第六章 房地产法 第一节 房地产法概述 一、房地产、房地产市场及房地产业 (一)房地产的法律含义 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土 地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指 土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构 筑物。 房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时， 它只是地产：当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产 所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有 时指土地和房屋。 在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称 国家所有制)和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权 和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法 对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土 地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让：国有 土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用
第六章 房地产法 第一节 房地产法概述 ⚫ 一、房地产、房地产市场及房地产业 ⚫ （一）房地产的法律含义 ⚫ 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土 地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指 土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构 筑物。 ⚫ 房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时， 它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。 所以， “房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有 时指土地和房屋。 ⚫ 在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称 国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权 和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法 对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土 地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有 土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用
房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。 房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时， 房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使 用权。 在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转 让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走” 此即房、地一并转移的原则。 房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单 独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权：当房屋单独作为房产 时，指的是房屋所有权、房屋使用权：当土地与房屋连为一体时，指的 是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范 围内的土地使用权。 (二)房地产市场 我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、 抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、 诚实信用的原则：但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性
⚫ 房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。 房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时， 房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使 用权。 ⚫ 在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转 让、抵押、出租时， “房随地走”；房产转让、抵押时， “地随房走”。 此即房、地一并转移的原则。 ⚫ 房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单 独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产 时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的 是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范 围内的土地使用权。 ⚫ （二）房地产市场 ⚫ 我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、 抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 ⚫ 房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、 诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性
1.综合功能 房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生 产要素，因而形成综合功能。 2.多级市场 房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的 转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场） 后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押 和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。 3.法定形式 房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产 交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移， 都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 4.国家适度干预 对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使 用权不能直接出让：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出 租用于非农业建设；控城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场 竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。 (三)房地产业的概念 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主 要有两大类：
⚫ 1．综合功能 ⚫ 房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生 产要素，因而形成综合功能。 ⚫ 2．多级市场 ⚫ 房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的 转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场） 后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押 和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。 ⚫ 3．法定形式 ⚫ 房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产 交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移， 都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 ⚫ 4．国家适度干预 ⚫ 对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使 用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出 租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场 竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。 ⚫ （三）房地产业的概念 ⚫ 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主 要有两大类：
一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交 易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法 取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成 工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地 面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。 广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、 服务、管理、保护的各种业务活动。 房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房 地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重 要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为 国民经济发展的支柱产业之一。 二、房地产法的概念、体系和基本原则 (一)房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项： 1.土地、房屋财产关系 土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产
⚫ 一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交 易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 ⚫ 另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法 取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成 工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地 面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。 ⚫ 广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、 服务、管理、保护的各种业务活动。 ⚫ 房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房 地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重 要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为 国民经济发展的支柱产业之一。” ⚫ 二、房地产法的概念、体系和基本原则 ⚫ （一）房地产法的概念 ⚫ 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 ⚫ 房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项： ⚫ 1．土地、房屋财产关系 ⚫ 土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产
2.土地利用和管理关系 土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途 管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、 出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于 市场行为与政府行为的结合。 3.城市房地产开发经营关系 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进 行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商 品房的行为。 4.城市房地产管理关系 城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于 政府管理、监督行为。 5.城市物业管理关系 物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋 建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理 项目进行维修、修缮与整治而发生的一系列社会经济关系，也可归属于 广义的房地产法调整之列。 (二)房地产法的体系 房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众 多的房地产法律规范组成为一个整体
