致华峰房地产开发有限公司 JONES LANG 杭州市钱江新城项目 LASALLE 仲量聯行 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. 最高最好用途研究终期报告 二00八年六月 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
xxxxxC03 二OO八年六月 杭州市钱江新城项目 最高最好用途研究终期报告 致华峰房地产开发有限公司 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的 推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： √新的政府法令 √公司政策的变化 √对杭州房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部 或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对 未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感 的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量 和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些 因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出 租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 JONES LANG LASALLE. 仲量行 2 hU0fon柴瞧集回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
2 xxxxxC03 免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的 推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 9 新的政府法令 9 公司政策的变化 9 对杭州房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部 或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对 未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感 的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量 和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些 因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出 租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
目录 一. 杭州重点区域及项目分析 4 二. 杭州租户特征研究 58 三.国际国内案例分析 64 四.办公楼开发建议 80 五.零售开发建议 114 六.楼宇LED大屏幕研究 168 七.财务分析 174 八.终期研究总结 186 JONES LANG LASALLE. 仲量行 hU0fon华瞧集回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
3 xxxxxC03 目录 一． 杭州重点区域及项目分析 4 二． 杭州租户特征研究 58 三． 国际国内案例分析 64 四． 办公楼开发建议 80 五． 零售开发建议 114 六． 楼宇LED大屏幕研究 168 七． 财务分析 174 八． 终期研究总结 186 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
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1.钱江新城概述 目 LASALLE. fsafo八熊摩集网 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
5 xxxxxC03 1. 钱江新城概述 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目地理位置与自然条件 口钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖 风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。 口新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依 秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占 市政府 地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和 两翼，为2001~2007年重点打造区域。整个一 期核心区规划建设总体量将达到820万平方米 (包括政府投资项目在内)，两翼规划均为 西湖 住宅。 口二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与 一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86 平方公里。二期主要规划为住宅。 口钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大 面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地 接近水体。与此同时，新城内还规划有大面 积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营 造一个园林式城市栖居空间。 JONES LANG LASALLE. fuafo八雕表回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
6 xxxxxC03 项目地理位置与自然条件 钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖 风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。 新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依 秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占 地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和 两翼，为2001~2007年重点打造区域。整个一 期核心区规划建设总体量将达到820万平方米 （包括政府投资项目在内），两翼规划均为 住宅。 二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与 一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86 平方公里。二期主要规划为住宅。 钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大 面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地 接近水体。与此同时，新城内还规划有大面 积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营 造一个园林式城市栖居空间。 钱江新城一期 西湖 市政府 钱江新城二期 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
发展历史 “大杭州概念出台 基础设施和公共建筑 中央商务区基本建成 确立线新城发展方向 开工建设 2001年 2003-2006年 2010年 2000年以前 2002年 2005年至今 菜地鱼塘 整体及核心区规划完成 商业及住宅项日建设相继 动工 口2001年，“大杭州规划概念的出台标志着杭州从“西湖时代"迈向了“钱江时代，钱江新城作为杭州今后几年的发展重点被正式提 出。这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。 口政府先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，并邀请了德国欧博迈亚公司进行 规划咨询。2002年整体规划基本完成。 口从2003年开始，新城内的大型公共建筑的建设相继启动。2004年，杭州大剧院首先落成。 口从2003年开始，新城内土地开始通过招拍挂形式先后被多家省内外开发商获得。经过一段观望期之后，商业和住宅项目从2005 年开始开工建设。一些住宅在2007年已开盘销售。预计到2010年，中央商务区建设将基本完成。 目 LASALLE. fsafo八熊摩集网 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
