第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第二节房地产估价的成本法 1基本思路与计算公式 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。用成 本法估价求取的价格称为积篡价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理,土地取得费和土地开发费 应产生相当的利润,根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求, 再加上土地所有权应得收益,就得到土地价格。 评估值=重置成本一损耗 2适用对象和条件 成本的增加并不一定会增加它的使用价值,当无法使用收益法、市场法时 使用。 如:有些部队机关、图书馆、学校,没有收益,也很难进入市场交易。则 可选择成本法。 1)市场发育不完善,成交实例不多,部队机关、图艿馆、学校、公园、公 益设施、工业房地产、特殊用途房地产; 2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产; 3)折旧额能够准确估计的旧房地产 4)房屋保险价值的确定; 5)来验证其他评估方法的评估结果。 3新开发土地评估的步骤 新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。 待估土地价格=土地取得成本+士地开发成本+管理费+投资利息+税费 开发利润+土地增值收益 3.1土地取得成本
第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产估价的成本法 1 基本思路与计算公式 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。 用成 本法估价求取的价格称为积算价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费 应产生相当的利润，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求， 再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。 评估值＝重置成本－损耗 2 适用对象和条件 成本的增加并不一定会增加它的使用价值，当无法使用收益法、市场法时 使用。 如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。则 可选择成本法。 1)市场发育不完善，成交实例不多，部队机关、图书馆、学校、公园、公 益设施、工业房地产、特殊用途房地产； 2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产； 3)折旧额能够准确估计的旧房地产； 4)房屋保险价值的确定； 5)来验证其他评估方法的评估结果。 3 新开发土地评估的步骤 新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。 待估土地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费 ＋开发利润＋土地增值收益 3.1 土地取得成本
1)土地补偿费,为被征用前3年平均产值的6一10倍; 2)安置补助费,每人为该耕地被征前3年平均年产值的4-6倍。每公顷 被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍, 土地补偿和安置补助之和最多不超过前3年平均年产值的15倍 3)地上附着物和青苗的补偿费,由各省、自治区、直辖市自定; 4)城市郊区的菜地的补偿,按国家规定的新菜地开发建设基金缴纳; 5)如果不是划拨,加土地出让金。 法意:土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段,不是士 地釆卖活动,地费用不晨地购买价格征地责用豆貮远赢汞农地价格,这 是与农地转为建设用地而使价格上涨。 3.2土地开发成本 1)基础设施配套费。几通一平。 2)公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地、自 来水建设、污水处理、供电建设、煤气建设、人防工程费(防工事-—-地下 室)等设施的费用。 法:不利(超市不篡) 3)小区开发配套费。小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、 绿化、环卫。 33管理费 管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费。 3.4投资利息 计算基数:土地取得成本+土地开发成本+管理费 土地取得费在土地开发动工前即要全部付清,在开发完成销售后方能收回 因此,计息期应为整个开发期和销售期。 土地开发费在开发过程中逐步投人,销售后收回,若土地开发费是均匀投 入,则计息期为开发期的一半
1)土地补偿费，为被征用前 3 年平均产值的 6 一 10 倍; 2)安置补助费，每人为该耕地被征前 3 年平均年产值的 4 一 6 倍。每公顷 被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的 15 倍， 土地补偿和安置补助之和最多不超过前 3 年平均年产值的 15 倍 3)地上附着物和青苗的补偿费，由各省、自治区、直辖市自定； 4)城市郊区的菜地的补偿，按国家规定的新菜地开发建设基金缴纳； 5)如果不是划拨，加土地出让金。 注意：土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土 地买卖活动，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高．于农地价格，这 是与农地转为建设用地而使价格上涨。 