易宪容:谨防挟百姓以令央行不要误读利率政策 易宪容 央行3月16日宣布上调了商业银行对个人住房贷款的优惠利率,并下限管理:同时要 求上调个人房贷首付款比例。这个消息发布之后,就如2004年10月份央行利率调整后 样,社会反映异常热烈 在市场经济中,利率的变化原本是一件普通不过的事情。比如,美国2004年下半年 以来,利率已连续调整六次,但是美国媒体及民众并没有对此特别关注。香港最近银行利率 的调整亦是如此。要评论也仅是分析员的事情。只是,企业与民众会根据利率变化趋势来改 变经济行为 那么,为什么国内对央行3·16政策反应会如此强烈呢?大家都在谈论政策变化,甚 至有不少表现出对政策出台之愤怒与不满,说什么这么短的时间又加息、央行政策不透明、 受害是普通民众等。其实,这是对央行3·16政策的严重误解。这或许是因为有不少人仍 然停在计划经济思维中,也或许是既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的政策 应该说,市场经济的实质是市场价格机制。在资金市场中,价格就是利率,价格机制则 是利率的变化。如果利率不变化,哪里来的市场?如果没有市场,资源能够有效分配吗?就 只能通过权力来分配资源了。谁靠权力近谁所获得的利益就最多。作为普通民众,如果反对 政府市场化,那么社会上的利益只会离你越远。中国改革开放几十年来的经验表明,如果没 有市场经济,就没有我们广大民众的利益所在以及争取个人利益之机会。因此,利率市场化 是广大民众的利益所在。 大家都知道,资金利率也是资金的投资回报率。按理说,在市场中,投资回报率是趋向 均衡的,即市场中投资回报率是平均的。因为,哪里投资回报率高,资金一定会涌向高回报 率的地方,最后这种高回报率会下降到市场的平均点。但是,就目前的情况来说,民众的1 多万亿元银行个人储蓄存款,投资回报率仅2.25%,而国内的房地产业则最起码在1 5%,高的则达100%以上。为什么会如此不合理呢?就在于我们房地产市场的要素(土 地、资金、劳动力)非市场化。房地产商通过种种权力的方式获得低成本的要素,然后生产」 出房子以市场的方式出售。岂能不暴利?还有,民间信贷的利率至少在12%以上,银行利
易宪容：谨防挟百姓以令央行 不要误读利率政策 易宪容 央行３月１６日宣布上调了商业银行对个人住房贷款的优惠利率，并下限管理；同时要 求上调个人房贷首付款比例。这个消息发布之后，就如２００４年１０月份央行利率调整后 一样，社会反映异常热烈。 在市场经济中，利率的变化原本是一件普通不过的事情。比如，美国２００４年下半年 以来，利率已连续调整六次，但是美国媒体及民众并没有对此特别关注。香港最近银行利率 的调整亦是如此。要评论也仅是分析员的事情。只是，企业与民众会根据利率变化趋势来改 变经济行为。 那么，为什么国内对央行３·１６政策反应会如此强烈呢？大家都在谈论政策变化，甚 至有不少表现出对政策出台之愤怒与不满，说什么这么短的时间又加息、央行政策不透明、 受害是普通民众等。其实，这是对央行３·１６政策的严重误解。这或许是因为有不少人仍 然停在计划经济思维中，也或许是既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的政策。 应该说，市场经济的实质是市场价格机制。在资金市场中，价格就是利率，价格机制则 是利率的变化。如果利率不变化，哪里来的市场？如果没有市场，资源能够有效分配吗？就 只能通过权力来分配资源了。谁靠权力近谁所获得的利益就最多。作为普通民众，如果反对 政府市场化，那么社会上的利益只会离你越远。中国改革开放几十年来的经验表明，如果没 有市场经济，就没有我们广大民众的利益所在以及争取个人利益之机会。因此，利率市场化 是广大民众的利益所在。 大家都知道，资金利率也是资金的投资回报率。按理说，在市场中，投资回报率是趋向 均衡的，即市场中投资回报率是平均的。因为，哪里投资回报率高，资金一定会涌向高回报 率的地方，最后这种高回报率会下降到市场的平均点。但是，就目前的情况来说，民众的１ ２多万亿元银行个人储蓄存款，投资回报率仅２．２５％，而国内的房地产业则最起码在１ ５％，高的则达１００％以上。为什么会如此不合理呢？就在于我们房地产市场的要素（土 地、资金、劳动力）非市场化。房地产商通过种种权力的方式获得低成本的要素，然后生产 出房子以市场的方式出售。岂能不暴利？还有，民间信贷的利率至少在１２％以上，银行利
