西安建筑科技大学考试试卷B答案与评分标准(共3页) 评卷人填写 (全日制)班级: 姓名: 考试科目:房地产开发与经营学号: 卷人 单项选(每小题2分,共计30分,钢小只青个删特合的正痛解在内)1、在房地产市场上,商品住宅的价格主要取决于(D) 1、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至(C A:建安成本B:居民收入C:房屋租金 D:供求关系 A:收益为零 B:产出的收益超过其使用成本 12、限价商品房“四限两竞”中的“两竞”指的是(B)。 C:净收益为零 D:收益率小于基准收益率 A:竞套型、竟地价B:竟地价、竞房价C:竞房价、竞套型D:竞销售对象、竟房价 2、从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资13、210年4月,国务院出台了“新国十条”以规范房地产市场,其中规定第二套房首付比例不得 比例关系,分析其产品布局的合理程度,这是研究房地产市场的(C)。 低于( A:总量结构 B:区域结构 C:产品结构D:供求结构 A:30% 3、城市旧城更新改造中错误的观点是(B) 14、下列风险,属于房地产投资非系统风险的是(C) A:对历史文化街区、建筑实施整体保护B:只要是破旧的,全部拆除,以改变城市面貌A:通货膨胀风险B政策风险C:项目策划风险 D:利率风险 C:有机更新D:对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑,采取拆除重建的方式‖15、属于竞争导向的定价方法是(D)。 4、(B)对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用,它往往关系到一个项目的成败.A认知价值定价法B:价值定价法c:成本加成定价法D随行就市定价法 A.看地 B.市场研究 C.项目融 D.项目财务评价 二、多项选择■(餐小题2分,共计20分每小题均有两个或两个以上正确降,少选但选对一项 5、房地产开发更应当关注项目的(B) 舞0.5分,全选对者得2分多选嘴选不得分。秦填在档内 A:自然地理位置B:经济地理位置C:历史区位D:以上都不对 1、商品房预售的条件有 6、目前,经济适用住房项目的资本金比例要求是(A) A:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上 B:25% D:35% B:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上 7、一些开发商在售楼书上印制的“绿化率”指标往往较高,关于“绿化率”正确的是(D)。‖c:持有建设工程规划许可证和施工许可证 A:用词准确 B:绿化率即指绿地率 D:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书 C:“绿化率”指标一般较高D:规范用词应为绿化覆盖率 E.已确定施工进度和竣工交付日期 8、收集房地产一手资料时所采用的主要手段是(B)。 2、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目(ABCD)。 A:面访 B:问卷 C:观察 D:座谈 A:区位分析 B:项目定位 C:规划设计与物业发展建议 9、开发项目的盈亏平衡点高,意味着项目的风险(B)。 D:资金运作与经济分析E.项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 D:无法衡量 3、金融机构对项目贷款进行审查时,针对具体项目所做的评估主要包括(ABC)。 10、计算项目的总开发价值时,如果项目全部销售,则总开发价值等于 目基本情 B:市场分析结果 A:总销售收入B:总销售收入扣减销售税金C:净经营收入D2净经营收入的现值C:财务评价指标 D:客户评价 E.担保方式评价
西安建筑科技大学考试试卷 B 答案与评分标准（共 3 页） 评 卷 人 填 写 （全日制）班级： 姓名： 考试科目： 房地产开发与经营 学号： 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 分数 阅卷人 一、单项选择题（每小题2 分，共计30 分，每小题只有一个最符合题意的正确答案，答案填在空格内。） 1、房地产的经济寿命是指物业从开始使用至（ C ）的时刻。 A：收益为零 B：产出的收益超过其使用成本 C：净收益为零 D：收益率小于基准收益率 2、从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资 比例关系，分析其产品布局的合理程度，这是研究房地产市场的（ C ）。 A：总量结构 B：区域结构 C：产品结构 D： 供求结构 3、城市旧城更新改造中错误的观点是（ B ）。 