1.房地产概述 1.1房地产的基本概念 1.1.1房地产的定义（问题：什么叫房地产？ 房地产是指士地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 (1)土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 (2)建筑物是一种土地定若物，耳体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设名等 组成的整体物，青年人房屋和构筑物两大类 (3)其他土地定着物是建筑物以外的 士地定若物 是指固定在土地或建筑物上，与士地、建筑物 不可分离的物：或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如埋设在地下的管线、设施， 建筑在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于房地产 (4)实物： 指房 得见 ,摸得者 的部分 (⑤)权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 (6)区位：指房地产的空间位置。具体地说，是该六房地产与其他房地产或者事物在空间方位和 距离上的关系。 1.1.2房地产的二种存在形态 房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味者只有土地与建筑物合成一体时，才被称为 房地产， 单纯的士地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的两种存在形态。归纳起来，房地 产有下列3种存在形态： (1)单纯的土地。如一块无建筑物的城市空地。在房地产评估中，为征收土地剩或者转让、出租、 抵押划拨土地使用权时，只需单独评估土地的价值。 (2)单纯的建筑物。建筑物虽然必然建造在土地之上，但在某些特定情况下需把它单独看待。如 为建筑物投损害保险时确定其投保价值，或在城市划拨士地使用权上进行房屋拆迁时确定被拆除 房屋的作价补偿额，均需要将单纯的建筑物作为考虑对象。 (3)房地。指土地与建筑物合成一体的状态。这是目前最为普遍的理解。 1.1.3房地产的其他名称 (1)不动立。在民法中，将财产分析“动产”和“不动产”两类。诵常是依据其自然性质是否可 以自由移动为标准的 (2)物业。中国香港地区通常使用“物业”这个词。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不 同。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼字、房地产等用语经常混用。 (3)real estate或real property.(问题：房地产的英语表达？) 两者基本上可以通用，但其含义实质上有差别。Land、Real estate、.real property是三个 相互联系、含义越来越宽的术语。Lad是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括 永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。Real estate是指士地及固着在土 之中、之上或之下的人工设施，如构筑物和房屋。而real property的含义比real estate要更 广泛，它除了real estate的含义之外，还包括建立在real estate之上的各种权益，因此两者 是递进关系 1.2房地产的特性 房地产的特性主要有下列10个： 1.2.1不可移动 土地具有位置固定性，建筑物由于固着在土地上，其位置往往也是固定的。房地产的位置固
1 1.房地产概述 1.1 房地产的基本概念 1.1.1 房地产的定义（问题：什么叫房地产？） 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （1）土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 （2）建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等 组成的整体物，青年人房屋和构筑物两大类。 （3）其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物 不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如埋设在地下的管线、设施， 建筑在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于房地产。 （4）实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。 （5）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 （6）区位：指房地产的空间位置。具体地说，是该宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和 距离上的关系。 1.1.2 房地产的三种存在形态 房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时，才被称为 房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的两种存在形态。归纳起来，房地 产有下列 3 种存在形态： （1）单纯的土地。如一块无建筑物的城市空地。在房地产评估中，为征收土地剩或者转让、出租、 抵押划拨土地使用权时，只需单独评估土地的价值。 （2）单纯的建筑物。建筑物虽然必然建造在土地之上，但在某些特定情况下需把它单独看待。如 为建筑物投损害保险时确定其投保价值，或在城市划拨土地使用权上进行房屋拆迁时确定被拆除 房屋的作价补偿额，均需要将单纯的建筑物作为考虑对象。 （3）房地。指土地与建筑物合成一体的状态。这是目前最为普遍的理解。 1.1.3 房地产的其他名称 （1）不动产。在民法中，将财产分析“动产”和“不动产”两类。通常是依据其自然性质是否可 以自由移动为标准的。 （2）物业。中国香港地区通常使用“物业”这个词。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不 同。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。 （3）real estate 或 real property.（问题：房地产的英语表达？） 两者基本上可以通用，但其含义实质上有差别。Land、Real estate、real property 是三个 相互联系、含义越来越宽的术语。Land 是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括 永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。Real estate 是指土地及固着在土地 之中、之上或之下的人工设施，如构筑物和房屋。而 real property 的含义比 real estate 要更 广泛，它除了 real estate 的含义之外，还包括建立在 real estate 之上的各种权益，因此两者 是递进关系。 1.2 房地产的特性 房地产的特性主要有下列 10 个： 1.2.1 不可移动 土地具有位置固定性，建筑物由于固着在土地上，其位置往往也是固定的。房地产的位置固
