招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告.pdf_大学文库

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 1 2015 年年度报告公告编号：【CMSK】2016-018 第一节重要提示、目录和释义重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司副董事长付刚峰因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事长孙承铭代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2016 年 3 月 25 日公司总股本 7,904,092,722 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.60 元（含税），不以公积金转增股本。公司负责人孙承铭、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人(会计主管人员)黄盛超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。目录第一节重要提示、目录和释义.....................................................................................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................................................................4 第三节公司业务概要......................................................................................................................................................................................8 第四节管理层讨论与分析........................................................................................................................................................................... 10 第五节重要事项............................................................................................................................................................................................40 第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................................................................................68 第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况..................................................................................................................................... 75 第八节公司治理............................................................................................................................................................................................84 第九节财务报告............................................................................................................................................................................................88 第十节备查文件目录................................................................................................................................................................................. 287

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告释义释义项释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所招商局集团指招商局集团有限公司招商蛇口、招商局蛇口控股指招商局蛇口工业区控股股份有限公司,即本公司招商局轮船指招商局轮船股份有限公司本次换股吸收合并指招商蛇口发行A股换股吸收合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金区指招商局蛇口工业区有限公司招商地产指招商局地产控股股份有限公司招商物流指招商局物流集团有限公司工银瑞信指工银瑞信投资招商局蛇口特定资产管理计划国开金融指国开金融有限责任公司华侨城指深圳华侨城股份有限公司奇点领誉指北京奇点领誉一期投资中心(有限合伙) 兴业财富指兴业财富兴金202号单一客户资产管理计划招为投资指深圳市招为投资合伙企业(有限合伙) 博时资本指|博时资本招商蛇口A专项资产管理计划及博时资本招商蛇口B专项资产管理计划第一期员工持股计划指招商局蛇口工业区控股股份有限公司第一期员工持股计划青岛中润德指青岛中润德汽车贸易有限公司成都招商博时指成都招商博时房地产开发有限公司金道汇通指沈阳金道汇通房地产开发有限公司世招荃晟指南京世招荃晟置业有限公司厦门景湖城指厦门市景湖城房地产有限公司北京广盈指北京广盈房地产开发有限公司成都招商远康指成都招商远康房地产开发有限公司深圳葵涌文发指深圳市葵涌文发房地产开发有限公司上海招商宝欣指上海招商宝欣置业有限公司苏州招商瑞盈指苏州招商瑞盈房地产有限公司苏州招商漫城指苏州招商漫城房地产有限公司重庆招商依城指重庆招商依城房地产开发有限公司深圳招平瑞盛指深圳招平瑞盛投资控股有限公司厦门招港指厦门市招港房地产有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 2 释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所招商局集团指招商局集团有限公司招商蛇口、招商局蛇口控股指招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司招商局轮船指招商局轮船股份有限公司本次换股吸收合并指招商蛇口发行 A 股换股吸收合并招商地产并向特定对象发行 A 股股份募集配套资金蛇口工业区指招商局蛇口工业区有限公司招商地产指招商局地产控股股份有限公司招商物流指招商局物流集团有限公司工银瑞信指工银瑞信投资-招商局蛇口特定资产管理计划国开金融指国开金融有限责任公司华侨城指深圳华侨城股份有限公司奇点领誉指北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙）兴业财富指兴业财富-兴金 202 号单一客户资产管理计划招为投资指深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）博时资本指博时资本招商蛇口 A 专项资产管理计划及博时资本招商蛇口 B 专项资产管理计划第一期员工持股计划指招商局蛇口工业区控股股份有限公司-第一期员工持股计划青岛中润德指青岛中润德汽车贸易有限公司成都招商博时指成都招商博时房地产开发有限公司金道汇通指沈阳金道汇通房地产开发有限公司世招荃晟指南京世招荃晟置业有限公司厦门景湖城指厦门市景湖城房地产有限公司北京广盈指北京广盈房地产开发有限公司成都招商远康指成都招商远康房地产开发有限公司深圳葵涌文发指深圳市葵涌文发房地产开发有限公司上海招商宝欣指上海招商宝欣置业有限公司苏州招商瑞盈指苏州招商瑞盈房地产有限公司苏州招商漫城指苏州招商漫城房地产有限公司重庆招商依城指重庆招商依城房地产开发有限公司深圳招平瑞盛指深圳招平瑞盛投资控股有限公司厦门招港指厦门市招港房地产有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告股票简称:招商蛇口股票代码:001979 六、其他有关资料公司聘请的会计师事务所:信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址:北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层签字会计师姓名:郭晋龙、夏斌公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构:中信证券、招商证券保荐机构办公地址:广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场(二期)北座(中信证券)、广东省深圳市福田区益田路江苏大厦A座38-45楼(招商证券) 保荐代表人姓名:张锦胜、吴仁军(中信证券):王大为、刘光虎(招商证券) 保荐机构持续督导期间:2015年12月30日至2017年12月31日公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问:中信证券、招商证券财务顾问办公地址:广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场(二期)北座(中信证券)、广东省深圳市福田区益田路江苏大厦A座38-45楼(招商证券) 财务顾问主办人姓名:陈健健、成希(中信证券);王大为、章毅(招商证券) 财务顾问持续督导期间:2015年12月30日至2017年12月31日七、主要会计数据和财务指标公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据本年比上年增减 2013年营业收入(元) 49,22,414,971.1345485,947,35713 821%34782419921.4 归属于上市公司股东的净利润(元) 4850,331780693,204,57646723 2,786,238,700.9 归属于上市公司股东的扣除非经常性 4,395299,24672,891.67980335 52.00% 2,419,98640735 损益的净利润(元) 经营活动产生的现金流量净额(元 2084272,227.53-4,941,344,84698 14218%2618,815,13869 基本每股收益(元股) 0.88 51.72% 0.51 稀释每股收益(元/股) 088 51.72% 0.51 加权平均净资产收益率 27.96% 20.73%增加723个百分点 20.70% 2015年末 2014年末本年末比上年末增减2013年末总资产(元 210,8992264129168,263,654,82512 2534%152485,010,80596 于上市公司股东的净资产(元)466283264103116.812,104,39725 177.35%14,063,502,231.2 注:2015年12月30日,本公司完成换股吸收合并招商地产,本年度利润表依据会计准则编制,净利润数为本公司完成换股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行冋口径比较分析,依据备考利润表的口径(即视同2014年1月1日己完成本公司换股吸收招商地产),相关项目的对比变动情况如下 2015年 2014年本年比上年增减

