汽摩部件产业造势，减弱项目不利影响
五、项目组织机构 项目总控 项目助理 市场策划 市场开拓 项目策划公司 市场专员1 市场专员2 调研策划设计执行 大、项目费用预算 1、广告发布：万 2、设计制作：万 总宣传册设计制作 万 分项目宣传册设计制作万 派发资料设计 万 平面广告设计 万 电视广告制作 万
五、项目组织机构 项目总控 项目助理 市场策划 市场开拓 项目策划公司 市场专员 1 市场专员 2 调研 策划 设计 执行 六、项目费用预算 1、广告发布： 万 2、设计制作： 万 总宣传册设计制作 万 分项目宣传册设计制作 万 派发资料设计 万 平面广告设计 万 电视广告制作 万
网站制作维护 万 布展等制作 个 3、新闻运作：万 沭阳与宿迁媒体新闻推广 江苏省级新闻推广 万 4、公关运作：万 5、人员费用：万 项目总控 年薪万 项目助理 年薪万 市场策划 年薪万 市场开拓 年薪万 市场专员2名 年薪万 6、其它：5万 交通、餐旅、电话补贴等 以上总计万元，不含项目策划费
网站制作维护 万 布展等制作 万 3、新闻运作： 万 沭阳与宿迁媒体新闻推广 万 江苏省级新闻推广 万 4、公关运作： 万 5、人员费用： 万 项目总控 年薪 万 项目助理 年薪 万 市场策划 年薪 万 市场开拓 年薪 万 市场专员 2 名 年薪 万 6、其它：5 万 交通、餐旅、电话补贴等 以上总计 万元，不含项目策划费