2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wmm.cg35.c如QQ:23107290 无锡凤翔馨城2005年提案报告 市場背景分析 一、区域市场状况分析 由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供 应局面已经开始敏变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈克争。 区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供 应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在政善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此 项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期 的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将 冲破3000元/平米的大关。 整个市场以区域客古绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不 够明显 一年中市场上涨在300元/m左右，还跟不上大市场的幅 无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未 到3000元，具有巨大的价格优势。这一点对搜们入市非常有力。 区域市调个塞 项目名称 天河花园二期 天河花园别量 清华雅居 天一城（一期） 凤翔路西侧 凤翔路西侧 北环路与凤翔路 位置 北环路南 北环路南 交界 天水路，北环路 产品类型 小高层、多层 别聚 多层（局部安居房） 小高层，高层独栋别型 联挂别墅 主力面积 125-130m 225-320m 110m2,140m 96-200m 主力总价 29万 125万 32万：40万 单价苍围 1980-2620元/0 4650-6500元/m 2800-2900元/m 平均单价 2400元/m多层 6000元/m 2850元/m 未开盘
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 无锡凤翔馨城 2005 年提案报告 市場背景分析 一、区域市场状况分析 由于天一城一期 40 万平米，中环国际 40 万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供 应局面已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。 区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供 应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此 项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期 的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的价格在 2900 元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将 冲破 3000 元/平米的大关。 整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不 够明显，一年中市场上涨在 300 元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。 无锡市 2004 年第四季度的均价为 3751 元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未 到 3000 元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。 区域市调个案 项目名称 天河花园二期 天河花园别墅 清华雅居 天一城（一期） 位置 凤翔路西侧 北环路南 凤翔路西侧 北环路南 北环路与凤翔路 交界 天水路，北环路 产品类型 小高层、多层 别墅 多层（局部安居房） 小高层，高层，独栋别墅， 联排别墅 主力面积 125－130 ㎡ 225－320 ㎡ 110 ㎡；140 ㎡ 96－200 ㎡ 主力总价 29 万 125 万 32 万；40 万 —— 单价范围 1980－2620 元/㎡ 4650－6500 元/㎡ 2800－2900 元/㎡ —— 平均单价 2400 元/㎡多层 6000 元/㎡ 2850 元/㎡ 未开盘
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2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 2650 元/㎡小高层 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坯现房 厨房，卫生间装修 二、竞争区域分析 1、盛岸板块 盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个 案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在 3400－3500 元/平米。产品多为多层， 小高层。 供应量： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 总建面积（㎡） 一期 5.1 万，二期 5 万 23 万 16 万 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期 2004.2 2005.3 2004.11 2004 年该区域，仅第一季度就推出 12 幅土地共计 151.88 万平方米土地，预计在今后的两年内，此版块的 的住宅供应量将超过 100 万方。 价格： 诉求重点： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 诉求重点 高品质的法式风情生活社区 盛岸西路大型居住板块前沿；英 式皇家园林设计。 远离城市，享受生活 24.2%的低密度 2、惠山新城板块
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wm.cg35.c如QQ:23107290 惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城 良好的规划前景和市场升值预明，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目该区城的代表楼盘是中环国际 (金都花园) 应量a 目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环国际，总建筑面积2万平米。 项目名称 中环国际（一期） 总建面积（㎡） 一期15.5万，二期15万 产品规划 多层，小高层 一期2004.9 开盘时间 二期2005.6 价格： 目前该项目的均价在2900元/平米左右。 二期开盘价在3000元/平米以上 诉求魔点： 项目名称 中环国际（一期） 诉求重点 未来的CPD中央行政区，CB即中央商务区，CD中央居住区 3、东亭板块 对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑 对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。 供应量： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泰苑 蔚蓝都市花园 佥锡帝景苑 华夏之春 期1山.8万 总建面积(m) 25万 1.4万 26万 2万 期6万