A：对历史文化街区、建筑实施整体保护 B：只要是破旧的，全部拆除，以改变城市面貌 C：有机更新 D：对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑，采取拆除重建的方式 4、（ B ）对于目标市场细分和产品定位等起着重要的作用，它往往关系到一个项目的成败。 A．看地 B．市场研究 C．项目融资 D． 项目财务评价 5、房地产开发更应当关注项目的（ B ）。 A：自然地理位置 B：经济地理位置 C：历史区位 D：以上都不对 6、目前，经济适用住房项目的资本金比例要求是（ A ）。 A：20% B：25% C：30% D：35% 7、一些开发商在售楼书上印制的“绿化率”指标往往较高，关于“绿化率”正确的是（ D ）。 A：用词准确 B：绿化率即指绿地率 C：“绿化率”指标一般较高 D：规范用词应为绿化覆盖率 8、 收集房地产一手资料时所采用的主要手段是（ B ）。 A：面访 B：问卷 C：观察 D：座谈 9、开发项目的盈亏平衡点高，意味着项目的风险（ B ）。 A：小 B：大 C：适中 D：无法衡量 10、计算项目的总开发价值时，如果项目全部销售，则总开发价值等于（ B ）。 A：总销售收入 B：总销售收入扣减销售税金 C：净经营收入 D：净经营收入的现值 1 11、在房地产市场上, 商品住宅的价格主要取决于（ D ）。 A：建安成本 B：居民收入 C：房屋租金 D：供求关系 12、限价商品房“四限两竞”中的“两竞”指的是（ B ）。 A：竞套型、竞地价 B：竞地价、竞房价 C：竞房价、竞套型 D：竞销售对象、竞房价 13、2010 年 4 月，国务院出台了“新国十条”以规范房地产市场，其中规定第二套房首付比例不得 低于（ C ）。 A：30% B：40% C：50% D：60% 14、下列风险，属于房地产投资非系统风险的是（ C ）。 A：通货膨胀风险 B：政策风险 C：项目策划风险 D：利率风险 15、属于竞争导向的定价方法是（ D ）。 A：认知价值定价法 B：价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 二、多项选择题（每小题 2 分，共计 20 分。每小题均有两个或两个以上正确答案，少选但选对一项 得 0.5 分，全选对者得 2 分，多选或错选不得分。答案填在空格内） 1、商品房预售的条件有（ BCDE ）。 A：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 20%以上 B：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上 C：持有建设工程规划许可证和施工许可证 D：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 E．已确定施工进度和竣工交付日期 2、房地产项目的前期策划阶段侧重于项目（ A B C D ）。 A：区位分析 B：项目定位 C：规划设计与物业发展建议 D：资金运作与经济分析 E．项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排 3、金融机构对项目贷款进行审查时，针对具体项目所做的评估主要包括（ AB C ）。 A：项目基本情况 B：市场分析结果 C：财务评价指标 D：客户评价 E．担保方式评价 2
西安建筑科技大学考试试卷B谷案与评分标准(共3页) 考试科目:房地产开发与经堂 学号: 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括 BCD ) 三、筒答题(共1题,共计10分) A:建设投资B:资本金C:借款本金D:借款利息E.利润 销售代理费是否被列入房地产开发项目投资估算的内容,为什么?(10分) 5、房地产开发项目定位包括(ACD)。 答案:不被列入。销售提成或销售代理费的产生是基于销售收入的实现,只有实现销售收入的情 A:客户定位B:主题策划C:产品定位D:形象定位E.利润定位况下才支付该笔费用,而开发商不必为此筹措建设资金,因此不计入项目总投资 6,房地产项目的投资决策分析主要包括(AC)工作 四、论速(共1题,共计20分) A:市场研究B:规划设计C:财务评价D:营销策划E.成本控制 房地产开发项目主题策划是什么含义,并举例说明。(20分) 7、房地产开发项目的规划管理主要体现在(ABD 答案:房地产开发项目的主题策划是指开发商(或策划者)对拟建项目提出的一种概念、意图 A:选址定点审批 B:核发建设用地规划许可证 一种贯穿于整个项目的精神和思想,是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念,体现 C:核发施工许可证D:核发建设工程规划许可 E.核发商品房预售许可证项目开发的总体指导思想。主题策划可以为房地产项目带来一种所倡导的生活态度,引导人们的居 8、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有(ABC)。 住晢学,促进房地产市场的繁荣、健康发展 A.