2019年年度报告 公司代码:600322 司简称:天房发展 天津市房地产发展(集团)股份有限公司 2019年年度报告 1/199
2019 年年度报告 1 / 199 公司代码：600322 公司简称：天房发展 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2019 年年度报告
2019年年度报告 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任 二、未出席董事情况 未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名 独立董事 因工作原因 刘志远 董事 孙建峰 因工作原因 郭维成 三、中喜会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、公司负责人郭维成、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人(会计主管人员)张萍声 明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计,2019年度本公司母公司实现净利润195,797,453.32元,加年初未分配利润 108,416,391.79元,根据《公司章程》提取10%的法定盈余公积金8,738,106.15元,公司当年 实现的可供分配利润为78,642,955.38元,2019年末母公司未分配利润余额为78,642,95.38元 2020年公司对现金流的需求较大,为实现公司2020年经营目标,进一步提升公司竞争实力, 满足公司可持续发展的需要,谋求公司及股东利益最大化,经综合考虑公司2019年度不分红不转 增,剩余未分配利润转结下一年度 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者 及相关人士应对此保持足够的风险认识,并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异,敬请投资 者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请査阅第四节“经营情况讨论与分析” 中“可能面对的风险”部分的内容。 十、其他 口适用不适用 2/199
2019 年年度报告 2 / 199 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 郑志刚 因工作原因 刘志远 董事 孙建峰 因工作原因 郭维成 三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人郭维成、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）张萍声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，2019 年度本公司母公司实现净利润 195,797,453.32 元，加年初未分配利润 -108,416,391.79 元，根据《公司章程》提取 10%的法定盈余公积金 8,738,106.15 元，公司当年 实现的可供分配利润为 78,642,955.38 元，2019 年末母公司未分配利润余额为 78,642,955.38 元。 2020 年公司对现金流的需求较大，为实现公司 2020 年经营目标，进一步提升公司竞争实力， 满足公司可持续发展的需要，谋求公司及股东利益最大化，经综合考虑公司 2019 年度不分红不转 增，剩余未分配利润转结下一年度。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者 及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资 者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析” 中“可能面对的风险”部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用
2019年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 447 第三节 公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 第九节公司治理 …45 第十节公司债券相关情况…… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录 3/199
2019 年年度报告 3 / 199 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................4 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................7 第四节 经营情况讨论与分析.........................................................................................................8 第五节 重要事项...........................................................................................................................23 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................35 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................40 第九节 公司治理...........................................................................................................................45 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................49 第十一节 财务报告...........................................................................................................................56 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................199
2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 公司、本公司、天房发展 指天津市房地产发展(集团)股份有限公司 控股股东、天房集团 指天津房地产集团有限公司 津市国资委 指天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 指上海证券交易所 公司法 指 《中华人民共和国公司法》 公司章程》 指《天津市房地产发展(集团)股份有限公司章程》 万元、亿元 指人民币元、万元、亿元 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称 天房发展 忪公司的外文名称 ianjin Realty Development ( Co, Ltd 公司的外文名称缩写 TJRD 公司的法定代表人 郭维成 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 联系地垃 天津市和平区常德道80号 天津市和平区常德道80号 022-23317185 022-23317185 传真 02223317185 022-2331718 电子信箱 tffzesina. com tffzesina 三、基本情况简介 公司注册地址 天津市和平区常德道80号 公司注册地址的邮政编码 300050 公司办公地址 天津市和平区常德道80号 公司办公地址的邮政编码 300050 公司网址 // 电子信箱 tffzesina. com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 「《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址w.se. com. cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
2019 年年度报告 4 / 199 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 控股股东、天房集团 指 天津房地产集团有限公司 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《公司章程》 指 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程》 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 公司的中文简称 天房发展 公司的外文名称 Tianjin Realty Development （Group） Co.， Ltd. 公司的外文名称缩写 TJRD 公司的法定代表人 郭维成 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张亮 王文康 联系地址 天津市和平区常德道80号 天津市和平区常德道80号 电话 022-23317185 022-23317185 传真 022-23317185 022-23317185 电子信箱 tffz@sina.com tffz@sina.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 天津市和平区常德道80号 公司注册地址的邮政编码 300050 公司办公地址 天津市和平区常德道80号 公司办公地址的邮政编码 300050 公司网址 http://www.tffzgroup.cn 电子信箱 tffz@sina.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
2019年年度报告 五、公司股简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 天房发展 600322 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务/名称 中喜会计师事务所(特殊普通合伙 所(境内) 办公地址 北京市崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层 签字会计师姓名吕小云、段庆利 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期 增减(%) 2017年 营业收入 9,564,470,926.233,401,413,515.70 181.196,349,494,851.56 归属于上市公司股东的净利润 14,.571,684.63134,717,14275 09218,125,831.42 归属于上市公司股东的扣除非 137,683,465.24 128,511,156.52 经常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额 949,444540.014,001,679,101 76.271,984,667,327.69 019年末 2018年末 本期末比上年同 期末增减(% 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 4,656,143,81.114,515,157,631.52 3.124,380,663,310.95 总资产 25,577101,263.1931,66,985,935.20 19.2235,679,077,291.78 (二)主要财务指标 主要财务指标 2019年2018年本期比上年同期增减()2017年 基本每股收益(元/股 128 0.1218 90 股收益(元/股 0.12800.1218 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股) 0.12450.162 7,14 1304 增加0.06个百分点5.11 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 2.89 增加0.11个百分点 3.3 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 口适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明: 口适用√不适用 5/199
2019 年年度报告 5 / 199 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 天房发展 600322 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务 所（境内） 名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层 签字会计师姓名 吕小云、段庆利 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期 增减(%) 2017年 营业收入 9,564,470,926.23 3,401,413,515.70 181.19 6,349,494,851.56 归属于上市公司股东的净利润 141,571,684.63 134,717,142.75 5.09 218,125,831.42 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 137,683,465.24 128,511,156.52 7.14 144,197,223.89 经营活动产生的现金流量净额 949,444,540.01 4,001,679,101.91 -76.27 1,984,667,327.69 2019年末 2018年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 4,656,143,811.11 4,515,157,631.52 3.12 4,380,663,310.95 总资产 25,577,101,263.19 31,662,985,935.20 -19.22 35,679,077,291.78 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元／股） 0.1280 0.1218 5.09 0.1973 稀释每股收益（元／股） 0.1280 0.1218 5.09 0.1973 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.1245 0.1162 7.14 0.1304 加权平均净资产收益率（%） 3.09 3.03 增加0.06个百分点 5.11 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 3.00 2.89 增加0.11个百分点 3.38 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用√不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用√不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用
2019年年度报告 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入 878,748,430.16 6,328,239,788.51 归属于上市公司股东的 净利润 160,646,607.5679,010,95772 0,968,404.52 77,117,476.13 上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 159,824,446.5278,694,036.21-21,145,804.5 79,689,212.96 净利润 经营活动产生的现金流 量净额 12,190,965.49396,202,059.43 230,094,558.54 335,338,887.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用囗不适用 单位:元币种:人民币 经常性损益项目 019年金额附注(如适用)2018年金额2017年金额 非流动资产处置损益 804,698.99 -25,825.9620,801,456.25 越权审批,或无正式批准文件,或偶 219,373.71进项税额加计 发性的税收返还、减免 抵减 计入当期损益的政府补助,但与公司 341,694.07 451,777.9177,768,639.19 正常经营业务密切相关,符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 匚非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出 整合费用等 「交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损 6/199
2019 年年度报告 6 / 199 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 2,197,599,200.73 878,748,430.16 159,883,506.83 6,328,239,788.51 归属于上市公司股东的 净利润 160,646,607.56 79,010,957.72 -20,968,404.52 -77,117,476.13 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 净利润 159,824,446.52 78,694,036.21 -21,145,804.53 -79,689,212.96 经营活动产生的现金流 量净额 -12,190,965.49 396,202,059.43 230,094,558.54 335,338,887.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -804,698.99 -25,825.96 20,801,456.25 越权审批，或无正式批准文件，或偶 发性的税收返还、减免 219,373.71 进项税额加计 抵减 计入当期损益的政府补助，但与公司 正常经营业务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 341,694.07 451,777.91 77,768,639.19 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损
2019年年度报告 益,以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同4,176,790.70 资产减值准备转回 对外委 取得的损益 7,703,481.13 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和1,298,313.53 7,914,425.11 583,003.96 其他符合非经常性损益定义的损益项 少数股东权益影响额 4929656-6,237,851.57 所得税影响额 1,307,868.27 -2,085,094.27-26,690,121.43 6,205,986.2373, 十一、采用公允价值计量的项目 口适用√不适用 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房发展是以房地产开发经营为主,物业管理为辅,集商品房销售、商业资产运营和建筑材 料经营为一体的房地产综合性大型企业 (一)公司所从事的主要业务 1.主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务,也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务 环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。 2.其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设 所需钢材等重点建筑材料的经营销售等业务。 报告期内,公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售,公司主要业务和经营模式未发生 变化 (二)行业环境的情况说明 2019年,在“房住不炒”的总体基调下,全国商品房市场以稳为主,成交面积增速继续放缓, 销售额平稳增长。重点房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇,以定位主流需求、高性价比、创新 产品赢得市场,实现销售业绩持续增长。全国各地纷纷出现人才住房政策,为城市发展注入活力 7/199
2019 年年度报告 7 / 199 益，以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 益 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同 资产减值准备转回 4,176,790.70 对外委托贷款取得的损益 7,703,481.13 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 1,298,313.53 7,914,425.11 583,003.96 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 少数股东权益影响额 -35,385.36 -49,296.56 -6,237,851.57 所得税影响额 -1,307,868.27 -2,085,094.27 -26,690,121.43 合计 3,888,219.39 6,205,986.23 73,928,607.53 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用√不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材 料经营为一体的房地产综合性大型企业。 （一）公司所从事的主要业务 1.主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务 环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。 2.其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设 所需钢材等重点建筑材料的经营销售等业务。 报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生 变化。 （二）行业环境的情况说明 2019 年，在“房住不炒”的总体基调下，全国商品房市场以稳为主，成交面积增速继续放缓， 销售额平稳增长。重点房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新 产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。全国各地纷纷出现人才住房政策，为城市发展注入活力
2019年年度报告 在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下,天津市场一方面继续严格执行限购限贷限价 的“三价联控”政策,另一方面大力落实一城一策、因城施策的房地产市场长效管理机制,鼓励 房企拿地,加强监管,支持居民刚性和改善型居住需求,传递市场稳定信号。2019年,天津市房 地产开发投资增长12.5%;天津市商品房销售面积1478.68万平方米,相较2018年增长18.3% 实现销售额2274.14亿元,增长13.3%。 苏州方面,以“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”为目标,2019年房地产市场延 续了2016年调控以来的平稳态势,三四月度出现反弹,5.11新政后逐步回落趋以平稳。全年商 品房销售面积2156万平米,同比增长8.1%,整体市场稳中有升 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 公司自成立以来,一直专注于房地产开发事业,通过数十年的成长,公司形成了资源整合能 力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞 争力。通过发挥这些核心竞争力,公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房 地产综合性企业。在本战略期内,公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善 经营理念、提升公司管理水平等战略思路,进一步提升公司核心竞争力水平,同时,公司在立足 天津本地的基础上,着力开发苏州市项目,形成天津、苏州协同开发的局面。本报告期内,公司 核心竞争力未发生变化。 第四节经营情况讨论与分析 市场回顾与展望 (一)宏观政策概况(对房企有直接影响的层面) 1、货币供给趋势(M与巸对房企资金来源的影响、对二级市场销售业绩的影响显著) 宏观上看,黄金时代的房地产行业与央行货币政策紧密相关,M及M2的年增长规模与当年 商品房销售规模具有较强的关联性,M与M的剪刀差效应对行业规模数据具有影响性 30.00% M2同比 2500% M1回比 20.00% 1500% 5.00% 0.00 8/199
2019 年年度报告 8 / 199 在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，天津市场一方面继续严格执行限购限贷限价 的“三价联控”政策，另一方面大力落实一城一策、因城施策的房地产市场长效管理机制，鼓励 房企拿地，加强监管，支持居民刚性和改善型居住需求，传递市场稳定信号。2019 年，天津市房 地产开发投资增长 12.5%；天津市商品房销售面积 1478.68 万平方米，相较 2018 年增长 18.3%； 实现销售额 2274.14 亿元，增长 13.3%。 苏州方面，以“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”为目标， 2019 年房地产市场延 续了 2016 年调控以来的平稳态势，三四月度出现反弹，5.11 新政后逐步回落趋以平稳。全年商 品房销售面积 2156 万平米，同比增长 8.1%，整体市场稳中有升。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能 力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞 争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房 地产综合性企业。在本战略期内，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善 经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足 天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。本报告期内，公司 核心竞争力未发生变化。 第四节 经营情况讨论与分析 一、市场回顾与展望 （一）宏观政策概况（对房企有直接影响的层面） 1、货币供给趋势（M1 与 M2 对房企资金来源的影响、对二级市场销售业绩的影响显著） 宏观上看，黄金时代的房地产行业与央行货币政策紧密相关，M1 及 M2 的年增长规模与当年 商品房销售规模具有较强的关联性，M1 与 M2 的剪刀差效应对行业规模数据具有影响性
2019年年度报告 随着2018年强调控至今,房地产企业融资渠道及个人购房贷款都受到了抑制,辅之以限购限 价等行政调控手段,整体销售增长已明显放缓。尤其是偏紧的政策比较明显的影响了房企融资渠 道及融资成本。从资金到位情况看,2019年房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长 7.6%,其中利用外资增长62.τ%,这主要是源于规模房企利用外部资源以弥补国内贷款增速放缓 的举措。2020年各家房企对融资渠道的拓展会更加迫切。 2、行政调控 “一城一策”分类调控特征明显,除了关注国家宏观层面政策口径外,要及时了解及分析区 域政策口径的变化情况,做好风险控制应对预案 (二)房地产行业数据分析 从投资额、销售业绩等指标看,行业处于调控换档阶段,整体发展态势由以往的高増长逐步 趋稳 房企投资额趋势 2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1-11月 份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,增 速比1—11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。 140000.00 2 120000.00 投资额亿20 80000.00 15.00% 60000.00 500 40000.00 环比% 20000.00 0.00% 2010201120122013201420152016201720182019 地产开发投资额亿元)482594617969780988613495035699890581092064132194 3316%2805%1619%19.79%10.49%099%688%70%95%99% 2、商品房销售情况 (1)销售面积(调控政策抑制的效果显著,三年增长率逐年下降) 2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.06%。其中,住宅销售面积增 长1.5%,办公楼销售面积下降14.%,商业营业用房销售面积下降15.0%。从整体上看,2017-2019, 三年间逐年下浮,宏观调控政策效果显著。 9/199
2019 年年度报告 9 / 199 随着 2018 年强调控至今，房地产企业融资渠道及个人购房贷款都受到了抑制，辅之以限购限 价等行政调控手段，整体销售增长已明显放缓。尤其是偏紧的政策比较明显的影响了房企融资渠 道及融资成本。从资金到位情况看，2019 年房地产开发企业到位资金 178609 亿元，比上年增长 7.6%，其中利用外资增长 62.7%，这主要是源于规模房企利用外部资源以弥补国内贷款增速放缓 的举措。2020 年各家房企对融资渠道的拓展会更加迫切。 2、行政调控 “一城一策”分类调控特征明显，除了关注国家宏观层面政策口径外，要及时了解及分析区 域政策口径的变化情况，做好风险控制应对预案。 （二）房地产行业数据分析 从投资额、销售业绩等指标看，行业处于调控换档阶段，整体发展态势由以往的高增长逐步 趋稳。 1、房企投资额趋势 2019 年 1—12 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%，增速比 1—11 月 份回落 0.3 个百分点，比上年加快 0.4 个百分点。其中，住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%，增 速比 1—11 月份回落 0.5 个百分点，比上年加快 0.5 个百分点。 2、商品房销售情况 （1）销售面积（调控政策抑制的效果显著，三年增长率逐年下降） 2019 年，商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.06%。其中，住宅销售面积增 长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。从整体上看，2017-2019， 三年间逐年下浮，宏观调控政策效果显著
2019年年度报告 25.00% 200000 20.00% 15.00% 140000 商品房销 售面积(万0.00% 平方米) 100000 一环比0.00% 40000 5.00% 20000 2010201120122013201420152016201720182019 商品房销售面积万平方米)1047460956511610505005198551011614 4.39%177%17.29%-758%650%22.46%7.66%1.33%0.06% (2)销售额(同销售面积特征一致,逐年下降) 2019年商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1-11月份回落0.8个百分点,比 上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房 销售额下降16.5% 40.00% 180000 160000 0.00% 140000 商品房锌500% 售额亿20.00% 100000 元)15.00% 环比10.00% 80000 5.00% 0.00% 40000 5.00% 20000 1000% 2010201120122013201420152016201720182019 商品房销售额亿元)5272125858896445881283762924872808117627137014997159725 环比 1113%1001%26.3%-6.31%1440%34.77%1367%1217%6.50% (三)重点关注区域 1、天津市场销售情况(以价换量、预设价格战预案) 天津区域销售面积较为平稳,区域市场以价换量特征明显,2018年的海河人才计划对市场有 定的促进。无刺激政策影响,天津市场在“量”上会较为平稳,2020年以价换量仍是区域内房 企的重要举措,应提前做好应对价格战的准备。 10/199
2019 年年度报告 10 / 199 （2）销售额（同销售面积特征一致，逐年下降） 2019 年商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，增速比 1—11 月份回落 0.8 个百分点，比 上年回落 5.7 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房 销售额下降 16.5%。 （三）重点关注区域 1、天津市场销售情况（以价换量、预设价格战预案） 天津区域销售面积较为平稳，区域市场以价换量特征明显，2018 年的海河人才计划对市场有 一定的促进。无刺激政策影响，天津市场在“量”上会较为平稳，2020 年以价换量仍是区域内房 企的重要举措，应提前做好应对价格战的准备
