旅游地产初探 引言： 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现旅游功能。 从近几年我国房地产业发展的实际情况看，旅游房地产有若巨大的发展空间。目前，我国北京、上海、 大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目已达近百个，以高尔夫、山地 滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅 、洒店超过80家。 1999 年海南的”南海传说 “三亚博整国家旅游休闲度假区“的成功开发后，先后己有几十个旅游房地产项目在规划、建设，并取 得了较大的市场反响。 除此，由于我国国际地位的不断提高，不仅境外的大型集团纷纷到我国投资，而且境外到我国旅 游的旅游安也在年年递增。据统计，到2005年，到我国旅游的境外人士将达到8500万人次，其中过 夜境外旅游者将有3450万人次 国内旅游人数将达到1亿人次，旅游收入将达到5000亿元，出境人 数将达到1636万人次。因旅游假日经济使经济持续增长的行业必将会吸引大量投入，这为旅游房产升 发提供了极好的机遇。更让人关注的是，由于我国城市基础设施的不断完善，特别是高速公路的迅速 发展，北京、上海、广州、深圳等大城市之间公路网系统的形成，为有车族的假日远途旅游创造了极 好条件。据统计，目前，北京已达8个人拥有一辆车，上海2人拥有一辆车，深圳、广州约10人拥 有一辆车，5年之内，这些城市有可能达到5人拥有一辆车，这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上 的旅游房地产创造了机遇 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲 公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名 胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有 这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房产。 旅游地产的橛念 第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、架乐等非住宿性质的 房产： 第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物 及关联空间： 第三类是旅游度假地产，主婴是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的 地产 如度假村、 又酒店等： 第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 旅游房地产的发展空间 1. 旅游房地产的性质、产品类型及发展历稻 股而言，旅游物业包括以下几类： )发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和 多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）入、民俗度假村等。 2)体有运动度假村 3)旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心 4)时权酒店 5)产权酒店 6)老年公寓 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府 要员、贵族、富商蜂拥而至。 时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代，法国阿尔卑
旅游地产初探 引言： 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现旅游功能。 从近几年我国房地产业发展的实际情况看，旅游房地产有着巨大的发展空间。目前，我国北京、上海、 大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目已达近百个，以高尔夫、山地、 滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过 80 家。从 1999 年海南的"南海传说"、 "三亚博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在规划、建设，并取 得了较大的市场反响。 除此，由于我国国际地位的不断提高，不仅境外的大型集团纷纷到我国投资，而且境外到我国旅 游的旅游客也在年年递增。据统计，到 2005 年，到我国旅游的境外人士将达到 8500 万人次，其中过 夜境外旅游者将有 3450 万人次；国内旅游人数将达到 11 亿人次，旅游收入将达到 5000 亿元，出境人 数将达到 1636 万人次。因旅游假日经济使经济持续增长的行业必将会吸引大量投入，这为旅游房产开 发提供了极好的机遇。更让人关注的是，由于我国城市基础设施的不断完善，特别是高速公路的迅速 发展，北京、上海、广州、深圳等大城市之间公路网系统的形成，为有车族的假日远途旅游创造了极 好条件。据统计，目前，北京已达 8 个人拥有一辆车，上海 12 人拥有一辆车，深圳、广州约 10 人拥 有一辆车，5 年之内，这些城市有可能达到 5 人拥有一辆车，这一迅猛发展势头，无疑对建立在车轮上 的旅游房地产创造了机遇。 