定性，派生出了房地产的不可移动性、地区性和个别性。房地产的不可移动性，决定了任何一宗 房地产只能就地开发、利用和消费，并要受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场不存在全 国性市场 ,其不存在全球性市场，而是 一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格趋势等都 是地区性的，在不同地区之间各不相同。 1.2.2独一无二 又称独特性、异质性、个别性。所以没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处建筑物一模一 样，但由于坐落位置不同，周围环境不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。从而在经济上出 同 房 产的大量供给是不 能的 价格干差万别 由于房地产有此种特性，房地产的使用世 严格受到位置的制约，而且房地产交易很难采取样品交易的方式，要到实地观察，成为特定地的 交易。 1.23寿命长久 尽管土地可以被沙草化、共水海没或荒芜、侵蚀，姚而它在地球表面所标明的场所是永存的，可 以说土地具有不可毁灭性。建筑彩 一经建造完成， 其寿命通常可达数十年甚至上百年 正常情况 下，建筑物很少会发生倒塌，只是为了更好的用途或有可能提供更高的价值才会被拆除。但值得 注意的是，在中国大陆，房地产自然方面的长期使用性受到了有限期的士地使用权的制约。土地 使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附若物所有权由国家无偿取得。国家规定的土地 使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年：工业用地50年：教育、科技、文化、卫 生体有用地50年商业旅流娱乐用地40年：缤合或者其他用地0年对这一点的认识 在房地产估价上具有重要意义。如坐落位置很好、 建筑物的外观也很好的房地产 ,可能由 使用年限很短而不值钱。 1.2.4供给有限（问题：在现有条件下，如何才能增加房地产的供给量？） 由于土地的供给有限，使得在土地上可建造的建筑物数量也是有限的。但是，房地产的供给 有限性，主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。这可以说是房地产 供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产的供给 是向更远的平面方向发展，开发士 地： 二是向更高的立体方面发展，增加建筑高度或容积率 1.2.5价值量大 房地产投资所需数额往往很大。一平方米土地的价格少则数百元，多则数千元至数万元。兴 建建筑物的工程造价也很高」 1.2.6流动性差 房地产由于价值量大，加上不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁 发生， 一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间，讨价还价的时间通常也较长。 1.2.7用途多样 用途多样这一特性主要是空地所具有的。房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产 的用途并不是随意决定的。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高 收益的用途和利用方式。 同时，士地用途的多样性还受到城市规划、士地用途管制等的制的，用 途的选择还应符合这些规 1.2.8相互影响 房地产的开发及利用存在经济学上的“外部性”。分为有利的外部性和有害的外部性。有利的 外部性是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外 部性是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。 2.9易受限制 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权实现的： (1)管制权。如通过城市规划对建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等作出规定，限制在 居住区内建设某些工业或商业设施等
2 定性，派生出了房地产的不可移动性、地区性和个别性。房地产的不可移动性，决定了任何一宗 房地产只能就地开发、利用和消费，并要受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场不存在全 国性市场，其不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格趋势等都 是地区性的，在不同地区之间各不相同。 1.2.2 独一无二 又称独特性、异质性、个别性。所以没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处建筑物一模一 样，但由于坐落位置不同，周围环境不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。从而在经济上出 现同一房地产的大量供给是不可能的，价格千差万别。由于房地产有此种特性，房地产的使用也 严格受到位置的制约，而且房地产交易很难采取样品交易的方式，要到实地观察，成为特定地的 交易。 1.2.3 寿命长久 尽管土地可以被沙漠化、洪水淹没或荒芜、侵蚀，然而它在地球表面所标明的场所是永存的．可 以说土地具有不可毁灭性。建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年。正常情况 下，建筑物很少会发生倒塌，只是为了更好的用途或有可能提供更高的价值才会被拆除。但值得 注意的是，在中国大陆，房地产自然方面的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。土地 使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。国家规定的土地 使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫 生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。对这一点的认识， 在房地产估价上具有重要意义。如坐落位置很好、建筑物的外观也很好的房地产，可能由于土地 使用年限很短而不值钱。 1.2.4 供给有限（问题：在现有条件下，如何才能增加房地产的供给量？） 由于土地的供给有限，使得在土地上可建造的建筑物数量也是有限的。但是，房地产的供给 有限性，主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。这可以说是房地产 供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，开发土 地；二是向更高的立体方面发展，增加建筑高度或容积率。 1.2.5 价值量大 房地产投资所需数额往往很大。一平方米土地的价格少则数百元，多则数千元至数万元。兴 建建筑物的工程造价也很高。 1.2.6 流动性差 房地产由于价值量大，加上不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁 发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间，讨价还价的时间通常也较长。 1.2.7 用途多样 用途多样这一特性主要是空地所具有的。房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产 的用途并不是随意决定的。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高 收益的用途和利用方式。同时，土地用途的多样性还受到城市规划、土地用途管制等的制约，用 途的选择还应符合这些规定。 1.2.8 相互影响 房地产的开发及利用存在经济学上的“外部性”。分为有利的外部性和有害的外部性。有利的 外部性是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外 部性是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。 1.2.9 易受限制 政府对房地产的限制一般是通过下列 4 种特权实现的： （1）管制权。如通过城市规划对建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等作出规定，限制在 居住区内建设某些工业或商业设施等