7 xxxxxC03 发展历史 2001年，“大杭州”规划概念的出台标志着杭州从“西湖时代”迈向了“钱江时代”，钱江新城作为杭州今后几年的发展重点被正式提 出。这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。 政府先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，并邀请了德国欧博迈亚公司进行 规划咨询。2002年整体规划基本完成。 从2003年开始，新城内的大型公共建筑的建设相继启动。2004年，杭州大剧院首先落成。 从2003年开始，新城内土地开始通过招拍挂形式先后被多家省内外开发商获得。经过一段观望期之后，商业和住宅项目从2005 年开始开工建设。一些住宅在2007年已开盘销售。预计到2010年，中央商务区建设将基本完成。 菜地/鱼塘 2000年以前 2001年 “大杭州”概念出台 确立钱江新城发展方向 整体及核心区规划完成 商业及住宅项目建设相继 动工 2003-2006年 2002年 基础设施和公共建筑 开工建设 2005年至今 2010年 中央商务区基本建成 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
区域总体定位 口伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西 湖区域己不能满足杭州未来发展的需要，因而 钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭 州未来的发展“原点"，在此“原点"上，杭州有了更 为开阔的发展空间。 钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三 钱江新城二期 大区块，形成一心两翼"的格局。其中，位于中 心位置的中央商务区已经首先启动建设。 口整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位 改善城市的生态环境，完善城市的基础功能， 提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发 钱江新城一期 展。 新城未来不仅仅将是杭州的CBD,也将是城市 的行政中心。届时，市委、市政府机关及院外 部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办 杭州中央商务区 公。 口除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建 一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高 人们的生活质量。 JONES LANG LASALLE. 仲量聯行 hU0fo八熊雕集回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
8 xxxxxC03 区域总体定位 伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西 湖区域已不能满足杭州未来发展的需要，因而 钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭 州未来的发展“原点”,在此“原点”上，杭州有了更 为开阔的发展空间。 钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三 大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中 心位置的中央商务区已经首先启动建设。 整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位， 改善城市的生态环境，完善城市的基础功能， 提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发 展。 新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市 的行政中心。届时，市委、市政府机关及院外 部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办 公。 除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建 一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高 人们的生活质量。 钱江新城一期 钱江新城二期 杭州中央商务区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
中央商务区规划定位 口核心区块即中央商务区占地面积 4平方公里，可建建筑面积约为 650万平方米。 口商务区规划有八个功能区： ·行政办公区 ·文化休闲区 ·金融办公区 ·商业娱乐综合区 ·商务办公区 ·办公园区 ·商贸会展区 ·滨江休闲游憩区 口平行于钱塘江的富春江路作为核 心区商务发展轴，将是钱江新城 最长、最繁华的景观道路：新城 核心区以市民中心为核心，将形 成中轴线。轴线上建设有杭州大 剧院，国际会议中心等标志性建 筑。 目 LASALLE. hU0fo八张瞧w回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
9 xxxxxC03 核心区块即中央商务区占地面积 4平方公里, 可建建筑面积约为 650万平方米。 商务区规划有八个功能区： 平行于钱塘江的富春江路作为核 心区商务发展轴，将是钱江新城 最长、最繁华的景观道路；新城 核心区以市民中心为核心，将形 成中轴线。轴线上建设有杭州大 剧院，国际会议中心等标志性建 筑。 中央商务区规划定位 商贸会展区 滨江休闲游憩区 商务办公区 办公园区 金融办公区 商业娱乐综合区 行政办公区 文化休闲区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
产业导向 口作为杭州调整城市形态布局、构筑网络化大都市的先导性工程，钱江新城承载着强化区域中心城市功能，更好地 服务全省发展和参与长三角合作竞争的重要任务。 口在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、 文化娱乐、旅游服务等行业。 口钱江新城定位为区域型金融中心，并结合上海的发展，成为上海国际金融中心的有机组成部分。在整体定位上， 钱江新城将更关注于成为服务民营企业和中小企业的示范区，以发挥杭州在服务民营经济方面的特色。新城将优 先进行对外开放试点，鼓励外资金融、保险机构的入驻，特别是对于将机构总部设立于钱江新城的公司给予优惠 政策支持。 口此外，新城还将积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机 构等入驻中央商务区：根据我国加入WTO后的对外开放时间表，对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。 JONES LANG LASALLE. fuafo八焦雕表回 EXPERIENCE:A WORLD OF DIFFERENCE. www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
10 xxxxxC03 产业导向 作为杭州调整城市形态布局、构筑网络化大都市的先导性工程，钱江新城承载着强化区域中心城市功能，更好地 服务全省发展和参与长三角合作竞争的重要任务。 在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、 文化娱乐、旅游服务等行业。 钱江新城定位为区域型金融中心，并结合上海的发展，成为上海国际金融中心的有机组成部分。在整体定位上， 钱江新城将更关注于成为服务民营企业和中小企业的示范区，以发挥杭州在服务民营经济方面的特色。新城将优 先进行对外开放试点，鼓励外资金融、保险机构的入驻，特别是对于将机构总部设立于钱江新城的公司给予优惠 政策支持。 此外，新城还将积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机 构等入驻中央商务区；根据我国加入WTO后的对外开放时间表，对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案