在熟悉项目地块自身资源的基础上，发 展商还必须了解地块所在区域的市场状 况。这个区域的市场发展到什么程度？ 以何种物业类型居多？市场空白点在哪 里？主力消费群是哪些人？他们所能承 受的最大购买力是多少？哪些项目是我 们的主要竞争对手？具备哪些可借鉴 点？解答这些问题是必不可少的。 区域市场研究模块 区域市场研究工作内容及流程 区域市场研究分为间接影响区域分析、直接影响区域分析、类比项目研究分析、竞争项目分析、物业产 品及经营特点分析、房地产价格深度分析六大部分。 区城市场研究 信息获取 通过对当地房地产市场的大规模调研，与当地业内人士的探讨、当地媒体或政府相关人士的访问等专业 途径得到第 手的数据和信息 CY
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大规楼调研 业内人士控讨 星体坊谈 政府人士访谈 、获取项所一责料 信息统计 对上述资料进行分类、归纳总结，从中研判房地产市场的发展趋势，寻找项目发展的突破口和差异化竞 争方向。 竞争对手甄别 根据市场状况及项目自身特点，判断竞争项目，并分析项目的优、劣势及其对本项目的影响 价格分析 明确所在区域市场的价格分布特点、价格段划分、价格缺口空间、各不同物业类型的定价策略，为项 定价提供依据。 产品分析 分析项目所在区域市场发展程度与产品发展程度的对应关系，为项目产品形态定位提供依据， 区域市场研究结论 根据上述分析得出市场对本项目的或胁点，并予以回避：市场对本项目的利用点，并加以整合 .195
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实地调爬曼肉人士联订厂堂体访间应角防间 , 可夫比液日特究费争雅日究 争对的以定—→功点 期确区城市场价格特点 价分布特点价格段划分价格口空同 →☐→ 间接与直接影响区域甄别标准 城市总体规划与项目地块的地缘关系。 城市想体规划 功能划分接 .196
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类比项目、竞争项日甄别标准 项目的类比项目是指各项资源接近于本项甘的项目，这种项目可以是本地的项目，也可以是外地的项目。 可以是成功的项日，也可以是尖败的项日。 类比项目甄别标准 ·在市有一定的充争 差异化定位 错开竞争快势 利用竞争丽鳞4 建立针对性的项目鱼争体系 竞争项目是指会对本项目的开发造成一定能响的项日。这种项目多与本项日存在着相近的地缘关系，相 同的目标客户，且是在市场上有一定竞争力的优秀项目。 竞争项目甄别标准 本地项日 ·成功点分析·予以情整 类比项目 景现资薄 失误点分析→予以规避 外地项目 .197
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案例1： 广州某项目间接影响区域分析 重点区域选取标准 广州都会区的主要发展方向为南部、东部，空间发展的基本取向为：南拓、 北优、东进、西联。在城市生态构筑方面将建构多层次、多功能、立体化、复 合型网络式生态结构体系，形成“山水中的城市，城市中的山水”的山水城 体化城乡生态格局。以下分析主要建立在这种略格局的基础上对各个区域的 重点板块或重点区城进行系统性分析。 一、白云区域房地产分析 1.白云区区域市场定位 根据广州城市发展战略，作为“北优”的白云区在新的总体规划中“绿色生态”将成为白云区最核心 的发展方向。强调“有机山水城区”、“生态人居环境”、“大地景观”三大规划概念。其核心概论“有机山 水城区”是以游重环境为前提，突出白云区独有的“两山两水”自然资源，发挥白云山、帽峰山、流溪河 .198
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和石井河在景观、生态方面的优势，并通过白云区内的路网设计，使整个白云区连结成为一个“有机山 水城区” 2.白云区区域市场规划 白云区 斜清面数圆 “；.8 。 其核心部分是网络化城镇体系。新的规划中，白云区将重点建造区内的网络化城镇，以环城高速、北一 环高速、广清高速、新机场高速和京珠高速等高速公路为丹架，结合白云大道、同和路、华南快速干 线以及地铁等干线交通，将散布的城镇网络连结在一起，形成网络化城镇体系。 .199