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城 良好的规划前景和市场升值预期，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际 （金都花园） 供应量： 目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道 998 号中环国际，总建筑面积 42万平米。 项目名称 中环国际（一期） 总建面积（㎡） 一期 15.5 万，二期 15 万 产品规划 多层，小高层 开盘时间 一期 2004.9 二期 2005.6 价格： 目前该项目的均价在 2900 元/平米左右。二期开盘价在 3000 元/平米以上 诉求重点： 项目名称 中环国际（一期） 诉求重点 未来的 CPD 中央行政区，CBD 中央商务区，CLD 中央居住区 3、东亭板块 对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑 对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。 供应量： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 总建面积（㎡） 2.5 万 1.4 万 一期 11.8 万 二期 6 万 26 万 2 万
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：wwm.cg35.c1QQ:23107290 产品规划多层，小高层多层，小高层 多层，小高层多层，小高层 小高层 开盘时间 一期2004.9 2005.3 2003.12 04.11 2004.6 价格： 从上表可看出，目前在售个案价格在3600元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近400元/平米，高 于项目所在区域2800一2900左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。 诉求点： 项目名称 华夏绅套苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 花园式立体三度空间 畅快的交通随意切换 东亭中央生活区， 城东办公*公寓 体验水岸，醇关生 诉求重点 的居住环境，享受水 生活：更加阳光的生 全城首善社区云 出行方便快捷， 活 岸而居的生活 活空问 集地 都市主义。 三、结论 项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水 平 市场供应量虱然上升很快，但还低于其他竞争板块。 项目面临的问题在于如何在同质个案和直按竟争对手中，以鲜明的个性 (定位)脱额而出。 4 项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在天一城超大规模开发 的市场压力下，使项目的规棋优势丧失殆尽，如果销售速度无法快于对方，将会使项目的推案产 品一直处于和其撞车的状态下。而快速回笼资金的最好方法是，抢在对手的前面开盘。 6 在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，低密度，远 高城市等，并没有非常创新的定位和帮念提出。但也把我们的定位要求提高了。忿样找到符合市 场的项目个性和核心价值是我们要解决的要问题
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期 2004.9 2005.3 2003.12 04.11 2004.6 价格： 从上表可看出，目前在售个案价格在 3600 元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近 4000 元/平米，高 于项目所在区域 2800－2900 左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。 诉求重点： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 诉求重点 花园式立体三度空间 的居住环境，享受水 岸而居的生活 畅快的交通随意切换 生活；更加阳光的生 活空间 东亭中央生活区， 全城首善社区云 集地 体验水岸，醇美生 活 城东办公*公寓楼 出行方便快捷，构建新 都市主义。 三、结论 1、 项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水 平。 2、 市场供应量虽然上升很快，但还低于其他竞争板块。 3、 项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性 （定位）脱颖而出。 4、 项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在天一城超大规模开发 的市场压力下，使项目的规模优势丧失殆尽，如果销售速度无法快于对方，将会使项目的推案产 品一直处于和其撞车的状态下。而快速回笼资金的最好方法是，抢在对手的前面开盘。 5、 在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，低密度，远 离城市等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市 场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题
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2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：wwm.cg35.c1QQ:23107290 一，配套相标 项目 功能 层数 面积(r) 幼儿园 幼儿六班，托儿一班 2 1,209 会所 活动中心、物业管理、咖啡茶座，网吧 3 926 储益、邮政 业务用房、办公 1 710 社会中心 车库、居委 1 2.960 商店 店面 6.198 合计 12,093 二、户型配比 公用面积 合计户 编号 户型 建筑面积 阳台面积r 总建筑面积世 使用系数 户数 比例 I 90.4 9.68.72 108.72 83.75%306 96.8 7 112.2 86.27% 68 92.5 3.57(7.14) 15.63 115.27 80.24% 54 93.44 2.59(5.18)15.79 114.41 81.67% 198 73 一卫 92.24 2.89(5.78) 19 117.02 78.82 1042 28 108.72 9.611.33 129.4 84.00% 240 109.56 8.693 9.42 127.67 85.80% 72 9635 2.59(5.18) 19.85 121.38 7937% 76 6 96.88 9.848.33 115.05 84.20%72 2 一万 111.02 61975 126.87 87.70% 72 18.9 L5 一卫 96.7 7.3717.18 124.24 77.3 93.9 9.28 16.8 120 78.25% S1 76.3 6.110.2 92.6 82.39% 132 52 室二万 72 2.5712.17 89.32 80.60% 148 23.76 72 2.57(5.15) 14.83 91.98 7827% 52 S4 75.8 9.7811.33 96.91 78.22 100 合计 不含独体别墅 连排别墅和多层 合计总户数 1818 三、项目S0T分析