(2)征税权。如2005年6月1日起实施的房产营业税及个人所得税等。 3)征收权。政府为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得公民和法人的 房地产 (4)充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下 无偿收回房地产 1,2.10保值增值（问题：房屋的价值随着使用时间的增长呈下降趋势，为什么却说房地产有保值 增值性？) 引起房地立价格上升的原因主要有4个】 (1)对房地产本身进行投资改 如装饰装修改造 更新或添加设施设备，改进物业管理 (2通货膨胀 (3)需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加：(4) 外部经济，如交通条件或周围环境改善。如重庆轻轨沿线房价的上涨。 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房 地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产 价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值 1.3房地产的种类 1.3.1按用途划分 居住房地产/商业房地产/办公房地产/旅馆房地产/餐饮房地产 娱乐房地产/工业和合储房恤产/农业房地产/特殊用途房地产/综合房地产 132按开发程度 (1)生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 (2)毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 (3)熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 (4)在建工程：指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定 正在建设，也可能停工了多年。 1.3.3按是否产生收益划分：收益性房地产/非收益性房地产 1.3.4按经营使用方式划分：销售/出租/营业/自用性房地产 2.房地产投资及风险 本章主要介绍了房地产投资的概念、特性及分类，重点阐述了房地产投资的风险及分类，对 每一种投资风险都进行了具体而详细的分析。 2.1房地产投资的含义及特性 2.1,1房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报陆。这里资源既可以是资金，也可以 是土地、人力、技术、管理经验或其他原。所以“投资” 词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来降定的经济活动 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、 服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、 房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。没有预先垫付， 就谈不上资金回流和增值，就不能形成投资行为。预先垫付能否得到预期收益，取决于投资活动 的质量。 如果投资决策失误，就不可能得到预期效益，甚至导致亏损 2.1.2房地产投资的特性 (1)位置的周定性（不可移动性） (2)寿命周期长
3 （2）征税权。如 2005 年 6 月 1 日起实施的房产营业税及个人所得税等。 （3）征收权。政府为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得公民和法人的 房地产。 （4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。 1.2.10 保值增值（问题：房屋的价值随着使用时间的增长呈下降趋势，为什么却说房地产有保值 增值性？） 引起房地产价格上升的原因主要有 4 个： （1）对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理； （2 通货膨胀；（3）需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；（4） 外部经济，如交通条件或周围环境改善。如重庆轻轨沿线房价的上涨。 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房 地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产 价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。 1.3 房地产的种类 1.3.1 按用途划分 居住房地产/商业房地产/办公房地产/旅馆房地产/餐饮房地产 娱乐房地产/工业和仓储房地产/农业房地产/特殊用途房地产/综合房地产 1.3.2 按开发程度划分 （1）生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 （2）毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 （3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 （4）在建工程：指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定 正在建设，也可能停工了多年。 1.3.3 按是否产生收益划分：收益性房地产/非收益性房地产 1.3.4 按经营使用方式划分：销售/出租/营业/自用性房地产 2.房地产投资及风险 本章主要介绍了房地产投资的概念、特性及分类，重点阐述了房地产投资的风险及分类，对 每一种投资风险都进行了具体而详细的分析。 2.1 房地产投资的含义及特性 2.1.1 房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里资源既可以是资金，也可以 是土地、人力、技术、管理经验或其他原。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金， 又用来降定的经济活动。 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、 服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、 房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金(没有包括其他资源)。没有预先垫付， 就谈不上资金回流和增值，就不能形成投资行为。预先垫付能否得到预期收益，取决于投资活动 的质量。如果投资决策失误，就不可能得到预期效益，甚至导致亏损。 2.1.2 房地产投资的特性 (1)位置的固定性（不可移动性） (2)寿命周期长
(3)适应性 (4④)各异性 (6)政策影响性 (6)专业管理依赖性 (7)相互影响性 2.2房地产投资的形式及利弊 2.2.1房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两 。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买 房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两利 形式。开发投资的投资者主要是嫌取开发利润，风险较大但回报丰厚：置业投资的投资者则从长 期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。其体投资形式包括：购买房地产开发 投资企业的债券、股票：购买房地产投资信托公司的股份(REITs)和房地产抵押贷款证券(S 2.2.2直接投资 2.2.2.1房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经 过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市 场进行销售， 转让 给新的投 者或使用者 并通过转让过程收回投资、 、实现开发商收益目标 资活动。 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。