第六章房地产价格 房地产价格的概念及构成 房地产价格的影响因素 房地产价格的评价指标 四》房地产价格评估的主要方法 五>思考题与阅读内容 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 第六章 房地产价格 一 房地产价格的概念及构成 二 房地产价格的影响因素 三 房地产价格的评价指标 四 房地产价格评估的主要方法 4 五 思考题与阅读内容
房地产价格的概念及构成 房地产价格的概念 = 房地产价格的构成 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 一、房地产价格的概念及构成 房地产价格的概念 房地产价格的构成 (二) (一) 5
()房地产价格的概念 房地产价格本质上是一种产权价格,它的大小是由房地产产 权的收益能力决定的,并受供求关系影响(有时,从某种程度上 来说,房地产供求关系也决定着房地产的交易价格)。 房地产价格与租金纯收入关系为 Po=R1(1+r)+R2/1+r)2+…+R/(1+r)+…+Rn(1+r)y 2万 其中,P0代表房地产价格;R代表第年租金纯收入 (i=1,2,3,n);r代表房地产基准贴现率;n代表房地产使 用年限。 如果每年支付的租金相等,即R=R,且m足够长, Po=R/r 如果租金每年变动一次,且租金递增率为g,n足够 大,则: Po=R/(r-g) 如果固定年限(如m年)变动一次租金,则: o=R/r[(1+r)m-(1+g)m 注:决定房地产价格的是租金纯收入,而不是房租总收入 6 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （一）房地产价格的概念 房地产价格本质上是一种产权价格，它的大小是由房地产产 权的收益能力决定的，并受供求关系影响（有时，从某种程度上 来说，房地产供求关系也决定着房地产的交易价格）。 房地产价格与租金纯收入关系为： P0=R1 /(1+r)+R2 /(1+r) 2+…+Ri /(1+r) i+…+Rn /(1+r) n 其中，P0代表房地产价格；Ri代表第i年租金纯收入 (i=1,2,3,…,n)；r代表房地产基准贴现率；n代表房地产使 用年限。 如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足够长， 则： P0=R/r 如果租金每年变动一次，且租金递增率为g，n足够 大，则： P0=R/(r-g) 如果固定年限（如m年）变动一次租金，则: P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m] 注：决定房地产价格的是租金纯收入，而不是房租总收入。 6
(二)房地产价格的构成 房屋建筑成本 2 流通费用 3 房地产开发税费 4 房地产开发利润 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （二）房地产价格的构成 4 房地产开发税费 房屋建筑成本 流通费用 1 2 3 房地产开发利润 7
1.房屋建筑成本 其他附加费 基地价格 管理费 房屋建 勘察设计费 筑成本 贷款利息 房屋建筑安 装工程费 配套设施费士地使用税 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 1. 房屋建筑成本 房屋建 筑成本 基地价格 其他附加费 勘察设计费 房屋建筑安 装工程费 配套设施费 管理费 贷款利息 土地使用税 8
2.流通费用 流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳 动和活劳动的货币表现。 房地产流通费用,按其经济性质的不同可分为两种: 生产性流通费用 纯粹流通费用 房地产使用价值在由生 ·在房地产买卖活动中发生 产领域转向流通领域的过 的流通费用 程中所引起的流通费用 如广告费、展销费、代售 如空房看管费、包修期 代销费等 内的维修费等 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 2. 流通费用 生产性流通费用 •房地产使用价值在由生 产领域转向流通领域的过 程中所引起的流通费用 •如空房看管费、包修期 内的维修费等 纯粹流通费用 •在房地产买卖活动中发生 的流通费用 •如广告费、展销费、代售 代销费等 房地产流通费用，按其经济性质的不同可分为两种： 9 流通费用是指商品在流通领域中所耗费的一切物化劳 动和活劳动的货币表现
3.房地产开发税费 房产税 增值税 土地增 值税 教育费 附加 契税 房地产开发 城市维护 税费 城镇土地 建设税 使用税 企业所 印花税 得税 个人所 得税 注:其中,增值税、土地増值税、企业所得税是房企的3大税种。 增值税自2016年5月1日起由营业税改成,税率由5%增加到11%, 10 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 3. 房地产开发税费 10 房地产开发 税费 房产税 土地增 值税 契税 城镇土地 使用税 企业所 得税 个人所 得税 印花税 城市维护 建设税 教育费 附加 增值税 注：其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种。 增值税自2016年5月1日起由营业税改成，税率由5%增加到11%
4.房地产开发利润 房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算,为 开发房地产而投入的全部资本(包括土地取得成本和狭义的房地 产开发经营成本)所应获得的正常利润。 沪深两市6家上市房企六成中报预增三成亏损 来源:htt//wwwsohu.com/a/63290733565689 截至8月7日,据Wind资讯统计数据显示 ,按照申银万国行业分类,沪深两市共计61 家上市房企披露2017年中报业绩预告,预计 净利润实现同比增长的企业有36家,占比约 为六成;18家亏损,其中8家首亏,亏损企 千亿军团 业占比约达三成。 对此,中原地产首席分析师张大伟表示 ,得益于过往两年楼市的高增长,主流房企 可结算货值充足,业绩相对稳健。从已经公 布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或 者中小型房企,主营业务依然是房地产的房 企业绩为正增长。 11 房地产经济学@2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 4. 房地产开发利润 11 沪深两市61家上市房企六成中报预增 三成亏损 来源：http://www.sohu.com/a/163290733_565689 截至8月7日，据Wind资讯统计数据显示 ，按照申银万国行业分类，沪深两市共计61 家上市房企披露2017年中报业绩预告，预计 净利润实现同比增长的企业有36家，占比约 为六成；18家亏损，其中8家首亏，亏损企 业占比约达三成。 对此，中原地产首席分析师张大伟表示 ，得益于过往两年楼市的高增长，主流房企 可结算货值充足，业绩相对稳健。从已经公 布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或 者中小型房企，主营业务依然是房地产的房 企业绩为正增长。 房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为 开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地 产开发经营成本）所应获得的正常利润
二、房地产价格的影响因素 经济因素 自四国 物理因素 环境因素 政策因素 社会因素 六小理因素 12 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE 二、房地产价格的影响因素 经济因素 (一) 物理因素 (二) 环境因素 (三) 政策因素 (四) 社会因素 (五) 心理因素 (六) 12
(一)经济因素 影响房地产价格的经济因素,主要是指经济发展状况,储蓄 消费和投资水平,财政收支和金融状况,物价水平尤其是建筑材 料价格水平等。 经济增长 大体来说,经济发展速 使用需求增加 存量供应减少 开发成本下降 四H猜平速高:3成叠4 融状况越好,对房地产7 新建量上升 的需求量就会越大,房 地产的价格就会越高; 租金上升 房地产价格下降 否则就相反。同样,物 价水平的提高,也会引 起房地产价格的上升。 新的均衡价格 房地产价格上升 经济增长对房地产价格的影响 13 房地产经济学⊙2017SUFE
房地产经济学© 2017 SUFE （一）经济因素 影响房地产价格的经济因素，主要是指经济发展状况，储蓄、 消费和投资水平，财政收支和金融状况，物价水平尤其是建筑材 料价格水平等。 经济增长对房地产价格的影响 大体来说，经济发展速 度越快，储蓄、投资和 消费水平越高，财政金 融状况越好，对房地产 的需求量就会越大，房 地产的价格就会越高； 否则就相反。同样，物 价水平的提高，也会引 起房地产价格的上升。 13