《房地产开发与投资分析》课程各章习题集（部分含答案）.doc_大学文库

第1章房地产开发导论一、单项选择题 1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了它对房地产投资的一个重要性。 A.适应性 B.对专业管理的的依赖性 C。位置的固定性 D.相互之间的影响性 2.某地段随者“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字棱建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的( 因素。 A.交通方便性 B.声望或形象C.位置D.建筑形式 3.通常可认为是一种“虚拟”开发方式的房地产开发模式是指( A.特定物业类型开发B.纵向一体化开发C.服务性开发模式D.定向开发模式 4.在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( A.建安成本B.居民收入C.房屋租金D.供求关系 5.下列关于廉租房的描述错误的是( A.廉租房面向最低收入家庭 B.廉租房的供应、分配完全由政府控制 C.廉租房可以进入市场流通 D.廉租房的经营完全由政府控制 6.按开发项目所在位置分为() A.零星地段房地产开发和成片小区开发B.城市新区房地产开发和旧城区房地产开发 C.土地开发和房屋开发 D.定向开发、联合开发、合作开发和单独开发 7,经济、社会、环境效益评价工作是属于房地产开发的哪个阶段的工作？() A.可行性研究B.项目报批与前期工作阶段C.建设实施阶段D.销售、出租和服务阶段 8.选择开发场地是属于房地产开发工程的()工作。 A.可行性研究B.项目报批与前期工作阶段C.建设实施阶段D.销售、出租和服务阶段二、多项选择题 1.房地产的( ),这决定了房地产市场是地区性市场。 A.位置固定性B.各异性C.不可移动性D.适应性E.相互影响性 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括（( )。 A.土地供应政策B.地价政策C.诚信建设D.税收政策E,健全市场准入制度 3.房地产多元化开发模式包括( )。 A.混业开发B.纵向一体化开发C.综合项目开发D.服务性开发模式E.协作型开发方式 4.房地产开发的项目类型包括( ) A.土地一级开发 B.商业房地产项目 C.工业房地产项目 D.居住房地产项目 E特殊用途房地产项目 1

1 第 1 章房地产开发导论一、单项选择题 1．房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了它对房地产投资的一个重要性。 A．适应性 B．对专业管理的的依赖性 C．位置的固定性 D．相互之间的影响性 2.某地段随着“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。 A. 交通方便性 B. 声望或形象 C. 位置 D. 建筑形式 3. 通常可认为是一种“虚拟”开发方式的房地产开发模式是指（） A．特定物业类型开发 B．纵向一体化开发 C．服务性开发模式 D．定向开发模式 4.在房地产市场上, 商品住宅的价格主要取决于（）。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 5.下列关于廉租房的描述错误的是（）。 A．廉租房面向最低收入家庭 B．廉租房的供应、分配完全由政府控制 C．廉租房可以进入市场流通 D．廉租房的经营完全由政府控制 6.按开发项目所在位置分为（） A．零星地段房地产开发和成片小区开发 B．城市新区房地产开发和旧城区房地产开发 C．土地开发和房屋开发 D．定向开发、联合开发、合作开发和单独开发 7.经济、社会、环境效益评价工作是属于房地产开发的哪个阶段的工作？（） A．可行性研究 B．项目报批与前期工作阶段 C．建设实施阶段 D．销售、出租和服务阶段 8.选择开发场地是属于房地产开发工程的（）工作。 A．可行性研究 B．项目报批与前期工作阶段 C．建设实施阶段 D．销售、出租和服务阶段二、多项选择题 1．房地产的（），这决定了房地产市场是地区性市场。 A．位置固定性 B．各异性 C．不可移动性 D．适应性 E．相互影响性 2．政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。 A．土地供应政策 B．地价政策 C．诚信建设 D．税收政策 E．健全市场准入制度 3.房地产多元化开发模式包括（）。 A．混业开发 B．纵向一体化开发 C．综合项目开发 D．服务性开发模式 E．协作型开发方式 4.房地产开发的项目类型包括（） A．土地一级开发 B．商业房地产项目 C．工业房地产项目 D．居住房地产项目 E 特殊用途房地产项目

