建筑装饰施工组织与管理 第六章建筑装饰工程承包合同 第一节建筑装饰工程合同概述 第二节建筑装饰工程合同内容 第三节建筑装饰工程合同的谈判与签讧 第四节建筑装饰工程合同的履行 第五节建筑装饰工程施工索赔 第六节建筑装饰工程施工合同
建筑装饰施工组织与管理 第六章 建筑装饰工程承包合同 第一节 建筑装饰工程合同概述 第二节 建筑装饰工程合同内容 第三节 建筑装饰工程合同的谈判与签订 第四节 建筑装饰工程合同的履行 第五节 建筑装饰工程施工索赔 第六节 建筑装饰工程施工合同
建筑装饰施工组织与管理 第一节建筑装饰工程合同概述 、工程合同的基本概念 ()合同的概念 合同又称为契约。合同有广义、狭义之分。广义合同, 泛指发生一定权利、义务的协议;狭义合同,系人们通常 所说的合同,是指当事人双方或多方关于建立、变更、终 止民事权利和义务的协议。 (二)合同的法律特征和效力 1.合同的法律特征 合同是当事人双方的法律行为,它具有以下法律特征
建筑装饰施工组织与管理 第一节 建筑装饰工程合同概述 一、工程合同的基本概念 （一）合同的概念 合同又称为契约。合同有广义、狭义之分。广义合同， 泛指发生一定权利、义务的协议；狭义合同，系人们通常 所说的合同，是指当事人双方或多方关于建立、变更、终 止民事权利和义务的协议。 （二）合同的法律特征和效力 1. 合同的法律特征 合同是当事人双方的法律行为，它具有以下法律特征:
建筑装饰施工组织与管理 1)签订合同者必须是法人 凡具有以下条件者才具有法人资格:1)必须具有经国 家批准的社会组织;2)必须具有依法归自己所有或经授 权属于自己的经营管理的财产;3)能够以自己的名义进 行民事活动和参加民事诉讼。 (2)合同是合法的法律行为 合法成立的合同具有法律的约束力,不依照法律或当 事人协商同意,不得改变。签订的合同是双方当事人按照 法律的要求达成的协议,合同的内容和形式不能违背国家 的政策、法令、法律规范;如果合同违背了国家的政策、 法令、法律规范,也不会得到国家法律的认可,也不是合 法的合同,同时还要承担因此而产生的法律责任
建筑装饰施工组织与管理 （1）签订合同者必须是法人 凡具有以下条件者才具有法人资格:1）必须具有经国 家批准的社会组织；2）必须具有依法归自己所有或经授 权属于自己的经营管理的财产；3）能够以自己的名义进 行民事活动和参加民事诉讼。 （2）合同是合法的法律行为 合法成立的合同具有法律的约束力，不依照法律或当 事人协商同意，不得改变。签订的合同是双方当事人按照 法律的要求达成的协议，合同的内容和形式不能违背国家 的政策、法令、法律规范；如果合同违背了国家的政策、 法令、法律规范，也不会得到国家法律的认可，也不是合 法的合同，同时还要承担因此而产生的法律责任
建筑装饰施工组织与管理 (3)合同是双方的法律行为 签订合同是双方(或多方)经协商自愿的。所以,合 同是双方的法律行为,不是单方的法律行为。其成立必须 双方意思表示一致,在先的意思表示为要约,在后的意思 表示为承诺。 4)合同双方的地位平等 合同是双方当事人在合同关系中有目的、有意识的经 济活动和民事行为,而不是国家机关的政治活动。所以, 在签订合同之后,合同的双方都具有平等的地位,都是履 行合同者,其之间不存在隶属或上下级的服从关系,任何 方都不得把自己的意志强加于对方
建筑装饰施工组织与管理 （3）合同是双方的法律行为 签订合同是双方（或多方）经协商自愿的。所以，合 同是双方的法律行为，不是单方的法律行为。其成立必须 双方意思表示一致，在先的意思表示为要约，在后的意思 表示为承诺。 （4）合同双方的地位平等 合同是双方当事人在合同关系中有目的、有意识的经 济活动和民事行为，而不是国家机关的政治活动。所以， 在签订合同之后，合同的双方都具有平等的地位，都是履 行合同者，其之间不存在隶属或上下级的服从关系，任何 一方都不得把自己的意志强加于对方
