第十章房地产开发项目的经济评价 思考题 1.试述房地产综合开发的概念。 2.房地产开发项目有什么特点？ 3.房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4.房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容？ 5.房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 6。房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些 7.为什么要对房地产开发项目进行动态评价？ 8.房地产开发的主要程序是什么？ 9.房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？ 10.房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？ 计算题 1,某开发商在某市以500万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允 许建筑面积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净租金 收入为450元/平方米，银行提供的年贷款利率为17%，每至复利一次，融咨费用为贷款 利息的10%。在该地区，同类写字楼的建造成本为1000元/平方 ,专业人员费用为建造 成本的12.5% 行政性收费等其他费用为60万元。管理费为土地成 、建设成本 专业 员费用和其他费用之和的3.0%。市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，房地产投 资的收益率按9.5%考虑。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。 试通过计算开发商成本利润*和成本收益率对该项目进行初步评价。 2.某开发商购得 商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目 的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据： (1)项日建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投 资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建 设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 （2)第3年租金收入、经普税费 、经营成本分别为2000 万元 130万元 500万元，从第 4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元 (3)计算期（开发经营期）取20年
第十章 房地产开发项目的经济评价 思 考 题 1．试述房地产综合开发的概念。 2．房地产开发项目有什么特点? 3．房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4．房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容? 5．房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 6．房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些? 7．为什么要对房地产开发项目进行动态评价? 8．房地产开发的主要程序是什么？ 9．房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？ 10．房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？ 计 算 题 1．某开发商在某市以 500 万元的价格购买了一块写字楼用地 50 年的使用权。该地块规划允 许建筑面积为 5000 平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净租金 收入为 450 元／平方米，银行提供的年贷款利率为 17﹪，每季复利一次，融资费用为贷款 利息的 10﹪。在该地区，同类写字楼的建造成本为 1000 元／平方米，专业人员费用为建造 成本的 12.5﹪，行政性收费等其他费用为 60 万元。管理费为土地成本、建设成本、专业人 员费用和其他费用之和的 3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金收入的 20﹪，房地产投 资的收益率按 9.5﹪考虑。项目开发期为 18 个月，建造期为 12 个月，可出租面积系数为 0.85。 试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。 2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营，据估算项目 的开发建设期为 2 年。第 3 年即可出租，经过分析得出的数据： （1）项目建成投资 1800 万元，第一年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元，第二年投 资 800 万元，其中资本金 230 万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为 10%，建 设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。 （2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元，从第 4 年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元 （3）计算期（开发经营期）取 20 年
请根据以上资料，完成下列工作 (1)编制资本金现金流量表（不考虑所得税） (2)若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发 生在年末) 3.某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元 /m。2002年8月1日王某以1.1万元/m的价格购买了其中50m'的店面，并向开发商支 付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5 万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款 方式偿环。另外，王其与一承租人签订了 一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31 日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m,此后租金按每年2%的比率 增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满 时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期 的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑 装修时间和转售税费，计算结果精确到元)
请根据以上资料，完成下列工作： （1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税） （2）若开发商要求的目标收益率为 15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发 生在年末） 3．某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元 ／㎡。2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元／㎡的价格购买了其中 50 ㎡的店面，并向开发商支 付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6.5％，按年末等额付款 方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期 10 年(2003 年 8 月 1 日至 2013 年 7 月 31 日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元／㎡，此后租金按每年 2％的比率递 增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满 时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期 的内部收益率达到 12％，试计算届时最低转售单价(计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑 装修时间和转售税费，计算结果精确到元)