第2章房地产开发项目可行性研究一、单项选择题 1.房地产开发项目的可行性研究是对( )进行认真的技术经济分析、比较和论证。 A.唯一确定性的建设方案或技术方案 B。各种可能建设方案或技术方案 C.不少于二个的建设方案或技术方案 D.不少于三个的建设方案或技术方案 2.某城市计划开发一大型工业开发区项目，该项目的可行性研究中应当进行( A.财务评价B.国民经济评价C.财务评价与国民经济评价D.以上都不是 3.属于项目盈利性分析的内容有( )。 A.财务内部收益率B。资产负债率C.借款偿还期D.动态投资回收期E。成本利润率 4.一般来说，销售收入的实现进度( )于销售面积的实现进度。 A.超前 B.同步C.滞后 D.无可比性 5.房地产开发企业发生的年度亏损，用下一年度的( )弥补 A.销售收入B.累计未分配利润C.盈余公积金 D.所得税前利润 6.( )对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成敷。 A.对房地产开发项目进行财务评价 B.看地 C.安排好项目融资D.市场研究 7.房地产市场的运行环境中的( )是投资者最敏感的问题。 A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 8。城市或区域的就业状况、基础设施状况主要彩响到房地产业中的( )的运行。 A。社会环境 B.金融环境C.经济环境 D.政治环境 9.对于开发商来说，房地产市场分析的作用不包括( )。 A,有助于选择合适的项目位置 B.确定满足市场需求的产品类型的依据 C.把握目标市场的基础 D.可根据市场需求变化调整产品 10.对市场调查进行分析与评估，主要是考察市场调查的()。 A.全面性 B.可靠性 C.有效性 D.准确性 11.下列风险中，属于个别风险的是( A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险 12.由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于（ A.比较风险B.客观风险C.个别风险D.系统风险 13.某开发商通过适当的投资组合可以达到( )。 A.个别风险因素不变，系统风险因素减少 B.个别风险因素减少，系统风险因素增加 C。个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在D.个别风险因素不变，系统风险因素减少 14.一般来说，以下(）市场的风险最小。 3

3 第 2 章房地产开发项目可行性研究一、单项选择题 1.房地产开发项目的可行性研究是对（）进行认真的技术经济分析、比较和论证。 A．唯一确定性的建设方案或技术方案 B．各种可能建设方案或技术方案 C．不少于二个的建设方案或技术方案 D．不少于三个的建设方案或技术方案 2.某城市计划开发一大型工业开发区项目，该项目的可行性研究中应当进行（）。 A．财务评价 B．国民经济评价 C．财务评价与国民经济评价 D．以上都不是 3.属于项目盈利性分析的内容有（）。 A．财务内部收益率 B．资产负债率 C．借款偿还期 D．动态投资回收期 E．成本利润率 4.一般来说，销售收入的实现进度（）于销售面积的实现进度。 A．超前 B．同步 C．滞后 D．无可比性 5．房地产开发企业发生的年度亏损，用下一年度的（）弥补。 A．销售收入 B．累计未分配利润 C．盈余公积金 D．所得税前利润 6.（）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 A．对房地产开发项目进行财务评价 B．看地 C．安排好项目融资 D．市场研究 7．房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 8．城市或区域的就业状况、基础设施状况主要影响到房地产业中的（）的运行。 A．社会环境 B．金融环境 C．经济环境 D．政治环境 9．对于开发商来说，房地产市场分析的作用不包括（）。 A . 有助于选择合适的项目位置 B. 确定满足市场需求的产品类型的依据 C. 把握目标市场的基础 D. 可根据市场需求变化调整产品 10.对市场调查进行分析与评估，主要是考察市场调查的（）。 A. 全面性 B. 可靠性 C. 有效性 D. 准确性 11．下列风险中，属于个别风险的是（）。 A．购买力风险 B．市场供求风险 C．政策风险 D．比较风险 12．由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于（）。 A．比较风险 B．客观风险 C．个别风险 D．系统风险 13．某开发商通过适当的投资组合可以达到（）。 A．个别风险因素不变，系统风险因素减少 B．个别风险因素减少，系统风险因素增加 C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在 D．个别风险因素不变，系统风险因素减少 14．一般来说，以下（）市场的风险最小

