上海氕通大学 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 万科物流地产投资区域研判
船舶海洋与建筑工程学院 万科物流地产投资区域研判
上海氕通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 上海市布局了五大重，点物流园区、四个重点制造业专业物流基地，总占地 上 面积约85平方公里，规划引导形成一个城市特色配送物流带。 引言 海 城市概况 2010年数据：全市物流业增加值为2037亿元，占GDP比重为12.1%，拥有 物 仓储面积约1522.8万平方米，平均租金水平0.86元/日·平方米，平均空置 园区分析 物流仓储城市地图 率约为9%。 流 外高桥物流圆医 保水港物流图压 地 物流国区 其他物流图区 功能定位 国区一般模型 电商快递和快速消费品城市退帝 解似及治全产品物流基地 ☆外高桥物流园区 进口贸易平台服务航运物流框纽 潜力区城 投 国际车城物流基地 ☆西北综合物流园区 城市商贸配送物流载体 运营模式 外高桥物流因区 ☆西南综合物流园区 长三角制造业集疏运中心 资 市场细分 西北熔合畅流国区 ☆浦东空港物流园区 亚太航空货运框纽 区 主流企业 清东空港物流阳区 ☆深水港物流园区 亚太海运采购集拼分拔配送中心 域 西南好合物流四区 筛选标准 钢铁及治金产品物流基地 配套宝山精品钢材基地 研 临表装备业物流基地 国际汽车物流基地 配套嘉定国际汽车城 判 建议结 化学工驱物流基地 化学工业区物流基地 配套石油化工和精细化基地 临港装备制作业物流基地 配套南汇装备产业基地 深水港物流四区
船舶海洋与建筑工程学院 上 海 物 流 地 产 投 资 区 域 研 判 目录 引言 城市概况 园区分析 物流仓储城市地图 外高桥物流园区 深水港物流园区 其他物流园区 园区一般模型 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 建议总结 物流园区 功能定位 ☆外高桥物流园区 进口贸易平台服务航运物流枢纽 ☆西北综合物流园区 城市商贸配送物流载体 ☆西南综合物流园区 长三角制造业集疏运中心 ☆浦东空港物流园区 亚太航空货运枢纽 ☆深水港物流园区 亚太海运采购集拼分拨配送中心 钢铁及冶金产品物流基地 配套宝山精品钢材基地 国际汽车物流基地 配套嘉定国际汽车城 化学工业区物流基地 配套石油化工和精细化基地 临港装备制作业物流基地 配套南汇装备产业基地 上海市布局了五大重点物流园区、四个重点制造业专业物流基地，总占地 面积约85平方公里，规划引导形成一个城市特色配送物流带。 2010年数据：全市物流业增加值为2037亿元，占GDP比重为12.1%，拥有 仓储面积约1522.8万平方米，平均租金水平0.86元/日·平方米，平均空置 率约为9%
上海充通大擎 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 外高桥保税物流园区国务院特批的全国第一家保税物流园区，上海市“十一五” 期间重点规划的三大物流基地之一，被赋予了国际中转、国际采购、国际配送、国 客 际转口等四大功能。 城市规况 圆且面积：1.2平方公里（封关1.03平方公 上海外高桥保税物流园区总平面布置图 > Layout Map of Shanghai Waigaoqiso Bonded Logistics Zone 园区分析 里) 物流仓储城市地国 近期土地均价：1575元/平方米 外高桥物流园区 区位特点：位于上海东北部，西至浦东北一 深水港物流园区 其他物流因延 路，东至高宁路，南至怀东大道。背靠保税 国区一般挺型 区，毗邻外高桥一、二、三期码头。 主要交通：水运、公路 潜力区域 0 國区设施：载止2013年年底，园区己经建成 仓库45万平方米，集装箱转运区14万平方米， 运营摸式 商务楼和关检设施1.3万平方米。 第量面数：4万 市场细分 仓库出粗率：90%（一期仓库10万平方米与 Out Ring Express 二期仓库2万平方米) 王流企业 经冰敷据：2005至2012年，园区进出区货值由72.6亿美元上升至1012亿美元，平均年增长 161.74%;进出区吨量由7.8万吨上升至292.5万吨，平均年增长453.8%；海关关税由15亿 筛选标准 人民币上升至100亿人民币，平均年增长率70.8%；海关票数由9万票上升至46.63万 票，平均年增长52.3%。 建议总结 招商引资：依托周边港口水运优势，吸引了大量跨国采购中心【新熙地株式会社/大创贸 易等)、国际航运集团（商船三井/东方海外等）和第三方物流企业（丹沙物流/嘉里大通/ 东方嘉盛等)进驻。载止2013年年底，果计引进中外物流企业30家，贸易公司50家，累计 吸引外资4亿美元。30家物流企业中境外物流企业占70%，国内物流企业占30%，国际前
船舶海洋与建筑工程学院 外高桥保税物流园区国务院特批的全国第一家保税物流园区，上海市“十一五” 期间重点规划的三大物流基地之一，被赋予了国际中转、国际采购、国际配送、国 际转口等四大功能。 园区面积：1.2平方公里（封关1.03平方公 里） 近期土地均价：1575元/平方米 区位特点：位于上海东北部，西至浦东北一 路，东至高宁路，南至怀东大道。背靠保税 区，毗邻外高桥一、二、三期码头。 主要交通：水运、公路 园区设施：截止2013年年底，园区已经建成 仓库45万平方米，集装箱转运区14万平方米， 商务楼和关检设施1.3万平方米。 仓库出租率：90%（一期仓库10万平方米与 二期仓库2万平方米） 经济数据：2005至2012年，园区进出区货值由72.6亿美元上升至1012亿美元，平均年增长 161.74%；进出区吨量由7.8万吨上升至292.5万吨，平均年增长453.8%；海关关税由15亿 人民币上升至100亿人民币，平均年增长率70.8%；海关票数由9万票上升至46.63万 票，平均年增长52.3%。 招商引资：依托周边港口水运优势，吸引了大量跨国采购中心（新熙地株式会社/大创贸 易等）、国际航运集团（商船三井/东方海外等）和第三方物流企业（丹沙物流/嘉里大通/ 东方嘉盛等）进驻。截止2013年年底，累计引进中外物流企业30家，贸易公司50家，累计 吸引外资4亿美元。30家物流企业中境外物流企业占70％，国内物流企业占30％，国际前 十位的物流企业有6家进驻园区。 目录 引言 城市概况 园区分析 物流仓储城市地图 外高桥物流园区 深水港物流园区 其他物流园区 园区一般模型 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 建议总结
上海充通大擎 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 现有物流园区成因复杂，成长路径相异，经营情况各不相同。基于市场调查和当 前情况，建立上海典型物流园区开发模型： 言 城市概况 【一般设定】 土地成本：60万/亩（除上海自贸区外，自贸区目前地价约为150万/亩）容积率为 > 园区分析 1左右； 物流仓储城市地国 外高标物流图区 仓库建造成本：1000元/平方米 深水港物流国区 具他物流圆医 大型仓储面积：一般为10万平方米（占地150亩左右) 国区一般模型 租用率：70% 保管费：一般为0.8-1.2元/吨天，假设为1元 潜力区城 装卸费：进库、出库：各20元/吨（不同包装上下浮动，便于机械装卸下浮；需 运专模式 要人工较多的大幅度上浮)每月周转1次 政府税收：6%的增值税率，如有盈利征收所得税 市场细分 王流企业 【营收计算】*忽略维修、人工、设备损耗折旧等项目 一 次建设投入：60*150+0.1*100000=19000万元 筛选标准 年仓储费收入：100000*0.7*365*0.8=2044万元 年装卸费收入：3360万元 为-八1六26或府年税收：总收入×6%=约324万元 静态投资回收期：约10年
船舶海洋与建筑工程学院 第4页 /共26页 目录 引言 城市概况 园区分析 物流仓储城市地图 外高桥物流园区 深水港物流园区 其他物流园区 园区一般模型 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 建议总结 现有物流园区成因复杂，成长路径相异，经营情况各不相同。基于市场调查和当 前情况，建立上海典型物流园区开发模型： 【一般设定】 土地成本：60万/亩（除上海自贸区外，自贸区目前地价约为150万/亩）容积率为 1左右； 仓库建造成本：1000元/平方米 大型仓储面积：一般为10万平方米（占地150亩左右） 租用率：70% 保管费：一般为0.8-1.2元/吨·天，假设为1元 装卸费：进库、出库：各20元/吨 （不同包装上下浮动，便于机械装卸下浮；需 要人工较多的大幅度上浮）每月周转1次 政府税收：6%的增值税率，如有盈利征收所得税 【营收计算】*忽略维修、人工、设备损耗折旧等项目 一次建设投入：60*150+0.1*100000=19000 万元 年仓储费收入：100000*0.7*365*0.8=2044 万元 年装卸费收入：3360 万元 政府年税收：总收入×6%=约324 万元 静态投资回收期：约10年
上海文通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 上海地区制造业的物流市场主要为6大重点发展产业：微电子产业、汽车 产业、钢铁产业、化学化工产业、现代装备产业和船舶产业。 引言 6大产业是上海经济的核心，其生产总值（蓝线）趋于66%，处于此较稳定状态，是上海市经济发展的主要 城市概况 推动力，是其他产业发展的依托和载体，并为其他产业提供了空间； 6大产业的利润总额占据全市相当高的比例，是社会服务企业（物流企业）的主要经营对象； 潜力区城 6大产业的单位数（从业 70 64.5 66.1 66.6 66 80 企事业数量)占据市场中 ◆ 60 70 运壶模式 40%左右的经济个体，而 45.8 69.1 相 50 66.4 60 644 市场细分 且该此率还在持续上升。 59.9 50 53.9 农业物流 显而易见，在上海服务市 40 服务业物流 40 30 41 42.6 制造业物流 场中，这些相关单位将是 35.4 35.9 36.4 30 非常庞大的客户群体，在 20 20 主流企业 进行市场细分过程中是不 10 10 容忽视的。 0 0 筛选标准 2008 2009 2010 2011 2012 ◆一6大产业总工业生产总值占全市比例鲁一6大产业总利润总额总值占全市比例 建议总结 ★一6大产业总单位数总数占全市比例 上海市6大重点发展产业影响显著 第5页/共26页
船舶海洋与建筑工程学院 第5页 /共26页 上海地区制造业的物流市场主要为6大重点发展产业：微电子产业、汽车 产业、钢铁产业、化学化工产业、现代装备产业和船舶产业。 上海市6大重点发展产业影响显著 6大产业是上海经济的核心，其生产总值（蓝线）趋于66%，处于比较稳定状态，是上海市经济发展的主要 推动力，是其他产业发展的依托和载体，并为其他产业提供了空间； 6大产业的利润总额占据全市相当高的比例，是社会服务企业（物流企业）的主要经营对象； 6大产业的单位数（从业 企事业数量）占据市场中 40%左右的经济个体，而 且该比率还在持续上升。 显而易见，在上海服务市 场中，这些相关单位将是 非常庞大的客户群体，在 进行市场细分过程中是不 容忽视的。 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 农业物流 服务业物流 制造业物流 主流企业 筛选标准 建议总结
上海氕通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 主流企业一普洛斯：普洛斯是中国最大的现代物流设施提供商，截至2013 年普洛斯在上海市共建设23个物流园，其经营理念和发展模式值得深入研 引害 究学习。 城市概况 右图，上海市每年仓储在建面积急剧增长，且待建仓储面积仍居高不下。目前中国人均仓储面积仅是美国 的1/12，总供应量大约为5.5亿平方米，普洛斯预计2029年中国人均仓储面积将达到美国的1/3，届时市场总 供应量为24亿平方米，因此中国正处于物流产业发展 1000000 潜力区域 的战略机遇期。 742196 736913 783898000 800000 运营楼式 600000 下图，普洛斯在上海建有86个仓储点，在普洛斯大力推 346955 400000 258681 市场细分 进全国布局时期，仍然保证了上海在全国总份额中的占 200000 有率，可见普洛斯极为重视和看好上海的高端现代物流 0 > 主流企业 2011 2012 2013 总览 产业发展前景。 善洛斯 ■上海市在建仓储面积■上海市待建仓储面积 2000000 1648000 100 6 1606728 筛选标准 86 1500000 6 80 中国人均仓储 1052107 60 面积 4 建以总结 1000000 40 美国人均仓储 500000 6.4 面积 20 指数（中国人 0 0 均仓储面积) 2011 2012 2013 线性（美国人 仓储面积 一◆一上海市仓储网点数量 均仓储面积) 0 仓储面积占全国比重 第6页/共26页 2013 2029
船舶海洋与建筑工程学院 第6页 /共26页 主流企业—普洛斯：普洛斯是中国最大的现代物流设施提供商，截至2013 年普洛斯在上海市共建设23个物流园，其经营理念和发展模式值得深入研 究学习。 右图，上海市每年仓储在建面积急剧增长，且待建仓储面积仍居高不下。目前中国人均仓储面积仅是美国 的1/12，总供应量大约为5.5亿平方米，普洛斯预计2029年中国人均仓储面积将达到美国的1/3，届时市场总 供应量为24亿平方米，因此中国正处于物流产业发展 的战略机遇期。 下图，普洛斯在上海建有86个仓储点，在普洛斯大力推 进全国布局时期，仍然保证了上海在全国总份额中的占 有率，可见普洛斯极为重视和看好上海的高端现代物流 产业发展前景。 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 总览 普洛斯 筛选标准 建议总结
上海文通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 物流园区选址方法 引言 >基于G引S(地理信息、象统)的物流园区选址方法 海 城市概况 在物流图区选址中引入GS方法，可通过图形、图表等方式将人口、客流、交通、 物 市场竞争等与地理位置密切相关的有业数据的统计分析结果输出，以满足选址 决策人员对空间信息的要求。与传统的选址方法相比，G引S方法图其具有的空间 流 潜力区城 分析功能及可视化表达功能，可使物流园区的选址更如精细化、定量化、科学 化、直观化，提高选址效率，改善选址的质量。 地 运营棋式 产 > 市场细分 投 玉流企业 资 > 筛选标准 选址绿合决策方法 区 筛选指标及意义 指标标准初拟 附加说明 研 判 建议总结 案例：基于平均出行时间 案例：基城市市区路网可 的交通可达性评价 性评价图 第7页/共12页
船舶海洋与建筑工程学院 第7页 /共12页 上 海 物 流 地 产 投 资 区 域 研 判 物流园区选址方法 案例：基城市市区路网可 性评价图 案例：基于平均出行时间 的交通可达性评价 基于GIS（地理信息系统）的物流园区选址方法 在物流园区选址中引入GIS方法，可通过图形、图表等方式将人口、客流、交通、 市场竞争等与地理位置密切相关的商业数据的统计分析结果输出，以满足选址 决策人员对空间信息的要求。与传统的选址方法相比，GIS方法因其具有的空间 分析功能及可视化表达功能，可使物流园区的选址更加精细化、定量化、科学 化、直观化，提高选址效率，改善选址的质量。 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 选址综合决策方法 筛选指标及意义 指标标准初拟 附加说明 建议总结
上海通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 物流园区选址方法 海 城市概况 物 流 潜力区域 地 运营整式 > 市扬细分 投 王流企业 资 >筛选标准 选址综合决莱方法 区 筛选指标及意义 指标标准初拟 域 附加说明 研 判 建议总结 素例：基于交通路网可达 案例：基于交通影响分析 性的配送中心布局分析 的的物流中心布局 第8页/共12页
船舶海洋与建筑工程学院 第8页 /共12页 上 海 物 流 地 产 投 资 区 域 研 判 物流园区选址方法 案例：基于交通影响分析 的的物流中心布局 案例：基于交通路网可达 性的配送中心布局分析 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 选址综合决策方法 筛选指标及意义 指标标准初拟 附加说明 建议总结
上海文通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 物流园区选址方法 引言 海 城市概况 物 流 > 潜力区域 地 远营模式 产 市场细分 7分钟行驶路程 投 王随企业 资 > 筛选标准 选址综合决策方法 区 菇选指标及意义 指标标准初拟 域 附加说明 研 判 建议总结 案例：基于时间成本和距离成本加权 的物流中心选址与影响范围分析 津南区 第9页/共12页
船舶海洋与建筑工程学院 第9页 /共12页 上 海 物 流 地 产 投 资 区 域 研 判 物流园区选址方法 案例：基于时间成本和距离成本加权 的物流中心选址与影响范围分析 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 选址综合决策方法 筛选指标及意义 指标标准初拟 附加说明 建议总结
上海氕通大￥ 船帕海洋与建筑工程学院 SHANGHAI JIAO TONG UNIVERSITY 目录 物流园区选址模拟案例 言 以在上海虹桥商务区拟建一个电子商务物流综合体为例。 海 城市概况 虹桥商务区东起外环高速公路$20，西至沈阳-海口高速公路G15, 物 北起北京-上海高速公路G2,南至上海-重庆高速公路G50,它位于上海 中心城区西测，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是长三 流 潜力区域 角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、 地 运营棋式 嘉定四个区，其中，主功能区面积27平方公里。目前重点开发的为核心 区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规 > 市场细分 模为地上约500万平方米，地下约280万平方米。 投 王流企业 果家 资 > 筛选标准 选址综合决莱方法 区 筛选指标及意义 年4年卡 指标标准初拟 域 附加说明 5 研 曰事线集 At线88 判 建议总结 线到 第10页/共12页
船舶海洋与建筑工程学院 第10页 /共12页 上 海 物 流 地 产 投 资 区 域 研 判 物流园区选址模拟案例 以在上海虹桥商务区拟建一个电子商务物流综合体为例。 目录 引言 城市概况 园区分析 潜力区域 运营模式 市场细分 主流企业 筛选标准 选址综合决策方法 筛选指标及意义 指标标准初拟 附加说明 建议总结