目录 第一部分执行概要 错误!未定义书签。 1.1项目简介 错误!未定义书签。 1.2提供的服务 错误!未定义书签。 1.3营销策略. 错误!未定义书签 1.4管理团队及股权分配 错误!未定义书签。 5财务分析 错误!未定义书签。 1.6成功关键因素 错误!未定义书签。 1.6.1市场需求稳定充足 错误!未定义书签 .6.2良好的发展环境 错误!未定义书签 6.3政府大力支持 错误!未定义书签。 6.4经验丰富的运营团队 错误!未定义书签。 1.6.5其它因素 错误!未定义书签。 第二部分项目简介 错误!未定义书签。 2.1创业机遇 错误!未定义书签。 2.1.1市场机遇 错误!未定义书签。 2.1.2政策机遇 错误!未定义书签 2.2俱乐部简介 错误!未定义书签。 2.2.1俱乐部概况 错误!未定义书签 2.2.2企业文化 错误!未定义书签。 2.3俱乐部愿景和战略目标 错误!未定义书签。 第三部分俱乐部发展战略分析. 错误!未定义书签。 3.1宏观环境分析 错误!未定义书签。 3.1.1政治政策环境分析 错误未定义书签 3.1.2经济环境分析 错误!未定义书签。 3.1.3社会文化环境分析 错误!未定义书签。 3.1.4地理位置 错误!未定义书签。 3.2行业环境分析 错误!未定义书签 3.2.1竞争者分析 错误!未定义书签
目 录 第一部分 执行概要......................错误!未定义书签。 1．1 项目简介........................错误!未定义书签。 1．2 提供的服务......................错误!未定义书签。 1．3 营销策略........................错误!未定义书签。 1．4 管理团队及股权分配 ..............错误!未定义书签。 1．5 财务分析........................错误!未定义书签。 1．6 成功关键因素 ....................错误!未定义书签。 1．6．1 市场需求稳定充足..............................................错误!未定义书签。 1．6．2 良好的发展环境..................................................错误!未定义书签。 1．6．3 政府大力支持......................................................错误!未定义书签。 1．6．4 经验丰富的运营团队..........................................错误!未定义书签。 1．6．5 其它因素..............................................................错误!未定义书签。 第二部分 项目简介......................错误!未定义书签。 2．1 创业机遇........................错误!未定义书签。 2．1．1 市场机遇..............................................................错误!未定义书签。 2．1．2 政策机遇..............................................................错误!未定义书签。 2．2 俱乐部简介......................错误!未定义书签。 2．2．1 俱乐部概况..........................................................错误!未定义书签。 2．2．2 企业文化..............................................................错误!未定义书签。 2．3 俱乐部愿景和战略目标 ............错误!未定义书签。 第三部分 俱乐部发展战略分析............错误!未定义书签。 3．1 宏观环境分析....................错误!未定义书签。 3．1．1 政治政策环境分析..............................................错误!未定义书签。 3．1．2 经济环境分析......................................................错误!未定义书签。 3．1．3 社会文化环境分析..............................................错误!未定义书签。 3．1．4 地理位置..............................................................错误!未定义书签。 3．2 行业环境分析....................错误!未定义书签。 3．2．1 竞争者分析..........................................................错误!未定义书签