⚫ 2．土地利用和管理关系 ⚫ 土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途 管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、 出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于 市场行为与政府行为的结合。 ⚫ 3．城市房地产开发经营关系 ⚫ 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进 行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商 品房的行为。 ⚫ 4．城市房地产管理关系 ⚫ 城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于 政府管理、监督行为。 ⚫ 5．城市物业管理关系 ⚫ 物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋 建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理 项目进行维修、修缮与整治而发生的一系列社会经济关系，也可归属于 广义的房地产法调整之列。 ⚫ （二）房地产法的体系 ⚫ 房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众 多的房地产法律规范组成为一个整体
广义的房地产法，其基本内容包括： 第一， 关于房地产权属的规定 第二， 关于房地产开发利用规定： 第三， 关于房地产交易的规定： 第四， 关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； 第五， 关于社会化、专业化的物业管理的规定。 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： 一是综合的法，如《宪法》、 《民法通则》等法律中的有关规定。 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》 、 《城市房地 产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。 三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》 、 《环境 保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》 《继承法》等法律中的有关规定。 (三)我国房地产法的基本原则 1.土地公有原则 2.土地有偿使用原则 3. 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 4. 房地产综合开发原则 5.城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结合的原则
⚫ ⚫ 广义的房地产法，其基本内容包括： ⚫ 第一， 关于房地产权属的规定； ⚫ 第二， 关于房地产开发利用规定； ⚫ 第三， 关于房地产交易的规定； ⚫ 第四， 关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定； ⚫ 第五， 关于社会化、专业化的物业管理的规定。 ⚫ 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： ⚫ 一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。 ⚫ 二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地 产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。 ⚫ 三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境 保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、 《继承法》等法律中的有关规定。 ⚫ （三）我国房地产法的基本原则 ⚫ 1． 土地公有原则 ⚫ 2． 土地有偿使用原则 ⚫ 3． 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 ⚫ 4． 房地产综合开发原则 ⚫ 5． 城镇住房商品化原则 ⚫ 宏观调控与市场调节相结合的原则
第二节 土地管理法律制度 一、土地管理法的概念 土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行 政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可 再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度 下的一项重要法律制度。 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。 它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及 规划管理土地而产生的各种经济关系。 二、我国基本土地制度 1.实行土地的社会主义公有制 2.国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 3.不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地：土地使用权可以 依法转让 4.国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地 5.国家依法实行国有土地有偿使用制度 6.国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权
第二节 土地管理法律制度 ⚫ 一、土地管理法的概念 ⚫ 土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 ⚫ 土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行 政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可 再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度 下的一项重要法律制度。 ⚫ 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。 它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及 规划管理土地而产生的各种经济关系。 ⚫ 二、我国基本土地制度 ⚫ 1．实行土地的社会主义公有制 ⚫ 2．国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 ⚫ 3．不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以 依法转让 ⚫ 4 ．国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地 ⚫ 5 ．国家依法实行国有土地有偿使用制度 ⚫ 6 ．国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权
三、建设用地制度 1.建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广 义上讲，建设用地是指己利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行 土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。 2.国家建设用地使用权的取得 (1)国家建设用地的来源 国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使 用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。 国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该 幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地 使用权： ①农村集体所有的土地已征用为国有： ②国家已依法收回国有建设土地使用权： ③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。 (2)农用地转用审批 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用 审批手续。这是新的《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键。办 理转用审批后，方可办理征地手续
⚫ 三、建设用地制度 ⚫ 1． 建设用地的概念 ⚫ 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广 义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行 土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。 ⚫ 2． 国家建设用地使用权的取得 ⚫ （1）国家建设用地的来源 ⚫ 国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使 用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。 ⚫ 国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该 幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地 使用权： ⚫ ① 农村集体所有的土地已征用为国有； ⚫ ② 国家已依法收回国有建设土地使用权； ⚫ ③ 国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。 ⚫ （2）农用地转用审批 ⚫ 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用 审批手续。这是新的《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键。办 理转用审批后，方可办理征地手续
(3)以划拨方式取得建设用地的审批程序 3.国家建设征用土地 国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家 所有的行为。 (1)国家建设征用土地的法律特征： ①征地主体的惟一性： ②征地行为的行政性： ③征地条件的补偿性。 (2)征用土地的审批权 1998年新《土地管理法》上收了征地审批权，马征地审批权集中在 中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条 规定，征用下列土地的，由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农 田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折 合1050亩)。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 (3)征用土地的补偿安置 征地费用一般由以下几部分构成： ①土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投 和收益的补偿
⚫ （3）以划拨方式取得建设用地的审批程序 ⚫ 3．国家建设征用土地 ⚫ 国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家 所有的行为。 ⚫ （1）国家建设征用土地的法律特征： ⚫ ① 征地主体的惟一性； ⚫ ② 征地行为的行政性； ⚫ ③ 征地条件的补偿性。 ⚫ （2）征用土地的审批权 ⚫ 1998年新《土地管理法》上收了征地审批权，马征地审批权集中在 中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条 规定，征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农 田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折 合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 ⚫ （3）征用土地的补偿安置 ⚫ 征地费用一般由以下几部分构成： ⚫ ① 土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入 和收益的补偿
②安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得 生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。 ③青苗补偿费。 ④地上附着物补偿费。 ⑤新菜地开发建设基金。 ⑥土地复垦费或耕地开垦费。 第三节城市房地产权属法律制度 一、城市房地产权属关系 (一)房屋所有权 1.房屋所有权的概念 房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收 益和处分的权利。 占有权是对房屋的实际控制的权利。 使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利。 收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。 处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利
⚫ ② 安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得 生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。 ⚫ ③ 青苗补偿费。 ⚫ ④ 地上附着物补偿费。 ⚫ ⑤ 新菜地开发建设基金。 ⚫ ⑥ 土地复垦费或耕地开垦费。 第三节 城市房地产权属法律制度 ⚫ 一、城市房地产权属关系 ⚫ （一）房屋所有权 ⚫ 1．房屋所有权的概念 ⚫ 房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收 益和处分的权利。 ⚫ 占有权是对房屋的实际控制的权利。 ⚫ 使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利。 ⚫ 收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。 ⚫ 处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利