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 5 股票简称：招商蛇口股票代码：001979 六、其他有关资料公司聘请的会计师事务所：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层签字会计师姓名：郭晋龙、夏斌公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：中信证券、招商证券保荐机构办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）保荐代表人姓名：张锦胜、吴仁军（中信证券）；王大为、刘光虎（招商证券）保荐机构持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：中信证券、招商证券财务顾问办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）财务顾问主办人姓名：陈健健、成希（中信证券）；王大为、章毅（招商证券）财务顾问持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日七、主要会计数据和财务指标公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 2015 年 2014 年本年比上年增减 2013 年营业收入（元） 49,222,414,971.13 45,485,947,357.13 8.21% 34,782,419,921.42 归属于上市公司股东的净利润（元） 4,850,331,780.69 3,204,576,467.23 51.36% 2,786,238,700.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 4,395,299,224.67 2,891,679,803.35 52.00% 2,419,986,407.35 经营活动产生的现金流量净额（元） 2,084,272,227.53 -4,941,344,846.98 142.18% 2,618,815,138.69 基本每股收益（元/股） 0.88 0.58 51.72% 0.51 稀释每股收益（元/股） 0.88 0.58 51.72% 0.51 加权平均净资产收益率 27.96% 20.73% 增加 7.23 个百分点 20.70% 2015 年末 2014 年末本年末比上年末增减 2013 年末总资产（元） 210,899,226,412.99 168,263,654,825.12 25.34% 152,485,010,805.96 归属于上市公司股东的净资产（元） 46,628,326,410.31 16,812,104,397.25 177.35% 14,063,502,231.22 注：2015 年 12 月 30 日，本公司完成换股吸收合并招商地产，本年度利润表依据会计准则编制，净利润数为本公司完成换股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径（即视同 2014 年 1 月 1 日已完成本公司换股吸收招商地产），相关项目的对比变动情况如下： 2015 年 2014 年本年比上年增减