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲 公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名 胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有 这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房产。 旅游地产的概念： 第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的 房产； 第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物 及关联空间； 第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的 地产，如度假村、产权酒店等； 第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 旅游房地产的发展空间 1． 旅游房地产的性质、产品类型及发展历程 一般而言，旅游物业包括以下几类： 1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和 多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。 2）体育运动度假村 3）旅游（休闲）培训、会议基地 、休闲度假中心 4）时权酒店 5）产权酒店 6）老年公寓 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府 要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60 年代，法国阿尔卑
斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游 房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别 墅答物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定却模 0年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期于 发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取 得了巨大成功。1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量 的投资商、开发商纷纷讲入这一领域，使产品模式更加清渐，法规也相应韩全：配套的服务业、管理 业、交换业也讯速成孰。1999年全球分时度用物业销供领达到67.2亿美元，540万个家座参与了分 时度假网络。近几年市场上又起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司 ,如 SUNTERR 公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了 89个度假村，拥有5600个单位。 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假 日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、 地产开发商 、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 中国旅游房地产的发展空间 我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建 设供大于求，出现大量空置房。据不完全统计，我国空置房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅 游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部 分改造为旅游物业。 当前 传统房地产开发机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米 ,住宅消费开好 向舒适型转移，销售市场出现了菱缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括 旅游度假物业开发。据了解，国内目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公 司外，华侨城房地产开发公司首当其冲，开发了境内房地产旅游物业的先河，除此之外，还包括内地 首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商 时下，旅游房地产已露出发展苗头 北京、 上海、 大连、长春、哈尔滨、青岛 海南、广东、福建 深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲 :、野外运动”为主是 的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。其中较有知名度的有：长春净月潭国家级开发区依托净月裙 国家森林公园开发的以旅游、休闲度假、娱乐、教有培训为主题的净月新城的开发、河南平顶山生态 旅游项目、泾渭鹿苑生态旅游区、南航碧花园 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出反映在以下几个方面： 1)宏观政策大力支持 2)需求市场：正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体 3)城市基础设施尤其是高速路网系统迅速发展 4)房地产业发展日趋规范 海南旅游房地产何去何从？新概念带来新契机？ 旅游与房地产这两个高速增长的产业近两年在海南频频握手，无论是产权式酒店，还是度假购房游 均传递出同一 个信号：旅游与房地产欲以特殊的方式联姻，构筑 一种新兴的产业模式 分时度假过于前卫 分时度假实际上是旅游房地产的形式之一，它将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年可分 为51周)，出售每一个时间份一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居 住权。 尽管世界各地已形成60多家大型分时度假集团及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游目 的地遍布90多个国家，但在中国，尤其是在海南，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广被接 受
斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游 房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别 墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。 70 年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开 发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取 得了巨大成功。1977 年美国市场 95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到 1987 年后，大量 的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理 业、交换业也迅速成熟。1999 年全球分时度假物业销售额达到 67．2 亿美元，540 万个家庭参与了分 时度假网络。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA 公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了 89 个度假村，拥有 5600 个单位。 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假 日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、 地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 2． 中国旅游房地产的发展空间 我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建 设供大于求，出现大量空置房。据不完全统计，我国空置房面积已超过 8000 万平方米，主要集中在旅 游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部 分改造为旅游物业。 当前，传统房地产开发机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过 20 平方米，住宅消费开始 向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括 旅游度假物业开发。据了解，国内目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公 司外，华侨城房地产开发公司首当其冲，开发了境内房地产旅游物业的先河，除此之外，还包括内地 首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。 时下，旅游房地产已露出发展苗头，北京、上海、大连、长春、哈尔滨、青岛、海南、广东、福建、 深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题 的休闲度假住宅、别墅、酒店超过 80 家。其中较有知名度的有：长春净月潭国家级开发区依托净月潭 国家森林公园开发的以旅游、休闲度假、娱乐、教育培训为主题的净月新城的开发、河南平顶山生态 旅游项目、泾渭鹿苑生态旅游区、南航碧花园。 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出反映在以下几个方面： 1） 宏观政策大力支持 2）需求市场：正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体 3）城市基础设施尤其是高速路网系统迅速发展 4）房地产业发展日趋规范 海南旅游房地产何去何从？新概念带来新契机？ 旅游与房地产这两个高速增长的产业近两年在海南频频握手，无论是产权式酒店，还是度假购房游， 均传递出同一个信号：旅游与房地产欲以特殊的方式联姻，构筑一种新兴的产业模式。 分时度假过于前卫 分时度假实际上是旅游房地产的形式之一，它将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年可分 为 51 周），出售每一个时间份一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居 住权。 尽管世界各地已形成 60 多家大型分时度假集团及由 5000 多家酒店组成的度假交换网络，旅游目 的地遍布 90 多个国家，但在中国，尤其是在海南，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广被接 受
海南曾有一家由留学回国人员操办的专业分时度假网，历经3年多时间，成效并不明显。有关人 士认为，中国人并非缺少有钱而有闲的人，关健是国人的传统生活习惯和消费观念很难与这种模式擦 出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。 产权酒店乍暖还寒 产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司或分时度 假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间的居住权. 作为旅游房地产的另一种形式，产权酒店发展的命运似乎比分时度假好得多。从前年伊始， 海南产权酒店形势一片大好，以海航酒店集闭为龙头、以三亚新津高异级产权酒店为代表的一批产权 酒店风头正劲，大有引领中国产权酒店时尚之势。 但是此起彼伏的产权酒店纠纷官司，让这个缺乏相关法规制约的介平于旅游业和房地产业之 间的行业产生了信任危机。 度假居住业另辟溪径 在西方，现代度假旅游有10多年历史。二战以后，由于世界安定、经济发展，中产阶级兴起和 带薪假期制度的推行，使度假旅游成为世界性潮流。在发达国家，度假已成为一种流行的调整身心的 生活方式 居住 则是人们生活的一种状态。它有4种基本表现方式 永久性居住、长期性居住、 常居性居住、短期居住。 将这两个概念串联在一起，提出度假居住业，我们希望通过需求与可能来探究它的可操作性。 从社会需求看，目前国内外均存在巨大的度假居住市场需求：国内，20年来经济持续快速发 展，中产阶层崛起，大量外资企业涌入中国，大批先富起来的人们具备了度假居住所需的经济基础： 境外 日本、韩国、俄罗斯等地与海 海气候差距大 生态环境互补性强 ,是海南度假居住业发展的 要目标市场 ,在海南形成国际性度假居住氛围与品牌之后，不排除远距离的欧美成为海南度假 居住业的目标市场 近年开始发育的海南房地产热，基于人们对海南真实价值的清醒认识。海南的良好生态、宜 人气候、美丽与闲适感动中国，使海南成为健康化生活、美景化生活、闲适化生活的象征。从某种意 议上讲，度假居住业的确有可能成为旅游与房地产结合的绝好契机。 短期内操作性不强 然而， 正在寻求房产业新市场的地产开发商们，虽然对“到海南岛第一次观光、第二次度假 第三次买套房住下”的旅游宣传口号十分赞赏，但对于像是专门为这句口号打造的“度假居住业”概 念，却一反常态地冷静。 海南天拓房地产公司总裁章讯认为，一个产业的兴起与形成，必须有与之相称的社会发展配 在、产业格局和套、产品结构配套、政箭法却配套、整合营销套等等，而度假居住业的概念在这厂 个方面恰恰缺少了支撑 另一位房地产商莫先生认为，从长期来看，这个产业概念是被需要的，而从短期看，操作性 和可能性都不太具备
海南曾有一家由留学回国人员操办的专业分时度假网，历经 3 年多时间，成效并不明显。有关人 士认为，中国人并非缺少有钱而有闲的人，关键是国人的传统生活习惯和消费观念很难与这种模式擦 出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。 产权酒店乍暖还寒 产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司或分时度 假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间的居住权. 作为旅游房地产的另一种形式，产权酒店发展的命运似乎比分时度假好得多。从前年伊始， 海南产权酒店形势一片大好，以海航酒店集团为龙头、以三亚新建高星级产权酒店为代表的一批产权 酒店风头正劲，大有引领中国产权酒店时尚之势。 但是此起彼伏的产权酒店纠纷官司，让这个缺乏相关法规制约的介乎于旅游业和房地产业之 间的行业产生了信任危机。 度假居住业另辟蹊径 在西方，现代度假旅游有 100 多年历史。二战以后，由于世界安定、经济发展，中产阶级兴起和 带薪假期制度的推行，使度假旅游成为世界性潮流。在发达国家，度假已成为一种流行的调整身心的 生活方式。 居住，则是人们生活的一种状态。它有 4 种基本表现方式———永久性居住、长期性居住、 常居性居住、短期居住。 将这两个概念串联在一起，提出度假居住业，我们希望通过需求与可能来探究它的可操作性。 从社会需求看，目前国内外均存在巨大的度假居住市场需求：国内，20 年来经济持续快速发 展，中产阶层崛起，大量外资企业涌入中国，大批先富起来的人们具备了度假居住所需的经济基础； 境外，日本、韩国、俄罗斯等地与海南气候差距大、生态环境互补性强，是海南度假居住业发展的重 要目标市场。未来，在海南形成国际性度假居住氛围与品牌之后，不排除远距离的欧美成为海南度假 居住业的目标市场。 近年开始发育的海南房地产热，基于人们对海南真实价值的清醒认识。海南的良好生态、宜 人气候、美丽与闲适感动中国，使海南成为健康化生活、美景化生活、闲适化生活的象征。从某种意 议上讲，度假居住业的确有可能成为旅游与房地产结合的绝好契机。 短期内操作性不强 然而，正在寻求房产业新市场的地产开发商们，虽然对“到海南岛第一次观光、第二次度假、 第三次买套房住下”的旅游宣传口号十分赞赏，但对于像是专门为这句口号打造的“度假居住业”概 念，却一反常态地冷静。 海南天拓房地产公司总裁章汛认为，一个产业的兴起与形成，必须有与之相称的社会发展配 套、产业格局配套、产品结构配套、政策法规配套、整合营销配套等等，而度假居住业的概念在这几 个方面恰恰缺少了支撑。 另一位房地产商莫先生认为，从长期来看，这个产业概念是被需要的，而从短期看，操作性 和可能性都不太具备
省旅游局副局长陈耀说，无论如何，度假居住业作为一个新概念，探讨了一种新 的产业模式，是房地产的新需求和新出路。 “旅游房地产“概念模潮应侣导“度假居住业 随着海南房产投资的逐步升温，而传统的住宅市场趋于饱和，如何利用房地产以外的其他产业的 资源为房地产业助跑，成了房地产开发商目前最需要考虑的问题之一。 作为海南支柱产业的旅游业，无疑是开发商们的最好选择。旅游业与房地产业联烟，成为这个城 市最热门的话题，最强的声音，最新的理念。通过旅游项目，把生地做成熟地，乃至旺地，给房地产 业带来新的生机：将旅游作为房地产的配套，卖点。“到海南岛第一次观光，第二次度假，第三次买套 房子住下”的旅游宣传口号更多的引入了房产界。 海南房地产的突破点在哪呢，那就是“度假居住业”。 居住业背定要有房子，但不仅仅是有房子 举个例子：在欧沙 当北欧有半年的时间处于黑夜的时候 北欧人就把整个家端到了西班牙，他 们的国籍在北欧，但完全到西班牙来居住。度假居住业是以建房子为主体，但完全为度假使用的。海 南优势正在于度假居住业，首先有房子的概念，在海南可以卖环境，卖阳光，卖空气。第二有度假的 功能，可以牵引去旅游。第三要作大居住业必须有政府的参与，它不仅是企业做房产、地产的概念， 你要顾及它整体的消费，整体的文化交融。如东北人到这里保险能不能买单，医疗能不能报销等等， 这些都要当作居住业去解决。如果只是房地产业， 开发商是承担不起的。只有放到居住业的范畴，才 能对海南房产有所助益 绿色地产之旅游地产旅游地产迎来“白金时代” “五一”蕾金围将至，在刚刚结束国内首届旅游地产展的余热下，许多购房者将借黄金周度假能 资一些 产和“五 游地产项目 有业内人士表示，今年将迎来旅游地产“白金时代”，前不 黄金周只不过是一个开始。 5+2滋生旅游地产 5十2的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节泰越来越紧张的人们提供 了难得的休闲放松时间。“假日经济”己成为人们耳熟能详的一个名词。“这其中蕴涵的市场也为第 产业发展提供了很好的发展空间。”一位经济学家说。回顾2003年， 一批批颇具特色的旅游住宅 产权式酒店、 酒店式公寓在市场上连连走红， 就是二 个佐证。 有专家分析认为，2004年将迎来旅游地产发展的青春期，是旅游地产高速发展的一年。因为随礼 住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商将进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司 开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。尤其是在北京，旅游资源丰富加上奥运经济的推 动，旅游地产在未来的几年内更将成为业内所关注的焦点。 旅游项目低价馋人 其实，许多旅游地产开始从原来高端客户转向普通工薪阶层。在4月中旬举办的旅游房展上，尽 管参展规模与人气都与京城传统的房展有着明显的差距。不过就成交率来说，却比传统房展要高出很
省旅游局副局长陈耀说，无论如何，度假居住业作为一个新概念，探讨了一种新 的产业模式，是房地产的新需求和新出路。 "旅游房地产"概念模糊 应倡导"度假居住业" 随着海南房产投资的逐步升温，而传统的住宅市场趋于饱和，如何利用房地产以外的其他产业的 资源为房地产业助跑，成了房地产开发商目前最需要考虑的问题之一。 作为海南支柱产业的旅游业，无疑是开发商们的最好选择。 旅游业与房地产业联姻，成为这个城 市最热门的话题，最强的声音，最新的理念。通过旅游项目，把生地做成熟地，乃至旺地，给房地产 业带来新的生机；将旅游作为房地产的配套，卖点。“到海南岛第一次观光，第二次度假，第三次买套 房子住下”的旅游宣传口号更多的引入了房产界。 海南房地产的突破点在哪呢，那就是“度假居住业”。 居住业肯定要有房子，但不仅仅是有房子。 举个例子：在欧洲，当北欧有半年的时间处于黑夜的时候，北欧人就把整个家端到了西班牙，他 们的国籍在北欧，但完全到西班牙来居住。度假居住业是以建房子为主体，但完全为度假使用的。海 南优势正在于度假居住业，首先有房子的概念，在海南可以卖环境，卖阳光，卖空气。第二有度假的 功能，可以牵引去旅游。第三要作大居住业必须有政府的参与，它不仅是企业做房产、地产的概念， 你要顾及它整体的消费，整体的文化交融。如东北人到这里保险能不能买单，医疗能不能报销等等， 这些都要当作居住业去解决。如果只是房地产业，开发商是承担不起的。只有放到居住业的范畴，才 能对海南房产有所助益。 绿色地产之旅游地产 旅游地产迎来“白金时代” “五一”黄金周将至，在刚刚结束国内首届旅游地产展的余热下，许多购房者将借黄金周度假旅 游空闲，投资一些旅游地产项目。因此，有业内人士表示，今年将迎来旅游地产“白金时代”，前不 久的旅游地产和“五一”黄金周只不过是一个开始。 5+2 滋生旅游地产 5＋2 的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供 了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟能详的一个名词。“这其中蕴涵的市场也为第 三产业发展提供了很好的发展空间。”一位经济学家说。回顾 2003 年，一批批颇具特色的旅游住宅、 产权式酒店、酒店式公寓在市场上连连走红，就是一个佐证。 有专家分析认为，2004 年将迎来旅游地产发展的青春期，是旅游地产高速发展的一年。因为随着 住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商将进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司 开始选择进入新兴领域，开发有市场前景的新产品。尤其是在北京，旅游资源丰富加上奥运经济的推 动，旅游地产在未来的几年内更将成为业内所关注的焦点。 旅游项目低价馋人 其实，许多旅游地产开始从原来高端客户转向普通工薪阶层。在 4 月中旬举办的旅游房展上，尽 管参展规模与人气都与京城传统的房展有着明显的差距。不过就成交率来说，却比传统房展要高出很
多。据组委会介绍，逛展人群中有将近0%具有明显的购买意向。低价位是这些旅游项目的最大吸引 点。记者在现场看到，海南不少楼盘打出首付9000元，月供450元，这样的价格确实让许多人眼馋。 当然，房地产开发商更是看好这一商机，因此也对旅游地产大兴土木。目前涉足旅游房地产的公 果、方达集丽。万通集团等一大批房地产技费商、开发商、等包括合生猫六无湖桃环。万 司超过百 这其中既包括首创、 中信 中旅等大型企业 交通“缩短”城际距离 旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场己经日渐成熟以及交通改善。飞机班车 化、域际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，是旅游地产兴起的客观外部条件。 年，曾在海南遗遇败绩的旅游地产品种“产权式酒店”在全国各大 城市悄然兴起。 专家分析 出 着国内经济增长 一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培有了这批人的超前消费观念，发展 旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。 业内资深人士表示，目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商 认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为“现在普通住宅也可以用来度假，度假 中用到李8美书800？法藻事游。头用本姿希—解东至 而其 高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的 人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的 假日“瓶颈”尚需解决 不过旅游地产还是面临许多问题需要解决。尽管“旅游地产”概念早已提出，但还有许多薄弱环 节。首先，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲 度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”。 另外 与西方许多国家有所不同的是， 一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业 不多， “带薪休假制度”在国内毕竞刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一 等 家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅 游的群体也并不多。最后，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些。 旅游地产与异地置业 经济的发展，旅游产业的兴旺，旅游消费从观光型到休闲度假型的转变，使以旅游为重要题材的房 地产项目悄然兴起，成为中国新一轮经济的兴奋点和房地产投资的新时尚。 在国内房地产业出现结构性调整的关键时期，旅游房地产无疑为解决目前地产开发商的闲境指明 了新的发展方向。 在总结旅游地 的开发经验 果忽略了对异地置业的这个概念的研讨是不全面的。旅 游地产和异地置业犹如自行车的两个轮子，缺一不可。 商务人士是异地置业的第一主力。商务全国化，很多商务人士经常在全国走动，处理各地业务： 文体名人，他们流动性大，自己经济条件又不错，是异地置业的又一主力军：第三支主力军是投资型 的置业者，看中一些中心城市的楼市升值潜力，大量投资
多。据组委会介绍，逛展人群中有将近 50％具有明显的购买意向。低价位是这些旅游项目的最大吸引 点。记者在现场看到，海南不少楼盘打出首付 9000 元，月供 450 元，这样的价格确实让许多人眼馋。 当然，房地产开发商更是看好这一商机，因此也对旅游地产大兴土木。目前涉足旅游房地产的公 司超过百家，这其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科 集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。 交通“缩短”城际距离 旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通改善。飞机班车 化、城际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，是旅游地产兴起的客观外部条件。