西安建筑科技大学考试试卷B卷答案与评分标准(共2页) 评卷人填写 (全日制)班级: 姓名 匚分数 考试科目:房地产开发与经营学号: 网卷人 筒答(5小,每小■10分共计50分 二、论述〔10分 1.简述城市旧城更新改造的指导思想 房地产项目定位与主题策划的准确与否是项目开发取得成功的重要因素,试论述在项目定位中 对旧城区的更新改造,应克服盲日性和片面性,避免简单粗暴的做法,防止大拆大建,需要‖各个内容相互之间的内在逻辑关系,以及项目定位与主题策划的内在关联。 重点研究旧城区城拆除与保护的关系问题,以科学的规划指导旧城的更新改造,同时力求做到社(1)客户定位是项目定位的核心,是决定产品定位和形象定位的前置条件 会功能的完整配套。应当坚持“审慎更新、循序渐进、有机更新”的原则,按照城市内在的发展 (2)房地产项目的产品定位建立在市场细分、客户需求分析、客户群确定(客户定位)的基础上 规律,理顺城市肌理,重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。 最终目的是反映产品独特的市场形象,通过形象定位来传达。 2.房地产开发前期的规划管理主要体现在哪些阶段 (3)在产品定位和客户定位的基础上,就可以确定项目的形象定位。形象定位诉求点源自产品 1)开发项目选址许可阶段 定位和客户诉求,形象定位应与产品特征符合 (2)申领建设用地规划许可证阶段 4)房地产项目主题策划是贯穿于上述3个基本定位之中的开发哲学和所侣导的生活理念,是 〔3)规划设计条件审批阶段 一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念,体现了项目开发的总体指导思想 (4)规划设计方案审批阶段 5)申领建设工程规划许可证阶段 3.房地产产品结构是目前整个房地产市场关注的问题,请简述房地产产品结构的含义 三、案例分析還(20分) 房地产产品结构是指从经济发展阶段出发,考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不 案例背景:某开发商有意对城市火车站附近一块用地(商业用途)进行开发,但是在公司董事会 同物业类型之间的投资比例关系,分析其产品结构布局的合理程度 讨论时发生歧异:一种观点是做房地产开发强调“位置”,火车站区域位置极佳,人流量大,适合做 4.金融机构对贷款项目评价主要包括哪几个方面? 商业用途,因此支持投资计划:另一种观点是要充分考虑火车站将来改迁的事实,建议放弃投资计 政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。 5.简述目前我国住房多层级供应体系以及各个层次所针对的对象。 请从项目地理位置选择及风险防范的角度对上述两种观点进行分析:如果你是投资者,在选择项 1)我国住房供应多层级体系由商品房、经济适用房、廉租房组成: 目投资地点时如何看待项目的“位置” (2)商品房针对高收入人群,经济适用房针对城市低收入人群、廉租房针对符合城镇居民最低 生活保障标准且住房困难的家庭提倛,对于处于夹心层的堿市中等收λ人群可以通过限价房解决
西安建筑科技大学考试试卷 B 卷答案与评分标准（共 2 页） 评 卷 人 填 写 （全日制）班级： 姓名： 考试科目： 房地产开发与经营 学号： 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 分数 阅卷人 一、简答题（5 小题，每小题 10 分，共计 50 分） 1． 简述城市旧城更新改造的指导思想。 对旧城区的更新改造，应克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，防止大拆大建，需要 重点研究旧城区域拆除与保护的关系问题，以科学的规划指导旧城的更新改造，同时力求做到社 会功能的完整配套。应当坚持“审慎更新、循序渐进、有机更新”的原则，按照城市内在的发展 规律，理顺城市肌理，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。 2． 房地产开发前期的规划管理主要体现在哪些阶段。 （1）开发项目选址许可阶段 （2）申领建设用地规划许可证阶段 （3）规划设计条件审批阶段 （4）规划设计方案审批阶段 （5）申领建设工程规划许可证阶段 3．房地产产品结构是目前整个房地产市场关注的问题，请简述房地产产品结构的含义。 房地产产品结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不 同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 4．金融机构对贷款项目评价主要包括哪几个方面？ 政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。 5．简述目前我国住房多层级供应体系以及各个层次所针对的对象。 （1）我国住房供应多层级体系由商品房、经济适用房、廉租房组成； （2）商品房针对高收入人群，经济适用房针对城市低收入人群、廉租房针对符合城镇居民最低 生活保障标准且住房困难的家庭提供，对于处于夹心层的城市中等收入人群可以通过限价房解决。 1 二、论述题（10 分） 房地产项目定位与主题策划的准确与否是项目开发取得成功的重要因素，试论述在项目定位中 各个内容相互之间的内在逻辑关系，以及项目定位与主题策划的内在关联。 （1）客户定位是项目定位的核心，是决定产品定位和形象定位的前置条件； （2）房地产项目的产品定位建立在市场细分、客户需求分析、客户群确定（客户定位）的基础上， 最终目的是反映产品独特的市场形象，通过形象定位来传达。 （3）在产品定位和客户定位的基础上，就可以确定项目的形象定位。形象定位诉求点源自产品 定位和客户诉求，形象定位应与产品特征符合。 （4）房地产项目主题策划是贯穿于上述 3 个基本定位之中的开发哲学和所倡导的生活理念，是 一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。 三、案例分析题（20 分） 案例背景：某开发商有意对城市火车站附近一块用地（商业用途）进行开发，但是在公司董事会 讨论时发生歧异：一种观点是做房地产开发强调“位置”，火车站区域位置极佳，人流量大，适合做 商业用途，因此支持投资计划；另一种观点是要充分考虑火车站将来改迁的事实，建议放弃投资计 划。 请从项目地理位置选择及风险防范的角度对上述两种观点进行分析；如果你是投资者，在选择项 目投资地点时如何看待项目的“位置”？ 2
西安建筑科技大学考试试卷B卷答案与评分标准(共2页) 班级 姓名 考试科目:房地产开发与经营 学号 解:(1)FNPF=-150--1 14%(1+14% 14%)(+14%)(+149% 项目的自然地理位置是不可移动的,房地产项目不能脱离周围的环境而单独存在,因此强调 位置对房地产投资的重要性。火车站区域位置佳,人流量大,适合做商业用途,“支持投资计划 1%a+14%(1+14%3+18-a+14%分1=(+14%y 的观点是可以理解的,但是没有考虑到火车站改迁后未来区域经济环境变化的风险。(5分) 但是,在房地产开发中,更应该关注项目的经济地理位置。项目的经济地理位置可以随着社 a+14%+a+ 会经济等因素的变化发生移动,火车站将来要改迁,应当充分考虑到火车站区域的城市经济要素 180.71(万元) 5分(说明:计算公式表达正确占2分,计算过程 会发生变化。因此,“建议放弃投资计划”的观点充分考虑到未来经济环境变化带来的风险。(5 占2分:计算结果占1分) 由于房地产资产的不可移动性,实践工作中在进行投资决策时,在关注项目自然地理位置的 (2)FNPH=-150 1+(+a+亓(+ 同时,应更关注项目的经济地理位置,着重考虑未来的地区环境的可能变化,通过对城市规划 1-a+1+(++ x]+(1+ 市政规划等的了解和分析,就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。(10分) 试算:取i=20%时,NPV1=13.58(万元) 5分(说明:其中i=20%占1分;:计算公式与计 四、计算(20分,要求列出算式、计算过覆,无算式及计算过覆,只有计算果的不得分,计算过程占3分,前面有计算公式或过程表示的,在此可以不专门演示计算过程:计算结果占1分) 算结果保国两位小数) 5分(说明:其中i=21%占1分:计算公式与计 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元之后用于出租经营.项目现金流量如下表,算过程占3分,前面有计算公式或过程表示的,在此可以不专门演示计算过程:计算结果占1分) 目标收益率14%,试确定项目的财务净现值、财务内部收益率。(本题20分)单位:万元则HR=2m%1358135860×(21%20%)4分(说明:公式表达正确占2分,(21%20%)及 含义正确占1分,其他占1分) 234567891011|12 =20.67% 购楼费用15015 注:①=19时,NPV=36.63万元:i=22%时,NPV=-25.19万元 装修费用 ②取i=20%和=22%分别进行计算的,可以参考上述评分标准,但是i和i2的差值为2%,要在i=22% 争经营收入 处扣减1分,由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减: 转售成本 ③取i19%和121%分别进行计算的,可以参考上述评分标准,但是i1和i2的差值为2%,要在i19% 转售收入 360处扣减1分,由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减
西安建筑科技大学考试试卷 B 卷答案与评分标准（共 2 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 项目的自然地理位置是不可移动的，房地产项目不能脱离周围的环境而单独存在，因此强调 位置对房地产投资的重要性。火车站区域位置佳，人流量大，适合做商业用途，“支持投资计划” 的观点是可以理解的，但是没有考虑到火车站改迁后未来区域经济环境变化的风险。（5 分） 但是，在房地产开发中，更应该关注项目的经济地理位置。项目的经济地理位置可以随着社 会经济等因素的变化发生移动，火车站将来要改迁，应当充分考虑到火车站区域的城市经济要素 会发生变化。因此，“建议放弃投资计划”的观点充分考虑到未来经济环境变化带来的风险。（5 分） 由于房地产资产的不可移动性，实践工作中在进行投资决策时，在关注项目自然地理位置的 同时，应更关注项目的经济地理位置，着重考虑未来的地区环境的可能变化，通过对城市规划、 市政规划等的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。（10 分） 四、计算题（20 分，要求列出算式、计算过程，无算式及计算过程，只有计算结果的不得分，计 算结果保留两位小数。） 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元，之后用于出租经营。项目现金流量如下表， 目标收益率 14%，试确定项目的财务净现值、财务内部收益率。（本题 20 分） 单位：万元 年份 项目 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 购楼费用 150 150 120 装修费用 20 20 30 净经营收入 140 140 140 140 140 180 180 180 180 转售成本 20 转售收入 360 3 解：（1） ( ) ( ) ( ) ( ) 2 4 9 1 2 1 14% 30 1 14% 20 1 14% 20 1 14% 120 1 14% 150 150 + − + − + − + − + FNPV = − − 8 4 3 5 ] (1 14%) (1 14%) 1 [1 14% 180 ] (1 14%) (1 14%) 1 [1 14% 140 + + + + − + + − 12 12 (1 14%) 360 (1 14%) 20 + + + − =180.71（万元） 5 分（说明：计算公式表达正确占 2 分，计算过程 占 2 分；计算结果占 1 分） （2） ( ) ( ) ( ) ( ) 2 4 9 1 2 1 30 1 20 1 20 1 120 1 150 150 i i i i i FNPV + − + − + − + − + = − − 8 4 3 5 ] (1 ) (1 ) 1 [1 180 ] (1 ) (1 ) 1 [1 140 i i i i i i + + + + − + + − 12 12 (1 ) 360 (1 ) 20 i + i + + − 试算：取i1=20%时，NPV1=13.58（万元） 5 分（说明：其中 i1=20%占 1 分；计算公式与计 算过程占 3 分，前面有计算公式或过程表示的，在此可以不专门演示计算过程；计算结果占 1 分） 取 i2=21%时，NPV2=-6.64（万元） 5 分（说明：其中 i2=21%占 1 分；计算公式与计 算过程占 3 分，前面有计算公式或过程表示的，在此可以不专门演示计算过程；计算结果占 1 分） 则：FIRR=20%+13.58/(13.58+6.64) ×(21%-20%) 4 分（说明：公式表达正确占 2 分， (21%-20%) 及 含义正确占 1 分，其他占 1 分） =20.67% 1 分 注：①i=19%时，NPV=36.63 万元；i=22%时，NPV=－25.19 万元； ②取i1=20%和i2=22%分别进行计算的，可以参考上述评分标准，但是i1和i2的差值为2%，要在i2=22% 处扣减 1 分，由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减； ③取i1=19%和i2=21%分别进行计算的，可以参考上述评分标准，但是i1和i2的差值为2%，要在i1=19% 处扣减 1 分，由此产生的计算错误参考相应评分标准扣减。 4
