资产评估的基本方法和程序 第一节资金时间价值及资金等值计算 资金在不同时点的价值是不同的,资金的时间 价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的 差别。 资金等值:不同时间的资金存在的等价关系。 资金的等值计算:首先要掌握现金流的三要素 ①资金发生的多少,②资金发生的时间,③资 金的流向(收入或支出) 1、经济活动分析的几个术语: 寿命期一一该经济活动的期间
资产评估的基本方法和程序 • 第一节 资金时间价值及资金等值计算 • 资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间 价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的 差别。 • 资金等值：不同时间的资金存在的等价关系。 • 资金的等值计算：首先要掌握现金流的三要素 ①资金发生的多少，②资金发生的时间，③资 金的流向（收入或支出）。 • 1、经济活动分析的几个术语： • 寿命期－－该经济活动的期间；
现值P—一经济活动分析的现时点(寿命的起点) 称为“现在点”,该时点的现金流称为“现值P 终值F—一经济活动分析的终止点(寿命的终点) 称为“终止点”,该时点的现金流称为“终值F 2、常用的资金等值公式 (1)一次支付终值公式 F=P(1+i已知现值求将来值。 n一表示时间点;i一表示折现率 ·(1+称为一次支付终值系数, 常用符号(FP,J,n)表示,又称整付复本利系数。 可求得n年后本息和。 在复利系数表中可查到
• 现值P－－经济活动分析的现时点（寿命的起点） 称为“现在点”，该时点的现金流称为“现值P” ； • 终值F－－经济活动分析的终止点（寿命的终点） 称为“终止点”，该时点的现金流称为“终值F” ； • 2、常用的资金等值公式 • （1）一次支付终值公式 • F＝P（1＋i)n 已知现值求将来值。 • n－－表示时间点； i－－表示折现率； • （1＋i)n称为一次支付终值系数， • 常用符号（F/P,I,n)表示，又称整付复本利系数。 • 可求得n年后本息和。 • i－－在复利系数表中可查到
(2)一次支付现值公式 P=F/(1+i)2 已知将来值求现值 1/(1+i称为一次支付现值系数, 常用符号(P/F,i,n)表示,又称整付现值系数。 (3)等额分付终值公式 F=A×[(1+i-1]/i已知年金求将来值 A-一为等额年值,也称为年金 [(1+i-1]/i称为等额序列终值系数, 常用符号(F/A,i,n)表示,又称年金复本利系 数
• （2）一次支付现值公式 • P＝F/(1+ i)n 已知将来值求现值。 • 1/(1+ i)n称为一次支付现值系数， • 常用符号（ P / F, i ,n)表示，又称整付现值系数。 • （3）等额分付终值公式 • F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 已知年金求将来值。 • A－－为等额年值，也称为年金。 • ［ (1+ i)n－1］/ i称为等额序列终值系数， • 常用符号（ F / A, i ,n)表示，又称年金复本利系 数
(4)等额分付偿债基金公式 A=F×i/[(1+i)-1]已知将来值求年金 i/[(1+i)-1]称为偿债基金系数 常用符号(A/F,i,n)表示,又称基金年存系数。 用途举例:已知融资租赁资产价值F,求年需偿 债A。 (5)等额分付现值公式 P=A×[(+i-1]/[i×(+i] 已知年金收入求评估时现值。 [(1+i-1]/[i×(1+i)]称为等额序列现 值系数,常用符号(P/A,i,n)表示,又称年金 现值系数
• （４）等额分付偿债基金公式 • A ＝ F × i / ［ (1+ i)n－1］已知将来值求年金。 • i / ［ (1+ i)n－1］称为偿债基金系数 • 常用符号（ A / F, i ,n)表示，又称基金年存系数。 • 用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿 债A。 • （５）等额分付现值公式 • P＝ A × ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］ • 已知年金收入求评估时现值。 • ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］称为等额序列现 值系数，常用符号（ P/ A, i ,n)表示，又称年金 现值系数
公式推导:公式(2)P=F(1+i) 将公式(3)F=A×[(1+i-1]/i带入公式 (2)等于公式 (5)P=A×[(1+i-1]/[i×(1+i] (6)等额分付资本回收公式 A=P×[i×(1+i]/[(1+i-1] 分析企业长期投资收入时用:一次投资额P,预 计收益率i,预计收益时间n年,则年收入为A。 [i×(1+i]/[(1+i-1]称为资本回收系 数,常用符号(A/P,i,n)表示,又称投资回收 系数。 资产评估中运用较多的是公式(2)、(5)
• 公式推导：公式（２）P＝F/(1+ i)n • 将公式（３） F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 带入公式 （２） 等于公式 • （５） P＝ A × ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］ • （６）等额分付资本回收公式 • A ＝ P × ［i × (1+ i)n］ / ［ (1+ i)n－1］ • 分析企业长期投资收入时用：一次投资额P，预 计收益率i ，预计收益时间n年，则年收入为A。 • ［i × (1+ i)n］ / ［ (1+ i)n－1］称为资本回收系 数，常用符号（A / P, i ,n)表示，又称投资回收 系数。 • 资产评估中运用较多的是公式（２）、（５）
第二节现行市价法 指在市场上选择近期内交易的若干相同或近 似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素, 将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的 比较调整,然后综合分析各项调整结果,确定被 评估资产价值的一种资产评估方法 (一)适用条件 1、市场上存在与被评佔资产相同或相似的三个 以上的资产交易案例,并可作为参照物。 2、资产市场发达有充分参照物可取 3、价值影响因素明确,并且可以量化