3.2.2供应商分析 错误!未定义书签 3.2.3顾客分析 错误!未定义书签。 3.2.4潜在进入者分析 错误!未定义书签。 3.2.5替代品分析 错误!未定义书签。 3.3相关资源分析 错误!未定义书签。 3.3.1街子绿源乡村俱乐部附近自然资源 错误!未定义书签。 3.3.2客户关系资源 错误!未定义书签 3.4街子绿源乡村俱乐部SwoT分析 错误!未定义书签。 3.5街子绿源乡村俱乐部发展战略. 错误!未定义书签。 3.5.1差异化战略 错误!未定义书签 3.5.2战略联盟 错误!未定义书签。 第四部分市场需求分析. 错误!未定义书签。 4.1市场需求分析及预测 错误!未定义书签。 4.1.1市场需求概况 错误!未定义书签 4.1.2绿源俱乐部市场调查说明 错误!未定义书签。 4.2绿源俱乐部市场调查结果分析.错误!未定义书签。 收入统计结果 错误!未定义书签。 4.2.2休闲消费情况 错误!未定义书签 4.2.3选择休闲地的决定性因素 错误!未定义书签 4.2.4成都老年休闲主要去向 错误!未定义书签。 4.3老年人生活特点分析 错误!未定义书签。 4.3.1老年人居住方式分析 错误!未定义书签 4.3.2养老方式 错误!未定义书签。 3.3老年生活方式 错误!未定义书签 4.4目标顾客. 错误!未定义书签。 第五部分营销策略. 错误!未定义书签。 5.1产品及服务策略 错误!未定义书签。 住宿产品 错误!未定义书签。 5.1.2疗养保健产品 错误!未定义书签 5.1.3文化休闲产品 错误!未定义书签 5.1.4餐饮 错误!未定义书签 5.1.5生活服务产品 错误!未定义书签。 5.2价格策略 错误!未定义书签
3．2．2 供应商分析..........................................................错误!未定义书签。 3．2．3 顾客分析..............................................................错误!未定义书签。 3．2．4 潜在进入者分析..................................................错误!未定义书签。 3．2．5 替代品分析..........................................................错误!未定义书签。 3．3 相关资源分析....................错误!未定义书签。 3．3．1 街子绿源乡村俱乐部附近自然资源..................错误!未定义书签。 3．3．2 客户关系资源......................................................错误!未定义书签。 3．4 街子绿源乡村俱乐部 SWOT 分析......错误!未定义书签。 3．5 街子绿源乡村俱乐部发展战略.......错误!未定义书签。 3．5．1 差异化战略..........................................................错误!未定义书签。 3．5．2 战略联盟..............................................................错误!未定义书签。 第四部分 市场需求分析..................错误!未定义书签。 ４.１ 市场需求分析及预测 ............错误!未定义书签。 ４.１.１ 市场需求概况..................................................错误!未定义书签。 ４.１.２ 绿源俱乐部市场调查说明..............................错误!未定义书签。 ４.２ 绿源俱乐部市场调查结果分析.....错误!未定义书签。 ４.２.１ 收入统计结果..................................................错误!未定义书签。 ４.２.２ 休闲消费情况..................................................错误!未定义书签。 ４.２.３ 选择休闲地的决定性因素..............................错误!未定义书签。 ４.２.４ 成都老年休闲主要去向..................................错误!未定义书签。 ４.３ 老年人生活特点分析 ............错误!未定义书签。 ４.３.１ 老年人居住方式分析........................................错误!未定义书签。 ４.３.２ 养老方式............................................................错误!未定义书签。 ４.３.３ 老年生活方式....................................................错误!未定义书签。 4．4 目标顾客........................错误!未定义书签。 第五部分 营销策略......................错误!未定义书签。 ５.１ 产品及服务策略 ................错误!未定义书签。 ５.１.１ 住宿产品..........................................................错误!未定义书签。 ５.１.２ 疗养保健产品..................................................错误!未定义书签。 ５.１.３ 文化休闲产品..................................................错误!未定义书签。 ５.１.４ 餐饮..................................................................错误!未定义书签。 ５.１.５ 生活服务产品..................................................错误!未定义书签。 ５.２ 价格策略......................错误!未定义书签