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告归属于上市公司股东的净利润(元) 6892,549,714.65 5,255,812,014.01 31.14% 归属于上市公司股东的扣除非经常 6,307,489,035.02 5.016.56688802 性损益的净利润(元) 每股收益(元/股) 0.71 1.14 加权平均净资产收益率 21.05% 17.9%增加3.15个百分点截止披露前一交易日的公司总股本: 截止披露前一交易日的公司总股本(股) 7,904,092,722 用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元股 0.61 依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元股 0.8 注:1、截止2015年12月31日,本公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的股本为7,401,797,599股。2016 年1月13日,本公司新增战略投资者(含员工持股计划)投入的股本502,295,123股完成登记手续,公司股本变更为 7,904,092,722股 2、为便于投资者进行同口径比较分析,依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益为0.87元股。八、境内外会计准则下会计数据差异本公司不存在境内外会计准则下会计数据差异九、分季度主要财务指标单位:元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入 64330150694512666781644546412,726642.7023.709990945 归属于上市公司股东的净利润 528,953,905.2 1,266,281,06873 115230504.782,939,86630 归属于上市公司股东的扣除非经 522,957,36666 920298,074.15 00229863482.851,813,92038 性损益的净利润经营活动产生的现金流量净额 702045440468-1.045324235914237366582705912,68428542 注:1、公司于2015年12月30日在深交所上市,报告期内未披露季度报告、半年度报告 2、基于上述原因,为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析,依据备考利润表的口径,分季度备考主要财务指标情况如下第一季度第二季度第三季度第四季度归属于上市公司股东的净利润(元 843202,186951,98423387847150.593463563914,520,18567 归属于上市公司股东的扣除非经常性 835,269,231.531,450063,71060172,106,366953850.049,72594 损益的净利润(元) 十、非经常性损益项目及金额

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 6 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股） 7,904,092,722 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.61 依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.87 注：1、截止 2015 年 12 月 31 日，本公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的股本为 7,401,797,599 股。2016 年 1 月 13 日，本公司新增战略投资者（含员工持股计划）投入的股本 502,295,123 股完成登记手续，公司股本变更为 7,904,092,722 股。 2、为便于投资者进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益为 0.87 元/股。八、境内外会计准则下会计数据差异本公司不存在境内外会计准则下会计数据差异。九、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入 6,433,015,069.45 12,666,678,164.45 6,412,726,642.70 23,709,995,094.53 归属于上市公司股东的净利润 528,953,905.25 1,266,281,068.73 115,230,504.78 2,939,866,301.93 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 522,957,366.66 920,298,074.15 100,229,863.48 2,851,813,920.38 经营活动产生的现金流量净额 -7,020,454,404.68 -1,045,324,235.91 4,237,366,582.70 5,912,684,285.42 注：1、公司于 2015 年 12 月 30 日在深交所上市，报告期内未披露季度报告、半年度报告； 2、基于上述原因，为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径，分季度备考主要财务指标情况如下：第一季度第二季度第三季度第四季度归属于上市公司股东的净利润（元） 843,202,186.95 1,984,233,878.47 150,593,463.56 3,914,520,185.67 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 835,269,231.53 1,450,063,710.60 172,106,366.95 3,850,049,725.94 十、非经常性损益项目及金额单位：元归属于上市公司股东的净利润（元） 6,892,549,714.65 5,255,812,014.01 31.14% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 6,307,489,035.02 5,016,566,888.02 25.73% 每股收益（元/股） 0.93 0.71 31.14% 加权平均净资产收益率 21.05% 17.9% 增加 3.15 个百分点