房地产开发投资者 将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期 开发投资或转弯成了长期置业投溶」 2.2.2.2房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行听房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其 对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地 产)。这类投资的目的一般有两个：一是自用，用于居住或生产经营：二是投资，购买物业后不是 自用，而将其出租最终使用者，以获取较为稳定的收入。在投资者不愿意珠续持有该顶物业资产 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 2.2.3间接投资 2.2.3.1房地产企业债券、股票投资 2.2.3.2投资于房地产投资信托公司 2.2.3.3购买住房抵押支持证 2.24房地产投资的利超 2.2.4.1房地产投资之不利 (1)相对较高的收益水可 (2)易于获得金融机构的支持 (3)能抵消通货膨胀的影响 (4)提高投资者的资信等级 2.2.4.2房地产投资之弊 (1)变现性差 (2)投资数额巨大 (3)投资回收周期较长。 (4)需要专门的知识和经验
4 (3)适应性 (4)各异性 (5)政策影响性 (6)专业管理依赖性 (7)相互影响性 2.2 房地产投资的形式及利弊 2.2.1 房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买 房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种 形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长 期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发、 投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托公司的股份（REITs）和房地产抵押贷款证券（MBS） 等。 2.2.2 直接投资 2.2.2.1 房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经 过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市 场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投 资活动。 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。房地产开发投资者 将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期 开发投资就转变成了长期置业投资。 2.2.2.2 房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行听房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其 对象可以是开发后新建成的物业(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地 产)。这类投资的目的一般有两个：一是自用，用于居住或生产经营；二是投资，购买物业后不是 自用，而将其出租最终使用者，以获取较为稳定的收入。在投资者不愿意继续持有该项物业资产 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 2.2.3 间接投资 2.2.3.1 房地产企业债券、股票投资 2.2.3.2 投资于房地产投资信托公司 2.2.3.3 购买住房抵押支持证券 2.2.4 房地产投资的利弊 2.2.4.1 房地产投资之利 （1）相对较高的收益水平 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2.2.4.2 房地产投资之弊 （1）变现性差。 （2）投资数额巨大。 （3）投资回收周期较长。 （4）需要专门的知识和经验
2.3房地产投资的风险 房地产投格的风险主要体理在投入瓷金的安全性、期塑收热的可党性、投资项日的变现性和 资产管理的复杂性四个方面。本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进 行简单介绍 2.3.1系统风险 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判晰和控制，如通货膨一胀风险、 市场供求风险、周阴风险、变现风险、利率风险、政笛性风哈、政治风哈和或然损失风险等。 2.3.1.1通货膨胀风险 2.3.1.2市场供求风险 2.3.1.3周期风图 2.3.1.4变现风哈 2.3.1.5利率风险 2316政险 2.3.1.7政治风 2.3.1.8或然损失风险 2.3.2个别风险 2.3.2.1收益现金流风险 2.3.2.2未来经营费用的风险 23.23资木价估风 2.3.2.4比较风 2.3.2.5时间风路 2.3.2.6持有期风险 2.3.3风险对房地产投资决策的影响 (1)投资者要根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。不论投 资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论遂择何种投资途径都是合 理的。 (2)投资者要尽可能规避、控制或转移风险。 3.房地产市场及其运行规律 3.1房地产市场概述 了解房地产市场可以帮助房地产开发商或者投资者准确地分析市场的现状，把握房地产市场 的未来发展趋势及其对房地产投资的影响。 3.1.1房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押典当等交易的活动场所以及一切交易途 径和形式 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产 交易需求、交易组织机构等要素构成的。 3.1.2房地产市场的运行环境 一共有八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源 环培和国际环培。加下表： 房地产市场的运行环境及其影响因素 房地产业的运行环境主要彩响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等
5 2.3 房地产投资的风险 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和 资产管理的复杂性四个方面。本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进 行简单介绍。 2.3.1 系统风险 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨—胀风险、 市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险和或然损失风险等。 2.3.1.1 通货膨胀风险 2.3.1.2 市场供求风险 2.3.1.3 周期风险 2.3.1.4 变现风险 2.3.1.5 利率风险。 2.3.1.6 政策风险 2.3.1.7 政治风险 2.3.1.8 或然损失风险 2.3.2 个别风险 2.3.2.1 收益现金流风险 2.3.2.2 未来经营费用的风险 2.3.2.3 资本价值风险 2.3.2.4 比较风险 2.3.2.5 时间风险 2.3.2.6 持有期风险 2.3.3 风险对房地产投资决策的影响 （1）投资者要根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。不论投 资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合 理的。 （2）投资者要尽可能规避、控制或转移风险。 3.房地产市场及其运行规律 3.1 房地产市场概述 了解房地产市场可以帮助房地产开发商或者投资者准确地分析市场的现状，把握房地产市场 的未来发展趋势及其对房地产投资的影响。 3.1.1 房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押典当等交易的活动场所以及一切交易途 径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产 交易需求、交易组织机构等要素构成的。 3.1.2 房地产市场的运行环境 一共有八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源 环境和国际环境。如下表： 房地产市场的运行环境及其影响因素 房地产业的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等