5.2.1街子绿源乡村俱乐部消费价格表 错误!未定义书签 5.2.2调价策略 错误!未定义书签。 3促销策略. 错误!未定义书签。 5.3.1广告策略 错误!未定义书签 5.3.2公共关系策略 错误!未定义书签 5.3.3高档社区巡回展示 错误!未定义书签。 5.4事件营销 错误!未定义书签。 5.5市场组合策略 错误!未定义书签。 第六部分街子绿源乡村俱乐部建设规划..错误!未定义书签。 6.1规划理念. 错误!未定义书签。 规划理念 错误!未定义书签 6.1.2规划原则 错误!未定义书签。 6.2功能分区与布局 错误!未定义书签。 总体布局 错误!未定义书签。 各片区功能及建设规划 错误!未定义书签 6.3基本技术经济指标.. 错误!未定义书签 6.4工程规划 错误!未定义书签。 1给水工程规划 错误!未定义书签。 6.4.2排水工程规划 错误!未定义书签 6.4.3供电及能源系统规划 错误!未定义书签 6.4.4通信设施规划 错误!未定义书签 第七部分组织结构及人力资源策略.错误!未定义书签。 7.1俱乐部组织结构 错误!未定义书签。 7.2管理团队简介 错误!未定义书签。 7.3人力资源管理 错误!未定义书签。 7.3 人员规划 错误!未定义书签 7.3.2人员招聘 错误!未定义书签 3.3员工培训 错误!未定义书签 7.3.4薪酬制度 错误!未定义书签 第八部分财务与盈利分析 财务管理
5．2．1 街子绿源乡村俱乐部消费价格表......................错误!未定义书签。 ５.２.２ 调价策略............................................................错误!未定义书签。 ５.３ 促销策略......................错误!未定义书签。 ５.３.１ 广告策略..........................................................错误!未定义书签。 ５.３.２ 公共关系策略..................................................错误!未定义书签。 ５.３.３ 高档社区巡回展示..........................................错误!未定义书签。 ５.４ 事件营销......................错误!未定义书签。 ５.５ 市场组合策略 ..................错误!未定义书签。 第六部分 街子绿源乡村俱乐部建设规划....错误!未定义书签。 ６.１ 规划理念......................错误!未定义书签。 ６.１.１ 规划理念..........................................................错误!未定义书签。 ６.１.２ 规划原则..........................................................错误!未定义书签。 ６.２ 功能分区与布局 ................错误!未定义书签。 ６.２.１ 总体布局..........................................................错误!未定义书签。 ６.２.２ 各片区功能及建设规划..................................错误!未定义书签。 ６.３ 基本技术经济指标 ..............错误!未定义书签。 ６.４ 工程规划......................错误!未定义书签。 ６.４.１ 给水工程规划..................................................错误!未定义书签。 ６.４.２ 排水工程规划..................................................错误!未定义书签。 ６.４.３ 供电及能源系统规划......................................错误!未定义书签。 ６.４.４ 通信设施规划..................................................错误!未定义书签。 第七部分 组织结构及人力资源策略........错误!未定义书签。 ７.１ 俱乐部组织结构 ................错误!未定义书签。 ７.２ 管理团队简介 ..................错误!未定义书签。 ７.３ 人力资源管理 ..................错误!未定义书签。 ７.３.１ 人员规划..........................................................错误!未定义书签。 ７.３.２ 人员招聘..........................................................错误!未定义书签。 ７.３.３ 员工培训..........................................................错误!未定义书签。 ７.３.４ 薪酬制度..........................................................错误!未定义书签。 第八部分 财务与盈利分析............................... 5 ８.１ 财务管理..................................... 5
8.1.1资金筹集 8.1.2固定资产投资 8.1.3开办费投资 8.1.4流动资金投资 8.2街子绿源乡村俱乐部收入预算 8.3街子街子绿源乡村俱乐部成本费用估算 8.4盈利能力分析 55777899 8.4.1回收期 8.4.2净现值分析 84.3财务内部收益率 8.5盈亏平衡及敏感性分析...10 8.5.1盈亏平衡点分析 8.5.2敏感性分析 8.6财务指标分析 0112 8.7财务评价结论 8.8相关财务报表 12 8.8.1资产负债表 8.8.2利润及利润分配表 8.8.3现金流量表 第九部分风险预计与控制 错误!未定义书签。 9.1项目风险 错误!未定义书签。 9.1.1经营风险 错误!未定义书签 9.1.2市场风险 错误!未定义书签。 9.1.3行业风险 错误!未定义书签。 9.2风险防范的主要对策 错误!未定义书签。 9.2.1针对经营风险的主要对策 错误!未定义书签 9.2.2针对市场风险的主要对策 错误!未定义书签。 9.2.3针对行业风险 错误!未定义书签 9.2.4退出规划 错误!未定义书签。 第十部分结论 错误!未定义书签。 参考资料 错误!未定义书签
