1、广州市某房地产开发公司新建一幢写字楼 并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规 定缴纳了有关税金（教育附加费征收率为3%)， 已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入 的房地产开发成本为2000万元；利息支出为200万 元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融 机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计 算的利息多出10万元，其他房地产开发费150万元， 请计算应纳土地增值税额？
1、广州市某房地产开发公司新建一幢写字楼 并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规 定缴纳了有关税金（教育附加费征收率为3%）， 已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入 的房地产开发成本为2000万元；利息支出为200万 元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融 机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计 算的利息多出10万元，其他房地产开发费150万元， 请计算应纳土地增值税额？
地价款及开发成本=500+2000=2500（万元） 房地产开发费用扣除限额 =(200-10)+(500+2000)×5%-315(万元)<350万元 应纳营业税=8000×5%=400（万元） 应纳城镇维护建设税=400×7%=28（万元） 应纳教育附加费=400×3%=12（万元） 房地产开发加计的扣除=(500+2000)×20%=500（万元） 扣除项目金额 =2000+500+315+400+28+12+500=3755(万元) 增值额=8000-3755=4245（万元） 确定税率：4245÷3755=113.05%，适用税率为50%，速 算扣除率为15% 应纳税额=4245×50%-3755×15%=2122.5-563.25 =1559.25(万元)
地价款及开发成本＝500＋2000＝2500(万元) 房地产开发费用扣除限额 ＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315(万元) ﹤350万元 应纳营业税＝8000×5%＝400(万元) 应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28(万元) 应纳教育附加费＝400×3%＝12(万元) 房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%＝500(万元) 扣除项目金额 ＝2000＋500＋315＋400＋28＋12＋500＝3755(万元) 增值额＝8000－3755＝4245(万元) 确定税率：4245÷3755＝113.05%，适用税率为50%，速 算扣除率为15% 应纳税额＝4245×50%－3755×15%＝2122.5－563.25 ＝1559.25(万元)
2、某县城的一家房地产开发公司建造一幢普 通标准住宅并出鲁，取得转让收入670万元，该 公司已缴纳了有关税金，已知公司为建造该项 目所支付的地价款为100万元，投入的房地产开 发成本为300万元，发生的房地产开发费用为60 万元，由于该公司同时开发其他项目，无法确 定转让的普通标准住宅应分摊多少利息，请计 算应纳土地增值税额？
2、某县城的一家房地产开发公司建造一幢普 通标准住宅并出售，取得转让收入670万元，该 公司已缴纳了有关税金，已知公司为建造该项 目所支付的地价款为100万元，投入的房地产开 发成本为300万元，发生的房地产开发费用为60 万元，由于该公司同时开发其他项目，无法确 定转让的普通标准住宅应分摊多少利息，请计 算应纳土地增值税额？
地价款及开发成本=100+300=400（万元） 房地产开发费用扣除限额 =(100+300)×10%=40(万元)≤60万元 应纳营业税=670×5%=33.5（万元） 应纳城镇维护建设税=33.5×5%=1.675（万元） 应纳教育附加费=33.5×3%=1.005（万元） 房地产开发加计的扣除=（100+300)×20%=80（万元） 扣除项目金额 =400+40+33.5+1.675+1.005+80=556.18(万元) 增值额=670-556.18=113.82（万元） 确定税率：113.82÷556.18=20.46%，适用税率为30%， 速算扣除率为0。 应纳税额=113.82×30%=34.146（万元）
地价款及开发成本＝100＋300＝400(万元) 房地产开发费用扣除限额 ＝(100＋300)×10%＝40(万元)＜60万元 应纳营业税＝670×5%＝33.5(万元) 应纳城镇维护建设税＝33.5×5%＝1.675(万元) 应纳教育附加费＝33.5×3%＝1.005(万元) 房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20%＝80(万元) 扣除项目金额 ＝400＋40＋33.5＋1.675＋1.005＋80＝556.18(万元) 增值额＝670－556.18＝113.82(万元) 确定税率：113.82÷556.18＝20.46%，适用税率为30%， 速算扣除率为0。 应纳税额＝113.82×30%＝34.146(万元)
假设转让收入为660万元： 地价款及开发成本=100+300=400（万元） 房地产开发费用扣除限额 =(100+300)×10%=40(万元)<60万元 应纳营业税=660×5%=33（万元） 应纳城镇维护建设税=33×5%=1.65（万元） 应纳教育附加费=33×3%=0.99（万元） 房地产开发加计的扣除=(100+300)×20%=80（万元）》 扣除项目金额 =400+40+33+1.65+0.99+80=555.64(万元) 增值额=660-555.64=104.36（万元） 确定税率：104.36÷555.64=18.78%，未超过20%， 故不用缴税。 可见：转让收入减少10万元，少缴土地增值税额34. 146万元
假设转让收入为660万元： 地价款及开发成本＝100＋300＝400(万元) 房地产开发费用扣除限额 ＝(100＋300)×10%＝40(万元)＜60万元 应纳营业税＝660×5%＝33(万元) 应纳城镇维护建设税＝33×5%＝1.65(万元) 应纳教育附加费＝33×3%＝0.99(万元) 房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20%＝80(万元) 扣除项目金额 ＝400＋40＋33＋1.65＋0.99＋80＝555.64(万元) 增值额＝660－555.64＝104.36(万元) 确定税率：104.36÷555.64＝18.78%，未超过20%， 故不用缴税。 可见：转让收入减少10万元，少缴土地增值税额34. 146万元
3、某房地产开发公司，2008年发生以下业务： (1)通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金 6000万元，缴纳相关税费240万元 (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各 一栋，占地面积各为1/3 (3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼的银行利息支 出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元 (4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构贷款证明 (5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊 利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主 所有 (6)9月份全部竣工后，公司将住宅楼出售，取得收入15000 万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收 取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元 请计算应纳土地增值税领？
3、某房地产开发公司，2008年发生以下业务： （1）通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金 6000万元，缴纳相关税费240万元 （2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各 一栋，占地面积各为1/3 （3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼的银行利息支 出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元 （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构贷款证明 （5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊 利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主 所有 （6）9月份全部竣工后，公司将住宅楼出售，取得收入15000 万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收 取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元 请计算应纳土地增值税额？
该公司缴纳土地增值税时应扣除的土地权使用费 =(6000+240)×2÷3=4160万元 应扣除的开发成本=3000+480=3480万元 应扣除的开发费用 =(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%-770万元 应纳营业税=15000×5%=750万元 应纳城镇维护建设税=75×7%=52.5万元 应纳教育附加费=75×3%=22.5万元 加计扣除=(3480+4160)×20%=1528万元 增值额=15000-(4160+3480+770+750+52.5+22.5+1528) =15000-10763=4237万元 增值率=4237÷10763=39.4%，适用税率30% 应纳土地增值税=4237×30%=1271.1万元 写字楼联营无需缴纳土地增值税
该公司缴纳土地增值税时应扣除的土地权使用费 =(6000+240)×2÷3=4160 万元 应扣除的开发成本=3000+480=3480 万元 应扣除的开发费用 =(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%=770 万元 应纳营业税＝15000×5%＝750 万元 应纳城镇维护建设税＝75×7%＝52.5 万元 应纳教育附加费＝75×3%＝22.5 万元 加计扣除=(3480+4160)×20%=1528 万元 增值额＝15000-(4160+3480+770+750+52.5+22.5+1528) =15000-10763=4237万元 增值率=4237÷10763=39.4%，适用税率30% 应纳土地增值税=4237×30%=1271.1万元 写字楼联营无需缴纳土地增值税
4、某企业转让一栋70年代建造的房屋，当时的 造价为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现 时的材料、人工费计算，建造同样规格的房子需 600万元，该房子为7成新，按500万元出昏，支付 有关税费计27.5万元。求应纳土地增值税额？ (1)房子评估价格=600×70%=420（万元） (2)允许扣除的税金=27.5（万元） (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元） (4)增值额=500-447.5=52.5（万元） (5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% (6)应纳税额=52.5×30%=15.75（万元）
4、某企业转让一栋70年代建造的房屋，当时的 造价为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现 时的材料、人工费计算，建造同样规格的房子需 600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付 有关税费计27.5万元。求应纳土地增值税额？ (1)房子评估价格＝600×70%＝420(万元) (2)允许扣除的税金＝27.5(万元) (3)扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5(万元) (4)增值额＝500－447.5＝52.5(万元) (5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73% (6)应纳税额＝52.5×30%＝15.75(万元)