建筑物区分所有权中共有部分应为按份共有 物权法》的出台正式确立了建筑物区分所有权制度,填补了该物权在立法上的空 白,亦是对物权法定原则的遵守。《物权法》用专章对这一制度加以规定,但仍有部分 问题没有解决。如建筑物区分所有权中共有部分所属性质是共同共有还是按份共有,本 文将对这一问题进行分析 分析这一问题有何现实意义呢?我们可以通过一个典型案例来作解答。 某栋高层建筑住宅楼外墙因失修而脱落一块墙砖,致人损伤。假设在无管理人的情况下, 该栋楼全体业主在对外承担了赔偿责任后,对内区分共有人之间的责任应作何种划分? 是按份承担还是共同承担?自然需要在区分是按份共有还是共同共有后方能作答 共有分为按份共有和共同共有,建筑物区分所有权中的共有部分是何种共有呢?这 就应从按份共有和共同共有的主要区别上加以分析。 首先,按份共有人对共有物依具体份额享有所有权,并按该份额比例承担管理费等 义务;而共同共有人不分份额的在同等权利下享有所有权,共同承担义务。 其次,在处分共有物上,共有人之间没有约定的,经占份额三分之二以上按份共有人同 意即可:共同共有时须经全体共有人同意 最后,分割请求权的行使上不同。没有约定时,按份共有人可随时请求分割,而共 同共有人必须在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时方得以请求分割。更进一步 区分按份共有人可随时转让共有份额,其他共有人无否决权,仅享有优先购买权,而共 同共有人在未经其他共有人同意时不得转让共有权。 从建筑物区分所有人本身的权利义务内容上看,在两个尤为重要的方面反映的都是 按份共有性质。第一,虽然《物权法》未规定区分共有人对共有部分应怎样具体享有份 额,但对共有部分的维护修缮义务承担方面、共有部分的收益分配方面,作出了按相应 份额比例确定的规定。《物权法》第八十条:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分 配等事项,有约定的,按照约定:没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。又根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金 管理办法》的规定,区分所有人即业主在承担共有部分维修基金时,是根据各首次购房 合同价款2%比例缴纳,而决定价款的主要因素就是专有部分面积。另外,从区分所有 人对该物业享有的产权登记面积上,也很直接的反映了分摊建筑面积是根据套内面积与 总建筑面积的比值而计算出的,尽管分摊面积不等于共有部分,但两者之间存在着密切 的关联性。第二,对共有部分的管理决策方面,直接体现了专有部分面积多少所代表 的表决权。《物权法》第七十六条:决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有 部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意。委托物业服务公司对整个物业进行管理服务,是业主共同管理的一种方式,在业主 享有管理权的同时,管理费用也是根据业主各自房产面积大小来决定物业管理费的多 少 当然,建筑物区分所有人对的共有部分的权利存在特殊性。特殊性在使用权方面, 共有权人对共用部分平等地享有使用权;在处分权方面,共有权人不能对共有部分要求 分割,也不存优先购买权问题。但主要性质与特殊性两相比较,按份共有的性质是主要 的。这一点,从学理上把区分所有之共有权亦称为“共同部分持分权”或“持分共有权部 分”,也得到反映。建筑物区分所有人的共有权在性质上应定性为按份共有,是基于共
建筑物区分所有权中共有部分应为按份共有 《物权法》的出台正式确立了建筑物区分所有权制度，填补了该物权在立法上的空 白，亦是对物权法定原则的遵守。《物权法》用专章对这一制度加以规定，但仍有部分 问题没有解决。如建筑物区分所有权中共有部分所属性质是共同共有还是按份共有，本 文将对这一问题进行分析。 分析这一问题有何现实意义呢？我们可以通过一个典型案例来作解答。 某栋高层建筑住宅楼外墙因失修而脱落一块墙砖，致人损伤。假设在无管理人的情况下， 该栋楼全体业主在对外承担了赔偿责任后，对内区分共有人之间的责任应作何种划分？ 是按份承担还是共同承担？自然需要在区分是按份共有还是共同共有后方能作答。 共有分为按份共有和共同共有，建筑物区分所有权中的共有部分是何种共有呢？这 就应从按份共有和共同共有的主要区别上加以分析。 首先，按份共有人对共有物依具体份额享有所有权，并按该份额比例承担管理费等 义务；而共同共有人不分份额的在同等权利下享有所有权，共同承担义务。 