８.１.１ 资金筹集...................................................................................... 5 ８.１.２固定资产投资.................................................................................. 5 ８.１.3 开办费投资...................................................................................... 7 ８.１.4 流动资金投资.................................................................................. 7 8．2 街子绿源乡村俱乐部收入预算...................... 7 8．3 街子街子绿源乡村俱乐部成本费用估算 .............. 8 8．4 盈利能力分析 ................................... 9 8.4.1 回收期................................................................................................... 9 8.4.2 净现值分析........................................................................................... 9 8.4.3 财务内部收益率：............................................................................. 10 8．5 盈亏平衡及敏感性分析........................... 10 8.5.1 盈亏平衡点分析：............................................................................. 10 8.5.2 敏感性分析：......................................................................................11 8．6 财务指标分析 .................................. 11 8.7 财务评价结论................................... 12 8.8 相关财务报表................................... 12 8．8．1 资产负债表..................................................................................... 12 8．8．2 利润及利润分配表......................................................................... 14 8．8．3 现金流量表..................................................................................... 14 第九部分 风险预计与控制................错误!未定义书签。 ９.１ 项目风险......................错误!未定义书签。 ９.１.１ 经营风险..........................................................错误!未定义书签。 ９.１.２ 市场风险..........................................................错误!未定义书签。 ９.１.３ 行业风险............................................................错误!未定义书签。 ９.２ 风险防范的主要对策 ............错误!未定义书签。 ９.２.１ 针对经营风险的主要对策................................错误!未定义书签。 ９.２.２ 针对市场风险的主要对策................................错误!未定义书签。 ９.２.３ 针对行业风险....................................................错误!未定义书签。 ９.２.４ 退出规划............................................................错误!未定义书签。 第十部分 结 论......................错误!未定义书签。 参考资料： ..........................错误!未定义书签