政治环境 政治体制、政局稳定性、致府能力、政策连续性、政府及公众对待外交 的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 金脚环培 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发有程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步：而更为重要的信息 技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信总化的要求 济源环培 土地、能源等资源约束 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 3.1.3房地产市场的影响因素 (1)影响房恤产市场发居的社会经济因素 包括：社会因素一一传统观今及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家 庭生合围期签，经济因麦 一经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、 及业水平 房价租金比等：政策因素 地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产 权与交易政策、房地产价格政策。 (2)影响房地产市场转变的社会经济力量 A、金融业的发展 B、信息、通讯技术水平的提高 C、生产和工作方式的转变。 D、人文环境的变化 E、自然环境的变化 下、政治制度的变迁」 3.1.4房地产市场的参与者（问题：房地产市场的参与者有哪些？） 土地所有者或当前的使用者。在我国，政府垄断了国有士地使用权出让的一级市场，当 前的土地使用者也对有关的土地交易有者至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多， 对开发的影响也就越大。 (2)开发商」 (3)政府及政府机构。政府及其机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又 有监督管理的职能。 还会提供有关服务 (4)金融机构。没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。 (5)建筑承包商。 (6)专业顾问。包括：建筑师/工程师/会计师/造价工程师/估价师及物业代理/律师 (7)消费者或买家 3.2房地产市场结构与市场指标 3.2.1房地产市场结构 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。 总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产 供求之间的总量差距。 6
6 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外交 的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息 技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求 资源环境 土地、能源等资源约束 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 3.1.3 房地产市场的影响因素 （1）影响房地产市场发展的社会经济因素 包括：社会因素-传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家 庭生命周期等；经济因素-经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、 房价租金比等；政策因素-房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产 权与交易政策、房地产价格政策。 （2）影响房地产市场转变的社会经济力量 A、金融业的发展。 B、信息、通讯技术水平的提高。 C、生产和工作方式的转变。 D、人文环境的变化。 E、自然环境的变化。 F、政治制度的变迁。 3.1.4 房地产市场的参与者（问题：房地产市场的参与者有哪些？） （1）土地所有者或当前的使用者。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当 前的土地使用者也对有关的土地交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多， 对开发的影响也就越大。 （2）开发商。 （3）政府及政府机构。政府及其机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又 有监督管理的职能，还会提供有关服务。 （4）金融机构。没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。 （5）建筑承包商。 （6）专业顾问。包括：建筑师/工程师/会计师/造价工程师/估价师及物业代理/律师 （7）消费者或买家 3.2 房地产市场结构与市场指标 3.2.1 房地产市场结构 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。 （1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产 供求之间的总量差距
(2)区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发有情况的差异和特点，考查不同区 域或城市之间。房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政箭措施的着异 (3)产品结构 :从经济发展阶段出发， 考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物 业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度 (4)供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系：并从市场发 展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 (5)投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的 适用空间，以及彼此之间的动态协调关系 3.2.2房地产市场细分 (1)按地域细分 房地产由于其不可移动性，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主 要方式。如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。市场所包括的地域范围越大，其研究的尝 试就越 (2)按房地产用途划分 如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场等。 (3)按存量增量划分 通常将房地产市场制分为三级市场：一级市场（十地使用权出让市场）、二级市场（十地转让 新建商品房售市场) 级市场《丰量房地产交易市场)，更加清晰渐地划分，将土地划分为 土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场 一手房市场)和二级房屋市 场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量之间是一种互动关系。 (4)按交易形式别分 按中国域市房地高管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租质和房地产抵押。 土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场：房地产产品交易包括销售（含预售）、租赁及 预租和抵押等子市场 (5)按目标市场细分 从市场营销角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，将某种物业细分 为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场：也可以按目标市场的群体特征进行细分，如老 年住宅市场、青年公寓市场等。 以上五种划分方法是相互独立的 不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投 资决策的需要，可以将五种划分方法叠加在一起。 3.2.3房地产市场指标 3.2.3.1供给指标 (1)存量：指导报告期期末己占用和空置的物业空间问题，单位为建筑面积或套数。在数值上 报告期存量 上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。可按物业类型分别统计 (2)新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数。中国竣工量统计指标是 竣工面积，指报告期内房屋建筑按设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格， 可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 (3)灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分 (4)空置量：指报告期期末房屋存 中没有被占用的部分。 (5)空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可根据房屋的类型特征和空置特征 分别进行统计，如不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率等。 (6)可供租售量：指报告期可供销售或出租的房屋的数量。可供租售量=上期可供租售数量-上
7 （2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区 域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 （3）产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物 业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 （4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发 展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 （5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的 适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 3.2.2 房地产市场细分 （1）按地域细分 房地产由于其不可移动性，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主 要方式。如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。市场所包括的地域范围越大，其研究的尝 试就越浅。 （2）按房地产用途划分 如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场等。 （3）按存量增量划分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、 新建商品房租售市场）、三级市场（丰量房地产交易市场）。更加清晰地划分，将土地划分为一级 土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市 场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量之间是一种互动关系。 （4）按交易形式划分 按中国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。 土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产产品交易包括 销售（含预售）、租赁及 预租和抵押等子市场。 （5）按目标市场细分 从市场营销角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，将某种物业细分 为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按目标市场的群体特征进行细分，如老 年住宅市场、青年公寓市场等。 以上五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投 资决策的需要，可以将五种划分方法叠加在一起。 3.2.3 房地产市场指标 3.2.3.1 供给指标 （1）存量：指导报告期期末已占用和空置的物业空间问题，单位为建筑面积或套数。在数值上， 报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。可按物业类型分别统计。 （2）新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数。中国竣工量统计指标是 竣工面积，指报告期内房屋建筑按设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格， 可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 （3）灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分。 （4）空置量：指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。 （5）空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可根据房屋的类型特征和空置特征 分别进行统计，如不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率等。 （6）可供租售量：指报告期可供销售或出租的房屋的数量。可供租售量＝上期可供租售数量-上
期吸纳量+本期新竣工量。 (7)房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积 (8)房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的 房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。 (9)平均建设周期：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平 均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 (10)竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值， 3.2.3.2需求指制 (1)国内生产总值(GDP): (2)人口数。 (3)城市家庭人口 (4)就业人员数量 (5)就业分布 (6)城镇登记失业 (7)城市家庭可支配收入 (8)城市家庭总支出。 (9)房屋空间使用数量 (10)商品零售价格指数 (11)城市居民消费价格指数 3.2.3.3市场交易指标 (1)销售量。 (2)出租量。 (3)吸纳量 (4)吸纳率 (5)吸纳周期 (6)预辔面积。 (7)房地产价格指数 (8)房地产价格。 (9)房地产租金 3.3房地产市场的特性与功能 3.3.1房地产市场的特性 (1)市场供给的特点 短期内缺乏弹性：市场供给具有非同质性：有高度的垄断性：房地产市场供给主体间的竞 争不充分 不声污 (2)市场需求的特点 需求有广泛性：多样性：需要借助金融信贷机构来进行融资。 (3)市场交易的特点 交易是房地产产除写流转及其再界定：需要经过复杂和亚密的法律程序，耗费时间长，交易 费用多：需要专业人员提供服务 (4)市场价格的特点 房价与其所处的地理位置关系极大：价格总体呈向上波动的趋势。 3.3.2房地产市场的功能 (1)配置存量房地产资源和利益