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 2015年金额 2014年金额2013年金额非流动资产处置损益 -4,382,36964395,17259672262637,76535 计入当期损益的政府补助 55,723,46931 47,17 5841,845,152 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 190607073.56 9,730,00413157,535,7026 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 11630,00367 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 80007226913,248394.73 处置可供出售金融资产取得的投资收益 12,455,021.61 989,86238 4,089,366.59 对外委托贷款取得的损益 36,980,23445 628,26608 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 306,369634.55 66589577040,734,371.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 238,99244294-156839,25939 减:所得税影响额 52814,5692123,882,812.1015,761,13929 少数股东权益影响额(税后) -68,36740912 65,959,60497150,335,66335 合计 45503255602312,896663836625293.5 注:1、除上述各项之外的其他营业外收入和支出主要系本公司改制,清理债权债务,将长期挂账无需支付的款项清理转入 “营业外收入” 2、其他符合非经常性损益定义的损益项目包括: 1)以前年度本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货评估增值,控制权变更日,已一次性作为非经常性损益计入当期投资收益。本年按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重,相应转销因评估增值确认的长期股权投资增值87,672,01527元: 2)2015年5月1日,本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。控制权变更日,本公司对其可辨认净资产按公允价值进行计量,存货评估增值计1,696,230.600元,其中计入投资收益432,538,803元。2015年按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比例,相应转销存货评估增值470,348,41825元(扣除所得税及少数股东损益后净额为119,938,84665元)。因控制权发生变更,将原持有股权相关的其他所有者权益11777249.14元转出计入本期投资收益,合计对非经常性损益的影响为26,032,366.11元 3)招商地产因被本公司吸收合并,其股东大会审议批准了《关于终止公司股票期权首次授予计划的议案》,提前终止股权激励,按加速行权处理确认股权激励费用85474,10261元,计入本年度非经常性损益 4)本年因公司改制及上市发生相关费用39,813,95895元

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 7 项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额非流动资产处置损益 -4,382,369.64 395,172,596.72 262,637,765.35 计入当期损益的政府补助 55,723,469.31 47,176,366.58 41,845,155.26 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 190,607,073.56 9,730,004.13 157,535,772.66 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 11,630,003.67 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 8,000,722.69 13,248,394.73 处置可供出售金融资产取得的投资收益 -12,455,021.61 989,862.38 4,089,366.59 对外委托贷款取得的损益 36,980,234.45 628,266.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 306,369,634.55 66,589,577.90 40,734,371.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -238,992,442.94 -156,839,259.39 减：所得税影响额 -52,814,569.22 123,882,812.10 15,761,139.29 少数股东权益影响额（税后） -68,367,409.12 -65,959,604.97 150,335,663.35 合计 455,032,556.02 312,896,663.88 366,252,293.55 注：1、除上述各项之外的其他营业外收入和支出主要系本公司改制，清理债权债务，将长期挂账无需支付的款项清理转入 “营业外收入”； 2、其他符合非经常性损益定义的损益项目包括： 1）以前年度本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货评估增值，控制权变更日，已一次性作为非经常性损益计入当期投资收益。本年按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股权投资增值87,672,015.27元； 2）2015年5月1日，本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。控制权变更日，本公司对其可辨认净资产按公允价值进行计量，存货评估增值计1,696,230,600元，其中计入投资收益432,538,803元。2015年按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比例，相应转销存货评估增值470,348,418.25元(扣除所得税及少数股东损益后净额为119,938,846.65元)。因控制权发生变更，将原持有股权相关的其他所有者权益11,777,249.14元转出计入本期投资收益，合计对非经常性损益的影响为-26,032,366.11元； 3）招商地产因被本公司吸收合并，其股东大会审议批准了《关于终止公司股票期权首次授予计划的议案》，提前终止股权激励，按加速行权处理确认股权激励费用85,474,102.61元，计入本年度非经常性损益； 4）本年因公司改制及上市发生相关费用 39,813,958.95 元