其次，在处分共有物上，共有人之间没有约定的，经占份额三分之二以上按份共有人同 意即可；共同共有时须经全 体共有人同意。 最后，分割请求权的行使上不同。没有约定时，按份共有人可随时请求分割，而共 同共有人必须在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时方得以请求分割。更进一步 区分按份共有人可随时转让共有份额，其他共有人无否决权，仅享有优先购买权，而共 同共有人在未经其他共有人同意时不得转让共有权。 从建筑物区分所有人本身的权利义务内容上看，在两个尤为重要的方面反映的都是 按份共有性质。第一，虽然《物权法》未规定区分共有人对共有部分应怎样具体享有份 额，但对共有部分的维护修缮义务承担方面、共有部分的收益分配方面，作出了按相应 份额比例确定的规定。《物权法》第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分 配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。又根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金 管理办法》的规定，区分所有人即业主在承担共有部分维修基金时，是根据各首次购房 合同价款 2%比例缴纳，而决定价款的主要因素就是专有部分面积。另外，从区分所有 人对该物业享有的产权登记面积上，也很直接的反映了分摊建筑面积是根据套内面积与 总建筑面积的比值而计算出的，尽管分摊面积不等于共有部分，但两者之间存在着密切 的关联性。 第二，对共有部分的管理决策方面，直接体现了专有部分面积多少所代表 的表决权。《物权法》第七十六条：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有 部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前 款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意。委托物业服务公司对整个物业进行管理服务，是业主共同管理的一种方式，在业主 享有管理权的同时，管理费用也是根据业主各自房产面积大小来决定物业管理费的多 少。 当然，建筑物区分所有人对的共有部分的权利存在特殊性。特殊性在使用权方面， 共有权人对共用部分平等地享有使用权；在处分权方面，共有权人不能对共有部分要求 分割，也不存优先购买权问题。但主要性质与特殊性两相比较，按份共有的性质是主要 的。这一点，从学理上把区分所有之共有权亦称为“共同部分持分权”或“持分共有权部 分”，也得到反映。建筑物区分所有人的共有权在性质上应定性为按份共有，是基于共
有部分、共有权同专有部分、专有权具有依附性、不可分离性,且可以根据专有部分的 具体数额确定共有部分的相应份额。从相反的方面考虑,一般共同共有是基于共同关系 产生,以共同关系的存在为前提。这种共同关系,或是由法律直接规定的,如夫妻关系、 家庭关系,或是由合同约定的,如合伙合同。没有共同关系这个前提,共同共有就不会 产生,而丧失这个前提,共同共有就会解体。也正是因为这一点,《物权法》第一百零 条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约 定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。从而改变了最高人民法院在 关于贯彻执行《民法通则》若干意见中对共有关系不明时的处理原则。建筑物区分所有 人之间本不存在所需的共同关系,也完全没有必要刻意去建立某种共同关系 确定建筑物所有权中的共有部分属于按份共有应是法学理论和现行立法的当然结 论
有部分、共有权同专有部分、专有权具有依附性、不可分离性，且可以根据专有部分的 具体数额确定共有部分的相应份额。从相反的方面考虑，一般共同共有是基于共同关系 产生，以共同关系的存在为前提。这种共同关系，或是由法律直接规定的，如夫妻关系、 家庭关系，或是由合同约定的，如合伙合同。没有共同关系这个前提，共同共有就不会 产生，而丧失这个前提，共同共有就会解体。也正是因为这一点，《物权法》第一百零 三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约 定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。从而改变了最高人民法院在 关于贯彻执行《民法通则》若干意见中对共有关系不明时的处理原则。建筑物区分所有 人之间本不存在所需的共同关系，也完全没有必要刻意去建立某种共同关系。 确定建筑物所有权中的共有部分属于按份共有应是法学理论和现行立法的当然结 论