8 期吸纳量+本期新竣工量。 （7）房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。 （8）房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的 房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。 （9）平均建设周期：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平 均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 （10）竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。 3.2.3.2 需求指标 （1）国内生产总值（GDP）。 （2）人口数。 （3）城市家庭人口。 （4）就业人员数量。 （5）就业分布。 （6）城镇登记失业率。 （7）城市家庭可支配收入。 （8）城市家庭总支出。 （9）房屋空间使用数量。 （10）商品零售价格指数。 （11）城市居民消费价格指数。 3.2.3.3 市场交易指标 （1）销售量。 （2）出租量。 （3）吸纳量。 （4）吸纳率。 （5）吸纳周期。 （6）预售面积。 （7）房地产价格指数。 （8）房地产价格。 （9）房地产租金。 3.3 房地产市场的特性与功能 3.3.1 房地产市场的特性 （1）市场供给的特点 在短期内缺乏弹性；市场供给具有非同质性；有高度的垄断性；房地产市场供给主体间的竞 争不充分、不广泛。 （2）市场需求的特点 需求有广泛性；多样性；需要借助金融信贷机构来进行融资。 （3）市场交易的特点 交易是房地产产涂写流转及其再界定；需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易 费用多；需要专业人员提供服务。 （4）市场价格的特点 房价与其所处的地理位置关系极大；价格总体呈向上波动的趋势。 3.3.2 房地产市场的功能 （1）配置存量房地产资源和利益
(2)显示房地产市场需求的变化 (3)指导供给以适应需求的变化 (4)指导政府制订科学的士地供给计划 )引导需求适应供给条件的变化 3.4房地产市场的泡沫与过热 3.4.1房地产洵沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使 用者支而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别 是投机性因素用途的结果。 3.4.2房地产泡沫的成因 (1)土地有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 (2)投机需求膨张是房地产泡沫产生的直接诱因。 (3)金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂 3.5政府对房地产市场干预的手段 3.5.1土地供应政策 3.5.2金融政管 3.5.3住房政第 3.5.4城市规戈 3.5.5地价政第 3.5.6税收政 3.5,7租金控制 4.房地产开发程序 4.1房地产开发程序概述 4.1.1房地产开发P57 4.1.2房地产开发的主要程序 包括投资机会寻找、投资机会箱洗、可行性研究、获取土地使用权、想划设计与方案报批 签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。以上步骤可以划分为四个阶段：投 资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 4.2投资机会选择与决策分析 4.2.1投资机会选择 包括投资机会寻找和筛选两个步骤。机会寻找，首先要选择开发项目所处的城市或地区，然 后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，即“看地”。此时，开发商 对的可能有几十种投资可能性。在机会筛选过程中，要进一步分析其客观条件是否具备，通过与 土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个 初步的方案，如可以，就草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 4.22决箭分析 包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者是分析市场的供求关系、竞争环境、目标 市场及其可支付的价格水平。后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较 分析。市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等， 均起者举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败
9 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制订科学的土地供给计划 （5）引导需求适应供给条件的变化 3.4 房地产市场的泡沫与过热 3.4.1 房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使 用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别 是投机性因素用途的结果。 3.4.2 房地产泡沫的成因 （1）土地有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 （2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 （3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 3.5 政府对房地产市场干预的手段 3.5.1 土地供应政策 3.5.2 金融政策 3.5.3 住房政策 3.5.4 城市规划 3.5.5 地价政策 3.5.6 税收政策 3.5.7 租金控制 4.房地产开发程序 4.1 房地产开发程序概述 4.1.1 房地产开发 P57 4.1.2 房地产开发的主要程序 包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、 签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。以上步骤可以划分为四个阶段：投 资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 4.2 投资机会选择与决策分析 4.2.1 投资机会选择 包括投资机会寻找和筛选两个步骤。机会寻找，首先要选择开发项目所处的城市或地区，然 后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，即“看地”。此时，开发商面 对的可能有几十种投资可能性。在机会筛选过程中，要进一步分析其客观条件是否具备，通过与 土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个 初步的方案，如可以，就草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 4.2.2 决策分析 包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者是分析市场的供求关系、竞争环境、目标 市场及其可支付的价格水平。后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较 分析。市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等， 均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败