建筑装饰施工组织与管理 2.合同的法律效力 合同具有以下法律效力: )合同成立之后,合同的双方(或多方)当事人必须 无条件地、全面履行合同中约定的各项义务。 (2)依法订立的合同,除非经双方当事人协商同意,或 出现了法律变更原因,可以将合同变更或解除外,任何 方都不得擅自变更或解除合同。 (3)合同当事人一方不履行或未能全部履行义务时,则 构成违约行为,要依法承担民事责任;另一方当事人有权 请求法院强制其履行义务,并有权就不履行或迟延履行合 同而造成的损失请求赔偿
建筑装饰施工组织与管理 2.合同的法律效力 合同具有以下法律效力： （1）合同成立之后，合同的双方（或多方）当事人必须 无条件地、全面履行合同中约定的各项义务。 （2）依法订立的合同，除非经双方当事人协商同意，或 出现了法律变更原因，可以将合同变更或解除外，任何一 方都不得擅自变更或解除合同。 （3）合同当事人一方不履行或未能全部履行义务时，则 构成违约行为，要依法承担民事责任；另一方当事人有权 请求法院强制其履行义务，并有权就不履行或迟延履行合 同而造成的损失请求赔偿
建筑装饰施工组织与管理 二、工程合同的作用 1)建筑装饰工程承包合同明确了双方责、权、利,使合同双 方的计划能得到有机的统一,使计划的落实和实现有所制约和保 证,能确保建筑装饰工程按承包合同中预定的目标顺利实施。 2)建筑装饰工程承包合同为有关管理部门和签订合同的双方 提供了监督和检査的依据,能根据合同随时掌握工程施工的动态, 全面监督检査其工作的落实情况,及时发现问题和解决问题。 (3)建筑装饰工程承包合同中明确了工程的工期、质量标准和 造价,这样有利于提高施工企业经营管理水平。 4)实行建筑装饰工程承包合同制,有利于充分调动发包商和 承包商等各方面的积极性,共同在工程承包合同的相互制约下, 有效地共同保证建筑装饰工程项目的完成
建筑装饰施工组织与管理 二、工程合同的作用 （1）建筑装饰工程承包合同明确了双方责、权、利，使合同双 方的计划能得到有机的统一，使计划的落实和实现有所制约和保 证，能确保建筑装饰工程按承包合同中预定的目标顺利实施。 （2）建筑装饰工程承包合同为有关管理部门和签订合同的双方 提供了监督和检查的依据，能根据合同随时掌握工程施工的动态， 全面监督检查其工作的落实情况，及时发现问题和解决问题。 （3）建筑装饰工程承包合同中明确了工程的工期、质量标准和 造价，这样有利于提高施工企业经营管理水平。 （4）实行建筑装饰工程承包合同制，有利于充分调动发包商和 承包商等各方面的积极性，共同在工程承包合同的相互制约下， 有效地共同保证建筑装饰工程项目的完成
建筑装饰施工组织与管理 三、工程合同的种类 (一)固定总价合同 固定总价合同,是指发包方与承包方按固定不变的工程投 标报价进行工程结算,不因工程量、设备、材料价格、工资等 变动而调整合同价格的合同。这种方式的特点是:以设计图纸 和设计说明为依据,明确承包内容并计算总价,并且一笔包死。 在履行合同的过程中,除非发包单位要求变更原来的承包内容, 承包发包双方一般不得要求变更原来的总包价。 这种承包方式,对承包商来说,有可能获得较高的利润, 但也要承担一定的风险。这种承包方式的优点是:建筑装饰工 程造价一次包死,简单省事,不在资金上再次扯皮,但是承包 商要承担工程量与单价的双重风险,这种方式多用于有把握的 工程
建筑装饰施工组织与管理 三、工程合同的种类 （一）固定总价合同 固定总价合同，是指发包方与承包方按固定不变的工程投 标报价进行工程结算，不因工程量、设备、材料价格、工资等 变动而调整合同价格的合同。这种方式的特点是：以设计图纸 和设计说明为依据，明确承包内容并计算总价，并且一笔包死。 在履行合同的过程中，除非发包单位要求变更原来的承包内容， 承包发包双方一般不得要求变更原来的总包价。 这种承包方式，对承包商来说，有可能获得较高的利润， 但也要承担一定的风险。这种承包方式的优点是：建筑装饰工 程造价一次包死，简单省事，不在资金上再次扯皮，但是承包 商要承担工程量与单价的双重风险，这种方式多用于有把握的 工程
