第6章房地产开发项目风险与不确定性分析 单项选择题 1.下列风险中,属于个别风险的是( A.购买力风险 B.市场供求风险 C.政策风险 D.比较风险 2.由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于( A.比较风险B.客观风险C.个别风险D.系统风险 3.某开发商通过适当的投资组合可以达到( A.个别风险因素不变,系统风险因素减少 B.个别风险因素减少,系统风险因素增加 C.个别风险因素减少,但是系统风险因素依然存在 D.个别风险因素不变,系统风险因素减少 4.一般来说,以下()市场的风险最小。 A.写字楼房 B.零售商业用房 C.工业厂房 D.普通住宅市场 二、多项选择题 1关于利率对房地产市场的影响描述正确的是( A.利率的上升导致房地产实际价值的折损 B.利率的提高会导致房地产价格的下降 C.利率的提高会抑制房地产市场的需求数量 D.利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量 E.利率的升高会导致开发商还贷困难 2某开发商通过适当的投资组合可以达到( A.个别风险因素不变,系统风险因素减少 B.个别风险因素减少,系统风险因素增加 C.个别风险因素减少,但是系统风险因素依然存在
第 6 章 房地产开发项目风险与不确定性分析 一、单项选择题 1．下列风险中，属于个别风险的是（ ）。 A．购买力风险 B．市场供求风险 C．政策风险 D．比较风险 2．由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于 （ ）。 A．比较风险 B．客观风险 C．个别风险 D．系统风险 3．某开发商通过适当的投资组合可以达到（ ）。 A．个别风险因素不变，系统风险因素减少 B．个别风险因素减少，系统风险因素增加 C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在 D．个别风险因素不变，系统风险因素减少 4．一般来说，以下（ ）市场的风险最小。 Ａ．写字楼房 Ｂ．零售商业用房 Ｃ．工业厂房 Ｄ．普通住宅市场 二、多项选择题 1.关于利率对房地产市场的影响描述正确的是（ ）。 A．利率的上升导致房地产实际价值的折损 B．利率的提高会导致房地产价格的下降 C．利率的提高会抑制房地产市场的需求数量 D．利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量 E．利率的升高会导致开发商还贷困难 2.某开发商通过适当的投资组合可以达到（ ）。 A．个别风险因素不变，系统风险因素减少 B．个别风险因素减少，系统风险因素增加 C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在
D.个别风险因素不变,系统风险因素减少 3.以下运用投资组合理论的房地产开发模式是( A.在不同的地区开发相同的项目 B.在不同的地区开发不同的项目 C.在不同的时间内进行项目开发 D.在相同的地区开发相同的项目 E.在相同的地区开发不同的项目 三、简答题 1风险的涵义?如何正确的理解风险? 2房地产开发风险的涵义? 3房地产开发风险因素可分为哪几类? 4房地产开发项目的主要有哪些不确定性因素 5简述盈亏平衡分析的基本原理? 6如何进行房地产开发项目的盈亏平衡分析? 7.什么是敏感性分析?其目的是什么? 8单因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎样进行的? 9风险分析与不确定分析的区别和联系是什么? 10如何进行概率分析? 11风险分析中的蒙特卡洛模拟方法的基本原理? 12简述房地产开发的风险防范策略? 四、计算题 7.某开发商以4500万元购买一块占地15亩的普通住宅用地,已知建筑容 积率为2.5,前期固定投入工程费为300万元,建筑安装工程费为1850元/平 方米,其他可变成本为500元/平方米。项目销售价格为5500元/平方米,销售 税金率为6.5%〔税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税 等),假设项目开发后均可全部售出,销售佣金提取率为2.0%,试计算该项目的
D．个别风险因素不变，系统风险因素减少 3．以下运用投资组合理论的房地产开发模式是（ ）。 A．在不同的地区开发相同的项目 B．在不同的地区开发不同的项目 C．在不同的时间内进行项目开发 D．在相同的地区开发相同的项目 E．在相同的地区开发不同的项目 三、简答题 1.风险的涵义？如何正确的理解风险？ 2.房地产开发风险的涵义？ 3.房地产开发风险因素可分为哪几类？ 4.房地产开发项目的主要有哪些不确定性因素？ 5.简述盈亏平衡分析的基本原理？ 6.如何进行房地产开发项目的盈亏平衡分析？ 7.什么是敏感性分析？其目的是什么？ 8.单因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎样进行的？ 9.风险分析与不确定分析的区别和联系是什么？ 10.如何进行概率分析？ 11.风险分析中的蒙特卡洛模拟方法的基本原理？ 12.简述房地产开发的风险防范策略？ 四、计算题 7. 某开发商以 4500 万元购买一块占地 15 亩的普通住宅用地，已知建筑容 积率为 2.5，前期固定投入工程费为 300 万元，建筑安装工程费为 1850 元/平 方米，其他可变成本为 500 元/平方米。项目销售价格为 5500 元/平方米，销售 税金率为 6.5%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税 等），假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为 2.0%，试计算该项目的
盈亏平衡点,并判断其风险程度 10.某开发商拟在一块土地上进行住宅开发,已知项目现金流量如下表所 示,行业基准收益率为12%,试对项目进行单因素和双因素敏感性分析 计算期 1 3 5 6 7 8合计 1|现金流入 0150025003500450040004000250022500 11净销售收入 0150025003500450040004000250022500 2现金流出 300015001230104566038016315 21建设投资 4500 3000150012001000600 0016100 25所得税 0 0 0 80 215 3税前净现金流量|-4500-2500 200033003000340022006400 4税后净现金流量-4500-2500 2001327029553340121206185
盈亏平衡点，并判断其风险程度。 10．某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，已知项目现金流量如下表所 示，行业基准收益率为 12%，试对项目进行单因素和双因素敏感性分析。 序 号 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 1 现金流入 0 1500 2500 3500 4500 4000 4000 2500 22500 1.1 净销售收入 0 1500 2500 3500 4500 4000 4000 2500 22500 2 现金流出 4500 4000 3000 1500 1230 1045 660 380 16315 2.1 建设投资 4500 4000 3000 1500 1200 1000 600 300 16100 2.5 所得税 0 0 0 0 30 45 60 80 215 3 税前净现金流量 -4500 -2500 -500 2000 3300 3000 3400 2200 6400 4 税后净现金流量 -4500 -2500 -500 2000 3270 2955 3340 2120 6185