4.3前期工作 4.3.1获取土地使用权 4.3.1 1政府士 地收购储备与士地一级开发 (1)土地收购储备：指城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收 购、收回、置换、储备，一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 (2)土地一级开发：P59 (3)纳入土地收购储备范围的士地： 4.3.1.2获取 地使用权的途 (1)土地使用权出让 (2)土地使用权划拨 (3)原有划拨土地上存量房地产土地使用权 (4)与当前土地使用权拥有者合作 4.3.2确定规划设计方案并获得规划许可(P61 4.3.3建设工程招标 4.3.3.1开发建设项目的招标方式 (1)公开招标 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标 开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、 全国，大项目甚至可在全世界)公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公 司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的各单位前来投标。 公开招标使开发商有较大的洗择范用，开发商可以在众多的扔标单位之间洗择报价合理、 期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会 促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本。 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开 发商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较 短工期的单位作为承句单位 按常规，开发商公开招标项目应中标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或 银本无法实现的 公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用较高。 (2)避请招标 邀请招标也称选择性招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织授标。 开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函， 要求其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位 的数量通常在3 10个之 开发商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀 请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。 采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商不仅可以节省招标费用， 而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的 竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地 邀请招标方式一般适用于那些 程性质比较特殊 ,要求有专门经验的技术人员和专用技术 只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期 紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的 工程，所以开发商较少采用“邀请招标”方式。 10
10 4.3 前期工作 4.3.1 获取土地使用权 4.3.1.1 政府土地收购储备与土地一级开发 （1）土地收购储备：指城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收 购、收回、置换、储备，一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 （2）土地一级开发：P59 （3）纳入土地收购储备范围的土地： 4.3.1.2 获取土地使用权的途径 （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权 （4）与当前土地使用权拥有者合作 4.3.2 确定规划设计方案并获得规划许可（P61） 4.3.3 建设工程招标 4.3.3.1 开发建设项目的招标方式 （1）公开招标 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内(如全市、 全国，大项目甚至可在全世界)公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公 司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的各单位前来投标。 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工 期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会 促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本。 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开 发商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较 短工期的单位作为承包单位。 按常规，开发商公开招标项目应中标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或 根本无法实现的。公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用较高。 （2）邀请招标 邀请招标也称选择性招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织授标。 开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函， 要求其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位 的数量通常在 3～10 个之间。 开发商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀 请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。 采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商不仅可以节省招标费用， 而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的 竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专用技术、 只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期 紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的 工程，所以开发商较少采用“邀请招标”方式