第八部分财务与盈利分析 8.1财务管理 8.1.1资金筹集 街子绿源乡村俱乐部注册资本2000万,采用权益、负债两种筹资方式,其中 团队成员权益资金1000万;负债资金为1000万元,通过银行贷款或商业融资取得, 建设期投资共1500万。 8.1.2固定资产投资 8.1.2.1基本建设投资 8.1.2.1.1街子绿源乡村俱乐部基本建设投资计划如下: 项目投资计划表(建设期1年) 项目 投资计划及时间安排 项目申报及手续 1个月 土木建筑 9个月 总平及道路绿化 2个月 合计 12个月 8.1.2.1.2街子绿源乡村俱乐部基本建设项目投资 街子绿源乡村俱乐部基本建设项目及投资情况表 项目名称 建筑面积 土地购置成本 600 新建休闲度假别墅(10个VIP住宿单间) 1400平方米 住宿楼(80个标间) 131 2265平方米 疗养中心(80个标间) 131 2265平方米 餐厅及购物、员工生活中心 70 1200平方米 接待中心、活动中心、保安室、停车场 1450平方米 其它(总平、绿化及不可预见费) 「合计(固定簧产房屋及建筑物)194 8580平方米 1、土地购置成本:经过与当地政府协商,本项目在凤栖山附近购买土地100 亩,每亩价格6万元,共计600万元。 2、建筑及装修成本:分析崇州市建筑材料价格具有低价优势,人工费用也 低,选择薄利开发商及当地关系,建筑采用部分框架,其土建工程成本能控制每
第八部分 财务与盈利分析 ８.１ 财务管理 ８.１.１ 资金筹集 街子绿源乡村俱乐部注册资本2000万，采用权益、负债两种筹资方式，其中： 团队成员权益资金1000万；负债资金为1000万元，通过银行贷款或商业融资取得， 建设期投资共1500万。 ８.１.２固定资产投资 ８.１.２.1基本建设投资 ８.１.２.1.1 街子绿源乡村俱乐部基本建设投资计划如下： 项目投资计划表（建设期1年） 项 目 投资计划及时间安排 项目申报及手续 1个月 土木建筑 9个月 总平及道路绿化 2个月 合 计 12个月 ８.１.２.1.2街子绿源乡村俱乐部基本建设项目投资 街子绿源乡村俱乐部基本建设项目及投资情况表 单位：万元 项目名称 金额 建筑面积 土地购置成本 600 100亩 新建休闲度假别墅(10个VIP住宿单间) 85 1400平方米 住宿楼(80个标间) 131 2265平方米 疗养中心(80个标间) 131 2265平方米 餐厅及购物、员工生活中心 70 1200平方米 接待中心、活动中心、保安室、停车场 84 1450平方米 其它(总平、绿化及不可预见费) 93 合计（固定资产-房屋及建筑物） 1194 8580平方米 1、土地购置成本：经过与当地政府协商，本项目在凤栖山附近购买土地100 亩，每亩价格6万元，共计600万元。 2、建筑及装修成本：分析崇州市建筑材料价格具有低价优势，人工费用也 低，选择薄利开发商及当地关系，建筑采用部分框架，其土建工程成本能控制每
平方米在600元以内。 别墅:新建休闲度假别墅建筑成本为600元/平方米,共建5栋,每栋建筑面 积计280平,5栋共计1400平,费用共计85万元。新建休闲度假别墅设计为两幢连 体别墅及一幢独立别墅,这样可有效节约土地资源。 住宿楼+疗养中心:住宿楼2栋,面积共计5165平方米,费用共计4530×5ξ =262万 餐厅及购物、员工生活中心:建筑面积1200平方米,费用共计1200×580= 70万 接待中心、活动中心、保安室、停车场等,费用共计1450平方米,费用共 计1450×580=84万 其它投资(总平、绿化及不可预见费):总平、绿化按建筑面积50元/平方 米计算,不可预见费按建筑成本的10%计算,本项合计支出93万元 综上所述,建筑成本共计594万,土地使用权600万,总造价1194万 8.1.2.2街子绿源乡村俱乐部设备投资 设备投资:包括音响、空调、电视、简单的医疗器械、床、被褥、家具、 餐厅设备等共计120万 俱乐部投资设备情况表 单位:万元 部门 设备名称 设备数量设备单价投资额 住宿楼 电视(21寸) 160(台) 1000元 16.00 320(张) 800元 25.60 被服装具 320(套) 300元 9.60 电视(29寸) 10(台) 1800元 1.80 疗养中 空调(1.5P) 10(台) 1500元 1.50 电冰箱 台 00元 床、沙发、被服装具10(套) 3600元 3.6 贵宾楼高清液晶背投(43寸) 1台 6000元 0.60 真皮沙发2套 2500 0.50 电冰箱 1台 2500元 0.25 计算机及DVD 2台 600元 1.20 康乐 音响设备 1套 25000元 2.50 中心 家俱茶几 20套 3500元 按摩床 15套 400元 0.60 体检中心X线机/血液分析仪 2套 255000元 25.50 办公室 23.00 23.00 计算机 1台 0.50 合计(固定资产-设备) 120.00
平方米在600元以内。 别墅：新建休闲度假别墅建筑成本为600元/平方米，共建5栋，每栋建筑面 积计280平，5栋共计1400平，费用共计85万元。新建休闲度假别墅设计为两幢连 体别墅及一幢独立别墅，这样可有效节约土地资源。 住宿楼＋疗养中心：住宿楼2栋，面积共计5165平方米，费用共计4530×580 ＝262万 餐厅及购物、员工生活中心：建筑面积1200平方米，费用共计1200×580＝ 70万 接待中心、活动中心、保安室、停车场等，费用共计1450平方米，费用共 计1450×580＝84万 其它投资（总平、绿化及不可预见费）：总平、绿化按建筑面积50元/平方 米计算，不可预见费按建筑成本的10%计算，本项合计支出93万元 综上所述，建筑成本共计594万，土地使用权600万，总造价1194万 ８.１.2. 2 街子绿源乡村俱乐部设备投资 设备投资：包括音响、空调、电视、简单的医疗器械、床、被褥、家具、 餐厅设备等共计120万。 俱乐部投资设备情况表 单位：万元 部门 设备名称 设备数量 设备单价 投资额 住宿楼 电视（21寸） 160（台） 1000元 16.00 床 320（张） 800元 25.60 被服装具 320（套） 300元 9.60 疗养中 心 电视（29寸） 10（台） 1800元 1.80 空调（1.5P） 10（台） 1500元 1.50 电冰箱 1台 2500元 0.25 床、沙发、被服装具 10（套） 3600元 3.60 贵宾楼 高清液晶背投（43寸） 1台 6000元 0.60 真皮沙发 2套 2500元 0.50 电冰箱 1台 2500元 0.25 计算机及DVD 2台 600元 1.20 康乐 中心 音响设备 1套 25000元 2.50 家俱茶几 20套 3500元 7.00 按摩床 15套 400元 0.60 体检中心 X线机/血液分析仪 2套 255000元 25.50 办公室 旅行车 1辆 23.00 23.00 计算机 1台 0.50 0.50 合计（固定资产-设备） 120.00
