第一篤资产评估基本理论与基本方油 第三章资产评佑的基本方油 第一节成本法 1成本油的基本原理 1.1成本油的理论基础 1.11生成费用价值论 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高,相应的资产的价值越大。 进价高,发价景 1.12资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。 12成本法的评估思路 (P44第二段)重置成本一损耗 确定评估对象 搜集历史资料,确定成本构成 确定被评估资产的重置成本 确定各种贬值因素,判断成新率 综合分析,确定评估值 1.3运用成本油应注意的问题 1.3.1应注意历史资料的真实性、可比性、可用性 历史资料—一比如实体贬值,那就用历史资科来说明娇产用了多少年。没有 历史资,贬值的数招得不到,这个方法就无法使用,可比性—农用地,前年 水稻亩1000,小年苹票亩产1300斤 1.32形成资产价值的成本耗费是必要的 成本耗费必须是有效的,平均的,不能是无效的,个别的
1 第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 1 成本法的基本原理 1.1 成本法的理论基础 1.1.1 生成费用价值论 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高，相应的资产的价值越大。 进价高，发价贵 1.1.2 资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。 1.2 成本法的评估思路 （P44 第二段）重置成本—损耗 1.3 运用成本法应注意的问题 1.3.1 应注意历史资料的真实性、可比性、可用性 历史资料——比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。没有 历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用，可比性——农用地，前年 水稻亩产 1000 斤，今年苹果亩产 1300 斤。 1.3.2 形成资产价值的成本耗费是必要的 成本耗费必须是有效的，平均的，不能是无效的，个别的
个别的消耗可能非索大。比如某一彩电行业,干均生庄一台彩电,消耗1000 元,而自已由于茅动竺庄率低,技术落后,用的人多,生庄的彩电实际的耗是1500 元,那么其中500元可能不是必须的,即不是有效的消耗。体弱多病,舻结孩, 林黛五 33被评佑资产处于继蛱使用状态或被慨定处于继蛱使用状态捉废 2成本油約基本计算公式及其各项指标的计算 被资产评估价值〓重置成本一实体性损耗一功能性损耗一经济性损耗 被评估资产价值=重置成本×综合成新率 2.1重置成本及其计算 重置成本是桉在现行市场尞件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所 支付的全部货币总瓿。重置成本包含利涧。重置成本与原始成本的内容 构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估期日 的市场物价水,后者反映的是支初购建资产时的物价水;前者是新的,后者 不一定是新的。 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 P45倒数第三段)复原重置成本是指材料、标淮、设计、规格、技术相同 的条件下以现肘价格复原购建这项全新资产所发生的支出 更新重置成本是指功能相冋、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所盂 的成本。 例:有一台3年前做的桌子,假如原来使用2个人工,消耗了0.5立方米 的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲,用的是三年前的消耗 和价格;而现在用复原重置成本,则原来的消耗不变,价格按现在的价格算。 历史成本=2个人×8元/人+0.5m木材×50元/m3+10个钉子X03元/钉 子+0.5kg×7元/kg=47.5元
2 个别的消耗可能非常大。比如某一彩电行业， 平均生产一台彩电，消耗 1000 元，而自己由于劳动生产率低，技术落后，用的人多，生产的彩电实际消耗是 1500 元，那么其中 500 元可能不是必须的，即不是有效的消耗。体弱多病，肺结核， 林黛玉 1.3.3 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 报废 2 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 被资产评估价值＝重置成本－ 实体性损耗－ 功能性损耗－ 经济性损耗 被评估资产价值＝重置成本×综合成新率 2.1 重置成本及其计算 重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所 支付的全部货币总额。重置成本包含利润。重置成本与原始成本的内容 构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日 的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前者是新的，后者 不一定是新的。 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 （P45 倒数第二段）复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同 的条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所需 的成本。 例：有一台 3 年前做的桌子，假如原来使用 2 个人工，消耗了 0.5 立方米 的木材、10 个钉子、0.5 公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗 和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 历史成本＝2 个人×8 元/人＋0.5m3木材×50 元/m3＋10 个钉子×0.3 元/钉 子＋0.5kg×7 元/kg＝47.5 元
