西安建筑科技大学考试试卷A答案与评分标准(共3页) 评卷人填写 (全日制)班级: 姓名 考试科目:房地产开发与经营学号: 单项选(每小只膏个最特的每小2分,剡50分鹄内)1、从有效毛收入中扣除(A)后可得到物业的净经营收入 开发项目的盈亏平衡点高,意味着项目的风险 A:经营费用 B:租金 C:水电费用 D:人员工资 小 C:适中 D:无法衡 2、收集房地产一手资料时所采用的主要手段是(B 2、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至(C)的时刻 A:面访 B:问卷 C:观察 D:座谈 A:收益为零 B:产出的收益超过其使用成本 13、目前,开发商对经营性用地的获取方式不包括(D)方式。 D:收益率小于基准收益率 A:招标 C:挂牌 D:划拨 3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这是(A)。 14、计算项目的总开发价值时,如果项目全部销售,则总开发价值等于(B A:单元估算法B:单位指标估算法C:概算指标法D:工程量近似匡算法 A:总销售收入B:总销售收入扣减销售税金C:净经营收入D:净经营收入的现值 4、从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资15、在房地产市场上,商品住宅的价格主要取决于(D) 比例关系,分析其产品布局的合理程度,这是研究房地产市场的(C) A:建安成本B:居民收入C:房屋租金D:供求关系 A:总量结构B:区域结构 C:产品结构D:供求结构 6、取得(B 后,方可办理土地使用权权属证明 5、开发项目成本控制的主要对象是(B)。 A:商品房预售许可证B:建设用地规划许可证C:建设工程规划许可证D:施工许可证 A:主要费用中的固定费用 B:主要费用中的变动费用 17、如果承包合同是固定总价合同,则建安工程费用的变动风险由(B)承担 C:次要费用中的固定费用 D:次要费用中的变动费用 A:开发商 B:承包商 C:材料商 D:开发商与承包商 6、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是(B 18、某写字楼项目的大堂可以通过改造增加一个小酒吧来满足商业洽谈的需要,这主要是由于房地 A:土地使用权转让B:土地使用权出让 C:房地产抵押 D:房屋租赁 的特性 7、(B)对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用,它往往关系到一个项目的成败,A:不一致性 C:位置的固定性D:相互影响性 吞」 B.市场研究 C.项目融资 D.项目财务评价 19、开发项目前期工作阶段投资控制的重点在(B) 8、房地产开发更应当关注项目的(C) A:土地获取阶段B:技术设计结束前的工作阶段C:方案审批阶段D:施工阶段 A:自然地理位置B:经济地理位置 C:历史区位D:以上都不对 20、房地产开发企业发生的年度亏损,用下一年度的(D)弥补 9、目前,房地产开发项目(不含经济适用房)的资本金比例要求是(D) A:销售收入B:累计未分配利润 D:所得税前利 B:25% D:35% 21、自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积(C)以下住 0、房地产开发项目的区位分析与选择是指(C) 房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上 A:地域分析与选择B:具体地点的分析与选择C:A和BD:以上都不是 A:70m
西安建筑科技大学考试试卷 A 答案与评分标准（共 3 页） 评 卷 人 填 写 （全日制）班级： 姓名： 考试科目： 房地产开发与经营 学号： 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 分数 阅卷人 一、单项选择题（每小题只有一个最符合题意的正确答案，每小题2 分，共计50 分，答案填在空格内。） 1、开发项目的盈亏平衡点高，意味着项目的风险（ B ）。 A：小 B：大 C：适中 D：无法衡量 2、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至（ C ）的时刻。 A：收益为零 B：产出的收益超过其使用成本 C：净收益为零 D：收益率小于基准收益率 3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这是（ A ）。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 4、从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资 比例关系，分析其产品布局的合理程度，这是研究房地产市场的（ C ）。 A：总量结构 B：区域结构 C：产品结构 D： 供求结构 5、开发项目成本控制的主要对象是（ B ）。 A：主要费用中的固定费用 B：主要费用中的变动费用 C：次要费用中的固定费用 D：次要费用中的变动费用 6、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ B ）。 A：土地使用权转让 B：土地使用权出让 C：房地产抵押 D：房屋租赁 7、（ B ）对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用，它往往关系到一个项目的成败。 A．看地 B．市场研究 C．项目融资 D． 项目财务评价 8、房地产开发更应当关注项目的（ C ）。 A：自然地理位置 B：经济地理位置 C：历史区位 D：以上都不对 9、目前，房地产开发项目（不含经济适用房）的资本金比例要求是（ D ）。 A：20% B：25% C：30% D：35% 10、房地产开发项目的区位分析与选择是指（ C ）。 A：地域分析与选择 B：具体地点的分析与选择 C：A 和 B D：以上都不是 1 11、从有效毛收入中扣除（ A ）后可得到物业的净经营收入。 A：经营费用 B：租金 C：水电费用 D：人员工资 12、 收集房地产一手资料时所采用的主要手段是（ B ）。 A：面访 B：问卷 C：观察 D：座谈 13、目前，开发商对经营性用地的获取方式不包括（ D ）方式。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 14、计算项目的总开发价值时，如果项目全部销售，则总开发价值等于（ B ）。 A：总销售收入 B：总销售收入扣减销售税金 C：净经营收入 D：净经营收入的现值 15、在房地产市场上, 商品住宅的价格主要取决于（ D ）。 A：建安成本 B：居民收入 C：房屋租金 D：供求关系 16、取得（ B ）后，方可办理土地使用权权属证明。 A：商品房预售许可证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：施工许可证 17、如果承包合同是固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由（ B ）承担。 A：开发商 B：承包商 C：材料商 D：开发商与承包商 18、某写字楼项目的大堂可以通过改造增加一个小酒吧来满足商业洽谈的需要，这主要是由于房地 产的（ B ）的特性。 A：不一致性 B：可调整性 C：位置的固定性 D：相互影响性 19、开发项目前期工作阶段投资控制的重点在（ B ）。 A：土地获取阶段 B：技术设计结束前的工作阶段 C：方案审批阶段 D：施工阶段 20、房地产开发企业发生的年度亏损，用下一年度的（ D ）弥补。 A：销售收入 B：累计未分配利润 C：盈余公积金 D：所得税前利润 21、自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积（ C ）以下住 房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 A：70 ㎡ B：80 ㎡ C：90 ㎡ D：120 ㎡ 2
西安建筑科技大学考试试卷A谷案与评分标准(共3页) 考试科目:房地产开发与经营 学 22、详细可行性研究阶段对投资估算要求的精度是(A) 5、房地产开发项目定位包括(ACD)。 C:20% D:25% A:客户定位B:主题策划C:产品定位D:形象定位E.利润定位 23、下列风险,属于房地产投资非系统风险的是(C) 6、房地产项目的投资决策分析主要包括(AC)工作。 A:通货膨胀风险B:政策风险C:项目策划风险 利率风险 A:市场研究B:规划设计C:财务评价D:营销策划E.成本控制 24、下列关于廉租房描述错误的是(C)。 7、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有(ABC) A:廉租房面向城市最低收入家庭 A.对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 B:廉租房的供应、分配完全由政府控制 B.对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进行的 C:廉租房可以进入市场流通 项目周边环境调查与分析 廉租房是向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房c.对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 25、属于竞争导向的定价方法是 D.对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 A:认知价值定价法B价值定价法C成本加成定价法D:随行就市定价法E.对城市房地产企业情况的总体调查与分析 二、多项选(每小题2分,共计20分每小题均有两个或两个以上正确答案,少选但选对8、房地产开发项目的销售费用包括(ABDE) 一项得05分,全选对者得2分,多选或辑选不得分。备填在空格内) A:销售人员工资 B:广告宜传费 1、金融机构对项目贷款进行审查时,所做的项目评估主要包括(ABC)。 C:销售代理费 D:销售现场以及样板房装修费用 E.销售人员培训费用 A:项目基本情况 B:市场分析结果 9、以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让价款由(ACD)组成。 C:财务评价指标 D:客户评价 E.担保方式评价 A:土地使用权出让金B:地上附着物补偿费 2、商品房预售的条件有(BCDE) C:城市基础设施建设费D:拆迁补偿费 E.青苗补偿费 A:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上 10、房地产开发项目的规划管理主要体现在(ABD)阶 B:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上 A:选址定点审批 B:核发建设用地规划许可证 C:持有建设工程规划许可证和施工许可证 C:核发施工许可证D:核发建设工程规划许可证E.核发商品房预售许可证 D:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书 三、计算(共2共计30分每求列出算式、计算过程,无算式及计算过程,只有计算结 E.已确定施工进度和竣工交付日期 果的不分,计算结果保两位小 3、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目(ABCD) 某家庭欲购买一套面积为80m的经济适用房,单价为2500元,首付款为房价的20%,其余申 B:项目定位 C:规划设计与物业发展建议 请公积金和商业组合抵押贷款,公积金和商业组合抵押贷款的年贷款利率分别为42%和6.6%,期限 D:资金运作与经济分析E.项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排均为15年,公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请贷款后的最低月还款额是多少?( 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括(BCD)。 题10分) 建设投资B:资本金C:借款本金D:借款利息E.利润