3.2 土地开发成本 1) 基础设施配套费。几通一平。 2)公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地、自 来水建设、污水处理、供电建设、煤气建设、人防工程费(人防工事-----地下 室)等设施的费用。 注：不盈利（超市不算） 3)小区开发配套费。小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、 绿化、环卫。 3.3 管理费 管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费。 3.4 投资利息 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋管理费 土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回， 因此，计息期应为整个开发期和销售期。 土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若土地开发费是均匀投 入，则计息期为开发期的一半
3.5各种税费 3.6投资利润 计算基数:土地取得成本+土地开发成本+管理费 或:地价 利润率:取行业平均利润率 3.7士地增值收益 土地的用途改恋或土地功能变化而引起的。 前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的,应归整个社会 拥有。 如果土地的性能发生变化了,提高了土地的经济价值,也能使土地收益能 力增加,这个增加的收益,是由于士地性能改变而带来的,同样应归土地所有 者所有。(级差地租) 土地增值收益=(土地取得成本+土地开发成本十管理费十投资利息+税 费+开发利润)×土地增值收益率 土地增值收益率通常为10%-25%。 例题:某宗土地面积为1500m,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元,士地开发费为每平方公里2亿元, 土地开发周期为两年,第一年投人资金占总开发费用的35%,开发商要求的投 资回报率为10%,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6%,试 评估该土地的价格 分析该土地的各项投人成本均已知,可用成本法评估。 (1)计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 (2)计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 (3)计算投资利息
3.5 各种税费 3.6 投资利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋管理费 或：地价 利润率：取行业平均利润率 3.7 土地增值收益 土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会 拥有。 如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能 力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有 者所有。（级差地租） 土地增值收益＝（土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税 费＋开发利润）×土地增值收益率 土地增值收益率通常为 10%一 25%。 例题：某宗土地面积为 15000m2，该地块的土地征地费用 (含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税)为每亩 10 万元，土地开发费为每平方公里 2 亿元， 土地开发周期为两年，第一年投人资金占总开发费用的 35%，开发商要求的投 资回报率为 10%，当地土地出让增值收益率为 15%，银行贷款年利率为 6%，试 评估该土地的价格。 分析该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。 (1)计算土地取得费: 土地取得费＝10 万元/亩＝150 元/平方米 (2)计算土地开发费: 土地开发费=2 亿元/平方公里＝200 元/平方米 (3)计算投资利息:
土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段均匀投入, 土地取得费利息=150×[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1] 6.39+3.8=10.23(元/平方米) (4)计算开发利润 开发利润=[(1)+(2)]×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格 土地价格=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%) =(150+200+18.5410.23+35)×(1+15%=413.77(元/平方米) 该宗地单价为413.77元/平方米,总价为6206550元。 4新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理 费+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益 4.1土地取得成本 4.2土地开发、建筑物建造成本 4.3管理费 4.4投资利息 4.5销售税费(P152中间) 1)销售费用:广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费 2)销售税费:营业税、城市维护建设税、教育附加费 3)其他销售税费:交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费 4.6开发利润 计算基数:土地取得成本+土地开发成本+建安费+管理费 或:房地产价 利润率:取行业平均利润率