第二节 现行市价法 • 指在市场上选择近期内交易的若干相同或近 似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素， 将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的 比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被 评估资产价值的一种资产评估方法。 • （一）适用条件 • １、市场上存在与被评估资产相同或相似的三个 以上的资产交易案例，并可作为参照物。 • ２、资产市场发达有充分参照物可取。 • ３、价值影响因素明确，并且可以量化
(二)市价法的评估程序 1、市场调查、选择参照物、搜集交易资料、经 济技术参数等,作为评估的依据。 2、对资料进行加工分析,验证资料的准确性 3、确定比较单位或计量单位 4、分析比较差异,计算差异对价值的影响程度 (一般用打分法) 5、根据定量分析计算的结果,考虑其它影响因 素后进行调整,计算确定评估值 (三)市价法的具体评估方法 1、直接法:相同参照物: 2、类比法:相似参照物
• （二）市价法的评估程序 • １、市场调查、选择参照物、搜集交易资料、经 济技术参数等，作为评估的依据。 • ２、对资料进行加工分析，验证资料的准确性。 • ３、确定比较单位或计量单位。 • ４、分析比较差异，计算差异对价值的影响程度 （一般用打分法）。 • ５、根据定量分析计算的结果，考虑其它影响因 素后进行调整，计算确定评估值。 • （三）市价法的具体评估方法 • １、直接法：相同参照物； • ２、类比法：相似参照物
(四)运用现行市价法应注意事项 1、寻找参照物进行类比评估,既可以整体资 产比较,也可以分项归类比较评估 2、影响价格的因素还有:经济发展因素、政 治因素、环境因素、经济技术参数等。 现行市价法是以资产的现行市场价格为基 础,并考虑了市场变化及其它影响因素,因而 评估的结果比较客观准确,反映了资产的现时 价格 关键和难点:正确选择参照物。 由于我国资产市场的限制(不成熟),主要用 于单项资产的评估,如:土地、房屋、机器设
• （四）运用现行市价法应注意事项 • １、寻找参照物进行类比评估，既可以整体资 产比较，也可以分项归类比较评估。 • 2、影响价格的因素还有：经济发展因素、政 治因素、环境因素、经济技术参数等。 • 现行市价法是以资产的现行市场价格为基 础，并考虑了市场变化及其它影响因素，因而 评估的结果比较客观准确，反映了资产的现时 价格。 • 关键和难点：正确选择参照物。 • 由于我国资产市场的限制（不成熟），主要用 于单项资产的评估，如：土地、房屋、机器设 备等
第三节收益现值法 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益, 并按社会基准收益率折算成现值,然后累加求和, 据以确定资产价值的一种评估方法 1、运用的前提:资产必须继续使用,且资产与 收益之间存在稳定比例关系,并可以计算;未来 的收益可以正确预测计量;与预期收益相关的风 险报酬能估算计量。 2、基本计算公式:评估值P=∑F(1+i F 未来收益期的预期收益额,当收益期有限 时,F值中包括期末资产剩余净额值
第三节 收益现值法 • 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益， 并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和， 据以确定资产价值的一种评估方法。 • 1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与 收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来 的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风 险报酬能估算计量。 n • 2、基本计算公式：评估值P＝∑Fe /(1+i)t • t=1 Fe－－未来t收益期的预期收益额，当收益期有限 时， Fe值中包括期末资产剩余净额值
收益期限n(年)、预期收益额F是由评估人员分析预 测评估对象的未来经营收益情况确定 折现率禔将未来收益折成现值的比率,它反映资产与 其未来收益现值之间的比例关系,由评估人员根据社会、 行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。 注意:所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持 致。当收益额均为净利润时,资产总额收益率对应资产 总额现值;投资资本收益率对应投资资本现值;净资产 收益率对应净资产现值 3、评估程序 (1)调查、搜集影响未来预期收益的因素、资料; (2)验证、分析各种资料的可靠程度; (3)估测未来预期收益;
• 收益期限n （年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预 测评估对象的未来经营收益情况确定。 • 折现率i是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与 其未来收益现值之间的比例关系，由评估人员根据社会、 行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。 • 注意：所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一 致。当收益额均为净利润时，资产总额收益率对应资产 总额现值；投资资本收益率对应投资资本现值；净资产 收益率对应净资产现值。 • 3、评估程序 • （1）调查、搜集影响未来预期收益的因素、资料； • （2）验证、分析各种资料的可靠程度； • （3）估测未来预期收益；