A·写字楼房 B.零售商业用房C.工业厂房D.普通住宅市场二、多项选择题 1.可行性研究的依据有( A.项目建议书B.水文地质等基础资料C.规划设计方案D.行业基准收益率E。上级领导态度 2.以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由( )组成。 A,土地使用权出让金 B.地上附着物补偿费 C.城市基础设施建设费 D.拆迁补偿费 E.青苗补偿费 3.前期工程费包括( A.开办费B.可行性研究费C.三通一平费D.水文地质勘察费E.规划设计费 4.项目投资现金流量表中现金流出的内容有( )。 A.资本金B.税金C.借款本金D.借款利总E.建设投资 5.房地产市场调查主要包括( A。房地产市场环境调查 B。房地产市场需求调查 C.房地产市场供给调查 D.房地产营销环境调查 E.房地产竞争项目调查 6.房地产市场调查的特点有( A.调查内容的广泛性 B.调查内容的时效性 C.调查内容的针对性 D.调查方法的多样性和专业性 E.调查结果的局限性 7.房地产调查的方法有( ）。 A.访问法B.观察法C。定量研究法D.定性研究法 E.实验法 8.房地产市场营销环境调查包括( A.房地产广告环境调查 B.房地产营销中介机构调查 C.房地产营销媒体调查 D.房地产市场推广方式调查 E.房地产营销人员结构调查 9.关于利率对房地产市场的影响描述正确的是( 。 A.利率的上升导致房地产实际价值的折损B.利率的提高会导致房地产价格的下降 C.利率的提高会抑制房地产市场的需求数量D.利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量 E.利率的升高会导致开发商还贷困难 10.某开发商通过适当的投资组合可以达到( A.个别风险因素不变，系统风险因素减少 B.个别风险因素减少，系统风险因素增加 C.个别风险因素诚少，但是系统风险因素依然存在D.个别风险因素不变，系统风险因素减少 11,以下运用投资组合理论的房地产开发模式是( )。 A.在不同的地区开发相同的项目B.在不同的地区开发不同的项目 C。在不同的时间内进行项目开发D.在相同的地区开发相同的项目 E。在相同的地区开发不同的项目三、简答题

4 A ．写字楼房 B．零售商业用房 C．工业厂房 D．普通住宅市场二、多项选择题 1.可行性研究的依据有（）。 A．项目建议书 B．水文地质等基础资料 C．规划设计方案 D．行业基准收益率 E．上级领导态度 2.以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（）组成。 A ．土地使用权出让金 B．地上附着物补偿费 C．城市基础设施建设费 D．拆迁补偿费 E．青苗补偿费 3.前期工程费包括（）。 A．开办费 B．可行性研究费 C．三通一平费 D．水文地质勘察费 E．规划设计费 4. 项目投资现金流量表中现金流出的内容有（）。 A．资本金 B．税金 C．借款本金 D．借款利息 E．建设投资 5．房地产市场调查主要包括（） A．房地产市场环境调查 B．房地产市场需求调查 C．房地产市场供给调查 D．房地产营销环境调查 E．房地产竞争项目调查 6.房地产市场调查的特点有（）。 A．调查内容的广泛性 B．调查内容的时效性 C．调查内容的针对性 D．调查方法的多样性和专业性 E．调查结果的局限性 7．房地产调查的方法有（）。 A．访问法 B．观察法 C．定量研究法 D．定性研究法 E．实验法 8．房地产市场营销环境调查包括（） A.房地产广告环境调查 B.房地产营销中介机构调查 C.房地产营销媒体调查 D.房地产市场推广方式调查 E.房地产营销人员结构调查 9.关于利率对房地产市场的影响描述正确的是（）。 A．利率的上升导致房地产实际价值的折损 B．利率的提高会导致房地产价格的下降 C．利率的提高会抑制房地产市场的需求数量 D．利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量 E．利率的升高会导致开发商还贷困难 10.某开发商通过适当的投资组合可以达到（）。 A．个别风险因素不变，系统风险因素减少 B．个别风险因素减少，系统风险因素增加 C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在 D．个别风险因素不变，系统风险因素减少 11．以下运用投资组合理论的房地产开发模式是（）。 A．在不同的地区开发相同的项目 B．在不同的地区开发不同的项目 C．在不同的时间内进行项目开发 D．在相同的地区开发相同的项目 E．在相同的地区开发不同的项目三、简答题