西安建筑科技大学考试试卷 A 答案与评分标准（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 22、详细可行性研究阶段对投资估算要求的精度是（ A ）。 A：10% B：15% C：20% D：25% 23、下列风险，属于房地产投资非系统风险的是（ C ）。 A：通货膨胀风险 B：政策风险 C：项目策划风险 D：利率风险 24、下列关于廉租房描述错误的是（ C ）。 A：廉租房面向城市最低收入家庭 B：廉租房的供应、分配完全由政府控制 C：廉租房可以进入市场流通 D：廉租房是向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房 25、属于竞争导向的定价方法是（ D ）。 A：认知价值定价法 B：价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 二、多项选择题（每小题 2 分，共计 20 分。每小题均有两个或两个以上正确答案，少选但选对 一项得 0.5 分，全选对者得 2 分，多选或错选不得分。答案填在空格内） 1、金融机构对项目贷款进行审查时，所做的项目评估主要包括（ AB C ）。 A：项目基本情况 B：市场分析结果 C：财务评价指标 D：客户评价 E．担保方式评价 2、商品房预售的条件有（ BCDE ）。 A：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 20%以上 B：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上 C：持有建设工程规划许可证和施工许可证 D：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 E．已确定施工进度和竣工交付日期 3、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目（ A B C D ）。 A：区位分析 B：项目定位 C：规划设计与物业发展建议 D：资金运作与经济分析 E．项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括（ BCD ）。 A：建设投资 B：资本金 C：借款本金 D：借款利息 E．利润 3 5、房地产开发项目定位包括（ A C D ）。 A：客户定位 B：主题策划 C：产品定位 D：形象定位 E．利润定位 6、房地产项目的投资决策分析主要包括（ A C ）工作。 A：市场研究 B：规划设计 C：财务评价 D：营销策划 E．成本控制 7、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有（ A B C ）。 A．对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 B．对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进行的 项目周边环境调查与分析 C．对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 D．对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 E．对城市房地产企业情况的总体调查与分析 8、房地产开发项目的销售费用包括（ AB DE ）。 A：销售人员工资 B：广告宣传费 C：销售代理费 D：销售现场以及样板房装修费用 E．销售人员培训费用 9、以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ A C D ）组成。 A：土地使用权出让金 B：地上附着物补偿费 C：城市基础设施建设费 D：拆迁补偿费 E．青苗补偿费 10、房地产开发项目的规划管理主要体现在（ A B D ）阶段。 A：选址定点审批 B：核发建设用地规划许可证 C：核发施工许可证 D：核发建设工程规划许可证 E．核发商品房预售许可证 三、计算题（共 2 题，共计 30 分，每题要求列出算式、计算过程，无算式及计算过程，只有计算结 果的不得分，计算结果保留两位小数。） 1、某家庭欲购买一套面积为 80 ㎡的经济适用房，单价为 2500 元/㎡，首付款为房价的 20%，其余申 请公积金和商业组合抵押贷款，公积金和商业组合抵押贷款的年贷款利率分别为 4.2%和 6.6%，期限 均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元。问该家庭申请贷款后的最低月还款额是多少？（本 题 10 分） 4
西安建筑科技大学考试试卷A答案与评分标准(共3页) 考试科目:房地产开发与经晝 学号: 解:(1)房屋总价款=2500×80=20(万元 解:(1)FNPF=-150-159-120-20 (2)贷款总额=20×(1-20%)=16(万元) +1%(+15%)+15%(+15%(+15% (3)公积金贷款P1=10(万元),商业贷款P2=16-10=6(万元) 1分 l÷(1+15 (4)公积金贷款月利率i=42%/2=0.35%,商业贷款月利率i=6.6%/12=0.55%1分 s+19a+ (5)n=15×12=180(月) (6)公积金贷款月还款额A1=10×0.35%140.35%)7(1+0.35%)80-1 2分 a+15%y+a+15% =146.22(万元 5分(计算过程占4分:计算结果占1分) 7)商业贷款月还款额A2=6×0.55%1+0.55%)0(+0.55%)01 (2)FNP=-150_150120 =52597(元 分 1+1(1+i)(1+)0+(+i (8)家庭最低月还款额A=A1+A2=749.75+52597=127572(元) 答:该家庭申请贷款后的最低月还款额为1275.72元。 