率则由于政府管制在如此之低的水平上。试想,这样最受伤害是谁?是处于收入水平最低层 的民众。因此,利率市场化是我们社会走向市场经济,走向公平公正的基础。 些民众之所以会对央行3·16政策误解,根本的原因就在于中国社会还没有真正进 入市场经济。这不仅表现为我们的资金运作、要素市场(如土地、资金、劳动力)还没有真 正的市场化,而且表现出国内民众还没有市场化的意识。在不少人看来,赚钱是个人决策所 为,一旦要承担个人行为之成本,就不理解。也正是由于没有市场意识,当市场出现利率变 化时,一些民众就不知所措,人云亦云。加上一些既得利益集团趁机诱导性的误导,反而使 民众的市场意识离真实的市场越来越远,受伤害的可能性就越大。 在国内房地产市场,不少民众本来早就陷入水深火热之中,但许多人仍还要往火坑里钻。 就如2000-2001年国内股市情景一样。那时,我不知费了多少笔墨,希望股民们不 要进入风险过高的股市。目前国内一些地方的房地产市场风险相比还要高十分,可是国内民 众为什么就不多留心一点呢?为什么仍然要蜂拥而入呢?到时候利率再升,被套的是谁呢? 可以说,这次央行的3·16政策,最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报 告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。尽管这次政策的效应应该是十分温和的,但民众 定要理解,这是央行向市场发出一个十分明确的信号,民众进入房地产市场时要考虑利率 风险,不要等今后利率一变化了又大说政府政策之不是。要知道,无论是从国际金融市场趋 势来看,还是从中国利率市场化进程来说,利率上升是必然的事情。至于这次政策效果如何, 央行一定会密切关注,一定会看市场反映后而决定下一步应该采取什么政策 不少房地产开发商说,加息如此温和对投资房地产者及高端的购房人群影响不大,而影 响最大是那是中低端收入的购房者。因为后者在乎加息成本上升对其购买之影响。更有媒体 说,这次房贷门槛升高就是针对中低收入者购房而来。其实,这是对央行3·16政策的严 重误导。 首先,为了保护广大民众的利益,保障广大民众有房可住,我相信政府有能力也有决心 来抑制国内房价的上涨。只不过要考虑采取什么抑制政策让有些民众的受损降低到最小程 度 其次,3·16政策对房地产市场影响可以分以下几个方面:购房自住者、购房投资者
率则由于政府管制在如此之低的水平上。试想，这样最受伤害是谁？是处于收入水平最低层 的民众。因此，利率市场化是我们社会走向市场经济，走向公平公正的基础。 一些民众之所以会对央行３·１６政策误解，根本的原因就在于中国社会还没有真正进 入市场经济。这不仅表现为我们的资金运作、要素市场（如土地、资金、劳动力）还没有真 正的市场化，而且表现出国内民众还没有市场化的意识。在不少人看来，赚钱是个人决策所 为，一旦要承担个人行为之成本，就不理解。也正是由于没有市场意识，当市场出现利率变 化时，一些民众就不知所措，人云亦云。加上一些既得利益集团趁机诱导性的误导，反而使 民众的市场意识离真实的市场越来越远，受伤害的可能性就越大。 在国内房地产市场，不少民众本来早就陷入水深火热之中，但许多人仍还要往火坑里钻。 就如２０００－２００１年国内股市情景一样。那时，我不知费了多少笔墨，希望股民们不 要进入风险过高的股市。目前国内一些地方的房地产市场风险相比还要高十分，可是国内民 众为什么就不多留心一点呢？为什么仍然要蜂拥而入呢？到时候利率再升，被套的是谁呢？ 可以说，这次央行的３·１６政策，最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报 告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。尽管这次政策的效应应该是十分温和的，但民众 一定要理解，这是央行向市场发出一个十分明确的信号，民众进入房地产市场时要考虑利率 风险，不要等今后利率一变化了又大说政府政策之不是。要知道，无论是从国际金融市场趋 势来看，还是从中国利率市场化进程来说，利率上升是必然的事情。至于这次政策效果如何， 央行一定会密切关注，一定会看市场反映后而决定下一步应该采取什么政策。 不少房地产开发商说，加息如此温和对投资房地产者及高端的购房人群影响不大，而影 响最大是那是中低端收入的购房者。因为后者在乎加息成本上升对其购买之影响。更有媒体 说，这次房贷门槛升高就是针对中低收入者购房而来。其实，这是对央行３·１６政策的严 重误导。 首先，为了保护广大民众的利益，保障广大民众有房可住，我相信政府有能力也有决心 来抑制国内房价的上涨。只不过要考虑采取什么抑制政策让有些民众的受损降低到最小程 度。 其次，３·１６政策对房地产市场影响可以分以下几个方面：购房自住者、购房投资者