1.可行性研究的涵义、目的及作用？ 2.编制可行性研究需要有哪些依据 3.进行可行性研究一般遵循怎样的工作程序？ 4.房地产开发项目可行性研究的主要包含哪些内容？ 5.房地产开发项目投资估算一般包括哪几部分内容？ 6.如何运用假设开发法对土地价格进行测算？ 7.财务评价的基本涵义？ 8.财务评价中有哪些主要技术经济指标？ 9.房地产开发项目财务评价的报表有哪些？分别是如何编制的 10.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤？ 1山.房地产开发项目社会影响分析的内容与基本步骤？ 12.房地产市场调查的广义和狭义概念的含义？ 13.房地产市场调查的意义和特点？ 14.房地产市场调查常用方法有哪些？ 15.房地产市场调查的不同阶段以及各阶段的主要内容？ 16.房地产市场环境调查的主要内容有哪些 17.房地产市场需求调查的主要内容有哪些 18.房地产市场供给调查的主要内容有哪些？ 19.房地产市场营销环境调查的主要内容有哪些？ 20.风险的涵义？如何正确的理解风险？ 21.房地产开发风险的涵义？ 22.房地产开发风险因素可分为哪几类？ 23.房地产开发项目的主要有哪些不确定性因素 24.简述盈亏平衡分析的基本原理？ 25.如何进行房地产开发项目的盈亏平衡分析？ 26.什么是敏感性分析？其目的是什么？ 27.单因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎样进行的？ 28.风险分析与不确定分析的区别和联系是什么？ 29.如何进行概率分析？ 30.风险分析中的蒙特卡洛模拟方法的基本原理 31.简述房地产开发的风险防范策略？四、计算题 1.某开发项目初始投资为1.2亿元，预计此后每年净现金流量为3500元，若=10%，则其动态投资回收期为多少年？假如项目的寿命期为10年，则该项目的财务净现值为多少？ 5

5 1.可行性研究的涵义、目的及作用？ 2.编制可行性研究需要有哪些依据？ 3.进行可行性研究一般遵循怎样的工作程序？ 4.房地产开发项目可行性研究的主要包含哪些内容？ 5.房地产开发项目投资估算一般包括哪几部分内容？ 6.如何运用假设开发法对土地价格进行测算？ 7.财务评价的基本涵义？ 8.财务评价中有哪些主要技术经济指标? 9.房地产开发项目财务评价的报表有哪些？分别是如何编制的？ 10.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤？ 11.房地产开发项目社会影响分析的内容与基本步骤？ 12.房地产市场调查的广义和狭义概念的含义？ 13.房地产市场调查的意义和特点？ 14.房地产市场调查常用方法有哪些？ 15.房地产市场调查的不同阶段以及各阶段的主要内容？ 16.房地产市场环境调查的主要内容有哪些？ 17.房地产市场需求调查的主要内容有哪些？ 18.房地产市场供给调查的主要内容有哪些？ 19.房地产市场营销环境调查的主要内容有哪些？ 20.风险的涵义？如何正确的理解风险？ 21.房地产开发风险的涵义？ 22.房地产开发风险因素可分为哪几类？ 23.房地产开发项目的主要有哪些不确定性因素？ 24.简述盈亏平衡分析的基本原理？ 25.如何进行房地产开发项目的盈亏平衡分析？ 26.什么是敏感性分析？其目的是什么？ 27.单因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎样进行的？ 28.风险分析与不确定分析的区别和联系是什么？ 29.如何进行概率分析？ 30.风险分析中的蒙特卡洛模拟方法的基本原理？ 31.简述房地产开发的风险防范策略？四、计算题 1.某开发项目初始投资为 1.2 亿元，预计此后每年净现金流量为 3500 元，若 i=10%,则其动态投资回收期为多少年？假如项目的寿命期为 10 年，则该项目的财务净现值为多少？