1+0l+(+o'+80 2、某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元,之后用于出租经营。项目现金流量如下表 「目标收益率1%,试确定项目的财务净现值、财务内部收益率。(本题20分)单位:万元试算:取1=20%时,NP=1.58(万元) 5分(说明:其中1=20%占1分:计算公式与计 算过程占3分,前面有计算公式或过程表示的,在此可以不专门演示计算过程:计算结果占1分) 234567891011|12 取i=21%时,NPV=6.64(万元 5分(说明:其中i=21%占1分:计算公式与计 购楼费用150150120 算过程占3分,前面有计算公式或过程表示的,在此可以不专门演示计算过程:计算结果占1分) 装修费用 则HRR=20%135813.58+664)×(21%20%)4分(说明:公式表达正确占2分,(21%20%)及 净经营收入 含义正确占1分,其他占1 转售成本 0.67% 转售收入 3560法注①9时,Nv=36.63万元:i2%时,NP=-25.19万元 ②取i=20%和i=22%分别进行计算的,可以参考上述评分标准,但是i1和i2的差值为2%,要在i22% 扣减1分,由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减: ③取119%和i=21%分别进行计算的,可以参考上述评分标准,但是i和i的差值为2%,要在i=19% 处扣减1分,由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减
西安建筑科技大学考试试卷 A 答案与评分标准（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 解：（1）房屋总价款＝2500×80=20（万元）； （2）贷款总额=20×（1-20%）=16（万元）； （3）公积金贷款 P1=10（万元），商业贷款 P2=16—10=6（万元） 1 分 （4）公积金贷款月利率 i1=4.2%/12=0.35%，商业贷款月利率 i2=6.6%/12=0.55% 1 分 （5）n=15×12=180（月） 1 分 （6）公积金贷款月还款额 A1=10×0.35%(1+0.35%)180/[(1+0.35%)180 -1] 2 分 =749.75（元） 1 分 （7）商业贷款月还款额 A2=6×0.55%(1+0.55%)180/ [(1+0.55%)180 -1] 2 分 =525.97（元） 1 分 （8）家庭最低月还款额 A= A1 +A2=749.75+525.97=1275.72（元） 1 分 答：该家庭申请贷款后的最低月还款额为 1275.72 元。 2、某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元，之后用于出租经营。项目现金流量如下表， 目标收益率 15%，试确定项目的财务净现值、财务内部收益率。（本题 20 分） 单位：万元 年份 项目 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 购楼费用 150 150 120 装修费用 20 20 30 净经营收入 140 140 140 140 140 180 180 180 180 转售成本 20 转售收入 360 5 解：（1） ( ) ( ) ( ) ( ) 2 4 9 1 2 1 15% 30 1 15% 20 1 15% 20 1 15% 120 1 15% 150 150 + − + − + − + − + FNPV = − − 8 4 3 5 ] (1 15%) (1 15%) 1 [1 15% 180 ] (1 15%) (1 15%) 1 [1 15% 140 + + + + − + + − 12 12 (1 15%) 360 (1 15%) 20 + + + − =146.22（万元） 5 分（计算过程占 4 分；计算结果占 1 分） （2） ( ) ( ) ( ) ( ) 2 4 9 1 2 1 30 1 20 1 20 1 120 1 150 150 i i i i i FNPV + − + − + − + − + = − − 8 4 3 5 ] (1 ) (1 ) 1 [1 180 ] (1 ) (1 ) 1 [1 140 i i i i i i + + + + − + + − 12 12 (1 ) 360 (1 ) 20 i + i + + − 试算：取i1=20%时，NPV1=13.58（万元） 5 分（说明：其中 i1=20%占 1 分；计算公式与计 算过程占 3 分，前面有计算公式或过程表示的，在此可以不专门演示计算过程；计算结果占 1 分） 取 i2=21%时，NPV2=-6.64（万元） 5 分（说明：其中 i2=21%占 1 分；计算公式与计 算过程占 3 分，前面有计算公式或过程表示的，在此可以不专门演示计算过程；计算结果占 1 分） 则：FIRR=20%+13.58/(13.58+6.64) ×(21%-20%) 4 分（说明：公式表达正确占 2 分， (21%-20%) 及 含义正确占 1 分，其他占 1 分） =20.67% 1 分 注：①i=19%时，NPV=36.63 万元；i=22%时，NPV=－25.19 万元； ②取i1=20%和i2=22%分别进行计算的，可以参考上述评分标准，但是i1和i2的差值为2%，要在i2=22% 处扣减 1 分，由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减； ③取i1=19%和i2=21%分别进行计算的，可以参考上述评分标准，但是i1和i2的差值为2%，要在i1=19% 处扣减 1 分，由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减。 6