复原重置成本=2个人×8.5元/人+05m3木材×51元/m3+10个钉子×01 元/钉子+0.5kg×4元/kg=455更新重置成本=1个人×8.5元/人+04m3木材 ×51元/m+8个钉子×0.1元/钉子+04kg×4元/kg=313 注意:一般来讲,更新成夲更便宜,更接近现实状况,所以尽量选用更新重 置成本。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。 2.1.1重置核算油也称细节分析法、核算法(算重置成本 P46倒数笫二段)重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目,逐项 计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分,分为建造成本和取得成 本。其中建筑成本包括:材料成本,人工成本,制造费用,资金成本,合理利涧 取得成本包括购买价格(已经包括利涧),安裝调试,运杂费,人工费。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的節理费,总体衩计制郾等项支出。 实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。 2.1.1.1人工成本比例油(计算间接成本 间接成本=人工成本总额×成本分配率 其中 成本分配率=间接成本额×10 人工成本额 例:重置购建设备一台,现行市场价格每台1万元,运杂费4000元,直接 安装成本2000元,其中原材料1500元,人工成本500元。根据统计分析,计 算求得安裝成本中的间接成本为人工成本的80%,该机器设备重置成本为: 其中 买价 0000元 运杂费 4000元
3 复原重置成本＝2 个人×8.5 元/人＋0.5m3木材×51 元/m3＋10 个钉子×0.1 元/钉子＋0.5kg×4 元/kg＝45.5 更新重置成本＝1 个人×8.5 元/人＋0.4m3木材 ×51 元/m3＋8 个钉子×0.1 元/钉子＋0.4kg×4 元/kg＝31.3 注意：一般来讲，更新成本更便宜，更接近现实状况，所以尽量选用更新重 置成本。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。 2.1.1 重置核算法 也称细节分析法、核算法（算重置成本） （P46 倒数第二段）重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目，逐项 计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，分为建造成本和取得成 本。其中建筑成本包括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本，合理利润； 取得成本包括购买价格（已经包括利润），安装调试，运杂费，人工费。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。 实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。 2.1.1.1 人工成本比例法(计算间接成本) 间接成本＝人工成本总额成本分配率 其中: 100% 人工成本额 间接成本额 成本分配率＝ 例:重置购建设备一台，现行市场价格每台 1 万元，运杂费 4000 元，直接 安装成本 2000 元，其中原材料 1500 元，人工成本 500 元。根据统计分析，计 算求得安装成本中的间接成本为人工成本的 80％，该机器设备重置成本为: 其中： 买 价 1 0000 元 运杂费 4 000 元
安装成本 2000元 其中:原材料 1500元 500元 直接成本 16000元 间接成本(安装成本 500×80%=400元 重置成本合计 16400元 2.1.12单位价格法(算间接成本) 间接成本=工时(每人每小时的劳动量)数×单位价格 间接成本〓人数Ⅹ芬动肘间Ⅹ每人每小肘价格 例:一共100个工人,每个工人工作了40小肘,每个工人每小肘的管理费 用(间接成本)是0.1元,求间接成本 间接成本=100×40×0.1=400元 2.11.3直接成本百分阜法(算间接成本) 间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率 例:其中间接成本占直接成本的2.5% 间接成本=16000×2.5%=400元 2.1.2劝能急教,也称生产能力比例法(算重置成本 认为资产的价值与共功能/失产能力成正相天天条 功能糸数法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每 单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资 产的重置成本。 2.1.2.1资产的成本与功能成线形头集(算重置成本 如果100个坐佐的公交车的成本为加0个坐佐的公交车成本的两悠 计算公式为
4 安 装 成 本 2 0 0 0 元 其 中 : 原 材 料 1 5 0 0 元 人 工 5 0 0 元 直 接 成 本 1 6 0 0 0 元 间 接 成 本 （ 安 装 成 本 ） 5 0 0 × 8 0 ％ ＝ 4 0 0 元 重 置 成 本 合 计 1 6 4 0 0 元 2.1.1.2 单位价格法（算间接成本） 间接成本＝工时（每人每小时的劳动量）数单位价格 间接成本＝人数×劳动时间×每人每小时价格 例：一共 100 个工人，每个工人工作了 40 小时，每个工人每小时的管理费 用（间接成本）是 0.1 元，求间接成本 间接成本＝100×40×0.1＝400 元 2.1.1.3 直接成本百分率法（算间接成本） 间接成本＝直接成本间接成本占直接成本百分率 例：其中间接成本占直接成本的 2.5％ 间接成本＝16000×2.5 ％＝400 元 2.1.2 功能系数法，也称生产能力比例法（算重置成本） 认为资产的价值与其功能/生产能力成正相关关系。 功能系数法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每 一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资 产的重置成本。 2.1.2.1 资产的成本与功能成线形关系（算重置成本） 如果 100 个坐位的公交车的成本为 50 个坐位的公交车成本的两倍。 计算公式为:
被评估资产成本=被评估资产年产量x参照物重置成本 参照物年产量 例:某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评 估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本 被评估资产重置成本 4000 5000×50000=40000元) 应用这种方法估算重置成本时,首先应分析资产成本与生产能力之间是否存 在这种线性关条,如果不存在这种丢条,这种方法就不可以采用 2.1.2.2规棋经济效益指教油(算重置成本 如票100个坐位的公交车的成本为加个坐位的公交车成本的16倍。则资产 的成本与其生产能力之间不存在线性关糸,资立生产能力和成本之间只成同方向 烹化,而不是等比例烹化,他们之间呈指教烹化。这是由于规模经济效益作用的 结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关糸可用下列公式表示 被评估资产的重置成本被评估资产的产量) 参照物资产的重置成本(参照物资产的产量 推导可得: 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本x(被评估产的产量) 参照物资产的产量 公式中的Ⅹ是一个经验教据,称为规模经济效益指数。(P48中间)在美国, 这个经验教据一般在01间,如加工工北一般为O.7,房地产行业一般为0.9。我 国到目前为止尚未有统一的经验数据,评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中 参照物,一般可选择同类资产中的标准资产。 2.1.3物价指教油(算重置成本) 什么是物价指数,统计年鉴,国求统计部门,书的价裕指敖,每年新生的学 部比者生高 物价总指数
5 参照物重置成本 参照物年产量 被评估资产年产量 被评估资产成本＝ 例:某重置全新的一台机器设备价格 5 万元，年产量为 5000 件。现知被评 估资产年产量为 4000 件，由此可以确定其重置成本: 被评估资产重置成本＝ 50000＝40000（元） 5000 4000 应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存 在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。 2.1.2.2 规模经济效益指数法（算重置成本） 如果 100 个坐位的公交车的成本为 50 个坐位的公交车成本的 1.6 倍。则资产 的成本与其生产能力之间不存在线性关系，资产生产能力和成本之间只成同方向 变化，而不是等比例变化，他们之间呈指数变化。这是由于规模经济效益作用的 结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示: X 参照物资产的产量 被评估资产的产量 ＝ 参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 推导可得: X 参照物资产的产量 被评估资产的产量 被评估资产的重置成本＝参照物资产的重置成本 公式中的 X 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。（P48 中间）在美国， 这个经验数据一般在 0-1 间，如加工工业一般为 0.7，房地产行业一般为 0.9。我 国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中 参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。 2.1.3 物价指数法（算重置成本） 什么是物价指数，统计年鉴，国家统计部门，书的价格指数，每年新生的学 费都比老生高 物价总指数
生产资料价格指数 消费资料价格指数 生成资料价格类指数 消费资料类价格指数 生产资料价格个体指数 消费资料价格个体指数 生产资科—一原科—钢 生活於料—食品—面也 物价指数法是在资产历史成本基础上,通过现肘物价指数确定其重置成本, 计算公式为: 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数 资产购建时物价指数 或: 资产重置成本=资产历史成本×(1+物价变动指数) 其中:价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。「环比价格指教即比上 一年的增长丰) 定基价格指数是评估基淮日的价格指数与资产购建肘点的价格指教之比,即 (评估基准日价格指数/资产购建肘的价格指教)×100% 环比价格变动指数可考虑按以下式求得:X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)…… (1+an)×100% 式中,ⅹ为环比价格指数;a为笫η年环比价格变动指数。η=1,2,3…… 例:某被估资产购建于1994年,账面原值为50000元,当肘该类资产的 价格指数为95%,评估基准日该类资产的定基价格指教为160%,则: 被估资产重置成本=50000×(160%/95%)×100%=84210(元) 例:被估资产账面价值为200000元,1992年建成,1997年进行评估 经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7%,1994年为17%,1995年为 30.5%,1996年为69%,1997年为4.8%,则有
6 生产资料价格指数 消费资料价格指数 生成资料价格类指数 消费资料类价格指数 生 产资料价 格个体指 数 消费资料 价格个体 指数 生产资料——原料——钢 生活资料——食品——面包 物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本， 计算公式为: 资产购建时物价指数 资产评估时物价指数 资产重置成本＝资产历史成本 或: 资产重置成本＝资产历史成本（1＋物价变动指数） 其中：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。（环比价格指数即比上 一年的增长率） 定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即： （评估基准日价格指数/资产购建时的价格指数）×100％ 环比价格变动指数可考虑按以下式求得：x=（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）…… （1＋an）×100％ 式中，x 为环比价格指数；an为第 n 年环比价格变动指数。n=1，2，3…… n。 例：某被估资产购建于 1994 年，账面原值为 50000 元，当时该类资产的 价格指数为 95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为 160％，则： 被估资产重置成本＝50000×（160％/95％）×100％＝84210（元） 例：被估资产账面价值为 200000 元，1992 年建成，1997 年进行评估， 经调查已知同类资产环比分别为 1993 年为 11.7％，1994 年为 17％，1995 年为 30.5％，1996 年为 6.9％，1997 年为 4.8%，则有：
被估资产重置成本=200000×(1+117%×(1+17%×(1+30.5%) (1+69%×(1+4.8%×100%=200000×191%=382000(元) 注意:资产评估时物价指数指的是评估基日(或能够代表评估基淮日的物价 指数,而且应是资产的类别或个别物价指数 价格指敖法和熏置核算法的民别 (1)价格指数法估算的是复原重置成本,仅考虑了价裕变动因素,因而确 定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步 和芳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。而且重 置核算法误差更小,因为更具体。 (2)物价指数法建立在不同肘期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动 水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 (3)一项科学技术进步较快的资产,釆用物价指数法估算的重置成本往往 会偏高。因为物价指数一般是增长的,而技术迸步快的资产价格是下降的。88 的移动硬盘去年委1200,今年800,去年的定基物价指数为120%今年为 160%,用物价指数法算出今年移动妻1600 物价指数法和重置核算法的共相同点 都是建立在利用历史资料基础上。因此,注意判断、分析资产评估肘重置成 本口径与委托方提供历史资料(如财资捫的口径丹。地如是否严位一致,面 积是亩,公顷或干方水) 2.14统计分析油(算重置成本 当被评估资产单位价值较低,数量较多肘,为降低成本可以用统计分析法。 步骤是: 分类——抽样——用前面的几种方法计算样品的重置成本——用样品重置成 本除以历史成本来计算调整糸数K—一某类资产的重置成本=某类资产的历史
7 被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％） （1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％＝200000×191％ ＝382000（元） 注意：资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价 指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。 价格指数法和重置核算法的区别： （1）价格指数法估算的是复原重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确 定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步 和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。而且重 置核算法误差更小，因为更具体。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动 水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往 会偏高。因为物价指数一般是增长的，而技术进步快的资产价格是下降的。80g 的移动硬盘去年卖 1200，今年卖 800,去年的定基物价指数为 120%，今年为 160%，用物价指数法算出今年移动卖 1600。 物价指数法和重置核算法的其相同点： 都是建立在利用历史资料基础上。因此，注意判断、分析资产评估时重置成 本口径与委托方提供历史资料(如财务资料)的口径差异。（比如是否单位一致，面 积是亩，公顷或平方米）。 2.1.4 统计分析法（算重置成本） 当被评估资产单位价值较低，数量较多时，为降低成本可以用统计分析法。 步骤是: 分类——抽样——用前面的几种方法计算样品的重置成本——用样品重置成 本除以历史成本来计算调整系数 K——某类资产的重置成本＝某类资产的历史
成本×K 认为:被评估资产的总重置成本/被评估资产的总历史成本=样品的重置成本 /样品的历史成本 K=R/R 式中:K——资产重置成本与历史成本的调整糸数; RR 某类抽样资产的重置成本; 某类抽样资产的历史成本 根据调整糸数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。 例:评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估 算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为70 万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。 则:K=30/20=1.5 该类通用设备重置成本=500×1.5=750(元) 22有形损托/实体性损托及其计量 决定资产实体性贬值的因素有:使用肘间,使用率,资产本事的质量,维修 保养程度。 2.2.1观察油/成新阜法(算有形损耗) 恩路:通过观察确定资产的新旧程度。成新率=几层新 现察的内容: 主要观察被评估资产的外表:光洁度,腐蚀程度,形体物理变化程度 机器设备评估观察内容主要包括:机器的长度、厚度、水干程度、垂直程度 强度、硬度、软度等是否发生变化,有无裂痕等
8 成本×K 认为：被评估资产的总重置成本/被评估资产的总历史成本＝样品的重置成本 /样品的历史成本 K R / R ' = 式中:K——资产重置成本与历史成本的调整系数; R' ——某类抽样资产的重置成本; R ——某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数 K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为: 被评估资产重置成本＝某类资产账面历史成本K 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。 例:评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备 5 台，估 算其重置成本之和为 30 万元，而该 5 台具有代表性通用设备历史成本之和为 70 万元，该类通用设备账面历史成本之和为 500 万元。 则： K = 30/ 20 =1.5 该类通用设备重置成本=500×1.5=750 （元） 2.2 有形损耗/实体性损耗及其计量 决定资产实体性贬值的因素有：使用时间，使用率，资产本事的质量，维修 保养程度。 2.2.1 观察法/成新率法 （算有形损耗） 思路：通过观察确定资产的新旧程度。成新率＝几层新 观察的内容： 主要观察被评估资产的外表：光洁度，腐蚀程度，形体物理变化程度 机器设备评估观察内容主要包括：机器的长度、厚度、水平程度、垂直程度、 强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等
房屋建筑物译估观察内容主要包括:墙体表面的剥落程度、裂縫的长度和宽 度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水方向位移等。地芦鲜塔,宋軔斜塔, 大雁塔,不倒翁 观察法/成新率法计算公式为 由重置成本=重置成本×成新率十实体性贬值推出下式 资产实体性贬值=重置成本x(}一成新率) 由成新率十贬值率=1推出下式 实体性成新率=1-实体性贬值率(书上没有) 若资产不存在无形损耗或不计无形损耗,则 资产评估值=资产重置成本×成新率 2.2.2使用年限湍/公式油(算有形损耗) 思路:通过实际使用年眼与总使用年眼的地率,来确定资产的有形损耗程度 能用12年的宝马用了8年后,贬值率是多少?成新率是多少? 资产的实体性贬值=(重置成本一预计残值)×实际已使用年限÷总使用年限 实际已使用年限十尚可使用年限 名义已使用年限×资产利用率 截止评佑日资产累计实际利用肘间/截止评估日资产累计法定利用时间×100% 注意 ()(P51第二段)预计残值是指被评估资产在清理报废肘净收回的金额。在 资产评估中,通常只考虑数额较大的残值,如残值数額较小可以忽略不计。 2)尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素,预计资产的继续使用年限。 3)名义巳使用年限是指资产从购进使用到评估肘的年限。名义已使用年限可 以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片杳询确定。实际已使用年限是指资产在 使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资