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告第三节公司业务概要报告期内公司从事的主要业务招商蛇口系一家综合性开发经营企业,是招商局集团房地产板玦运营的旗舰公司,是招商局集团在国内的资源整合平台公司于报告期内吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,以打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区为目标,推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块 1、社区开发与运营依托旗下“招商地产”品牌,公司31年来专注为家庭客户提供精品住宅,目前已布局全国33个城市,开发项目近200 个。开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品,积累了全面的住宅开发经验。公司因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”,被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时,公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产的产品,并适时进行海外拓展,寻求公司规模和利润的潜在增长点。运营模式上,公司将由重“物业空间开发”向重“运营”转型,巩固提升开发业务和运营服务能力,提升物业价值 2、园区开发与运营园区(开发区)是指在一定的产业政策和区域政策的指导下,以土地为载体,通过提供基础设施、生产空间(如写字楼研发楼、厂房、仓库等)及综合配套服务,吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻,形成技术、知识、资本产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。公司于1979年起对我国第一个外向型经济开发区一一蛇口工业区进行开发建设。在30年多年的历程中,公司作为一个企业自筹资金,独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的城区积累了丰富的城市开发与运营经验,形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。如今,随着前海蛇口片区被纳入自贸区蛇口又被时代赋予新的历史使命,将以制度创新为核心,扩大对外开放,促进内地与港澳经济深度合作,公司作为前海蛇口自贸区最大的企业建设主体,将为打造样板自贸区,全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验,发挥示范带动、服务全国的积极作用。在立足蛇口这个样板园区的升级改造,公司也积极将蛇口模式对外复制,并国内多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营。利用公司在规划设计、开发建设、产业聚集等方面的优势,着重打造特色园区,引领城市的升级 3、邮轮产业建设与运营邮轮产业建设与运营是公司的新业务,是经过对市场充分分析并结合自身优势而确定的转型方向之一。公司目标将打造以邮轮母港为核心,全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链, 建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。目前现正开发蛇口太子湾片区,将建成华南地区最大的集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲娱乐于一体的国际邮轮综合体,并提前布局,建立中国本土邮轮品牌。未来,公司将加速在中国沿海各大国际邮轮母港的布局二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况年末货币资金占总资产1927%,同比增加55.53%。主要系公司非公开发行股票募集资金118亿元。除此之外,其他主要资产无重大变化

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 8 第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务招商蛇口系一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。公司于报告期内吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区为目标，推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块。 1、社区开发与运营依托旗下“招商地产”品牌，公司 31 年来专注为家庭客户提供精品住宅，目前已布局全国 33 个城市，开发项目近 200 个。开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，积累了全面的住宅开发经验。公司因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感。在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司规模和利润的潜在增长点。运营模式上，公司将由重“物业空间开发”向重“运营”转型，巩固提升开发业务和运营服务能力，提升物业价值。 2、园区开发与运营园区（开发区）是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。公司于 1979 年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设。在 30 年多年的历程中，公司作为一个企业自筹资金，独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的城区，积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。如今，随着前海蛇口片区被纳入自贸区，蛇口又被时代赋予新的历史使命，将以制度创新为核心，扩大对外开放，促进内地与港澳经济深度合作，公司作为前海蛇口自贸区最大的企业建设主体，将为打造样板自贸区，全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用。在立足蛇口这个样板园区的升级改造，公司也积极将蛇口模式对外复制，并国内多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营。利用公司在规划设计、开发建设、产业聚集等方面的优势，着重打造特色园区，引领城市的升级。 3、邮轮产业建设与运营邮轮产业建设与运营是公司的新业务，是经过对市场充分分析并结合自身优势而确定的转型方向之一。公司目标将打造以邮轮母港为核心，全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链，建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。目前现正开发蛇口太子湾片区，将建成华南地区最大的集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲娱乐于一体的国际邮轮综合体，并提前布局，建立中国本土邮轮品牌。未来，公司将加速在中国沿海各大国际邮轮母港的布局。二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况年末货币资金占总资产 19.27%，同比增加 55.53%。主要系公司非公开发行股票募集资金 118 亿元。除此之外，其他主要资产无重大变化

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 2、主要境外资产情况资产的具体内形成原因资产规模运营保障资产安全性境外资产占是否存在所在地容 (万元) 模式的控制措施收益状况(万元)公司净资产重大减值的比重房地产存货境外运营4826003新西兰奥克兰销售设立专门管理机构,委派管理人 43,096.75 078%否投资性房地产境外运营15,65268香港出租员,健全制度,实行事前报告、事中 3,913.62 025%引否在建工程境外运营19,1159香港出租B制,事后评价相尚未 0.31%否核心竞争力分析 1、集团内的业务协同优势招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人,连续十一年被列λA级央企,旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券以及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司,横跨实业和金融两大领域。近年来招商局集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动发挥协同效益,整合集团和公司内部资源,有利于招商蛇口对内实现资源互补,对外构建独特的竞争优势,加强合作与并购,多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源,从而促进招商蛇口实现跨越式发展。此外,综合实力强大的招商局集团,在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力,其拥有的外部协同资源也将给招商蛇口带来巨大的商业机会 2、独特的战略资源优势园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展,公司已布局全国33个城市,除公开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外,还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级,充足的土地资源为公司未来的持续发展提供了保证。此外,公司在深圳蛇口、前海的土均位于前海蛇口自贸区内,而这一区域是集深港合作路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体,将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优 3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验经过三十多年建设运营蛇口,招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力,培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体及住宅的开发建设,从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务,公司形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体现,公司不但获得了应有的商业利益,为城市发展也带来了巨大的社会效益。 4、助力公司转型发展的探索创新精神在产业结构调整,企业转型升级的大背景下,能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神于招商蛇口与生俱来,招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从1979走来,招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号,被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量, 同时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。去年,公司成立创新发展中心,着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目,探索“开发+运营+资管”的营业模式,寻求公司规模和利润的潜在增长点

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 9 2、主要境外资产情况资产的具体内容形成原因资产规模（万元）所在地运营模式保障资产安全性的控制措施收益状况（万元）境外资产占公司净资产的比重是否存在重大减值风险房地产存货境外运营 48,260.03 新西兰奥克兰销售设立专门管理机构，委派管理人员，健全制度，实行事前报告、事中控制、事后评价相结合 43,096.75 0.78% 否投资性房地产境外运营 15,652.68 香港出租 3,913.62 0.25% 否在建工程境外运营 19,114.59 香港出租尚未产生收益 0.31% 否三、核心竞争力分析 1、集团内的业务协同优势招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，连续十一年被列入 A 级央企，旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券以及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司，横跨实业和金融两大领域。近年来招商局集团大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商蛇口实现跨越式发展。此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商蛇口带来巨大的商业机会。 2、独特的战略资源优势园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展，公司已布局全国 33 个城市，除公开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级，充足的土地资源为公司未来的持续发展提供了保证。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优势。 3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体现，公司不但获得了应有的商业利益，为城市发展也带来了巨大的社会效益。 4、助力公司转型发展的探索创新精神在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从 1979 走来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，同时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。去年，公司成立创新发展中心，着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目，探索“开发+运营+资管”的营业模式，寻求公司规模和利润的潜在增长点

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告第四节管理层讨论与分析一、概述市场回顾 015年,中国经济在一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生的宏观政策作用下保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。宽松的货币政策为2015年中国房地产市场销售额创新高奠定了基础。全年商品房销售面积128,495万平方米,比上年增长6.5%,销售额87,281亿元,增长14.4%。尽管政策利好推动全国房地产市场总体增长,但城市分化日趋加剧,“去库存”成为部分城市的政策着力点。从开发数据看,房企土地购置面积增速、全国房地产开发投资增速和房屋新开工面积增速均下滑至多年来的低点,房地产已然进入下半场物不因不生,不革不成。传统的房地产开发经营模式很难使房企再保持高速增长,行业竞争激烈、土地、人力成本上升等因素造成房地产行业利润率持续下降,企业经营压力不断增大。与此同时,针对改善型升级、健康养老、旅游度假的需求增长强劲:自贸区建设、新型城镇化建设、产融结合等国家战略也带来了丰富的商业机会。 2015年是前海蛇口自贸片区成立元年,自贸区建设取得重大阶段性进展。注册企业快速增长,截至2015年底,前海蛇口片区注册企业达739万家,注册资本合计3.34万亿元。自贸区的核心功能在于促进贸易自由、投资自由和金融自由,通过与金融、贸易、物流等相关业务板块的协同,适合自贸区需求的生产服务型体验式综合体迎来发展机遇 2015年是近年来国务院批复国家级新区数量较多的一年,诸多产业升级被提高到国家战略。2015年4月颁布的《关于促进国家级新区健康发展的指导意见》强调新区要“推动产城融合和新型城镇化建设”。新型城镇化发展以及产业升级将带来系列新城拓展、城市更新、产业园区的发展机遇,关键在于产城融合、统合综效,打造宜居宣业的人居环境。未来,产业园区将向产业集群、智慧园区发展,聚焦于打通上下游产业链,为园区内企业提供智能、完善的整套服务体系公司的战略目标基于对行业发展趋势及市场机遇的判断,结合对招商蛇口自身核心竞争力及商业模式的梳理,公司制定了中长期的战略框架,以新理念指导新实践,以新战略谋求新发展。公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为战略定位,以社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求。在强化项目开发能力外,不断培养运营服务能力和资产管理能力,并通过“区域聚焦城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。公司将通过“产、网、融、城”一体化运作,通过业务、商业模式,机制和管理创新多管齐下,推动公司各项战略措施的有效落地在深耕蛇口,布局全国的历程中,公司总结出了“前港一中区一后城”的空间发展模式,这一模式在本年完成吸收合并招商地产后更为清晰。由港区带动园区再推动城市的发展,契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律,这是城市升级的可行途径,是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。通过港、区、城联动,可以构建由政府推动企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台,作为集团内地产板块的旗舰企业,公司将跟随集团的战略,将这个模式落地生根。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力,园区运营管理的经验,产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮,在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港中区-后城”模式,以获取更多优质的资源, 承担更多的建设重任,实现更大的商业价值。在这过程中,公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块相互依存,互为促进,不可分离,在不同的阶段,对公司盈利产生不同的影响。短期看,社区板块的开发销售是公司利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分,邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务:中期看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竟争力的土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值, 公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源: 长期看,三大板块的协作发展,交叉运营,将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势,最终促使公司实现既定的战略目标报告期公司的战略实施情况在招商局集团“建设具有国际竞争力的世界一流企业”的战略愿景指引和招商局地产板块战略发展、加速前海蛇口自贸