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 一．配套指标 项目 功能 层数 面积（㎡） 幼儿园 幼儿六班，托儿一班 2 1,209 会所 活动中心、物业管理、咖啡茶座，网吧 3 926 储蓄、邮政 业务用房、办公 1 710 社会中心 车库、居委 1 2,960 商店 店面 2 6,198 合计 12,093 二、户型配比 户型 编号 户型 建筑面积㎡ 阳台面积㎡ 公用面积 ㎡ 总建筑面积㎡ 使用系数 户数 合计户 数 比例 M1 三室二厅 二卫 90.4 9.6 8.72 108.72 83.75% 306 1042 57.32 % M3 96.8 7 8.4 112.2 86.27% 68 M4 92.5 3.57（7.14） 15.63 115.27 80.24% 54 M5 93.44 2.59（5.18） 15.79 114.41 81.67% 198 M7 92.24 2.89（5.78） 19 117.02 78.82% 28 L1 108.72 9.6 11.33 129.4 84.00% 240 L3 109.56 8.69 9.42 127.67 85.80% 72 L4 96.35 2.59（5.18） 19.85 121.38 79.37% 76 M6 三室二厅 一卫 96.88 9.84 8.33 115.05 84.20% 72 344 18.92 % L2 111.02 6.1 9.75 126.87 87.70% 72 L5 96.7 7.37 17.18 124.24 77.83% 100 L6 93.9 9.28 16.82 120 78.25% 100 S1 二室二厅 一卫 76.3 6.1 10.2 92.6 82.39% 132 432 23.76 % S2 72 2.57 12.17 89.32 80.60% 148 S3 72 2.57（5.15） 14.83 91.98 78.27% 52 S4 75.8 9.78 11.33 96.91 78.22% 100 合计 不含独体别墅、连排别墅和多层 合计总户数： 1818 户 三、项目 SWOT 分析
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wmcg35.cnQQ:23107290 团劳回 小区占地面积大，容易产品塑造：总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的 消费需求 2 位于主干道口。出行方便。交通便捷 3 小区内配套设施齐全。 开发商实力较强。开发经验丰高，拥有良好口碑。 5. 户型以及面积搭配较为合理，小区环境塑造完美。 6. 架空层的设置增加项目绿化而积和住户交流空间」 7. 水景、主题广场、浮岛的设计增加项目的景观面，形成区域附近独特的优势， 项目19⅓的低密度名剧其实，比周边个案的建筑密度要低很多。 伤势间 地段较偏属于城乡结合部，公交线路只有90路，25路两条公交线，随着城市发展会逐 步改善。 2 周边配套较差，购物不便. 3 高层产品的接受度有特区域市场的考验，抗性较大 产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把据好。 5 区域乡士气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。 6 北环路的车流高峰时23辆/分钟，噪音影响小区环境。 (机】 北片日前是市场开发的热点地区，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。 2 其他竞争个案，如天一城，清华雅居等将会大力宜传区域大环境，这一点是我们可以借力 的，使本案在前期教育客户的广告投入有机会减少。 3 周边整体规划的优越性，容易在当地树立良好的口碑. 4. 能与专业的营销策划代理机构合作，强强联手，将十分有利于项目销售，并能努力实现目 标利润的最大化。 5. 由于市区房价的不断走高，不少消费者买房正潮着郊区边缘发展
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2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 6. 惠山新城的建设给项目所在区域带来新的发展机会。 7. 新一任市长的上任将会加快无锡打造特大型城市的步伐，2005 年将会进入实质性的建设发 展的一年。在新三年城建行动纲领中明确提出了惠山地区吴文化建设，2005 年凤翔北路和 2006 年北 环路的开工建设。 T(威胁) 1. 目前年房贷利息升至 5.51％，抑制短期炒房投机行为，同时也增加了客户购房的负 担。对中低收入的购房者会产生影响，而对于高性价比的本项目来讲影响不会很大。我们要预防的风 险是政策在房价继续高涨的情况下，继续采用升息，提高首付款等手段来调节房价。这需要我们提前 做好准备。 2. 市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验。 3. 目前区域房地产市场的行情价是 2500－2900 元/㎡，又同时面临天一城，清华雅居二期， 天河花园二期等的竞争，应而本案要想会成为区域指标性楼盘，在项目的规划设计，物管配套，行销 手法提出了更高的要求。 4. 区位的差异使本案同时面对同区位楼盘，市区楼盘和惠山新城楼盘的竞争
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wm.cg35.c如QQ:23107290 一、配套建议 1. 规划网球场，篮球场等体有运动设施，更好的体现项目低密度带来的健康，舒适生活。 2 在项目西南角的商业用房内引进一家大超市，完善项目购物配套功能，填补区域空缺，可 以增加项目卖点。重点是要在抢在天一城的前面完成这一动作，否则蛟比较花动。 会所功能建议：内设置医疗诊所，提供私人医生般的贴身健康服务。并设计健身设施， 健身俱乐部 美容美发厅 阅览室 音乐影视室 棋牌室 乒乓球室、台球等活动室 医疗诊所 警署联系处 4 架空层作绿化用地，增加活动空间。 西侧沿河布置亲水平台和运动休闲广场，构成项日人群聚集的场所。 6. 建议多层1层规划私人花园，从而提升一层卖点。 小区建立社区局域烟系统。住户可利用局域烟实现高速上网，并提供Y0视须点播务、 小区内部S交流平台、网上购物、网上保健咨询等胫务。 二、智能化建议 卫星电视：宽带网络：出入口车辆进出管理系统：可视对讲系统：公共设备监控系统：背量音乐及公 共/消防广播系统：智能化物业管理系统：家用队自动化系统（队：控制电器、控制防盗、控制灯其等）： 小区区域网铬结构（有独立P、可视讯、可沟通、可教学、可监控等）：开设社区CI建制（指标、路标 警示等 三、物业管理 物业管理公司先期确定，可在项目推广过程中借力。 眼务内叠：
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