对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 例如,广州光大花园的“大榕树下,健康人家”的生态概念:奥林匹克花园“运动就在家门口” B.对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进的健康概念:碧桂园“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校,再建住宅的教育概念,以及 行的项目周边环境调查与分析 北京SOHO现代城的“居家办公”概念等都是房地产项目主题策划中的成功案例 C.对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 D.对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 E.对城市房地产企业情况的总体调查与分析 9、房地产开发项目总投资中的销售费用包括(ABDE) A:销售人员工资 B:广告宜传费 C:销售代理费 销售现场以及样板房装修费用 E.销售人员培训费用 10、以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让价款由(ACD)组成。 A:土地使用权出让金B:地上附着物补偿费 C:城市基础设施建设费D:拆迁补偿费 E.青苗补偿费
西安建筑科技大学考试试卷 B 答案与评分标准（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 4、房地产开发项目的资本金现金流量表中现金流出的内容包括（ BCD ）。 A：建设投资 B：资本金 C：借款本金 D：借款利息 E．利润 5、房地产开发项目定位包括（ A C D ）。 A：客户定位 B：主题策划 C：产品定位 D：形象定位 E．利润定位 6、房地产项目的投资决策分析主要包括（ A C ）工作。 A：市场研究 B：规划设计 C：财务评价 D：营销策划 E．成本控制 7、房地产开发项目的规划管理主要体现在（ A B D ）阶段。 A：选址定点审批 B：核发建设用地规划许可证 C：核发施工许可证 D：核发建设工程规划许可证 E．核发商品房预售许可证 8、房地产开发项目微观环境调查层面考虑的主要方面有（ A B C ）。 A．对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行的用地现状调查与分析 B．对市政基础设施、对外交通组织、生活配套情况以及空气质量、自然文化景观件等方面进 行的项目周边环境调查与分析 C．对影响项目开发的区域内重点竞争性楼盘的调查与分析 D．对城市或区域的经济总体水平的调查与分析 E．对城市房地产企业情况的总体调查与分析 9、房地产开发项目总投资中的销售费用包括（ AB DE ）。 A：销售人员工资 B：广告宣传费 C：销售代理费 D：销售现场以及样板房装修费用 E．销售人员培训费用 10、以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ A C D ）组成。 A：土地使用权出让金 B：地上附着物补偿费 C：城市基础设施建设费 D：拆迁补偿费 E．青苗补偿费 3 三、简答题（共 1 题，共计 10 分） 销售代理费是否被列入房地产开发项目投资估算的内容，为什么？（10 分） 答案：不被列入。销售提成或销售代理费的产生是基于销售收入的实现，只有实现销售收入的情 况下才支付该笔费用，而开发商不必为此筹措建设资金，因此不计入项目总投资。 四、论述题（共 1 题，共计 20 分） 房地产开发项目主题策划是什么含义，并举例说明。（20 分） 答案：房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图， 一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了 项目开发的总体指导思想。主题策划可以为房地产项目带来一种所倡导的生活态度，引导人们的居 住哲学，促进房地产市场的繁荣、健康发展。 例如，广州光大花园的“大榕树下，健康人家”的生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口” 的健康概念；碧桂园“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校，再建住宅的教育概念，以及 北京 SOHO 现代城的“居家办公”概念等都是房地产项目主题策划中的成功案例。 4
