房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 第3章 房地产开发用地的取得 本章学习要求 1.掌握土地使用权的获取方式； 2.熟悉房地产开发用地的类型； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目 立项报批的程序与内容，办理施工许可
第3章 房地产开发用地的取得 1.掌握土地使用权的获取方式； 2.熟悉房地产开发用地的类型； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目 立项报批的程序与内容，办理施工许可。 本章学习要求 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.1房地产开发用地的类型 3.1.1开发用地的涵义 开发用地，通常是指一宗（片)位于城市规划区的， 适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用 的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的 土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用的土地
3.1 房地产开发用地的类型 3.1.1 开发用地的涵义 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的， 适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用 的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的 土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用的土地。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.1.2房地产开发用地的类型 闹市区（商业集中区）土地 城市副中心区土地 按照土地区位划分 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 城市边缘区土地 城市郊区土地 按照开发用地进行人为投入 生地 的形式及程度的不同划分 熟地
3.1.2房地产开发用地的类型 按照土地区位划分 闹市区（商业集中区）土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 城市边缘区土地 按照开发用地进行人为投入 的形式及程度的不同划分 生地 熟地 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 城市郊区土地
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.1.2房地产开发用地的类型 居住用地 公共设施用地 工业用地 按照土地利用的性 质和功能划分 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地
3.1.2房地产开发用地的类型 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 按照土地利用的性 质和功能划分 道路广场用地 绿地 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 对外交通用地 市政公用设施用地
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.2 房地产开发用地选择 3.2.1房地产开发用地的来源 城本中需开 城市规划区内的 各种开发区内 发的土地 建设备用地 的土地 1.对国有的建设备用地， 1.直接向政府申请出让 1.开发企业可根据自身 2.通过收购1旧房取得土士 开发企业宜尽量采取协 的状况及开发环境和要 地 议出让方式； 求，单独或者联合其他 3.以转让方式取得用地 投资者，向政府受让开 4.与土地的现使用者合 2.对尚未征用的集体所 发区生地或熟地； 作取得用地 有的建设备用地，开发 2.开发企业也可接受先 5.参加土地使用权竞投 企业采取与土地所有者 期投资者的转让，取得 开发用地。 合作开发的方式，更利 于成功
3.2 房地产开发用地选择 城市中需再开 发的土地 城市规划区内的 建设备用地 各种开发区内 的土地 1.直接向政府申请出让 2.通过收购旧房取得土 地 3.以转让方式取得用地 4.与土地的现使用者合 作取得用地 5.参加土地使用权竞投 1.对国有的建设备用地， 开发企业宜尽量采取协 议出让方式； 2.对尚未征用的集体所 有的建设备用地，开发 企业采取与土地所有者 合作开发的方式，更利 于成功。 1.开发企业可根据自身 的状况及开发环境和要 求，单独或者联合其他 投资者，向政府受让开 发区生地或熟地； 2.开发企业也可接受先 期投资者的转让，取得 开发用地。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.2.1房地产开发用地的来源
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.2.2 房地产开发用地的选择 投资区域 开发地段 选择的因 的选择因 开发项目 素分析 素分析 选择原则 1.城市规划 1.j 政治环境 2.自然环境和工程地 1.区域优先 2.经济增长状况 质因素 2.注重潜力 3.投资环境 3.现有的建设条件 3.适应投资特征 4.特大型建设投资 4.地段面积与形状 4.综合评价 5.投资经营计划
3.2.2 房地产开发用地的选择 1.城市规划 2.自然环境和工程地 质因素 3.现有的建设条件 4.地段面积与形状 5.投资经营计划 1.政治环境 2.经济增长状况 3.投资环境 4.特大型建设投资 1.区域优先 2.注重潜力 3.适应投资特征 4.综合评价 投资区域 选择的因 素分析 开发地段 的选择因 素分析 开发项目 选择原则 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3房地产开发用地的取得方式 3.3.1土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门)以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地 产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让和协议出让
3.3房地产开发用地的取得方式 3.3.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地 产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让和协议出让。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.2土地使用权出让合同 合同正文的 总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利 主要内容 用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违 约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。 出让合同 双方当事 出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 人的权利 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。 义务 出让合同 出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 的变更和 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等
3.3.2 土地使用权出让合同 总则；出让土地的交付与出让金的缴纳；土地开发建设与利 用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满；不可抗力；违 约责任；通知和说明；适用法律及争议解决；附则。 合同正文的 主要内容 出让合同 双方当事 人的权利 义务 出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。 出让合同 的变更和 解除 出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.3土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件
3.3.3 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 3.3.4土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用， 或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包 括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法 规规定的其他用地
3.3.4土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用， 或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包 括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法 规规定的其他用地。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI