第一篇资产评估基本理论与基本方油 第三章资产评估的基本方湍 第三节比较油/市场油/市场比較法 比较油的基本原理 1.1比較油的合义 无丿比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格,经过直接比较或类比分析以佑测资产价值的各种评估技术方 法的恿称。 1.2理论基础 均衡价值论:认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力 量达成一致肘的均衡价格所决定的。 基于替代原则 1.3评佑思路 寻找可比案例——调整差异——调整案倒价格—一综合确定 评估值 1.4比较油通用的前提条件 1)有充分发育话活跃的资产市场;2)能够找到与被评估资产相 同或相类似的参照物。 适用于单项资产,如对机器设备、运设备,原材料。 不适用于有眼市场或专用市场。由于在市场上很雅找到两个 相类似的企些,所以企业价值评佑一般很強豕用市场途姪进行讦 2比较油的基本程序及有头指标 2.1寻找泉照物 1)参照物的价格必须是实际成交价 2)要三个以上比较豪例(国外五个)
- 1 - 第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第三节比较法/市场法/市场比较法 1 比较法的基本原理 1.1 比较法的含义 （无）比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方 法的总称。 1.2 理论基础 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力 量达成一致时的均衡价格所决定的。 基于替代原则 1.3 评估思路 寻找可比案例——调整差异——调整案例价格——综合确定 评估值 1.4 比较法运用的前提条件 1）有充分发育活跃的资产市场；2)能够找到与被评估资产相 同或相类似的参照物。 适用于单项资产，如对机器设备、运输设备、原材料。 不适用于有限市场或专用市场。由于在市场上很难找到两个 相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评 估。 2 比较法的基本程序及有关指标 2.1 寻找参照物 1)参照物的价格必须是实际成交价 2)要三个以上比较案例（国外五个）
3)参照物可比性强(房地产要同一区域,机器设备要功能相 似,企业要生产规模,收益水平等相似) 4)参照物的成交价应是正常交易的结果,不能是关联交易或 特别交易 (无)关联交易是指上市公司及其控股子公司之间发生的转 移资源或义务的事项。 无)特别交易是指厉害关糸人之间的交易 5)参照物的成交肘间尽可能要接近评估基准日 2.2调整差异 2.2.1时间因亲 肘点差异一调整为同一肘点的价格 用定基或环比物价指数法。价格上升调整糸数大于1,反之小 于1 2.2.2地城因素 地区差异—调整为同一地区的价格 如果参照物区城条件要好,则其价格应向下调,调整糸数小 于1,反之大于1。 2.2.3功能因素 功能差异一调整为同一功能的价格 可用绝对数计算,生产能力相差一个单位,价格差多少;也 可用相对数计算,生产能力相差一个百分点,价格差多少 无)在社会需要的前提下,功能越高价格越高。 224成新阜因素 成新率差异一调整为同一成新率的价格 除土地外,一般有形资产都有有形损耗
- 2 - 3)参照物可比性强（房地产要同一区域，机器设备要功能相 似，企业要生产规模，收益水平等相似） 4)参照物的成交价应是正常交易的结果，不能是关联交易或 特别交易 （无）关联交易是指上市公司及其控股子公司之间发生的转 移资源或义务的事项。 （无）特别交易是指厉害关系人之间的交易 5)参照物的成交时间尽可能要接近评估基准日 2.2 调整差异 2.2.1 时间因素 时点差异 调整为同一时点的价格 用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于 1，反之小 于 1。 2.2.2 地域因素 地区差异 调整为同一地区的价格 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小 于 1，反之大于 1。 2.2.3 功能因素 功能差异 调整为同一功能的价格 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也 可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 （无）在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 2.2.4 成新率因素 成新率差异 调整为同一成新率的价格 除土地外，一般有形资产都有有形损耗
如果参照物的成新率较低,就要将参照物的成交价往上调 则调整糸数大于1,反之小于1。 2.2.5交易情况调整 交易情况差异一调整为同一交易情况的价格 l)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整;关联 交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整,即一次性付款和分期付 款对成交价的影响; 3)由于销售情汎的差异所需的调整,即单价与枕发对交易价 格的影响 2.3确定评估值 平均或加权平均 参照物的可比性:;功能、市场 确定被评估资产条件、资产实体特征和质量 成交时间等。 选择参照物2参照物数量:三个以上 1.选择差异因素:根据资产种类,选择 比较差异因素对资产价值影响较大的因素 2指标对比、量化差异。 调整差异指标 以参照物成交价格为基础,将 综合分析各项差异指标进行调整,得出初 评结果。 得出结果 对初评结果进行分析,用统计分析 或其他方法判断结果的合理性 3比较油的具体操作方油 3.1直接比较油 直接比较法:用参照物的交易价格及某一基本特征直接与评 估对象的同一基本特征进行比较而判新评估对象价值的方法
- 3 - 如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调， 则调整系数大于 1，反之小于 1。 2.2.5 交易情况调整 交易情况差异 调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联 交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付 款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价 格的影响。 2.3 确定评估值 平均或加权平均 3 比较法的具体操作方法 3.1 直接比较法 直接比较法：用参照物的交易价格及某一基本特征直接与评 估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法
使用直接比较法的条件:参照物与评估对象要相同或基本相 同,仅仅在某一因素上存在差异。如成新率、功能、交易肘间、 交易条件等。 评估对象价值参照物成交价格×(评估对象A因素÷参照 物A因素 或 资产评估价值〓参照物合理成交价格 3.1.1功能价值法 条件:只有功能差异 1)功能与价格成线性关糸 资产评估价值〓参照物成交价Ⅹ(评估对象生产能力/参照 物生产能力) 2)功能与价格成指数关糸 资产评估价值=参照物成交价Ⅹ(评估对象生产能力/参照 物生产能力)x 例1:被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力 为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,求评估 值 资产评估价值=10×90÷120=7.5(万元) 例2:被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能 力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,该类 资产的功能价值指数为0.7,求评估值。 资产评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18 3.1.2价格指数油 条件:只有时间图素的差异
- 4 - 使用直接比较法的条件：参照物与评估对象要相同或基本相 同，仅仅在某一因素上存在差异。如成新率、功能、交易时间、 交易条件等。 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象 A 因素÷参照 物 A 因素） 或： 资产评估价值＝参照物合理成交价格 3.1.1 功能价值法 条件：只有功能差异 1)功能与价格成线性关系 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照 物生产能力） 2)功能与价格成指数关系 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照 物生产能力）x 例 1:被评估资产年生产能力为 90 吨，参照资产的年生产能力 为 120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为 10 万元，求评估 值。 资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元） 例 2：被评估资产年生产能力为 90 吨，参照资产的年生产能 力为 120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为 10 万元，该类 资产的功能价值指数为 0.7, 求评估值。 资产评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18 3.1.2 价格指数法 条件：只有时间因素的差异
资产评估价值〓参照物成交价Ⅹ(1+物价变动指数/环比指 数 资产评估价值〓参照物成交价Ⅹ(评估对象评估肘点定基价 格指数/参照物成交日定基价格指数) 例3:与被评估资产完全相同的参照资产半年前的成交价格为 10万,丰年间此类资产价格上升了6%,求评估值 资产评估价值=10×(1+6%)=10.60万 例4:与被评估资产完全相同的参照资产丰年前的成交价格为 10万,丰年间此类资产定基物价指数由120%变为125%,求评 估值 资产评估价值=10×(125%/120%)=10.42万 3.1.3成新率价格法 条件:只有成新率因素的差异 资产评估价值〓参照物成交价Ⅹ(评估对象成新率/参照物 成新率 3.14审价折扣法 条件:只有折扣率因素的姜异 资产评估价值=参照物成交价×(1-价格折扣率 例:评佑某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的 正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折 扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) 315成本市价法 条件:只有成本因素的差异 资产评估价值〓参照物成交价Ⅹ(评估对象现行合理成本/参 照物现行合理成本
- 5 - 资产评估价值＝参照物成交价×（1＋物价变动指数/环比指 数） 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象评估时点定基价 格指数／参照物成交日定基价格指数） 例 3:与被评估资产完全相同的参照资产半年前的成交价格为 10 万，半年间此类资产价格上升了 6%，求评估值 资产评估价值＝10×（1＋6%）＝10.60 万 例 4:与被评估资产完全相同的参照资产半年前的成交价格为 10 万，半年间此类资产定基物价指数由 120%变为 125%，求评 估值。 资产评估价值＝10×（125%/120%）=10.42 万 3.1.3 成新率价格法 条件：只有成新率因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象成新率／参照物 成新率） 3.1.4 市价折扣法 条件：只有折扣率因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（1－价格折扣率） 例：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的 正常变现价为 10 万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折 扣率应为 40%，因此，拟快速变现资产价值接近于 6 万元。 资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元） 3.1.5 成本市价法 条件：只有成本因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象现行合理成本/参 照物现行合理成本）
3.1.6审盈阜乘教油 条件:只有市盈率因素的姜异 市盈率又称本益比,是每股股票现价与每股股票税后盈利的 比值。 市盈率=每股股票市价/每股税后利润。 资产评估价值=评估对象收益额Ⅹ参照物市盈率 32粪比调整油 交易豪例A的调整值〓参照物A的成交价×肘间因素调整糸 数×地堿因素调整糸数×功能因素调整糸教×情况补正糸数 交易案例A的调整值〓参照物A的成交价±肘间因素调整值 土地域因素调整值土功能因素调整值土成新率调整值±交易情 况调整值 4.清算问题 清算价格:肘间短,被迫出售 般用市价折扣法:先确定公开市场价,再根据快速变现原 则估计折扣率。清算价格/拍卖底价=公开市价×折扣率 折扣率按资产需求状况、清算肘间估算。 也用拍卖法/意想询价法:向潜在买者询价,再综合评定。注 意信息的真实性
- 6 - 3.1.6 市盈率乘数法 条件：只有市盈率因素的差异 市盈率又称本益比，是每股股票现价与每股股票税后盈利的 比值。 市盈率＝每股股票市价／每股税后利润。 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 3.2 类比调整法 交易案例 A 的调整值＝参照物 A 的成交价×时间因素调整系 数×地域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数 交易案例 A 的调整值＝参照物 A 的成交价±时间因素调整值 ±地域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情 况调整值 4.清算问题 清算价格：时间短，被迫出售 一般用市价折扣法：先确定公开市场价，再根据快速变现原 则估计折扣率。清算价格/拍卖底价＝公开市价×折扣率 折扣率按资产需求状况、清算时间估算。 也用拍卖法/意想询价法：向潜在买者询价，再综合评定。注 意信息的真实性