西安建筑科技大学考试试卷B答案与评分标准(共3页) 名 考试科目:房地产开发与经晝 学号 四、计算(共1题,共计20分,要求列出算式、计算过覆,无算式及计算过程,只有计(6)销售费用:204010×3%=61200(万元 算结果的不得分,计结果保两位小数。) (7)项目开发成本总计 某房地产开发商以地价260万元宿购得一块普通住宅用地70年的使用权,土地面积为12031078008614193195661001294(万元) 亩,容积率30.包含建安费用、室外工程费及城建费用等在内的综合建造成本为200元平方米,3开发商利润:1927091429441656元 专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的3%年4开发商成本利润率:(49826551429541)×100=3485% 分分分 贷款利率为8%,按季计息,开发建设周期为3年(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售 期为6个月),土地成本在项目开始时一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内 均匀投入,销售收入的实现假定在期末。预计该项目建成后市场销售均价为8500元平方米,出 售过程中的销售税费和销售费用分别为销售收入的5.5%和3%,问开发商的成本利润率是多少? 项目总开发价值 (1)项目总建筑面积:120×66667×3.0=240001,20(m2) )项目总销售收入:8500×240001.2=204001.02万元) 分 (3)销售税费:20400102×5.5%=11220.06万元) 1分 (4)项目总开发价值:204001.02-11220.06=19278096万元) 2项目总开发成本 (1)土地成本:120×260=31200万元) 1分 (2)建造成本:3200×24000120=76800.38万元) 1分 (3)专业人员费用:76800.38×8%=6144.03万元) (4)管理费用:(31200+76800.38+614403)×3%=3424.30万元) 1分 (5)财务费用 ·土地费用利息:31200×(1+8%4)2-1}=8369,14(万元) ·建造费用、专业人员费用、管理费用利息: (7680038+614403+34243)×(1+8%4)5x-1}=108%649(万元)4分 财务费用总计:8369.14+1089649=1926563(万元)
西安建筑科技大学考试试卷 B 答案与评分标准（共 3 页） 班级： 姓名： 考试科目：房地产开发与经营 学号： 四、计算题（共 1 题，共计 20 分，要求列出算式、计算过程，无算式及计算过程，只有计 算结果的不得分，计算结果保留两位小数。） 某房地产开发商以地价 260 万元/亩购得一块普通住宅用地 70 年的使用权，土地面积为 120 亩，容积率 3.0。包含建安费用、室外工程费及城建费用等在内的综合建造成本为 3200 元/平方米， 专业人员费用为建造成本的 8%，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用之和的 3%，年 贷款利率为 8%，按季计息，开发建设周期为 3 年（其中准备期 6 个月，建设期为 24 个月，销售 期为 6 个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内 均匀投入，销售收入的实现假定在期末。预计该项目建成后市场销售均价为 8500 元/平方米，出 售过程中的销售税费和销售费用分别为销售收入的 5.5%和 3%，问开发商的成本利润率是多少？ 1.项目总开发价值 （1）项目总建筑面积：120×666.67×3.0=240001.20（m2） 1 分 （2）项目总销售收入：8500×240001.2=204001.02(万元) 1 分 （3）销售税费：204001.02×5.5%=11220.06(万元) 1 分 （4）项目总开发价值：204001.02-11220.06=192780.96 万元) 1 分 2.项目总开发成本 （1）土地成本：120×260=31200(万元) 1 分 （2）建造成本：3200×240001.20=76800.38(万元) 1 分 （3）专业人员费用：76800.38×8%=6144.03(万元) 1 分 （4）管理费用：（31200+76800.38+6144.03）×3%=3424.33(万元) 1 分 （5）财务费用： ⚫ 土地费用利息：31200×[(1+8%/4) 3×4 -1]=8369.14（万元） 4 分 ⚫ 建造费用、专业人员费用、管理费用利息： （76800.38+6144.03+3424.33）×[(1+8%/4) （2/2+0.5）×4 -1]= 10896.49（万元） 4 分 财务费用总计: 8369.14+10896.49=19265.63（万元） 5 （6）销售费用：204001.02×3%=6120.03(万元) 1 分 （7）项目开发成本总计： 31200+76800.38+6144.03+3424.33+19265.63+6120.03=142954.41(万元) 1 分 3.开发商利润：192780.96-142954.41=49826.55(万元) 1 分 4.开发商成本利润率：（49826.55/142954.41）×100%=34.85% 1 分 6