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3.白云区区域房地产市场状况 3.1白云区历史状况 白云区是老广州中心城区面积最大的一个，下结25个镇及街道办事处等区划单位，总体经济发展水平处 干较低的水平，区内经济发展参差不齐、城慎化进程较慢、市政设施相对薄弱、总体消费水平偏低，白云 区楼市与其它区县相比呈现放、乱、小的形态，这也导致了白云区以前的房地产业发展始终处于不温不火 的状态。 形成原因： ①市政配套没有跟上房地产开发的速度。 ②开发商素质良莠不齐导致区域市场成熟度不足，不能做大做强，始终不能形成规模化效应，产品水平 始终徘徊在中低路线，整体开发水平较低。 ③房地产消费市场过于依赖片区经济发展，受片区经济制约较大，始终不能做到“走出去，请进来”。 3.2白云区发屁现状 近年米广州市随者中国加入胃TO的契机，开放投资环境日益完善，经济发展也驶入了快车道。随者大 珠三伯经图的逐步形成，白云区的边际效应也逐步走强，经济总显不断提升，人均消费水平日益提高 市政利好消息须传，吸引了众多实力开发商的进驻。目前己形成了黄石板 、机场路板块 白云大道 块、南湖板块、罗冲国板块等环机场和白云山的格局。房地产发展水平也在不断提高，陆续出现了很多 大型的优质住宅小区，羞答答的玫瑰在静悄悄地开，2004年一季度白云区的出货量已达4000套左右，和 海珠区并列居于首位.楼盘素质的上升和白云区得天独厚的自然环境也吸引了很多广州其它区城客户群 纷纷在北部置业。 33白云区发展重心 针对发展条件和现状，白云区政府明确提出要将同和及南湖地区发展成为独一无二的“绿色生态社区”。 同和街地段已经纳入城市化管理，南湖板块也正进行撇村改城的工程，城市化建设在逐步落实：按照白云 区府规划，区政府将迁移陈田村，并且南湖板块将优化房地产开发，并增加疗养院、国际学校等高级设施， 力求打造一级生态山水区 4.白云区重点板块市场概况 4.1黄石路板块 .200
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4.11黄石路板块现状 位于白云区繁华商贸带。是目前白云区交通、生活等配套最齐备、人口最密集的区域之一，该区域紧邻众多 新型住宅区：南湖国家旅脸游度圆区、白云区行政办公区、城郊村镇建设区、现代化高校科研区及四大公园。 该区域楼盘由于配套成熟，社区环境完善，因此产品定位都很清晰。多以70-120平米左右的两房和三房 为主，比较典型的楼盘如荷塘月色，白云尚城等。 客户构成中，外地工部阶层的比例较高，房价承受对较低。购买者多是周边区域的人，有半数是其他风 城来此置业的人，面日多是二次置业者。此板块楼控居住密度相对较低，而且价格适宜，从而体现出较优 的性价比。 因此，黄石路板块对机场西板块和白云大道一带的楼盘都起到一个很好的承接作用。 4.1,2黄石路板块发展趋势 交通更加便捷，开发力度加大。2004年黄石西路与石槎路瓶颈即将打通，地铁二号线的江夏站刚好位于 黄石东路，随划中的轻轨和北环立交等交通网络的完善，此板块的开发容量和力度将大增。 商业发展前景明朗，消费力逐步上升。黄石板块南血正对机场搬迁后的白云新城核心规划区，有利于承 接未米白云区经济中心发展区的动力.黄石东路将建成以国产汽车销售及汽车装饰为主的汽车文化商业街。 商业定位将带动经济的发展，片区的购买力和置业水平将会大幅上升 4,2白云大道板块 4.21白云大道板块现状 风景这边独好，生态、休闲仍是板块的主打概念。白云大道是白云山区域的风景线，既有风格别致的休 有馆，又有清新秀丽的白云山风光，吸引了不少追求健康生活的胸房者。 置业群体向年轻化偏移。和白云区以往的楼盘不同，白云大道板块近年来的楼盘更多的看好年轻的中坚 力量，从楼盘的包装风格发生了明显的变化，较多的运用了明围鲜艳的色彩，注重年轻时尚气息，迎合 白领一族的现代超前风格，比较典型的如时代玫瑰园，南新世界等 价格并不是很高，上升潜力很大。根据规划黄石路一白云大道一带将成为未来白云新城的中心位置，但 目前由于交通、商业配套等原因，总体价位与市区盘还有相当差距。 4.2.2白云大道发展趋势 时尚精品楼盘将成为主流。受白云山白然保护的制约，未来住宅开发用地不会很多，市场供应量不会很 大，开发商在追求利润的驱动下，更多的生态精品楼盘将推出市场，价值会有所提升。 .201