土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入， 则: 土地取得费利息＝150×[(1+6%)2－1]＝18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5－1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1] ＝6.39+3.84＝10.23(元/平方米) (4)计算开发利润: 开发利润＝[(1)+(2)] ×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格: 土地价格＝[(1)+(2)+(3)+(4)] ×(1+15%) ＝(150+200+18.54+10.23+35) ×(1+15%)＝413.77(元/平方米) 该宗地单价为 413.77 元/平方米，总价为 6206550 元。 4 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理 费＋投资利息＋销售税费＋开发利润＋土地增值收益 4.1 土地取得成本 4.2 土地开发、建筑物建造成本 4.3 管理费 4.4 投资利息 4.5 销售税费（P152 中间） 1)销售费用：广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费 2)销售税费：营业税、城市维护建设税、教育附加费 3)其他销售税费：交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费 4.6 开发利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋建安费＋管理费 或：房地产价 利润率：取行业平均利润率
4.7土地增值收益 5旧房地产评估的操作步骤 旧房地产的价格=土地重置成本+建筑物重置成本-土地损耗-建筑物损 耗 5.1重置成本 1)土地:假设建筑物不存在,估算其重新取得、开发的成本 2)建筑物:假设土地已取得且存在 注意:更新重置成本———般用这种,新技术、设計、材料、配件、材料 复原重置成本——有特殊的保护意乂,价格较高 5.2损耗 5.2.1土地的损耗 1)实体性损耗一—无 2)功效损耗一一土地没有功能性损耗,但在我国由于使用权有限期 土地损耗率=已使用年限/法定使用年限 3)经济性损耗一一土地內置 5.2.2建筑物的损耗 5.2.2.1损耗种类 1)实体性一一使用、自然老化、自然灾害、人为破坏 2)功能性——功能不足与过剩(技术更新、设计变化) 3)经济性—一建筑物与周边不协调、周边经济衰退、区域的优良性衰减 5.2.22损耗的计算 5.2.2.2.1年限法 筑物损耗率=建筑物实际已使用年限/耐用年限 自然寿命——从建成竣工投入使用到不堪使用的持续年数。 经济寿命一一从建成竣工投入使用到预期产生的收益大于运营费的持续年 数。(耐用年限一般取经济寿命)
4.7 土地增值收益 5 旧房地产评估的操作步骤 旧房地产的价格＝土地重置成本＋建筑物重置成本－土地损耗－建筑物损 耗 5.1 重置成本 1)土地：假设建筑物不存在，估算其重新取得、开发的成本 2)建筑物：假设土地已取得且存在 注意：更新重置成本——一般用这种，新技术、设计、材料、配件、材料 复原重置成本——有特殊的保护意义，价格较高 5.2 损耗 5.2.1 土地的损耗 1)实体性损耗——无 2)功效损耗——土地没有功能性损耗，但在我国由于使用权有限期 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 3)经济性损耗——土地闲置 5.2.2 建筑物的损耗 5.2.2.1 损耗种类 1)实体性——使用、自然老化、自然灾害、人为破坏 2)功能性——功能不足与过剩（技术更新、设计变化） 3)经济性——建筑物与周边不协调、周边经济衰退、区域的优良性衰减 5.2.2.2 损耗的计算 5.2.2.2.1 年限法 筑物损耗率＝建筑物实际已使用年限/耐用年限 自然寿命——从建成竣工投入使用到不堪使用的持续年数。 经济寿命——从建成竣工投入使用到预期产生的收益大于运营费的持续年 数。（耐用年限一般取经济寿命）
耐用年限的确定 1)建设期不记入耐用年限,应从竣工验收合格之人算起 2)耐用年限和土地使用年限谁先结束,按谁算。 3)由于具体的使用强调和维修保养程度不同,应选用有效使用年限 5.2.2.2.2打分法 (作文评分标准) 按照《房屋完损等级定评标准》进行打分。P155下面,完好房成新率80%, 严重损坏房成新率39%,等等 成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G——结构部分的评分修正系数 S—一装修部分的评分修正系数 B——设备部分的评分修正系数 例题:某砖木结构2层楼房,经专家打分得知,结构部分74,装修部分87, 设备部分82,其评分系数分别为:0.75,0.15,0.10,求成新率
耐用年限的确定： 1)建设期不记入耐用年限，应从竣工验收合格之人算起 2)耐用年限和土地使用年限谁先结束，按谁算。 3)由于具体的使用强调和维修保养程度不同，应选用有效使用年限 5.2.2.2.2 打分法 （作文评分标准） 按照《房屋完损等级定评标准》进行打分。P155 下面,完好房成新率 80%， 严重损坏房成新率 39%，等等 成新率＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B G——结构部分的评分修正系数 S——装修部分的评分修正系数 B——设备部分的评分修正系数 例题：某砖木结构 2 层楼房，经专家打分得知，结构部分 74,装修部分 87, 设备部分 82,其评分系数分别为：0.75,0.15,0.10,求成新率