房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 第4章城市房屋拆迁 本章学习要求 1.掌握城市房屋拆迁的工作程序； 2.熟悉城市房屋拆迁补偿与安置； 3.熟悉城市房屋拆迁工作中应注意的问题
1.掌握城市房屋拆迁的工作程序； 2.熟悉城市房屋拆迁补偿与安置； 3.熟悉城市房屋拆迁工作中应注意的问题。 第4章 城市房屋拆迁 本章学习要求 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENX 房屋拆迁，是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地 上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地 或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其 迁回原地安置的一系列工作。 房屋拆迁工作是开发前期工作中的重要一环， 其成效关系到开发项目能否按计划进行，能否取 得预期收益
房屋拆迁工作是开发前期工作中的重要一环， 其成效关系到开发项目能否按计划进行，能否取 得预期收益。 房屋拆迁，是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地 上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地 或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其 迁回原地安置的一系列工作。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.1城市房屋拆迁工作程序 4.1.1拆迁前期工作 大量拆迁工作；开发项目经评估能满足期 拆迁调查摸底 望；拆迁机构的选择。 制定拆迁计划和拆 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营 迁方案 计划，制定拆迁计划和拆迁方案
房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.1 城市房屋拆迁工作程序 拆迁调查摸底 大量拆迁工作；开发项目经评估能满足期 望；拆迁机构的选择。 制定拆迁计划和拆 迁方案 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营 计划，制定拆迁计划和拆迁方案。 4.1.1拆迁前期工作
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.1.2申请核发房屋拆迁许可证 取得用地使用权，持项目批准文件，规划 主管部门、土地主管部门批准的红线图和 书面拆迁申请 用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金 融机构出具的资金证明（或验资报告） 房屋拆迁许可证 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营 计划，制定拆迁计划和拆迁方案
房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 书面拆迁申请 取得用地使用权，持项目批准文件，规划 主管部门、土地主管部门批准的红线图和 用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金 融机构出具的资金证明（或验资报告） 房屋拆迁许可证 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营 计划，制定拆迁计划和拆迁方案。 4.1.2 申请核发房屋拆迁许可证
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.1.3组织实施拆迁 拆迁人拆迁行为的成立，都必须使被拆迁人 组织拆迁动员，发布拆迁公告 在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当 事人，了解被拆迁人的权利和义务。 签订书面协议，明确各自的责任和权利；可 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 公证，也可不公证，但协议必须由拆迁人送 拆迁主管部门备案，同时办理产权灭籍手续。 两种拆房途径； 拆迁房屋，平整场地 地盘内房屋拆迁完毕，下一步工作即进行现 场的“三通一平
拆迁人拆迁行为的成立，都必须使被拆迁人 在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当 事人，了解被拆迁人的权利和义务。 4.1.3 组织实施拆迁 组织拆迁动员，发布拆迁公告 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 签订书面协议，明确各自的责任和权利；可 公证，也可不公证，但协议必须由拆迁人送 拆迁主管部门备案，同时办理产权灭籍手续。 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 两种拆房途径； 地盘内房屋拆迁完毕，下一步工作即进行现 场的“三通一平” 。 拆迁房屋，平整场地
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.2 城市房屋拆迁补偿与安置 4.2.1房屋拆迁补偿 拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人 房屋拆迁补偿的对橡 进行补偿 两种形式：货币补偿和实行房屋产 房屋拆迁补偿的形式 权调换
4.2.1 房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的对象 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁补偿的形式 拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人 进行补偿 两种形式：货币补偿和实行房屋产 权调换 4.2 城市房屋拆迁补偿与安置
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁补偿的计算 货币补偿形式的计算：市场评估价，等价有偿； 产权调换形式的补偿计算：根据被拆迁房屋的评估和产权调换房屋的 市场价格差价来确定的，多退少补。 各类房屋的拆迁补偿 (1)对公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 实物形式的补偿和货币形式的补偿。 (2)对非公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 货币补偿
货币补偿形式的计算：市场评估价，等价有偿； 产权调换形式的补偿计算：根据被拆迁房屋的评估和产权调换房屋的 市场价格差价来确定的，多退少补。 （1）对公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 实物形式的补偿和货币形式的补偿。 （2）对非公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 货币补偿。 房屋拆迁补偿的计算 各类房屋的拆迁补偿 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.2.2房屋拆迁安置 指被拆迁人或房屋承租人，被拆迁 房屋拆迁安置的对象 人可以是自然人，也可以是法人或 其他机构 一次性安置和临时过渡安置。拆迁安置 房屋拆迁安置的形式 的形式，拆迁双方应当在拆迁补偿安置 协议中予以明确
4.2.2房屋拆迁安置 房屋拆迁安置的对象 房屋拆迁安置的形式 指被拆迁人或房屋承租人，被拆迁 人可以是自然人，也可以是法人或 其他机构 一次性安置和临时过渡安置。拆迁安置 的形式，拆迁双方应当在拆迁补偿安置 协议中予以明确。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁安置的地点 原地：安置地点在原拆除房屋用地范围内 易地：安置房屋所在地区位不在同一等级别内，且安置地区 劣于原拆除区位 房屋拆迁安置的标准 拆迁非住宅房屋的安置 拆迁住宅房屋的安置
房屋拆迁安置的地点 房屋拆迁安置的标准 原地：安置地点在原拆除房屋用地范围内 易地：安置房屋所在地区位不在同一等级别内，且安置地区 劣于原拆除区位 拆迁非住宅房屋的安置 拆迁住宅房屋的安置 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.3 城市房屋拆迁工作中应注意的问题 4.3.1在拆迁工作中应注意的几个问题 拆迁工作人员的培训和上岗资格 须严谨、认真、礼貌，以解释政策为主 对被拆迁人的要求合理处理，仲裁或变通 拆迁特殊建筑物时应慎重 拆迁产权不明确的房屋，证据保全 拆迁设有抵押权的房屋，担保的法律执行 当拆迁双方就拆迁安置协议条款达不成一致意见产生争议时的处理 拆迁人应配备专职人员建立、管理拆迁档案和拆迁工作日志
4.3.1 在拆迁工作中应注意的几个问题 拆迁工作人员的培训和上岗资格 须严谨、认真、礼貌，以解释政策为主 对被拆迁人的要求合理处理，仲裁或变通 拆迁特殊建筑物时应慎重 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 拆迁产权不明确的房屋，证据保全 4.3 城市房屋拆迁工作中应注意的问题 拆迁设有抵押权的房屋，担保的法律执行 当拆迁双方就拆迁安置协议条款达不成一致意见产生争议时的处理 拆迁人应配备专职人员建立、管理拆迁档案和拆迁工作日志