杭州3号地块创意策划报告 方案提供翰飞投资管理有限公司 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
杭州3号地块创意策划报告 方案提供:翰飞投资管理有限公司 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
前言 项目如何赢得市场的青睐？ 公司如何堆积自己的品牌优势？ 项目如何实现最大价值的利润空间？ 在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况： 1、 供给过剩。 2、 同质化倾向严重。 3、 市场的进一步细分。 4、买家消费越趋成熟、理性。 5、市场推广有效性下降。 这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻 求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了 暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念列 导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规践划设计、建筑施 工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作 的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开 始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商 而言，这意味着机会与成功！ wmm.©g35.cm最有价值房产策划2000案
|前言| • 项目如何赢得市场的青睐？ • 公司如何堆积自己的品牌优势？ • 项目如何实现最大价值的利润空间？ • 在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况： • 1、供给过剩。 • 2、同质化倾向严重。 • 3、市场的进一步细分。 • 4、买家消费越趋成熟、理性。 • 5、市场推广有效性下降。 这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻 求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了 暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引 导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。 从规划设计、建筑施 工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作 的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开 始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商 而言，这意味着机会与成功！ www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
第一部分市场篇 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
第一部分 市场篇 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
翰飞眼里的杭州 杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化 中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城， 副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西 端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲 重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中 心地理坐标为北纬30°16东经120°12'。 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘 陵山地占总面积的65.6%，平原古26.4%，江、 河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河-京杭 大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西 部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北 平原江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有 鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”之美誉。 wm.eg35.cm最有价值房产策划2000案
翰飞眼里的杭州 杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化 中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城， 副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西 端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲 重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中 心地理坐标为北纬30°16‘、东经120°12’。 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘 陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、 河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河-京杭 大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西 部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北 平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有 鱼米之乡、丝绸之府、 “人间天堂”之美誉。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
经济发展 财政收支 ■全市生产总值（亿元） 3440.99 在经济较快发展的同时，财政收入也保持同步增 ◆一比上年增长(%) 长。2006年，全市完成财政总收入624.49亿元， 2942.65 增长19.9%，地方财政收入301.39亿元，增长20.3%； 2543.18 全年地方财政支出27325亿元，增长14.6%。 2099.77 82.0n15i801781.8 906.6109031134.91225.28 ● 13.013.1 11.210.212.0 12.2 13.2 15.2 15.0 125 14.3 19961997199819992000200120022003200420052006 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
经济发展 财政收支 在经济较快发展的同时，财政收入也保持同步增 长。2006年，全市完成财政总收入624.49亿元， 增长19.9％，地方财政收入301.39亿元，增长20.3％； 全年地方财政支出273.25亿元，增长14.6％。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
