房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 第2章 房地产开发项目可行性研究 本章学习要求 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的 财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务 评价报表的编制； ·2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分 析，房地产市场调查的主要工作内容；熟悉房地产开发不确 定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析；
第2章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的 财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务 评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分 析，房地产市场调查的主要工作内容；熟悉房地产开发不确 定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析； 本章学习要求 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 第2章 房地产开发项目可行性研究 本章学习要求 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可 行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发 项目社会影响分析，房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场 调查的程序，房地产调查的程序，房地产市场调查的常用方法；风险与 房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概 率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的 风险防范措施
第2章 房地产开发项目可行性研究 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可 行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发 项目社会影响分析，房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场 调查的程序，房地产调查的程序，房地产市场调查的常用方法；风险与 房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概 率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的 风险防范措施。 本章学习要求 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 2.1.1房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、 经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术 经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技 术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综 合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上 是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展， 从而为投资决策提供科学的依据
2.1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 2.1.1 房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、 经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术 经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技 术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综 合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上 是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展， 从而为投资决策提供科学的依据。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.2房地产开发项目可行性研究的作用和依据 1.房地产开发项目可行性研究的作用 房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关 建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作、作为有 关部门签订协议及合同的依据。 2.房地产开发项目可行性研究的依据 (1)国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； (2)项目所在城市的规划条件； (3)项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； (4)项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； (⑤)有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； (6)房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系
2.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据 房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关 建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作、作为有 关部门签订协议及合同的依据。 （1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； （2）项目所在城市的规划条件； （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； （4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。 1.房地产开发项目可行性研究的作用 2.房地产开发项目可行性研究的依据 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.3可行性研究的主要内容 ⑥结论 及建议 ①项目 概况 ⑤社会影 可行性研究 响分析 的主要内容 ②市场 研究 ④项目经 ③项目开 济评价 发方案
①项目 概况 ②市场 研究 ⑥结论 及建议 ④项目经 济评价 ⑤社会影 响分析 ③项目开 发方案 2.1.3 可行性研究的主要内容 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.4房地产开发项目的投资决策分析 房地产开发项目的投资决策分析 投资决策就是在综合 在投资决策分析中应 分析项目建设的可行 当注意的是：应当重 性基础上，做出的是 视市场研究和市场研 否可以投资的决定和 究方法的创新；在开 安排。 发实践工作中，定性 分析正变得越来越重 要
投资决策就是在综合 分析项目建设的可行 性基础上，做出的是 否可以投资的决定和 安排。 在投资决策分析中应 当注意的是：应当重 视市场研究和市场研 究方法的创新；在开 发实践工作中，定性 分析正变得越来越重 要。 房地产开发项目的投资决策分析 2.1.4 房地产开发项目的投资决策分析 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.5可行性研究的阶段划分 初步可行 机会研究 详细可行 性研究 性研究 项目评价 对可行性研究 通过对各种建 非不可少阶段 投资前期对工 报告进行审查 设项目和投资 ,当机会研究 程项目进行全 ,核实研究依 机会作出鉴定 的效益仍有怀 面研究的最后 据，对项目进 投资误差30% 疑时，误差20% 阶段，误差10% 行全面综合评 以内。 以内。 以内。 价
通过对各种建 设项目和投资 机会作出鉴定 ，投资误差30% 以内。 机会研究 初步可行 性研究 详细可行 性研究 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.5 可行性研究的阶段划分 项目评价 非不可少阶段 ，当机会研究 的效益仍有怀 疑时，误差20% 以内。 投资前期对工 程项目进行全 面研究的最后 阶段，误差10% 以内。 对可行性研究 报告进行审查 ，核实研究依 据，对项目进 行全面综合评 价
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.6房地产开发项目可行性研究的工作程序 接受委托与建立研究组织 收集资料并进行市场调研 设计研究项目投资方案 编制可行性研究报告并提交
2.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序 接受委托与建立研究组织 收集资料并进行市场调研 设计研究项目投资方案 编制可行性研究报告并提交 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.1.7可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。 通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成
2.1.7 可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。 通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 2.2房地产市场分析 2.2.1房地产开发投资的影响因素分析 资金能力 经营管理能力 内部影响因素 知名度 人口 经济 影响因素 宏观因素 政策法规 信息 外部因素 社会文化 微观因素 地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 邻里影响 规划控制
影响因素 内部影响因素 宏 观 因 素 外 部 因 素 微 观 因 素 资金能力 经营管理能力 知名度 人口 经济 政策法规 信息 社会文化 邻里影响 2.2.1 房地产开发投资的影响因素分析 2.2 房地产市场分析 地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 规划控制 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI