房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 第7章房地产开发项目可行性研究 本章学习要求 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目的财务评价的 基本概念和指标体系,主要技术经济指标,财务评价报表的编制 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析; 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序,可 行性研究报告的编制单位,房地产开发项目国民经济评价,房地产开发 项目社会影响分析
第7章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的 基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可 行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发 项目社会影响分析。 房 地 产 开 发 与 经 营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 本章学习要求
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.1房地产开发项目可行性研究概述 71.1房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前,运用技术、经济、管理、 社会学等多学科相关知识,对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科 学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细 致的调查研究,综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务 上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展,从而为投资决 策提供科学的依据
7.1 房地产开发项目可行性研究概述 7.1.1 房地产开发项目可行性研究含义 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、 社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科 学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细 致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务 上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决 策提供科学的依据
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.1.2房地产开发项目可行性硏究的作用和依据 1房地产开发项目可行性研究的作用 房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文 件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。 2.房地产开发项目可行性研究的依据 (1)国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策 2)项目所在城市的规划条件; )项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料 4)项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案; (5)有关工程技术的标准、规范、指标和要求等 (6)房地产市场调硏资料,各项成本依据、经济评价参数和指标体系
7.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据 房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文 件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。 （1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； （2）项目所在城市的规划条件； （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； （4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。 1.房地产开发项目可行性研究的作用 2.房地产开发项目可行性研究的依据
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 713房地产开发项目可行性研究的工作程序 接受委托与建立研究组织 收集资料并进行市场调研 设计研究项目投资方案 编制可行性研究报告并提交
7.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序 接受委托与建立研究组织 收集资料并进行市场调研 设计研究项目投资方案 编制可行性研究报告并提交
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.1.4可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可由开发商自行编制 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。 通常情况下,由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成
7.1.4 可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。 通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策 72.1可行性研究的主要内容 ⑥结论 及建议 ①项目 概况 ⑤社会影 可行性研究 响分析 的主要内 ②市场 容 研究 ④项目经 /③项目开 济评价 发方案
7.2 房地产开发项目可行性研究与投资决策 ①项目 概况 ②市场 研究 ⑥结论 及建议 ④项目经 济评价 ⑤社会影 响分析 ③项目开 发方案 7.2.1 可行性研究的主要内容
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.22房地产开发项目的投资决策分析 房地产开发项目的投资决策分析 投资决策就是在综合 在投资决策分析中应 分析项目建设的可行 当注意的是:应当重 性基础上,做出的是 视市场研究和市场研 否可以投资的决定和 究方法的创新;在开 安排。 发实践工作中,定性 分析正变得越来越重 要
投资决策就是在综合 分析项目建设的可行 性基础上，做出的是 否可以投资的决定和 安排。 在投资决策分析中应 当注意的是：应当重 视市场研究和市场研 究方法的创新；在开 发实践工作中，定性 分析正变得越来越重 要。 房地产开发项目的投资决策分析 7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 73房地产开发项目投资与收入估算 7.3.1房地产开发项目投资估算 1土地表用 7.管理费 2.前期工程费与城建费用 8销售费用 3基础设施建设费 9不可预见费 4建筑安装工程费 10.税费 5公共配套设施建设费 11 其他费用 6开发间接费 12建设期利息
7.3 房地产开发项目投资与收入估算 7.3.1 房地产开发项目投资估算 1.土地费用 2.前期工程费与城建费用 3.基础设施建设费 4.建筑安装工程费 5.公共配套设施建设费 6.开发间接费 7.管理费 8.销售费用 9.不可预见费 10.税费 11.其他费用 12.建设期利息
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.32招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算 市场法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法
市场法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 7.3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算
房地产开发与经营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 7.33房地产开发项目租售方案的制定 用式→可用面及司分 偏制相售计划表←安排租售进度←(金平
确定租售方式 确定可租售面积及可分摊建筑面积 确定售价 （租金）水平 编制租售计划表 安排租售进度 7.3.3 房地产开发项目租售方案的制定