各商业银行、房地产开发商。对于购房投资者来说,利率的上升,自然会增加他们投资成本, 但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本,那么购房投资者就不会退出市场。但 由于住房的流动性差、交易成本高,当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波 动时,也一定会谨慎,特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉打击措施时。在这 意义上,这次政策对未来住房投资需求会有很大抑制作用 对购房自住者来说,又可以分为两种类型,一是已购买房子的人,利率的上升,自然是 增加了他们还贷成本。央行加息他们只能被动的接受,否则,他就得采取或提前还贷或采取 家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。现在这部分人反对利率变化的声音最大, 但是他们在购买住房时考虑过利率风险吗?合同上不是写得十分清楚,贷款利率是浮动的 吗?否则,还用担心什么。 目前我们房地产市场不仅有炒作之风,也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产 市场主要对象是25-35岁的年轻人,他们一走出校门就进入房地产市场,首付是父母亲 的钱,不够就向亲戚借,购好房、大房,剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家, 这是绝无仅有的事情。结果是利率有一点变化就十分愤怒,说政府欺骗了他们。这些民众为 什么从来就没有想想自己行为是否理性。高价购房把全家的财富消耗了,还要把自己一辈的 劳累消耗进去了。养肥了谁?一生又在为谁打工呢?如果已购房民众明白了这一点,也就不 要以个人一点利益来要挟国内房价再上涨,让后续者也赴后尘,而是应该考虑如何让个人的 住房与资产重组,以减少未来利率上升之风险。 二是没有购房并计划进入房地产市场的人。对此,目前市场上流传着一种似是而非错误 的说法,即利率上升,使一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。实际上这种说法是在以下 假定来讨论的,即今后的住房价格或上升或保持现有水平。如果是这样,央行会出台3·1 政策来平抑国内房价吗?假定房价下跌、利率上升,两者同时变化,哪个变化更快呢? 在此,假定一位居民贷款100万买房,初始利率为5.5%。假设零首付,以一年内 计息还款,利率增加10%,而本金(购房总价)减少1%,由此来看两者变化的快慢(见 表)。利率上升10%时,增加成本5500元,而本金下降1%时,下降成本为1万;当 利率上升100%时,增加成本45100元,但本金下降10%时,成本下降10万元 也就是说,在上述情况下,本金变化比利率变化快10倍以上。只要房价下降,利率上涨是 比不上本金的下降速度的。而且利率上涨的幅度越快,房价下降的幅度会更快。而且,这里
各商业银行、房地产开发商。对于购房投资者来说，利率的上升，自然会增加他们投资成本， 但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本，那么购房投资者就不会退出市场。但 由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波 动时，也一定会谨慎，特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉打击措施时。在这 意义上，这次政策对未来住房投资需求会有很大抑制作用。 对购房自住者来说，又可以分为两种类型，一是已购买房子的人，利率的上升，自然是 增加了他们还贷成本。央行加息他们只能被动的接受，否则，他就得采取或提前还贷或采取 家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。现在这部分人反对利率变化的声音最大， 但是他们在购买住房时考虑过利率风险吗？合同上不是写得十分清楚，贷款利率是浮动的 吗？否则，还用担心什么。 目前我们房地产市场不仅有炒作之风，也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产 市场主要对象是２５－３５岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付是父母亲 的钱，不够就向亲戚借，购好房、大房，剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家， 这是绝无仅有的事情。结果是利率有一点变化就十分愤怒，说政府欺骗了他们。这些民众为 什么从来就没有想想自己行为是否理性。高价购房把全家的财富消耗了，还要把自己一辈的 劳累消耗进去了。养肥了谁？一生又在为谁打工呢？如果已购房民众明白了这一点，也就不 要以个人一点利益来要挟国内房价再上涨，让后续者也赴后尘，而是应该考虑如何让个人的 住房与资产重组，以减少未来利率上升之风险。 二是没有购房并计划进入房地产市场的人。对此，目前市场上流传着一种似是而非错误 的说法，即利率上升，使一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。实际上这种说法是在以下 假定来讨论的，即今后的住房价格或上升或保持现有水平。如果是这样，央行会出台３·１ ６政策来平抑国内房价吗？假定房价下跌、利率上升，两者同时变化，哪个变化更快呢？ 在此，假定一位居民贷款１００万买房，初始利率为５．５％。假设零首付，以一年内 计息还款，利率增加１０％，而本金（购房总价）减少１％，由此来看两者变化的快慢（见 表）。利率上升１０％时，增加成本５５００元，而本金下降１％时，下降成本为１万；当 利率上升１００％时，增加成本４５１００元，但本金下降１０％时，成本下降１０万元。 也就是说，在上述情况下，本金变化比利率变化快１０倍以上。只要房价下降，利率上涨是 比不上本金的下降速度的。而且利率上涨的幅度越快，房价下降的幅度会更快。而且，这里