建筑装饰施工组织与管理 (二)计量估价合同 计量估价合同,是以工程量清单和单价表为依据,估 算工程项目造价的一种承包方式。工程量清单通常由建设 单位委托专业估算师提出,作为招标文件的重要组成部分, 由承包商填报单价,并算出工程总造价。在特殊情况下, 个别工程项目(如工程量不清)可规定为暂定价,允许按 实际情况进行调整。 这种方式中的工程量是按施工图纸统一计算出来的, 承包商只需计算并填报单价,即可得出工程的总造价;建 设单位也只需审核单价是否合理即可。因此,对双方都比 较方便,且风险较小。目前,国际上多采用这种方式,我 国的施工图预算就属于此种类型
建筑装饰施工组织与管理 （二）计量估价合同 计量估价合同，是以工程量清单和单价表为依据，估 算工程项目造价的一种承包方式。工程量清单通常由建设 单位委托专业估算师提出，作为招标文件的重要组成部分， 由承包商填报单价，并算出工程总造价。在特殊情况下， 个别工程项目（如工程量不清）可规定为暂定价，允许按 实际情况进行调整。 这种方式中的工程量是按施工图纸统一计算出来的， 承包商只需计算并填报单价，即可得出工程的总造价；建 设单位也只需审核单价是否合理即可。因此，对双方都比 较方便，且风险较小。目前，国际上多采用这种方式，我 国的施工图预算就属于此种类型
建筑装饰施工组织与管理 (三)单价合同 按分部分项工程承包单价 它由建设单位列出分部分项工程名称、计量单位和 估计工程量,由承包商填报单价,双方协商后签订单价 合同,将来按实际完成的工程量和商定的单价进行工程 结算。这种承包方式,主要适用于没有详细的施工图、 工程量难以确定,而又必须开工的紧急工程。 2.按最终产品承包单价 这是按建筑装饰工程每完成单位最终产品(如每平 方米门窗、每平方米内墙装修等)的单位承包工程的一 种方式。这种方式通常用于采用标准设计的工程
建筑装饰施工组织与管理 （三）单价合同 1.按分部分项工程承包单价 它由建设单位列出分部分项工程名称、计量单位和 估计工程量，由承包商填报单价，双方协商后签订单价 合同，将来按实际完成的工程量和商定的单价进行工程 结算。这种承包方式，主要适用于没有详细的施工图、 工程量难以确定，而又必须开工的紧急工程。 2.按最终产品承包单价 这是按建筑装饰工程每完成单位最终产品（如每平 方米门窗、每平方米内墙装修等）的单位承包工程的一 种方式。这种方式通常用于采用标准设计的工程
建筑装饰施工组织与管理 (四)成本加酬金合同 成本加酬金合同,是一种按工程实际发生的成本,另 加一定额度的酬金(利润)的合同。酬金的额度,一般按 工程的规模和施工难易程度确定,酬金的多少,随工程成 本的变化而变动。采用这种承包方式时,往往在合同中规 定一些快速、优质、低成本的附加条件,以督促承包商很 好地执行。这种成本加酬金的合同,可能酬金较少,但承 包商不承担风险,比较安全。但其先决条件是发包方与承 包方之间有高度的信任和交往,酬金由双方协商确定。 以上四种合同,前三者都不能鼓励承包商设法降低成 本和缩短工期,对建设单位均不利。所以,一般适用于必 须紧急施工的工程
建筑装饰施工组织与管理 （四）成本加酬金合同 成本加酬金合同，是一种按工程实际发生的成本，另 加一定额度的酬金（利润）的合同。酬金的额度，一般按 工程的规模和施工难易程度确定，酬金的多少，随工程成 本的变化而变动。采用这种承包方式时，往往在合同中规 定一些快速、优质、低成本的附加条件，以督促承包商很 好地执行。这种成本加酬金的合同，可能酬金较少，但承 包商不承担风险，比较安全。但其先决条件是发包方与承 包方之间有高度的信任和交往，酬金由双方协商确定。 以上四种合同，前三者都不能鼓励承包商设法降低成 本和缩短工期，对建设单位均不利。所以，一般适用于必 须紧急施工的工程