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4.3南湖板块 4,3.1南湖板块现状 南湖板块定位为“高尚住宅区”，是广州原八区中唯一山水兼备的地区，媚起于上世纪90年代中后期， 经过近10年的发居已经成为人们心日中的成熟的高档居住区，由于这一板块和本次分析的和水库的面日 在地理位置、交通延伸、地貌形态、项目定位上都有密切联系和极其相似之处，因此在许多方面都有借 鉴之处。 4.3,2南板块项日概况 从下表和下图中可以看出此板块内的大盘不多，但产品定位很高、大户型居多，别墅产品必不可少、均 价较高，可见开发商在市场方面信心，十足 南湖版块代表项目价格优势 项目占地面积网开发面积M主要产品均价（元 户型 南积M3)） 春晖闲庭12000060000 低层、小高层3800 二房、三房 106-133 南湖半名花园300000 340000 小高层 心林海520 二房二厅一六房三厅 87-310 山水底苑87000 145000 低层洋房 11000 四房、六房 170-360 竹的山庄65000 任后洋房 6000-6500 三庆、五房、跃式、大平层 120-1n 江南世家800000 首期80000 别图 8000-1000 209-453 和山庄 200000 二房、三房 140-170 林关型馆首期8000首期20000联排、立别草10000 270-490 南山庄230000首期100000 联排.立别8500 286-445 区域价格路线 2000 .202
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4.3.3南湖板块特点分析 4.3.3.1特点一：开发商素质高 南湖板共的风域环培上与送盘素历一直为市场看好，南湖半岛地小广州市白云山东整，风最优单，作为国家 级旅游度假区，具有其它景观地产项目所不能比拟的优势和稀缺性。土地资源量少价高，对开发商综合 质要求很高。 43.3.2特点：交通不发达 与中心城区联系的不够便捷，在知期内仍将制约板块的影响力。南湖地区现仅有沙太路、同和路、新广 从路三条南北向过境性道路，缺乏成体系的地区内部欧缓道路路网和区域性快速道路，住户出行仍不方便。 4.3.3.3特点三：市政利好不斯 利好工程推动区域经济，板块楼市经过阵痛期后逐步走强。目前正在扩建的南湖路将建成60米宽、双向 6车道的高标准市玫路，直通帽峰山，并向广州大道北仲延，困扰众多买家的交通问恩将迎刃而解。 4.3.3.4特点四：生活配套不完善 市政配套急需加强，综合素质决定社区价值。板块所处地域经济发展水平较低，丝有南湖游乐场等娱乐设 施但与生活息息相关的商业设施较少，人气不高。周边的学校不多，好学校很少，子女入学读书是置业人 士要考虑的重要因素。但医疗配套却不容小视，附近有全国闻名的大医院南方医院。 4.3.3.5特点五：开发成本偏高 社区配套将检验开发商的收官功力。楼盘地处山峦之中，市政配套不是很完善，但在内部套设施方面都 不遗余力，因此各盘内部配套都古相当比例，生活配套和园林休闲配套成本较高 4,3.3.6特点六：治安较好 治安环培优良，影咱业主选择。小区的近是农村以木地的农民为主。日人口较少，而日城中村没有 中在这一带，外来人口不多，治安相对较好，环境也很宁静，能够满足中高端人士对休闲生活的诉求，有 利于提升楼盘的素质。 4.3.3.7特点七：以别墅及大户型为主 别墅和大户型成为主流产品，为了加快投资回收期，其它物业形态成为有益补充。南湖板块的楼盘一直走 的是高档豪宅路线，以低常度社区、大户型洋房及别影居多，而在南湖板块置业的买家也一直是处于高端 消费的项客群体。但最近南湖板块的整体定位开始出现了松动，出现了部分二房户型。 .203
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