8.1.3开办费投资 30万(经营许可证、营业执照、登记管理费、业务费用等)具体数据: 注册费0.50万元、工资15万元、福利费0.14万元、员工招聘费0.80万元、业 务及招待费5万元、办公用品2万元、其他费用0.96万元 8.1.4流动资金投资 流动资金共计156万 8.1.4.1广告费30万 8.1.4.2存货80万(原材料、旅游商品、办公用品、低值易耗品等) 8.1.4.3其他流动资金46万(如周转金等) 8.2街子绿源乡村俱乐部收入预算 街子街子绿源乡村俱乐部收入预算表单位:万元 收入项目|2007年2008年200年2010年2011年 别墅 146.00 29200 321.20 353.30 38860 住宿楼 120.50 241.00 265.10 291.60 320.80 疗养楼 300.00 330.00 363.00 39930 餐厅 1501300300 363.00 39930 商务中心 25.00 50.00 55.00 60.50 66.50 其它 50.00 55.00 60.50 66.60 收入总额616.501233.001356.301491901641.10 1、正常营业期(第二年为基准期)收入预算 别墅:联体别墅每栋使用费用:1800元/天,VIP每栋使用费用2800元/天 正常经营年份按照使用率80%计算,每年收入:210万+82万=292万 住宿楼:共80个房间,每个房间定价140-160元/天,俱乐部将根据淡旺季 实行不同的折扣策略,按照60%的使用率计算,房间均价100元/天,每年收入80 ×70%×120×360=2419200元=241万元 疗养楼:共80个房间,包月居住根据房间面积、设施、入住时间长短等每个 房间的定价为880-900元/月,每天定价为160元/天,按照60%的使用率,每年收 入为:300万元 餐厅:每年收入为300万元 商务中心:50万元 其它:50万元 正常营业额每年收入:1233万元, 2、第一年作为试营业期,按照正常营业额预算水平的50%计算
８.１.3 开办费投资 30万（经营许可证、营业执照、登记管理费、业务费用等）具体数据： 注册费0.50万元、工资15万元、福利费0.14万元、员工招聘费0.80万元、业 务及招待费5万元、办公用品2万元、其他费用0.96万元 ８.１.4 流动资金投资 流动资金共计156万 ８.１.4.1广告费30万 ８.１.4.2存货80万(原材料、旅游商品、办公用品、低值易耗品等) ８.１.4.3其他流动资金46万（如周转金等） 8．2 街子绿源乡村俱乐部收入预算 街子街子绿源乡村俱乐部收入预算表 单位:万元 收入项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 别墅 146.00 292.00 321.20 353.30 388.60 住宿楼 120.50 241.00 265.10 291.60 320.80 疗养楼 150.00 300.00 330.00 363.00 399.30 餐厅 150.00 300.00 330.00 363.00 399.30 商务中心 25.00 50.00 55.00 60.50 66.50 其它 25.00 50.00 55.00 60.50 66.60 收入总额 616.50 1233.00 1356.30 1491.90 1641.10 1、正常营业期（第二年为基准期）收入预算 别墅：联体别墅每栋使用费用：1800元/天，VIP每栋使用费用2800元/天， 正常经营年份按照使用率80％计算，每年收入：210万＋82万＝292万 住宿楼：共80个房间，每个房间定价140－160元/天，俱乐部将根据淡旺季 实行不同的折扣策略，按照60％的使用率计算，房间均价100元/天，每年收入80 ×70％×120×360＝2419200元＝241万元 疗养楼：共80个房间，包月居住根据房间面积、设施、入住时间长短等每个 房间的定价为880－900元/月，每天定价为160元/天，按照60％的使用率，每年收 入为：300万元 餐厅：每年收入为300万元 商务中心：50万元 其它：50万元 正常营业额每年收入：1233万元， 2、第一年作为试营业期，按照正常营业额预算水平的50％计算
3、正常营业期年收入预算增长率为10% 8.3街子绿源乡村俱乐部成本费用估算 街子绿源乡村俱乐部成本费用预算表单位:万元 本费用项目2007年 2009年 2010年 2011年 主营业务成本17545 28045 301.45 324.55 34996 其中:餐饮成90.00 180.00 19800 217.80 239.58 人工费用 70.45 70.45 70.45 70.45 70.45 水电气费 15.00 33.00 固定成本54.00 54.00 54.00 4.00 54.00 (折旧) 营业务税剑33916782 74.60 8205 9026 及附加 其他业务成本30.00 60.00 6600 72.60 7986 营业费用 50.52 50.50 36.50 35.50 35.00 管理费用 94.03 97.56 10445 10793 财务费用 25.00 25.50 9.50 成本费用总额46290 63582 643.03 673.16 71701 人工费用:街子街子绿源乡村俱乐部人力资源及其工资水平如下: 职务 平均工资元/年人 餐厅服务人员 45 7200 营销人员 10 18000 20 7200 工程人员 12000 别墅及住宿楼服务人员|35 8400 财务人员 部门经理 30000 80000 2固定资产折旧费用估算表(单位:万元) 资产按照购买价确认资产价值,并按年平均折旧法,房屋按35年限折旧,机 器设备按6年时间进行折旧,均务残值 年度 2008 2009 2010
