第五章计算分析 计算分析一 1,某房地产投斑项目授魔00万元，建成并租给某企业，第一年净收入为60万元，以 后每年净收入124万元：第十年末残值为50万元，折现率为10%。该项口从时务效益上讲 是否可行？ 解题思路 该题要求我门从财务效益角度评价该投资项目是否可行，我们可以求出该授货项目的财 务净现值并对其进行评价。 第一步 先计算出投资项目有效期间内各年度的净现金流量，第一年的初始现金流量净现金流量 为0万元，第二年至第十年的经营净现金流量为124万元，箨结点现金流量残值回收50 万元。 第二步 用折现率1麻路各年度的净现金流量折现至零期，计算出投魔项目的净现金流量现值 和。该投贤项目在有效年份内的财务净观值为： 60 10 124 50 FNPV =-500+- 1+0.1060+0.10y0+0.10) =-500+723 =123(万元) 第三业 投资评价：由于P四一123万元>0，所以，该房地产投货项目在财务上是可行的 计算分析二 2.房地产开发公司年开发建设能力为60000平方米，固定成木为576图万元，每平方米 的变动成本为15522元，假定每平方米计划售价为3200元，每平方米税金及附如费为280 元，求该公司用开发建设面积、销售价格，生产能力利用率及精售收入表示的盈亏平街点。 解思思路 解：我们知道，房地产产品销售收入和产品销售成本都是产品销售量的函数，当它们之间 呈线性函数关系时则认为它们之间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡， (1》计算用开发建设面积（产销量Q)表示的盈亏平衡点
第五章 计算分析 计算分析一 1．某房地产投资项目投资 500 万元，建成并租给某企业，第一年净收入为 60 万元，以 后每年净收入 124 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率为 10%，该项目从财务效益上讲 是否可行？ 解题思路 该题要求我们从财务效益角度评价该投资项目是否可行，我们可以求出该投资项目的财 务净现值并对其进行评价。 第一步 先计算出投资项目有效期间内各年度的净现金流量，第一年的初始现金流量净现金流量 为 60 万元，第二年至第十年的经营净现金流量为 124 万元，终结点现金流量残值回收 50 万元。 第二步 用折现率 10%将各年度的净现金流量折现至零期，计算出投资项目的净现金流量现值 和。该投资项目在有效年份内的财务净现值为： 第三步 投资评价：由于 FNPV＝123 万元＞0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的 计算分析二 2．房地产开发公司年开发建设能力为 60000 平方米，固定成本为 5768 万元，每平方米 的变动成本为 1552.2 元，假定每平方米计划售价为 3200 元，每平方米税金及附加费为 280 元，求该公司用开发建设面积、销售价格、生产能力利用率及销售收入表示的盈亏平衡点。 解题思路 解：我们知道,房地产产品销售收入和产品销售成本都是产品销售量的函数,当它们之间 呈线性函数关系时则认为它们之间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡。 (1)计算用开发建设面积（产销量 Q）表示的盈亏平衡点
2= 57690000 =42170(平方米) 3200-1552.2-280 60000-42170 7e■ ×100%■29729% 60000 说明该会司的保本产量为42170平方米，产（销）量允许降低的最大畅度为29.72%。 2计算用房地产产品箭售单价表示的蓝亏平衡点 p*.57680000 15522+280=2793.5(元/平方米) 60000 3200-27935 np= ×100%=127% 3200 说明该公司可以在探证不亏损的情况下，将产品售价由累计划的每平方米3200元降至 2793.5元，最大允许降幅为127%。 (3》计算用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 8= 57680000 ×100%=70.289% 60000×3200-1552.2-280)】 42170 ×100%=7028% 或 60000 或 说明该公司实际产销量只需达到开发建设能力的70.2%即可保本， (4)计算用销售收入表示的盈了平衡点 T*=3200×42170=134944000(元) 3200×60000-134944000 NTR x100%=29.72% 3200×60000 说明该公司年销售收入只要达到139L.4万元即可保本，由原计划年销售收入19200 万元《=3200×60000元)的最大允许下降幅度为29.72，项目在年销售收入上月有较强的 承受市场风险的能力。 计算分析三 3。有一房地产开发经营公司，根据市场调研及综合有关专家意见，统计出该项目建筑 成本上涤情况的概率，如下表所示。试计算建筑成本上流率的期里值和标准差
