西安建筑科技大学考试试卷B(共3页) 评卷人填写 (全日制)班级: 姓名: 考试科目:房地产开发与经营学号: 单项选(每小题2分,共计30分,钢小只青个删特合的正痛在内)1、在房地产市场上,商品住宅的价格主要取决于 1、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至( A:建安成本B:居民收入C:房屋租金 D:供求关系 A:收益为零 B:产出的收益超过其使用成本 12、限价商品房“四限两竞”中的“两竞”指的是( C:净收益为零 D:收益率小于基准收益率 A:竞套型、竟地价B:竞地价、竞房价C:竞房价、竞套型D:竞销售对象、竞房价 2、从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资13、210年4月,国务院出台了“新国十条”以规范房地产市场,其中规定第二套房首付比例不得 比例关系,分析其产品布局的合理程度,这是研究房地产市场的( 低于( A:总量结构 B:区域结构 C:产品结构D:供求结构 A:30% 3、城市旧城更新改造中错误的观点是( 14、下列风险,属于房地产投资非系统风险的是( A:对历史文化街区、建筑实施整体保护B:只要是破旧的,全部拆除,以改变城市面貌A:通货膨胀风险B政策风险C:项目策划风险 D:利率风险 C:有机更新D:对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑,采取拆除重建的方式15、属于竞争导向的定价方法是( 4()对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用,它往往关系到一个项目的成败,A认知价值定价法B:价值定价法C成本加成定价法D随行就市定价法 A.看地 B.市场研究 C.项目融资D.项目财务评价 二、多项选择■(餐小题2分,共计20分每小题均有两个或两个以上正确降,少选但选对一项 5、房地产开发更应当关注项目的( 舞0.5分,全选对者得2分多选取错选不得分。秦填在格内) A:自然地理位置B:经济地理位置C:历史区位D:以上都不对 1、商品房预售的条件有 6、目前,经济适用住房项目的资本金比例要求是( A:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上 B:25% D:35% B:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上 7、一些开发商在售楼书上印制的“绿化率”指标往往较高,关于“绿化率”正确的是( )。‖lc:持有建设工程规划许可证和施工许可证 A:用词准确 B:绿化率即指绿地率 D:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书 C:“绿化率”指标一般较高D:规范用词应为绿化覆盖率 E.已确定施工进度和竣工交付日期 8、收集房地产一手资料时所采用的主要手段是( 2、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目( A:面访 B:问卷 C:观察 D:座谈 A:区位分析 B:项目定位 C:规划设计与物业发展建议 9、开发项目的盈亏平衡点高,意味着项目的风险( D:资金运作与经济分析E.项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 D:无法衡量 3、金融机枃对项目贷款进行审查时,针对具体项目所做的评估主要包括( 10、计算项目的总开发价值时,如果项目全部销售,则总开发价值等于 目基本情 B:市场分析结果 A:总销售收入B:总销售收入扣减销售税金C:净经营收入D2净经营收入的现值C:财务评价指标 D:客户评价 E.担保方式评价
西安建筑科技大学考试试卷 B（共 3 页） 评 卷 人 填 写 （全日制）班级： 姓名： 考试科目： 房地产开发与经营 学号： 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 分数 阅卷人 一、单项选择题（每小题2 分，共计30 分，每小题只有一个最符合题意的正确答案，答案填在空格内。） 1、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至（ ）的时刻。 A：收益为零 B：产出的收益超过其使用成本 C：净收益为零 D：收益率小于基准收益率 2、从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资 比例关系，分析其产品布局的合理程度，这是研究房地产市场的（ ）。 A：总量结构 B：区域结构 C：产品结构 D： 供求结构 3、城市旧城更新改造中错误的观点是（ ）。 A：对历史文化街区、建筑实施整体保护 B：只要是破旧的，全部拆除，以改变城市面貌 C：有机更新 D：对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑，采取拆除重建的方式 4、（ ）对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用，它往往关系到一个项目的成败。 A．看地 B．市场研究 C．项目融资 D． 项目财务评价 5、房地产开发更应当关注项目的（ ）。 A：自然地理位置 B：经济地理位置 C：历史区位 D：以上都不对 6、目前，经济适用住房项目的资本金比例要求是（ ）。 A：20% B：25% C：30% D：35% 7、一些开发商在售楼书上印制的“绿化率”指标往往较高，关于“绿化率”正确的是（ ）。 A：用词准确 B：绿化率即指绿地率 C：“绿化率”指标一般较高 D：规范用词应为绿化覆盖率 8、 收集房地产一手资料时所采用的主要手段是（ ）。 A：面访 B：问卷 C：观察 D：座谈 9、开发项目的盈亏平衡点高，意味着项目的风险（ ）。 A：小 B：大 C：适中 D：无法衡量 10、计算项目的总开发价值时，如果项目全部销售，则总开发价值等于（ ）。 A：总销售收入 B：总销售收入扣减销售税金 C：净经营收入 D：净经营收入的现值 1 11、在房地产市场上, 商品住宅的价格主要取决于（ ）。 A：建安成本 B：居民收入 C：房屋租金 D：供求关系 12、限价商品房“四限两竞”中的“两竞”指的是（ ）。 A：竞套型、竞地价 B：竞地价、竞房价 C：竞房价、竞套型 D：竞销售对象、竞房价 13、2010 年 4 月，国务院出台了“新国十条”以规范房地产市场，其中规定第二套房首付比例不得 低于（ ）。 A：30% B：40% C：50% D：60% 14、下列风险，属于房地产投资非系统风险的是（ ）。 A：通货膨胀风险 B：政策风险 C：项目策划风险 D：利率风险 15、属于竞争导向的定价方法是（ ）。 A：认知价值定价法 B：价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 二、多项选择题（每小题 2 分，共计 20 分。每小题均有两个或两个以上正确答案，少选但选对一项 得 0.5 分，全选对者得 2 分，多选或错选不得分。答案填在空格内） 1、商品房预售的条件有（ ）。 A：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 20%以上 B：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上 C：持有建设工程规划许可证和施工许可证 D：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 E．已确定施工进度和竣工交付日期 2、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目（ ）。 A：区位分析 B：项目定位 C：规划设计与物业发展建议 D：资金运作与经济分析 E．项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 3、金融机构对项目贷款进行审查时，针对具体项目所做的评估主要包括（ ）。 A：项目基本情况 B：市场分析结果 C：财务评价指标 D：客户评价 E．担保方式评价 2