仅是以一年期来计算的,如果个人贷款以10年、20年、30年计算,其利率增加的幅度 更小,本金下降的速度更快。 更为重要的是,利率快速上升,资金成本的增加,个人住房需求就会改变目前这种虚假 繁荣而理性化,住房需求就会下降,房价下降也就不可避免。一旦房价下降,住房需求就会 进一步减少,房价会进一步下降。在这种情况下,个人购房本金迅速下降,利率上升还重要 吗?3·16政策不正是为广大中低收入民众购买创造条件吗? 还有,这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平,而且要实 行下限管理。对于后者,就是说,今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上 而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款 利率高低。如果一个人信用不好,在记录上有污点,那么他所付出的贷款成本就会高。如果 银行审査发现个人的未来收入不确定,同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说,这次 调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整,而是在机制上改革,让各商业银行根据不同的贷 款人选择不同的利率水平。在这种情况下,一是出于商业银行自己的利益考虑,一是出于个 人贷款者审核加严,个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下,必然让虚假 的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。特别是从长期看,这种贷款运作机制将改变银行个人 贷款行为,把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒绝在外 总之,央行3·16政策表明政府对平抑国内过高的房价能力与信心,而且估计还会有 新的相关政策出台。此次政策出台是否有利中低收入民众,并不是如房地产商所误导的那样 这样简单的常识,希望民众好好想想,不要误解
仅是以一年期来计算的，如果个人贷款以１０年、２０年、３０年计算，其利率增加的幅度 更小，本金下降的速度更快。 更为重要的是，利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假 繁荣而理性化，住房需求就会下降，房价下降也就不可避免。一旦房价下降，住房需求就会 进一步减少，房价会进一步下降。在这种情况下，个人购房本金迅速下降，利率上升还重要 吗？３·１６政策不正是为广大中低收入民众购买创造条件吗？ 还有，这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实 行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上， 而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款 利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么他所付出的贷款成本就会高。如果 银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说，这次 调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷 款人选择不同的利率水平。在这种情况下，一是出于商业银行自己的利益考虑，一是出于个 人贷款者审核加严，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下，必然让虚假 的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。特别是从长期看，这种贷款运作机制将改变银行个人 贷款行为，把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒绝在外。 总之，央行３·１６政策表明政府对平抑国内过高的房价能力与信心，而且估计还会有 新的相关政策出台。此次政策出台是否有利中低收入民众，并不是如房地产商所误导的那样。 这样简单的常识，希望民众好好想想，不要误解