3、正常营业期年收入预算增长率为10% 8．3 街子绿源乡村俱乐部成本费用估算 街子绿源乡村俱乐部成本费用预算表 单位:万元 成本费用项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 主营业务成本 175.45 280.45 301.45 324.55 349.96 其中: 餐饮成 本 90.00 180.00 198.00 217.80 239.58 人工费用 70.45 70.45 70.45 70.45 70.45 水电气费 15.00 30.00 33.00 36.30 39.93 固定成本 (折旧) 54.00 54.00 54.00 54.00 54.00 主营业务税金 及附加 33.91 67.82 74.60 82.05 90.26 其他业务成本 30.00 60.00 66.00 72.60 79.86 营业费用 50.52 50.50 36.50 35.50 35.00 管理费用 94.03 97.56 100.98 104.45 107.93 财务费用 25.00 25.50 9.50 0.00 0.00 成本费用总额 462.90 635.82 643.03 673.16 717.01 1 人工费用：街子街子绿源乡村俱乐部人力资源及其工资水平如下： 职务 人数 平均工资 元/年.人 餐厅服务人员 45 7200 营销人员 10 18000 保安、保洁 20 7200 工程人员 3 12000 别墅及住宿楼服务人员 35 8400 财务人员 3 12000 部门经理 3 30000 管理团队 5 80000 2固定资产折旧费用估算表（单位：万元） 资产按照购买价确认资产价值，并按年平均折旧法，房屋按35年限折旧，机 器设备按6年时间进行折旧，均务残值。 年度 2007 2008 2009 2010 2011
房屋及建筑物 原值 1194 l194 1194 l194 1194 累计折旧 净值 2,715,0002430.000 3,050,000 2,670,000 2,290,000 原值 1,000,000 1,500,000 2,000000 2,400,000 2.800.000 折旧 297,000 396,000 475,20 554,400 累计折旧198000 495.000 891,000 1,366,200 1.920.600 802.000 1.005.000 1.109000 1,033,800 879400 固定资产净值 35170003,43500 4.159.000 3,703,800 3,169,400 8.4盈利能力分析 8.4.1回收期 年份现金净流量累计净流量|净流量现值|累计现值 2007 74.57 74.57 0.35171 70.3517 200800385.49 460.07 343.0873 413.439 200900453.67 913.74 380.91339 794.352 201000 07.60 1421.34402.06406 1196.42 00557.05 1978.38|416.25748 1612.67 静态回收期=4+(1500-1421)/507=4.2年 8.4.2净现值分析 主营业务成 利润总 销售收入本及税金营业费用 管理费用财务费用 所得税 净利润 2006.50 50.5 28882525 12.80422243 1233.00 408.27 271.8779375 25.5 476861573621713194 44205 3652896336781 5786219094388138767 47921 3553180940848 65910217.502807441.60 2011641.10 35353.1124173 73291241.8586 现金流量现值 营运资自由现金折现 净收益折旧及摊消本性支出加额流 折现系数现值 2c46 7457 1.1236343 38767 453676%1.191016380.91 2010 441.6 507 6%1.26247402
房屋及建筑物 原值 1194 1194 1194 1194 1194 折旧 34 34 34 34 34 累计折旧 34 68 102 136 170 净值 2,715,000 2,430,000 3,050,000 2,670,000 2,290,000 原值 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,400,000 2,800,000 折旧 198,000 297,000 396,000 475,200 554,400 累计折旧 198,000 495,000 891,000 1,366,200 1,920,600 净值 802,000 1,005,000 1,109,000 1,033,800 879,400 固定资产净值 3,517,000 3,435,000 4,159,000 3,703,800 3,169,400 8．