西安建筑科技大学考试试卷B(共3页) 考试科目:房地产开发与经堂 学号: 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括 三、筒答题(共1题,共计10分) A:建设投资B:资本金C:借款本金 E.利润 销售代理费是否被列入房地产开发项目投资估算的内容,为什么?(10分) 5、房地产开发项目定位包括 A:客户定位B:主题策划C:产品定位D:形象定位E.利润定位 6,房地产项目的投资决策分析主要包括( A:市场研究B:规划设计C:财务评价 营销策划E.成本控制 7、房地产开发项目的规划管理主要体现在( )阶段 A:选址定点审批 B:核发建设用地规划许可证 C:核发施工许可证D:核发建设工程规划许可 E.核发商品房预售许可证四、论述共1题,共计20分) 8、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有 房地产开发项目主题策划是什么含义,并举例说明。(20分) A.对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 B.对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进 行的项目周边环境调查与分析 C.对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 D.对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 E.对城市房地产企业情况的总体调查与分析 9、房地产开发项目总投资中的销售费用包括( A:销售人员工资 B:广告宜传费 C:销售代理费 销售现场以及样板房装修费用 E.销售人员培训费用 10、以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让价款由( )组成。 A:土地使用权出让金B:地上附着物补偿费 C:城市基础设施建设费D:拆迁补偿费 E.青苗补偿费
西安建筑科技大学考试试卷 B（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括（ ）。 A：建设投资 B：资本金 C：借款本金 D：借款利息 E．利润 5、房地产开发项目定位包括（ ）。 A：客户定位 B：主题策划 C：产品定位 D：形象定位 E．利润定位 6、房地产项目的投资决策分析主要包括（ ）工作。 A：市场研究 B：规划设计 C：财务评价 D：营销策划 E．成本控制 7、房地产开发项目的规划管理主要体现在（ ）阶段。 A：选址定点审批 B：核发建设用地规划许可证 C：核发施工许可证 D：核发建设工程规划许可证 E．核发商品房预售许可证 8、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有（ ）。 A．对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 B．对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进 行的项目周边环境调查与分析 C．对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 D．对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 E．对城市房地产企业情况的总体调查与分析 9、房地产开发项目总投资中的销售费用包括（ ）。 A：销售人员工资 B：广告宣传费 C：销售代理费 D：销售现场以及样板房装修费用 E．销售人员培训费用 10、以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ ）组成。 A：土地使用权出让金 B：地上附着物补偿费 C：城市基础设施建设费 D：拆迁补偿费 E．青苗补偿费 3 三、简答题（共 1 题，共计 10 分） 销售代理费是否被列入房地产开发项目投资估算的内容，为什么？（10 分） 四、论述题（共 1 题，共计 20 分） 房地产开发项目主题策划是什么含义，并举例说明。（20 分） 4
西安建筑科技大学考试试卷B(共3页) 班级 姓名 考试科目:房地产开发与经营 学号 囚、计算(共1,共计20分要求列出算式、计算过程,无算及计算过程只有计 算结果的不得分,计算结果保两位小数) 某房地产开发商以地价260万元购得一块普通住宅用地70年的使用权,土地面积为120 亩,容积率30。包含建安费用、室外工程费及城建费用等在内的综合建造成本为3500元平方米 专业人员费用为建造成本的8%管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的3%,年 贷款利率为8%,按季计息,开发建设周期为3年(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售 期为6个月),土地成本在项目开始时一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内 均匀投入,销售收入的实现假定在期末。预计该项目建成后市场销售均价为8500元严平方米,出 售过程中的销售税费和销售费用分别为销售收入的55%和3%,问开发商的成本利润率是多少?
西安建筑科技大学考试试卷 B（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 四、计算题（共 1 题，共计 20 分，要求列出算式、计算过程，无算式及计算过程，只有计 算结果的不得分，计算结果保留两位小数。） 某房地产开发商以地价 260 万元/亩购得一块普通住宅用地 70 年的使用权，土地面积为 120 亩，容积率 3.0。包含建安费用、室外工程费及城建费用等在内的综合建造成本为 3500 元/平方米， 专业人员费用为建造成本的 8%，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的 3%，年 贷款利率为 8%，按季计息，开发建设周期为 3 年（其中准备期 6 个月，建设期为 24 个月，销售 期为 6 个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内 均匀投入，销售收入的实现假定在期末。预计该项目建成后市场销售均价为 8500 元/平方米，出 售过程中的销售税费和销售费用分别为销售收入的 5.5%和 3%，问开发商的成本利润率是多少？ 5 6
