第四讲房地产开发建设 房地产开发的特性 房地产开发的程序 ■房地产开发建设
第四讲 房地产开发建设 ◼ 房地产开发的特性 ◼ 房地产开发的程序 ◼ 房地产开发建设
房地产开发的特性 房地产开发的特性 流动性 ■单件性 条件差 ■高消耗性 涉及面广
房地产开发的特性 房地产开发的特性 ◼ 流动性 ◼ 单件性 ◼ 条件差 ◼ 高消耗性 ◼ 涉及面广
房地产开发的程序 房地产开发的程序 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般来说,这个程序包括四 个阶段,即 ◆房地产投资分析与决策阶段 ◆房地产开发前期工作阶段 ◆房地产开发项目建设阶段 ◆房屋销售与出租阶段 然,房地产开发的阶段划分并不是一成不变的, 某些情况下各阶段的工作可能要交替进行
房地产开发的程序 ◼ 房地产开发的程序 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四 个阶段，即： ◈ 房地产投资分析与决策阶段 ◈ 房地产开发前期工作阶段 ◈ 房地产开发项目建设阶段 ◈ 房屋销售与出租阶段 当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的， 某些情况下各阶段的工作可能要交替进行
房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案,为开发 项目建设实施作准备的阶段。主要工作有:申请建设用 地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置 项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、 拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行,而筹集资 金则可以与之平行进行。 房地产开发需要大量的资金,仅靠开发企业的自由资 金是远远不够的,必须通过其他途径筹集资金,如向银 行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。 由于我国各城市的机构设置不大一样,因此,各城市 对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。 般地,申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆 迁安置、项目报建可按如下程序进行(如图2所示)
房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发 项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用 地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、 项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、 拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资 金则可以与之平行进行。 ◼ 房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资 金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银 行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。 ◼ 由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市 对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。 一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆 迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图 2所示）：
房地产开发前期工作阶段 申请建设用地 规划许可证 获取土地使用权 (购置土地 筹集资金 项目报建 拆迁安置 房地产开发前期工作程序
房地产开发前期工作阶段 ◼ 房地产开发前期工作程序 筹 集 资 金 获取土地使用权 (购置土地) 申请建设用地 规划许可证 项目报建 拆迁安置 筹 集 资 金
房地产投资分析与决策阶段 立 提供规 审核总图 核 选 编 项址十划规 发规划 定设划 点计总核许 条图需可 件 面 积 证 申请建设用地规划许可证
选 址 定 点 立 项 提 供 规 划 设 计 条 件 编 制 规 划 总 图 审 核 总 图 、 核 定 面 积 核 发 规 划 许 可 证 申请建设用地规划许可证 房 地 产 投 资 分 析 与 决 策 阶 段
用地申请一 审核协商 签订土地使用合 交土地出让金 办理产权登记 购置土地
用地申请 审核、协商 签订土地使用合同 交土地出让金 办理产权登记 购置土地
审 编制设计方案 审查设计方案一 初步设计 初 办理投资许可证按红线放线 步 设 发建筑核位线 发建设许可证 计 施工图设计一建 项目报
审查设计方案 编制设计方案 初步设计 审查初步设计 发建筑核位线 按红线放线 发建设许可证 办理投资许可证 施工图设计 项目报建
拆迁调查 制定拆迁安置计划 申请拆迁许可证 拆迁公 签订拆迁协议 拆迁验收 办理产权灭籍 拆迁安置
拆迁调查 制定拆迁安置计划 申请拆迁许可证 拆迁公告 签订拆迁协议 拆迁、验收 办理产权灭籍 拆迁安置
房地产开发程序 1.申请规划许可证:到城市规划管理部门申请选址、设计要点,取 得建设用地规划许可证。 2.购置土地:到土地管理部门申请购置土地,签订土地使用合同 3.拆迁安置:到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。 4.项目报建:到城市规划管理部门办理项目报建审批手续,并委托 设计院进行设计 1.申请建设用地规划许可证 (1)立项。根据国家政策,房地产开发应纳入固定资产投资计划,因此, 开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目 可行性研究报告、立项申请书、资金来源,并说明房地产开发的物业类 别
房地产开发程序 ◼ 1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取 得建设用地规划许可证。 ◼ 2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。 ◼ 3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。 ◼ 4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托 设计院进行设计。 ◼ 1．申请建设用地规划许可证 ◼ （1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此， 开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目 可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类 别