2。己知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的财务内部收益率。金流入 3.某房地产开发商以地价1000元/平方米购入一块普通住宅用地50年的使用权。己知建筑容积率 1.6,规划建筑用地面积为50000平方米，建造成本为1200元/平方米，专业人员费用为建造成本的8% 管理费用为士地成本、建造成本和专业人员费用之和的5%，年贷款利率为12%，按季计息，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月），土地成本在项日开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。如果该项目建成后市场销售价为4000元/ 平方米，出售过程中的税费和销售费用分别为5.5%和3%，问开发商的成本利润率是多少？ 4.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据： 1)项目建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 3)计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作： (1)编制资本金现金流量表（不考虑所得税）》 (2)若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有投资收入均发生在年末）。 5.某开发商以4500万元购买一块占地15亩的普通住宅用地，已知建筑容积率为2.5，前期固定投入工程费为300万元，建筑安装工程费为1850元/平方米，其他可变成本为500元/平方米。项目销售价格为5500元/平方米，销售税金率为6.5%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税等)，假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为2.%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断其风险程度。 6.某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，已知项目现金流量如下表所示，行业基准收益率为12% 试对项目进行单因素和双因素敏感性分析序号计算期 1 234 5678合计现金流入 0 1500 25003500450040004000250022500 争销售收) 0 1500 3500 450040004000 250 22500 2 现金流出 4500 4000 30001500 12301045660 380 16315 21 建设投资 4500 4000 3000150012001000600 300 16100 2.5 所得税 0 0 0 0 304560 80 215 税前净现金流量 -4500-2500 -00 2000330030003400 2200 6400 6

6 2. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为 12%，求该投资项目的财务内部收益率。年份 1 2 3 4 5 6 现金流入 500 600 550 450 300 现金流出 1500 净现金流量 –1500 500 600 550 450 300 3. 某房地产开发商以地价 1000 元/平方米购入一块普通住宅用地 50 年的使用权。已知建筑容积率 1.6，规划建筑用地面积为 50000 平方米，建造成本为 1200 元/平方米，专业人员费用为建造成本的 8%，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的 5%，年贷款利率为 12%，按季计息，开发建设周期为 3 年（其中准备期 6 个月，建设期为 24 个月，销售期为 6 个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。如果该项目建成后市场销售价为 4000 元/ 平方米，出售过程中的税费和销售费用分别为 5.5%和 3%，问开发商的成本利润率是多少？ 4.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为 2 年。第 3 年即可出租，经过分析得出的数据： 1）项目建成投资 1800 万元，第一年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元，第二年投资 800 万元，其中资本金 230 万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为 10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元，从第 4 年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。 3）计算期（开发经营期）取 20 年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）（2）若开发商要求的目标收益率为 15%，计算该投资项目的净现值（所有投资收入均发生在年末）。 5. 某开发商以 4500 万元购买一块占地 15 亩的普通住宅用地，已知建筑容积率为 2.5，前期固定投入工程费为 300 万元，建筑安装工程费为 1850 元/平方米，其他可变成本为 500 元/平方米。项目销售价格为 5500 元/平方米，销售税金率为 6.5%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税等），假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为 2.0%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断其风险程度。 6．某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，已知项目现金流量如下表所示，行业基准收益率为 12%，试对项目进行单因素和双因素敏感性分析。序号计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 1 现金流入 0 1500 2500 3500 4500 4000 4000 2500 22500 1.1 净销售收入 0 1500 2500 3500 4500 4000 4000 2500 22500 2 现金流出 4500 4000 3000 1500 1230 1045 660 380 16315 2.1 建设投资 4500 4000 3000 1500 1200 1000 600 300 16100 2.5 所得税 0 0 0 0 30 45 60 80 215 3 税前净现金流量 -4500 -2500 -500 2000 3300 3000 3400 2200 6400