国家税务总局 关于发布《房地产开发企业销售自 行开发的房地产项目增值税征收管 理暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第18号 【字体:大中小】打印本页 国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016 年5月1日起施行。 特此公告 国家税务总局 2016年3月31日 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理 暂行办法
• 国家税务总局 • 关于发布《房地产开发企业销售自 行开发的房地产项目增值税征收管 理暂行办法》的公告 • 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 • 【字体：大 中 小】 打印本页 • • 国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自 2016 年 5 月 1 日起施行。 特此公告。 国家税务总局 2016 年 3 月 31 日 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理 暂行办法
第一章适用范围 第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》(财税〔2016)36号)及现行增值 税有关规定,制定本办法。 第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适 用本办法 自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础 设施和房屋建设。 第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房 地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法 规定的销售自行开发的房地产项目。 第二章一般纳税人征收管理 第一节销售额 第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般 纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税
第一章 适用范围 第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值 税有关规定，制定本办法。 第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适 用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础 设施和房屋建设。 第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房 地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法 规定的销售自行开发的房地产项目。 第二章 一般纳税人征收管理 第一节 销售额 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般 纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税
按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对 应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款) (1+11%) 第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面 积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的 增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售 的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配 套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委 托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除 土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制 的财政票据。 第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情 况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款 第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对 应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款） ÷（1+11%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面 积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的 增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售 的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配 套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委 托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除 土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制 的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情 况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以
选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计 税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目,是指: (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目 (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开 工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用 简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额, 不得扣除对应的土地价款 第二节预缴税款 第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房 地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 第十一条应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适 用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算
选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计 税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开 工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用 简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额， 不得扣除对应的土地价款。 第二节 预缴税款 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房 地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适 用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报 期向主管国税机关预缴税款。 第三节进项税额 第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有 一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产 项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工 许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额 (简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规 模) 第四节纳税申报 第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办 法》(财税〔2016)36号文件印发,以下简称《试点实施办法》) 第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的 适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报 期向主管国税机关预缴税款。 第三节 进项税额 第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有 一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产 项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工 许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额× （简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规 模） 第四节 纳税申报 第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办 法》（财税〔2016〕36 号文件印发，以下简称《试点实施办法》） 第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的 适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税
机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减 第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规 定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期 应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未 抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第五节发票开具 第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行 开具增值税发票 第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其 2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税 的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票, 不得开具增值税专用发票。 第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地 产项目,不得开具增值税专用发票。 第三章小规模纳税人征收管理
机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用 简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规 定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期 应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未 抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第五节 发票开具 第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行 开具增值税发票。 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税 的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票， 不得开具增值税专用发票。 第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地 产项目，不得开具增值税专用发票。 第三章 小规模纳税人征收管理
第一节预缴税款 第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称 小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3% 第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税 申报期或主管国税杋关核定的纳税期限向主管国税机关预缴 税款 第二节纳税申报 第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目, 应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间, 以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税 款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 转下期继续抵减
第一节 预缴税款 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称 小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税 申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴 税款。 第二节 纳税申报 第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目， 应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间， 以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税 款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结 转下期继续抵减
第三节发票开具 第二十三条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目, 自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小 规模纳税人向主管国税机关申请代开 第二十四条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目, 其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业 税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票, 不得申请代开增值税专用发票。 第二十五条小规模纳税人向其他个人销售自行开发的 房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。 第四章其他事项 第二十六条房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《増值税预缴税款表》 第二十七条房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额, 应以完税凭证作为合法有效凭证。 第二十八条房地产开发企业销售自行开发的房地产项
第三节 发票开具 第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目， 自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小 规模纳税人向主管国税机关申请代开。 第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目， 其 2016 年 4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业 税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票， 不得申请代开增值税专用发票。 第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的 房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 第四章 其他事项 第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。 第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额， 应以完税凭证作为合法有效凭证。 第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项
目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照 《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 链接:相关政策解读
目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照 《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 链接：相关政策解读