工业发展 全市规模以上工业销售和生产双双越过6000亿大关，实现销售产值6729.47亿元、工业 总产值6839.91亿元，分别增长25.9%和257%：工业产销率达9839%：实现利税563.28 亿元，其中实现利润30813亿元，分别增长23.16和28.4%，增幅同比分别提高14.0和 255个百分点。 高技术产业 全市规模以上高技术制造业企业实现工业总产值1165.32亿元，增长45.6%，古规模以 上工业总产值的比重达17.0%，比上年提高2.3个百分点：实现利税6897亿元，增长 499%,其中利润4722亿元，增长73.1%：占全市工业利税、利润的比重分别为122% 和1536，同比提高21和3.9个百分点，为全市工业经济的增长提供了有力支撑。 wmm.©g35.cm最有价值房产策划2000案
工业发展 全市规模以上工业销售和生产双双越过6000亿大关，实现销售产值6729.47亿元、工业 总产值6839.91亿元，分别增长25.9％和25.7％；工业产销率达98.39％；实现利税563.28 亿元，其中实现利润308.13亿元，分别增长23.1％和28.4％，增幅同比分别提高14.0和 25.5个百分点。 高技术产业 全市规模以上高技术制造业企业实现工业总产值1165.32亿元，增长45.6％，占规模以 上工业总产值的比重达17.0％，比上年提高2.3个百分点；实现利税68.97亿元，增长 49.9％，其中利润47.22亿元，增长73.1％；占全市工业利税、利润的比重分别为12.2％ 和15.3％，同比提高2.1和3.9个百分点，为全市工业经济的增长提供了有力支撑。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
交通运输 杭州是中国东南部重要的铁路交通枢纽，以沪杭、浙赣两条复线和宣杭线为主干，萧 甬线、金干线、杭长线与之配套：杭州公路四通八达，是沪杭甬、杭宁、杭金衢、杭 徽高速公路的汇结点。 国内贸易 2006年，全市批发零售贸易业实现增加值337.11亿元，增长15.4%。完成社会消费品零 售总额1112.37亿元，增长14.0%，其中餐饮业零售额达到119.75亿元，增长17.9%。全 市县以下农村实现社会消费品零售额54.70亿元，增长15.4%，增幅同比提高2.1个百分 点，高于全市零售市场平均增幅1.4个百分点。 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
交通运输 杭州是中国东南部重要的铁路交通枢纽，以沪杭、浙赣两条复线和宣杭线为主干，萧 甬线、金干线、杭长线与之配套；杭州公路四通八达，是沪杭甬、杭宁、杭金衢、杭 徽高速公路的汇结点。 国内贸易 2006年，全市批发零售贸易业实现增加值337.11亿元，增长15.4％。完成社会消费品零 售总额1112.37亿元，增长14.0％，其中餐饮业零售额达到119.75亿元，增长17.9％。全 市县以下农村实现社会消费品零售额54.70亿元，增长15.4％，增幅同比提高2.1个百分 点，高于全市零售市场平均增幅1.4个百分点。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
商业业态 至2006年末，全市共有限额以上连锁企业101家，拥有连锁门店3586个，增长21.0%： 实现营业收入361.65亿元，增长180%，其中零售额263.03亿元，增长227%，高于社 会消费品零售总额增幅87个百分点。 要素市场 至2006年末，全市累计上市公司50家，比上年末增加4家，其中境内证券市场上市40 家、境外红筹上市10家。2006年，新募集资金35.5亿元。期货交易所全年交易总额 30215亿元，增长520%。房地产产权交易市场全年共完成各类产权9.67万宗，交易金 额146025亿元，增长502%。房地产交易中心成交过户面积2198万平方米，增长10.4 %。全市拥有商品交易市场725个，全年成交额1939亿元，增长32.2%。 wWm.eg35.cn最有价值房产策划2000案
商业业态 至2006年末，全市共有限额以上连锁企业101家，拥有连锁门店3586个，增长21.0％； 实现营业收入361.65亿元，增长18.0％，其中零售额263.03亿元，增长22.7％，高于社 会消费品零售总额增幅8.7个百分点。 要素市场 至2006年末，全市累计上市公司50家，比上年末增加4家，其中境内证券市场上市40 家、境外红筹上市10家。2006年，新募集资金35.5亿元。期货交易所全年交易总额 30215亿元，增长52.0％。房地产产权交易市场全年共完成各类产权9.67万宗，交易金 额1460.25亿元，增长50.2％。房地产交易中心成交过户面积2198万平方米，增长10.4 ％。全市拥有商品交易市场725个，全年成交额1939亿元，增长32.2％。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
金融保险 2006年，全市金融业实现增加值248.00亿元，占杭州市生产总值的比重达7.2%。至 2006年末，共有各类银行20余家，全部本外币存款余额和贷款余额分别达7855.55亿元 和6603.86亿元，比上年末分别增加1159.55亿元和1107.33亿元。保险业健康发展。全市 共有各类保险公司70家、保险中介机构157家，全年保费收入83.97亿元，增长15.8%。 信息基础设施建设 至2006年末，国际互联网宽带接入用户达9855万户、国际互联网注册用户达124.9万 户，分别比上年末增长208%和15.3%：因特网出口带宽75.734G,增长112.5%：移动 电话交换机容量786万户，增长175%。市区每百户城镇居民家庭拥有电脑74.5台、移 动电话176.83部。 www.cg35.cm最有价值房产策划2000案
金融保险 2006年，全市金融业实现增加值248.00亿元，占杭州市生产总值的比重达7.2％。至 2006年末，共有各类银行20余家，全部本外币存款余额和贷款余额分别达7855.55亿元 和6603.86亿元，比上年末分别增加1159.55亿元和1107.33亿元。保险业健康发展。全市 共有各类保险公司70家、保险中介机构157家，全年保费收入83.97亿元，增长15.8％。 信息基础设施建设 至2006年末，国际互联网宽带接入用户达98.55万户、国际互联网注册用户达124.9万 户，分别比上年末增长20.8％和15.3％；因特网出口带宽75.734G，增长112.5％；移动 电话交换机容量786万户，增长17.5％。市区每百户城镇居民家庭拥有电脑74.5台、移 动电话176.83部。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
信息技术应用 至2006年末，累计发放市民卡100万张。“中国杭州"门户网站提供政务类、新闻类、办 事类、咨询类、资料类、服务类等六大类信息，全年页面浏览量8376万次，点击数66 亿次：同时，提供网上报税、年检、统计报表、公证、咨询以及投诉等多种互动式在 线服务，进一步提高了政府工作效率和管理水平。 房地产业 2006年，全市实现房地产开发投资额44245亿元，增长7.8%。商品房竣工面积725.80万 平方米，下降19.6%：商品房销售面积76250万平方米，增长83%，其中商品住宅 67927万平方米，增长94%：商品房销售额474.41亿元，增长19.96，其中商品住宅销 售额405.59亿元，增长19.8%。 wwm.eg35.cn最有价值房产策划2000案
信息技术应用 至2006年末，累计发放市民卡100万张。“中国杭州”门户网站提供政务类、新闻类、办 事类、咨询类、资料类、服务类等六大类信息，全年页面浏览量8376万次，点击数6.6 亿次；同时，提供网上报税、年检、统计报表、公证、咨询以及投诉等多种互动式在 线服务，进一步提高了政府工作效率和管理水平。 房地产业 2006年，全市实现房地产开发投资额442.45亿元，增长7.8％。商品房竣工面积725.80万 平方米，下降19.6％；商品房销售面积762.50万平方米，增长8.3％，其中商品住宅 679.27万平方米，增长9.4％；商品房销售额474.41亿元，增长19.9％，其中商品住宅销 售额 405.59亿元，增长19.8％。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案