去 年，曾在海南遭遇败绩的旅游地产品种“产权式酒店”在全国各大城市悄然兴起。专家分析指出，随 着国内经济增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展 旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。 业内资深人士表示，目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商 认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为“现在普通住宅也可以用来度假，度假 的地产也可以变成当地一些豪华住宅。”根据戴德梁行 2003 年第 3 季度住宅市场的调查统计，北京住 宅的购买者有近 3 成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的 人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。 假日“瓶颈”尚需解决 不过旅游地产还是面临许多问题需要解决。尽管“旅游地产”概念早已提出，但还有许多薄弱环 节。首先，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲 度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”。 另外，与西方许多国家有所不同的是，一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并 不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国 家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅 游的群体也并不多。最后，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些。 旅游地产与异地置业 经济的发展，旅游产业的兴旺，旅游消费从观光型到休闲度假型的转变，使以旅游为重要题材的房 地产项目悄然兴起，成为中国新一轮经济的兴奋点和房地产投资的新时尚。 在国内房地产业出现结构性调整的关键时期，旅游房地产无疑为解决目前地产开发商的困境指明 了新的发展方向。 但是，在总结旅游地产的开发经验时，如果忽略了对异地置业的这个概念的研讨是不全面的。旅 游地产和异地置业犹如自行车的两个轮子，缺一不可。 商务人士是异地置业的第一主力。商务全国化，很多商务人士经常在全国走动，处理各地业务； 文体名人，他们流动性大，自己经济条件又不错，是异地置业的又一主力军；第三支主力军是投资型 的置业者，看中一些中心城市的楼市升值潜力，大量投资
百万富，全国置业：千万富，全世界置业。异地置业者是目前我国最有实力的消费者，他们的生 活品质和对居住环境的要求都相当高，开发适合他们居住或投资的房地产项目无疑是旅游地产的首要 任务。 人们对居住景观越来越高要求是居住条件提高之后的必然趋势，景观为居住者提供了一种更舒适 的氛围和环境。借助自然景观或人文景观的优势，提升地产产品的附加值，把旅游（更多的是景观营造） 和地产实行有机结合，这样就形成了旅游地产发展的基本要件。 蓝色海岸 115栋别墅：博整蓝色海岸共有115栋别墅沿水分布，园内有大片原生椰林，弯曲的内陆河穿过 园区。 获奖：博鳌蓝色海岸因”建筑与自然的完美结合”而获得香港建筑师学会颁发的2002年建筑大奖“ 境外作品奖”。 活动与会议：博整蓝色海岸已经成为活动和会议的新亮点，前卫的建筑，优美的环境，与星级酒 店完全不同的休闲氛围，吸引了各种产品发布会和论坛在此举行。 高尔夫：博鳌蓝色海岸紧邻万泉河，与博鳌高尔夫乡村俱乐部只一江之隔，这里有亚洲惟一全岛 型林克斯球场，经常有高手从各地汇集到这里，是一个高尔夫运动的绝佳场地。 酒店周边：博整蓝色海岸周围古镇民风淳朴，有许多保完好的海南古居可供游览，是一个休养度 假的好去处。从蓝色海岸酒店到海滩乘快艇需10分钟，乘车需20分钟左右。距酒店6公里处可以体 验惊险刺激的万泉河水上漂流
百万富，全国置业；千万富，全世界置业。异地置业者是目前我国最有实力的消费者，他们的生 活品质和对居住环境的要求都相当高，开发适合他们居住或投资的房地产项目无疑是旅游地产的首要 任务。 人们对居住景观越来越高要求是居住条件提高之后的必然趋势，景观为居住者提供了一种更舒适 的氛围和环境。借助自然景观或人文景观的优势，提升地产产品的附加值，把旅游(更多的是景观营造) 和地产实行有机结合，这样就形成了旅游地产发展的基本要件。 蓝色海岸 115 栋别墅：博鳌蓝色海岸共有 115 栋别墅沿水分布，园内有大片原生椰林，弯曲的内陆河穿过 园区。 获奖：博鳌蓝色海岸因"建筑与自然的完美结合"而获得香港建筑师学会颁发的 2002 年建筑大奖" 境外作品奖"。 活动与会议：博鳌蓝色海岸已经成为活动和会议的新亮点，前卫的建筑，优美的环境，与星级酒 店完全不同的休闲氛围，吸引了各种产品发布会和论坛在此举行。 高尔夫：博鳌蓝色海岸紧邻万泉河，与博鳌高尔夫乡村俱乐部只一江之隔，这里有亚洲惟一全岛 型林克斯球场，经常有高手从各地汇集到这里，是一个高尔夫运动的绝佳场地。 酒店周边：博鳌蓝色海岸周围古镇民风淳朴，有许多保完好的海南古居可供游览，是一个休养度 假的好去处。从蓝色海岸酒店到海滩乘快艇需 10 分钟，乘车需 20 分钟左右。距酒店 56 公里处可以体 验惊险刺激的万泉河水上漂流