说明该公司的保本产量为 42170 平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为 29.72%。 (2)计算用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点 说明该公司可以在保证不亏损的情况下，将产品售价由原计划的每平方米 3200 元降至 2793.5 元，最大允许降幅为 12.7%。 (3)计算用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 或 或 说明该公司实际产销量只需达到开发建设能力的 70.28%即可保本。 (4)计算用销售收入表示的盈亏平衡点 TR*＝3200×42170＝134944000（元） 说明该公司年销售收入只要达到 13494.4 万元即可保本，由原计划年销售收入 19200 万元（=3200×60000 元）的最大允许下降幅度为 29.72%，项目在年销售收入上具有较强的 承受市场风险的能力。 计算分析三 3．有一房地产开发经营公司，根据市场调研及综合有关专家意见，统计出该项目建筑 成本上涨情况的概率，如下表所示。试计算建筑成本上涨率的期望值和标准差
建筑成本每年可能上涂 发生的概率 概率累计值 率(x () +50% 0.10 0.10 +6% 0.20 0.30 +7.0痛 0.40 070 +85路 0.20 0.90 +10膺 0.10 1.00 合？计 1.00 解题思路 解：谈题要计算两个概率分析指标，这就要求我们掌摆与概率分析相关的两个公式 a(0-[6-7.3)2x0.1+(6.5-7.3)3x0.20+7.0-7.3)2x040 +8.5-7.3)2x020+00-7.33x0.10]0 =1.310%) (1求期望值E(x): E(x)=5×0.10+6.5×0.20+7.0×0.40+8.5×0.20+10×0.10 =1.3(0 说明该公司的保本产量为2170平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为29.72%. 2)求标准差0)： 计算分析四 4.某人进行房地产抵押货款，抵押货款数额为90000元：贷款期限为20年，年名义利 率为12%，试计算还款10年后的贷款余额。 解思思路 解：该内题可以用现金流量图描述如下： 90000 0 10 20(年) 第一步 求每月付款额印
建筑成本每年可能上涨 率(x) 发生的概率 (p) 概率累计值 +5.0% 0.10 0.10 +6.5% 0.20 0.30 +7.0% 0.40 0.70 +8.5% 0.20 0.90 +10% 0.10 1.00 合? 计 1.00 — 解题思路 解：该题要计算两个概率分析指标,这就要求我们掌握与概率分析相关的两个公式, (1)求期望值 E(x)： E(x)＝5×0.10＋6.5×0.20＋7.0×0.40＋8.5×0.20＋10×0.10 ＝7.3(%) 说明该公司的保本产量为 42170 平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为 29.72%。 (2)求标准差σ(x)： 计算分析四 4.某人进行房地产抵押贷款，抵押贷款数额为 90000 元，贷款期限为 20 年，年名义利 率为 12%，试计算还款 10 年后的贷款余额。 解题思路 解：该问题可以用现金流量图描述如下： 第一步 求每月付款额 Mp:
已知=20年，知=12线所以抵评常数M为 M=(/P,Rn/12,12×n) =A/P.1%,2400 = =0.011011 又因=90000元，故每月付款额即为 pP×M=90000×0.011011-990.9g(元) 第二步 计算还款t年后的货款余额为B:: 因为t=10,故所求贷款余额为 B10-e×(P/A,Rm/12,12×(-t) =Mp×(P/A。1s,12×100 -990.98×69.7005 =9071.6码（元） 所以，还款10年后贷款余额为6的071.65元
已知 n=20 年,Rn =12%,所以抵押常数 M 为 M = (A/P, Rn/12,12 × n) = (A/P, 1%, 240) = =0.011011 又因 P=90000 元,故每月付款额 Mp 为 Mp= P × M = 90000 ×0.011011=990.98(元) 第二步 计算还款 t 年后的贷款余额为 Bt : 因为 t=10，故所求贷款余额为 B10= Mp × ( P/A, Rn/12,12 × (n - t)) = Mp× ( P/A, 1%,12×10) = =990.98 × 69.7005 =69071.65 (元) 所以，还款 10 年后贷款余额为 69071.65 元