4 盈利能力分析 8.4.1 回收期 年份 现金净流量 累计净流量 净流量现值 累计现值 2007.00 74.57 74.57 70.351715 70.3517 2008.00 385.49 460.07 343.0873 413.439 2009.00 453.67 913.74 380.91339 794.352 2010.00 507.60 1421.34 402.06406 1196.42 2011.00 557.05 1978.38 416.25748 1612.67 静态回收期＝4＋（1500－1421）/507=4.2 年 8.4.2 净现值分析 年份 销售收入 主营业务成 本及税金 营业费用 管理费用 财务费用 利润总额 所得税 净利润 2007 616.50 239.36 50.52 288.82525 25 12.80 4.2224325 8.57 2008 1233.00 408.27 50.5 271.8779375 25.5 476.86 157.362171 319.49 2009 1356.30 442.05 36.5 289.6336781 9.5 578.62 190.943881 387.67 2010 1491.90 479.21 35.5 318.0940848 0 659.10 217.502807 441.60 2011 1641.10 520.08 35 353.1124173 0 732.91 241.858677 491.05 现金流量现值： 年份 净收益 折旧及摊消 资本性支出 营运资本 增加额 自由现金 流 折现率 I 折现系数 现值 2007 8.57 66 0 0 74.57 6% 1.06 70.352 2008 319.49 66 0 0 385.49 6% 1.1236 343.09 2009 387.67 66 0 0 453.67 6% 1.191016 380.91 2010 441.60 66 0 0 507.60 6% 1.262477 402.06
2011 491.0: 557061.3822412 NPV=-1612.7-1500=1127>0方案可行,具备很好盈利能力,说明:1=6%主要根据行业 平均利润率和银行贷款利率综合考虑。 84.3财务内部收益率 年份视金净流量第一次检验l=7% 第二次检验I=8% 第三次检验l-=825% 折现系数 现值 折现系数现值 现系数值 1.082 200800 336.70 1.171 328 200900 453.6 370.3 363.50 1.268 357.6 2010 397.17 382.65 1.4864374.76 现金流入现职合计 1525.36 1499.94 减:投资额现值 1500.00 1500.00 1500.00 净现值 25.36 (0.06) 因此可以估计出该项目的内部收益率在825%,高于行业平均利润率 8.5盈亏平衡及敏感性分析 85.1盈亏平衡点分析: 单位产品 单位边际贡 加权边际贡 售价格 位变动成本单位边际贡献献率 权重 献率 联体别墅 1800/天 100/天 1700/天 2800/天 200/天 2600/天 0.93 0.1 0.13 住宿楼 100/天 10/天 90/天 0.90 0.2d0.18 疗养楼 160/天 60天 100/天 0.63 餐厅 60万/月1万/月 59万/月 0.98 商务中心 8.3万/月0.3万/月 8万/月 0.96 0.0 0.04 其它 83万月0.5万/月78万/月094004004 固定成本 ∠ 66万 综合边际贡献 0.87 计算产量盈亏平衡点: Q=F/(P-C)(F一固定成本,P-单位产品销售价格,C一单位变动成本) 综合保本销售额=166万10.87=190.8万 联体别墅 18.0 VIP 0.1 住宿楼 37. 疗养楼 0.24 46.4
2011 491.05 66 0 0 557.05 6% 1.338226 416.26 合计 1612.7 NPV=1612.7-1500=112.7>0方案可行,具备很好盈利能力，说明：I=6%主要根据行业 平均利润率和银行贷款利率综合考虑。 8.4.3 财务内部收益率： 年份现金净流量第一次检验I＝7％ 第二次检验I＝8％ 第三次检验I=8.25% 折现系数 现值 折现系数 现值 折现系数 现值 2007.00 74.57 1.07 69.69 1.08 69.05 1.0825 68.89 2008.00 385.49 1.14 336.70 1.16 333.58 1.1718 328.97 2009.00 453.67 1.23 370.33 1.25 363.50 1.2685 357.65 2010.00 507.60 1.31 387.24 1.35 376.58 1.3731 369.66 2011.00 557.05 1.40 397.17 1.46 382.65 1.4864 374.76 现金流入现职合计 1561.14 1525.36 1499.94 减：投资额现值 1500.00 1500.00 1500.00 净现值 61.14 25.36 (0.06) 因此可以估计出该项目的内部收益率在8.25％，高于行业平均利润率。 8．5 盈亏平衡及敏感性分析 8.5.1 盈亏平衡点分析： 项目 单 位 产 品 销 售价格 单位变动成本 单位边际贡献 单位边际贡 献率 权重 加权边际贡 献率 联体别墅 1800/天 100/天 1700/天 0.94 0.09 0.09 VIP 2800/天 200/天 2600/天 0.93 0.14 0.13 住宿楼 100/天 10/天 90/天 0.90 0.20 0.18 疗养楼 160/天 60/天 100/天 0.63 0.24 0.15 餐厅 60万/月 1万/月 59万/月 0.98 0.24 0.24 商务中心 8.3万/月 0.3万/月 8万/月 0.96 0.04 0.04 其它 8.3万/月 0.5万/月 7.8万/月 0.94 0.04 0.04 固定成本 166万 综合边际贡献率 0.87 计算产量盈亏平衡点： Q * =F/(P-CV) （F－固定成本，P-单位产品销售价格，CV-单位变动成本） 综合保本销售额＝166万/0.87=190.8万 项目 权重 销售额（万元） 联体别墅 0.09 18.07 VIP 0.14 27.11 住宿楼 0.20 37.29 疗养楼 0.24 46.42