9 房屋建筑物评估观察内容主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽 度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等。比萨斜塔，宋朝斜塔， 大雁塔，不倒翁 观察法/成新率法计算公式为: 由 重置成本＝重置成本×成新率＋实体性贬值 推出下式 资产实体性贬值＝重置成本（1－成新率） 由 成新率＋贬值率＝1 推出下式 实体性成新率＝1-实体性贬值率 （书上没有） 若资产不存在无形损耗或不计无形损耗，则 资产评估值＝资产重置成本×成新率 2.2.2 使用年限法/公式法 （算有形损耗） 思路：通过实际使用年限与总使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度 能用 12 年的宝马用了 8 年后，贬值率是多少？成新率是多少？ 资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限 实际已使用年限+尚可使用年限 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间×100% 注意： (1)（P51 第二段）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在 资产评估申，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。 (2)尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。 (3)名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可 以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在 使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资
产利用率来调整。资产利用率计算公式为: (4)当资产利用率>1肘,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义 已使用年限要长;当资产利用率=1肘,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年 限等于名义已使用年限违资产利用率<1肘,表示开工不足,资产实际已使用年 限小于名义已使用年限。 例:某资产1995年2月购进,2005年2月评估肘。根据该资产技术指标 正常使用情况下,每天应工作8小肘,该资产实际每天工作7.5小肘。求实际使 用年限。 资产利用率=10×360×7.5/(10×360×8)×100%=93.75% 其名义使用年限为=20051995=10 由此可确定其实际已使用年限为=10×93.75=94年 例5(笔记):被评估资产为企业中的一台设备,评估人员收集到的有关资 料有:该设备197年1月购进,2002年1月评估;该设备的重置成本为500000 元(50万),其残值为2000元,尚可使用5年;根据该设备技术指标,正常使 用情况下,每天应工作8小肘,该设备实际每天工作5小肘。该设备的实体性贬 值为 资产利用率=5×360×5/5×360×8=625% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125(年) 总使用年限=3.125+5=8.125(年) 资产的实体性贬值=(5000002000)×3.125/8.125=19153846元 当资产经过历次更新改造肘 加权更新成本=已使用年限Ⅹ更新成本 加权干均己使用年限=∑加权更新成本/∑更新成本〓各項已使用年服Ⅹ各自更新成本的和/总更新成本(上 式书上没有)
10 产利用率来调整。资产利用率计算公式为： (4)当资产利用率>1 时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义 已使用年限要长;当资产利用率=1 时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年 限等于名义已使用年限;当资产利用率<1 时，表示开工不足，资产实际已使用年 限小于名义已使用年限。 例:某资产 1995 年 2 月购进，2005 年 2 月评估时。根据该资产技术指标， 正常使用情况下，每天应工作 8 小时，该资产实际每天工作 7.5 小时。求实际使 用年限。 资产利用率＝10360 7.5（/ 103608）100％＝93.75％ 其名义使用年限为＝2005-1995=10 由此可确定其实际已使用年限为=10×93.75＝9.4 年 例 5（笔记）:被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资 料有：该设备 1997 年 1 月购进，2002 年 1 月评估；该设备的重置成本为 500000 元（50 万），其残值为 2000 元，尚可使用 5 年；根据该设备技术指标，正常使 用情况下，每天应工作 8 小时，该设备实际每天工作 5 小时。该设备的实体性贬 值为： 资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46 元 当资产经过历次更新改造时： 加权更新成本＝已使用年限×更新成本 加 权平 均 已 使用 年 限 ＝加 权 更 新成 本/更新 成 本 ＝ 各项 已 使 用年 限 × 各自 更 新 成本 的 和/总 更新 成本 （上 式书上没有）