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 10 第四节管理层讨论与分析一、概述市场回顾 2015 年，中国经济在一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生的宏观政策作用下保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。宽松的货币政策为 2015 年中国房地产市场销售额创新高奠定了基础。全年商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%，销售额 87,281 亿元，增长 14.4%。尽管政策利好推动全国房地产市场总体增长，但城市分化日趋加剧，“去库存”成为部分城市的政策着力点。从开发数据看，房企土地购置面积增速、全国房地产开发投资增速和房屋新开工面积增速均下滑至多年来的低点，房地产已然进入下半场。物不因不生，不革不成。传统的房地产开发经营模式很难使房企再保持高速增长，行业竞争激烈、土地、人力成本上升等因素造成房地产行业利润率持续下降，企业经营压力不断增大。与此同时，针对改善型升级、健康养老、旅游度假的需求增长强劲；自贸区建设、新型城镇化建设、产融结合等国家战略也带来了丰富的商业机会。 2015 年是前海蛇口自贸片区成立元年，自贸区建设取得重大阶段性进展。注册企业快速增长，截至 2015 年底，前海蛇口片区注册企业达 7.39 万家，注册资本合计 3.34 万亿元。自贸区的核心功能在于促进贸易自由、投资自由和金融自由，通过与金融、贸易、物流等相关业务板块的协同，适合自贸区需求的生产服务型体验式综合体迎来发展机遇。 2015 年是近年来国务院批复国家级新区数量较多的一年，诸多产业升级被提高到国家战略。2015 年 4 月颁布的《关于促进国家级新区健康发展的指导意见》强调新区要“推动产城融合和新型城镇化建设”。新型城镇化发展以及产业升级将带来系列新城拓展、城市更新、产业园区的发展机遇，关键在于产城融合、统合综效，打造宜居宜业的人居环境。未来，产业园区将向产业集群、智慧园区发展，聚焦于打通上下游产业链，为园区内企业提供智能、完善的整套服务体系。公司的战略目标基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合对招商蛇口自身核心竞争力及商业模式的梳理，公司制定了中长期的战略框架，以新理念指导新实践，以新战略谋求新发展。公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求。在强化项目开发能力外，不断培养运营服务能力和资产管理能力，并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。公司将通过“产、网、融、城”一体化运作，通过业务、商业模式，机制和管理创新多管齐下，推动公司各项战略措施的有效落地。在深耕蛇口，布局全国的历程中，公司总结出了“前港—中区—后城”的空间发展模式，这一模式在本年完成吸收合并招商地产后更为清晰。由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，这是城市升级的可行途径，是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。通过港、区、城联动，可以构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台，作为集团内地产板块的旗舰企业，公司将跟随集团的战略，将这个模式落地生根。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式，以获取更多优质的资源，承担更多的建设重任，实现更大的商业价值。在这过程中，公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块相互依存，互为促进，不可分离，在不同的阶段，对公司盈利产生不同的影响。短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终促使公司实现既定的战略目标。报告期公司的战略实施情况在招商局集团“建设具有国际竞争力的世界一流企业”的战略愿景指引和招商局地产板块战略发展、加速前海蛇口自贸